Цивільне право. Том 2 - Борисова В.І. - 3. Розірвання договору найму житла

Відповідно із Конституцією ніхто не може бути примусово позбавлений житла інакше, як на підставі закону за рішенням суду (ч. З ст. 47). Унаслідок цього розірвання договору найму та виселення з житла допускається у виняткових випадках, які встановлюються законом.

Відповідно до ст. 825 ЦК наймач житла має право за згодою інших осіб, які постійно проживають разом з ним, у будь-який час відмовитись віл договору найму, письмово попередивши про це наймодавця за три місяці. При цьому згода наймодавця на припинення договору найму не вимагається. Якщо наймач звільнив помешкання без попередження, наймодавець має право вимагати від нього плату за користування житлом за три місяці, якщо він доведе, що він не міг укласти договір найму житла на таких самих умовах з іншою особою.

Наймач має право відмовитися від договору найму житла, якщо житло стало непридатним для постійного проживання у ньому. Як вже було зазначено, непридатність житла для постійного проживання обумовлена його санітарним та технічним станом.

Договір найму житла може бути розірваний за рішенням суду на вимогу наймодавця у разі:

- невнесення наймачем плати за житло за шість місяців, якщо договором не встановлений більш тривалий строк, а при короткостроковому наймі - понад два рази;

- руйнування або псування житла наймачем або іншими особами, за дії яких він відповідає.

За рішенням суду наймачеві може бути наданий строк не більше одного року для відновлення житла. Слід зазначити, що застосування такого заходу є правом, а не обов'язком суду. Якщо протягом строку, визначеного судом, наймач не усуне допущених порушень, суд за повторним позовом наймача постановлює рішення про розірвання договору найму житла. На прохання наймача суд може відстрочити виконання рішення не більш ніж на один рік. Відстрочка виконання рішення суду можлива тільки після того, як буде винесено рішення суду про розірвання договору. Порядок відстрочки виконання рішення провадиться відповідно до положень ЦПК України.

Договір найму будинку, квартири, кімнати або їх частини може бути розірваний на вимогу наймодавця у разі необхідності використання житла для проживання самого наймодавця та членів його сім'ї. При цьому наймодавець повинен доказати, що така необхідність виникла вже після укладення ним договору найму. Наймодавець повинен попередити наймача про розірвання договору найму не пізніше ніж за два місяці.

Якщо наймач житла або інші особи, за дії яких він відповідає, використовують житло не за призначенням або систематично порушують права та інтереси сусідів, наймодавець може попередити наймача про необхідність усунення цих порушень. Якщо наймач або інші особи, за дії яких він відповідає, після попередження продовжують використовувати житло не за призначенням або порушують права та інтереси сусідів, наймодавець має право вимагати розірвання договору найму.

У разі розірвання договору найму житла наймач та інші особи, які проживали у помешканні, підлягають виселенню з житла на підставі рішення суду без надання їм іншого житла.

4. Договір оренди житла з викупом

Договір оренди житла з викупом є новелою в сучасному цивільному законодавстві, поява якого обумовлена необхідністю подолання кризових явищ у житловій сфері. Він має стати ефективним правовим засобом, що забезпечує підвищення платоспроможності населення та надання реальної можливості отримання ним житла за рахунок власних коштів.

Правове регулювання вищезазначеного договору здійснюється перш за все нормами гл. 59 ЦК (статтями 810і, 811, 813-820, 823, абз. 4 частини 1 та частиною 2 статті 825, статтями 826, 1232і), окрім того - окремими положеннями Закону України від 25 грудня 2008 р. "Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва"1 (далі - Закон), Порядком оренди житла з викупом, затвердженим постановою Кабінету Міністрів

України від 25 березня 2009 р. № 274і (далі-Порядок), та Примірним договором оренди житла з викупом, затвердженим наказом Міністерства регіонального розвитку та будівництва України від 24 червня 2009 р. № 2522 (далі - Примірний договір).

Частина 1 ст. 810і ЦК визначає договір оренди житла з викупом як особливий вид договору найму (оренди) житла. Будь-який договір виділяється у самостійний вид, якщо він вимагає спеціального правового врегулювання. Складна конструкція договору оренди житла з викупом, що містить в собі елементи різних за типом договірних моделей (найму (оренди) та купівлі-продажу житла), стає тією специфічною ознакою, яка суттєво впливає на необхідність особливого регулювання цього договору. З огляду на це вважається непослідовною позиція законодавця, коли він відводить договору оренди житла з викупом лише спеціальну статтю (ст. 810і), а не окремий параграф гл. 59 ЦК. Таким чином, порушується сам принцип систематизації ЦК, згідно з яким кожен тип договірного зобов'язання виділяється в окрему главу і кожен вид цього типу, у свою чергу, в окремий параграф цієї глави.

За договором оренди житла з викупом одна сторона - підприємство-орендодавець передає другій стороні-фізичній особі (особі-орендарю) житло за плату на довготривалий (до 30 років) строк, після закінчення якого або достроково, за умови повної сплати орендних платежів, житло переходить у власність орендарю (ч. 2 ст. 810і ЦК).

Виходячи з визначення цього договору, він опосередковує передачу житла у користування, проте, оскільки за умови повної сплати орендних платежів житло переходить у власність орендарю, його слід вважати й однією з підстав набуття права власності на житло.

Договір оренди житла з викупом є двостороннім та оплатним.

У самому визначенні договору він сконструйований як договір реальний, оскільки чітко позначено, що одна сторона передає, а не зобов'язується передати другій стороні житло. Безумовно, така конструкція може існувати лише тоді, коли житло на момент укладення договору вже є власністю підприємства-орендодавця і може бути передано особі-орендарю. Водночас ч. З ст. 810і ЦК по суті закріплює іншу конструкцію договору, відповідно до якої підприємство-орендодавець набуває право власності на попередньо обране особою-орендарем житло з метою подальшої передачі такого житла у довгострокову оренду з викупом такій особі. У цьому випадку передача житла на момент укладення договору неможлива, оскільки воно ще не придбане підприємством-орендодавцем. Саме тому за такою конструкцією договір є консенсуальним. Таким чином, аналіз частин 2 та З ст. 810і ЦК дозволяє дійти висновку, що договір оренди житла з викупом може бути як реальним, так й консенсуальним. Проте очевидно, що обидві конструкції договору мають бути закріплені в його легальному визначенні.

Сторонами у договорі оренди житла з викупом є підприємство-орендодавець (далі - орендодавець) та особа-орендар (далі - орендар). Отже, орендодавцем може бути лише юридична особа - суб'єкт підприємницької діяльності, оскільки він інвестує власні або залучені кошти у придбання житла безпосередньо з метою подальшої передачі його у довгострокову оренду з викупом заради отримання винагороди (доходу). Орендодавець є власником житла і здійснює розпорядження ним до його повного викупу орендарем (ч. З ст. 810' ЦК). Орендарем, навпаки, може бути тільки фізична особа, яка шляхом укладення відповідного договору задовольняє свою житлову потребу. Орендар володіє і користується житлом, отриманим в оренду, а після сплати орендних платежів у повному обсязі набуває право власності на таке житло.

Предмет договору оренди не має будь-яких особливостей у порівнянні з предметом договору найму житла. Це може бути квартира або її частина, житловий будинок або його частина, що призначаються та придатні для постійного проживання в них (п. З Порядку). Слід тільки зазначити, що оскільки договір оренди житла з викупом є однією з форм задоволення житлової потреби людини у межах ринкових відносин, законодавець не встановлює будь-яких обмежень щодо вартості житла, його розміру тощо.

Договір оренди житла з викупом укладається на довготривалий (до 30 років) строк, який визначається за домовленістю сторін. Ураховуючи високу вартість житла, законодавець надає орендарю можливість сплатити платежі на викуп житла протягом тривалого часу.

Згідно з ч. 2 та ч. З ст. 811 ЦК договір оренди житла з викупом має письмову форму та підлягає обов'язковому нотаріальному посвідченню і державній реєстрації у порядку, визначеному законом. Отже, відповідно до загальних вимог ч. З ст. 640 ЦК такий договір є укладеним лише з моменту його державної реєстрації. Реєстрація договору здійснюється нотаріусами шляхом внесення запису в Державний реєстр договорів одночасно з нотаріальним посвідченням договору (п. 2 Тимчасового порядку державної реєстрації правочинів, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 26 травня 2004 р. № 671).

Договір оренди житла з викупом укладається відповідно до примірного договору, який затверджується Мінрегіонбудом і в якому зазначаються: 1) найменування сторін; 2) характеристика житла, що передається в оренду; 3) строк, на який укладається договір; 4) розмір, порядок формування, форма і строки внесення орендних платежів та умови їх перегляду; 5) підстави дострокового розірвання договору; 6) порядок повернення коштів у разі дострокового розірвання договору; 7) формування резерву непередбачених витрат, пов'язаних з обслуговуванням зобов'язань орендаря; 8) зобов'язання сторін; 9) відповідальність сторін (п. 5 Порядку).

Права та обов'язки орендодавця та орендаря щодо користування житлом у більшій частці збігаються з правами та обов'язками наймодавця та наймача за договором найму житла. Вони визначені в статтях 814-819,823 ЦК, і їх аналіз здійснений у попередніх параграфах цієї глави. Проте окремі права та обов'язки притаманні саме сторонам договору оренди житла з викупом, що обумовлено, до речі, викупом житла.

Так, орендодавець зобов'язаний, по-перше, укласти договір купівлі-продажу і придбати у власність житло, яке попередньо обране орендарем; по-друге, передати його у користування орендарю у встановлений договором строк. Однак такі обов'язки виникають лише за умови, що договір оренди укладається щодо житла, яке тільки має бути придбане орендодавцем у майбутньому, та відповідно договір за своєю конструкцією є консенсуальним. У тому випадку, коли орендодавець на момент укладення договору є власником обраного орендарем житла і договір оренди є реальним (наприклад: якщо сталося дострокове розірвання договору оренди з попереднім орендарем і житло наново реалізовано орендодавцем на житловому ринку), передання житла стає умовою укладення договору, а не обов'язком у відносинах оренди.

Згідно з ч. З ст. 810 ЦК орендодавець має право розпоряджатися придбаним житлом до його повного викупу орендарем. Проте слід відзначити, що правомочність орендодавця щодо розпорядження житлом є обмеженою. Так, зокрема, орендодавець має право розпорядитися житлом шляхом укладення договору купівлі-продажу, але, оскільки до нового власника житла переходять права та обов'язки орендодавця (ст. 814 ЦК), покупцем такого житла може бути лише юридична особа, діяльність якої безпосередньо пов'язана з орендою житла.

До основних прав орендаря належить право володіння та користування житлом, отриманим в оренду, а після сплати орендних платежів у повному обсязі набуття права власності на таке житло. Орендар має право достроково погасити платежі на викуп житла.

Існує низка обов'язків орендаря, обумовлених викупом ним житла. Так, орендар зобов'язаний:

- сплатити кошти початкового внеску за житло (ч. З ст. 5 Закону), який є складовою частиною вартості житла, визначеної у договорі оренди;

- своєчасно сплачувати орендні платежі (ч. 4 ст. 820 ЦК), тобто періодичні платежі, які орендар сплачує орендодавцю відповідно до умов договору оренди протягом усього строку дії договору. Вони складаються з: а) платежів на викуп обраного орендарем житла; б) винагороди (доходу) орендодавця. Винагорода (дохід) орендодавця визначається згідно з розміром процентної ставки, встановленої у договорі оренди;

- компенсувати орендодавцю витрати, пов'язані з вчиненням юридичних дій, а саме: страхові платежі; витрати на оформлення права власності на нерухоме майно; на державну реєстрацію обтяжень нерухомого майна; нотаріальні послуги (ч. 5 ст. 5 Закону). Порядок компенсації вищепозначених витрат визначається договором оренди (п. 7 Порядку);

- надати кошти для формування резервів непередбачених витрат, пов'язаних з обслуговуванням зобов'язань орендаря (ч. 5 ст. 5 Закону; п. 8 Порядку). Розмір таких резервів не може перевищувати три відсотки вартості житла. Кошти з цих резервів у разі їх невикористання зараховуються як платежі орендаря на викуп житла;

- сплачувати самостійно комунальні платежі (ч. 7 ст. 5 Закону). У випадку виникнення заборгованості з оплати спожитих житлово-комунальних послуг орендодавець погашає її за рахунок коштів відповідного резерву (п. 9 Порядку).

Договір оренди житла з викупом припиняється у разі повної сплати орендних платежів у визначений строк або достроково.

Оскільки після сплати орендних платежів у повному обсязі орендар набуває право власності на житло, факт сплати платежів засвідчується відповідним актом, що є невід'ємною частиною договору оренди (п. 6 Порядку). На підставі договору оренди житла з викупом, який є документом, що свідчить про перехід права власності на нерухоме майно (житло) від орендодавця до орендаря з відкладальними обставинами (ч. 7 ст. 810 ЦК), та акта щодо сплати орендних платежів здійснюється реєстрація права власності на житло орендаря відповідно до Тимчасового положення про порядок державної реєстрації прав власності на нерухоме майно, затвердженого наказом Мін'юсту від 7 лютого 2002 р. № 7/51 (в редакції наказу від 28 липня 2010 р. № 1692/5).

Проте в законодавстві передбачена й можливість дострокового розірвання договору оренди житла з викупом.

Перш за все він може бути розірваний за взаємною згодою сторін (ч. 1 ст. 651 ЦК). У цьому випадку правові наслідки розірвання договору, зокрема повернення сплачених коштів щодо вартості житла, здійснюються відповідно до умов договору (п. 11 Порядку).

Водночас договір оренди може бути розірваний за рішенням суду на вимогу орендодавця у випадках, передбачених ч. 2 ст. 825 ЦК, а саме: по-перше, невнесення орендарем платежів на викуп житла у визначений строк; по-друге, руйнування або псування житла безпосередньо орендарем або іншими особами, за дії яких він відповідає. У цьому разі повернення коштів здійснюється відповідно до рішення суду (п. 11 Порядку).

Складним є питання щодо розірвання договору оренди на вимогу орендаря. Частина 1 ст. 825 ЦК, що закріплює право наймача на відмову від договору найму житла, доповнена абз. 4, який, згідно з логікою, має бути присвячений вже можливості орендаря відмовитись від договору оренди. Однак абз. 4 ч. 1 ст. 825 ЦК тільки відсилає до положень закону. Оскільки відсутній спеціальний закон, що регулює відносини оренди, можна припустити, що орендар у будь-який час може звернутися до суду з вимогою щодо розірвання договору оренди. У разі задоволення вимог орендаря суд вирішує питання й стосовно правових наслідків розірвання договору.

Права та обов'язки орендаря за договором оренди житла входять до складу спадщини і переходять до його спадкоємців як за заповітом, так і за законом (ч. 1 ст. 1232 ЦК). Спадкоємці мають право вимагати дострокового припинення договору оренди у порядку, визначеному законом (ч. З ст. 1232ЦК). Водночас вони мають право відмовитись від прийняття спадщини, до складу якої входять права та обов'язки орендаря, у порядку, встановленому ст. 1273 ЦК і ч. І ст. 1232 ЦК).