Страхування - Базилевич В.Д. - 11.5. Особливості іпотечного страхування банків

Іпотечне кредитування є одним із тих напрямів ринку фінансових послуг, який динамічно розвивається та покликаний створити механізм довгострокового кредитування громадян із середніми доходами для придбання житла. На сьогодні тільки таке іпотечне кредитування, яке ефективно функціонує, зможе вирішити житлову проблему населення, а також забезпечити одержання додаткових коштів під заставу нерухомості.

Іпотеці, як і будь-якій іншій сфері людської діяльності, притаманна ймовірність несприятливого розвитку, а в умовах нестабільної законодавчої бази будь-які, навіть незначні, на перший погляд, ризики стають критичними і загрожують зробити будь-який проект нездійсненним. У такому випадку особливо актуальним є вивчення основних ризиків, які властиві іпотечним програмам, а також засобів і технологій мінімізації наслідків таких ризиків за допомогою страхування. При цьому виникають додаткові можливості розвитку та підвищення ефективності іпотечної діяльності.

Це означає, що першочерговим завданням страхування іпотеки є забезпечення всім учасникам захисту від майнових втрат, а також гарантування своєчасного та повного відшкодування збитків, пов'язаних з настанням страхових випадків. До того ж страхування ризиків за іпотечними кредитами приведе до істотного зменшення розміру початкового внеску за придбання житла в кредит і зробить іпотеку доступнішою для більшості населення.

Іпотечне страхування спрямоване насамперед на "полегшення життя" банків у тому випадку, якщо позичальник не може розрахуватися за кредитом. Якщо позичальник виявляється неплатоспроможним, то придбана в кредит нерухомість, яка перебуває в заставі у банка, вилучається і продається. За рахунок виручених коштів покриваються витрати кредитора. Якщо грошей від продажу заставленої нерухомості достатньо для покриття всіх збитків банку, страхування, у принципі, не потрібне. Однак на ринку може скластися така ситуація, що цих грошей може бути недостатньо, щоб компенсувати суму основного боргу, відсотки за кредит, пеню і штрафи. Таке може статися, наприклад, у випадку падіння цін на нерухомість. Крім того, є поняття упущеної вигоди банку у випадку неплатоспроможності позичальника. І збитки банку, й упущену вигоду може компенсувати страховка. Така система діє у всіх розвинених країнах. Наприклад, у Канаді провідне місце у сфері іпотечного страхування займає Канадська іпотечно-житлова корпорація. Іпотечне страхування в Канаді є обов'язковим для кредитів з вищим ніж 75 %, показником співвідношення між вартістю забезпечення і розміром позики. Отже, державне страхування повинно бути обов'язково оформленим, якщо початковий внесок становить менше 25 % від вартості нерухомості, яка буде придбана. За 5-відсоткового початкового внеску державна страховка буде дорівнювати 3,75 % від суми, взятої в борг. Якщо початковий внесок становить 10 % від вартості нерухомості, то державна страховка знизиться до 2,5 %. Відповідно співвідношення початкового внеску і страховки буде: за 15 % - 2 %; за 20 % - 1,25; за 25 % - 0,75; за

35 % - 0,6 %. До того ж за початкового внеску до 35 % необхідною умовою одержання кредиту є страхування життя позичальника.

У США, зокрема, діють дві системи іпотечного страхування - державна і приватна. Державна система була створена 70 років тому в період "Великої депресії" і представлена Федеральними житловими агентствами. На той час головною метою введення іпотечного страхування було змусити банки видавати іпотечні кредити. Приватна система почала розвиватися 40 років тому, коли державна система довела свою ефективність. Головна відмінність між цими двома системами полягає у величині покриття збитків. Державна страхова система покриває 100 % невиплаченого кредиту: у цьому випадку заставлена квартира стає власністю позичальника, який її реалізує і в такий спосіб компенсує свої втрати. Приватна страхова система покриває лише 25 % невиплаченого кредиту, а решту банк покриває за рахунок реалізації застави.

Позичальниками Федеральних житлових агентств були громадяни з низьким рівнем доходів, а приватних страхових компаній - із середнім. Кредитні ресурси Федеральним житловим агентствам, а також гарантії за кредитами надавав уряд, а приватні компанії формували свої кредити шляхом залучення інвестицій. На сьогодні обсяг страхування державної системи становить 500 млрд дол. СІЛА, а приватної - 720 млрд дол. Головною метою введення іпотечного страхування в США для населення було надання можливостей для зниження початкового внеску під час одержання кредиту. Справа в тому, що чим нижчий первісний внесок позичальника, тим вищий ризик банку, оскільки у випадку неплатоспроможності позичальника і звернення стягнення на предмет застави зростає ризик того, що банку не вдасться компенсувати свої витрати. Тому банки включають у початковий внесок не тільки основну суму боргу та відсотки, а й власні витрати на організацію торгів. Так, за наявності державної страховки позичальник може одержати іпотечний кредит з початковим внеском у 3-б % від вартості нерухомості.

У США також обов'язковим видом страхування є страхування титулу, що є захистом власника від подій, які відбулися в минулому, але наслідки їх можуть виявитися в майбутньому.

Такий вид страхування необхідний, оскільки при переході права власності органи державної реєстрації не перевіряють надані документи, а реєстрація означає лише те, що сам по собі акт переходу права є дійсним.

Російські фахівці вважають, що страхування титулу власності за іпотечного кредитування може бути виправданим тільки в період створення Єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно й угод з ним, причому відповідальність за інформацію, що міститься в такому реєстрі, повинна нести держава. Однак гарантії того, що нерухомість не стане предметом судової суперечки, сьогодні ніхто дати не може. Єдина можливість вберегти себе від фінансових втрат - страхування прав власності. Поліс страхування титулу сьогодні становить 1 % - 3,5 % від вартості заставленої нерухомості, втрата права на яку страхується. Проте за оформлення страхування в рамках іпотечної програми тариф знижується до 0,3 %.

Сьогодні в Росії сума страховки може коливатися в досить великих межах. Зазвичай на цю процедуру клієнт витрачає від 1 до 1,5 %, де 0,8 % становить страхування життя позичальника, 0,4 % - страхування титулу і 0,3 % - страхування майна від випадкового ушкодження чи знищення.

На нашу думку, подібний вид страхування для Росії, а також для України особливо актуальний, тому що внаслідок погано розвиненої інформаційної бази та прогалин у законодавстві неможливо гарантувати покупцю чесність попередніх угод з нерухомістю, яка буде придбана. При цьому ризик дуже великий: більшість арештів (близько 30%) накладаються на житло саме у зв'язку із суперечками про права на нерухомість, а 25 % - через позови про розподіл часток власності.

У нашій країні титульне страхування забезпечує, наприклад, Українська інноваційна страхова компанія "Інвестсер-віс". Предметом страхування є майнові інтереси страхувальника, пов'язані з втратою чи обмеженням майнових прав позичальника за договором про пайову участь у будівництві нового житла (первинний ринок) і страхування ризику оскарження третіми особами майнових прав страхувальника на нерухомість у судовому порядку (вторинний ринок житла). Страховим випадком є факт втрати чи обмеження майнових прав страхувальника за угодою про пайову участь та на нерухоме майно в результаті зажадання цього майна чи права володіння, користування або розпорядження і визнання угоди, що підтверджує майнові права на предмет страхування, недійсним на підставі рішення суду, що набрало сили.

Загалом можна зробити висновок, що страхування іпотеки вигідне головним учасникам ринку іпотечного кредитування. Такий вид страхування забезпечує кредиторам зниження кредитного ризику, мінімізує їхні втрати за кредитами, забезпечує збільшення обсягів кредитування, до того ж дозволяє банкам надавати великі обсяги іпотечних кредитів і удосконалювати механізм іпотечного кредитування. Для позичальника страхування іпотеки є доступом до недорогих кредитів, дає можливість вносити нижчий первісний внесок під невисокий відсоток, а також забезпечує впевненість погашення кредиту у випадку своєї неплатоспроможності.

Для ринку нерухомості це стимулювання як кредиторів, так і позичальників до реалізації іпотечної програми без підвищення ступеня ризику у фінансовій системі. Для ринку капіталу іпотечне страхування надає додаткові фінансові ресурси. Якщо розглядати всю фінансову систему, то система іпотечного страхування - це безперервний цикл, за якого контролюються і стабілізуються ризики, що полегшує доступ до іпотечних кредитів. Це, у свою чергу, сприяє ефективному функціонуванню та швидкому зростанню ринку капіталу. Зростання ринку капіталу дає змогу сформувати іпотечні пули і випустити на їхній основі іпотечні цінні папери (сек'юритизація). А механізм сек'юритизації сприяє ефективному фінансуванню житла шляхом розвитку вторинного іпотечного ринку.

Визначивши важливість страхування іпотеки, звернемося до законодавства і становлення системи іпотечного страхування в Україні. У нашій країні розроблена і введена в дію система правового регулювання іпотечної діяльності, що передбачає страхові відносини як обов'язковий інститут іпотеки. Однак, на превеликий жаль, статистика, яка є на сьогодні, не дає змоги виділити частку страхування іпотеки. На практиці страхування нерухомості як об'єкта іпотеки відображається в структурі показників страхування майна. Схеми іпотечного кредитування, що реалізуються в різних регіонах нашої держави, можуть відрізнятися інфраструктурою, умовами кредитування та рефінансування. Однак яка б схема не застосовувалася, безумовно, кожен іпотечний кредитор зацікавлений у гарантованому поверненні позичальниками отриманих кредитів чи, у випадку неповернення кредиту, неушкодженого майна.

Під час розробки програми іпотечного страхування доцільно, на нашу думку, правильно визначити необхідність у страховому захисті конкретних ризиків. Не всі ризики потрібно перекладати на страхування, оскільки більшість ризиків, притаманних іпотечному кредитуванню, можна застрахувати, але ціна самого кредиту істотно зросте. Проте необхідно акцентувати увагу на деяких видах страхування, що досить обґрунтовано стають необхідними для потенційного позичальника. Так, відповідно до Закону України "Про іпотеку", обов'язковою умовою іпотечного договору є те, що іпотекодавець (позичальник) повинен застрахувати предмет іпотеки на його повну вартість від ризиків випадкового знищення, псування чи пошкодження. При цьому вигодонабувачем відповідно до договору страхування є іпотекодержатель (кредитор), а страховий поліс є гарантією забезпечення виданого банком кредиту. Українська інноваційна страхова компанія "Інвестсервіс" розробила програму страхування житла іпотечного кредитування: страхування квартири, що купується клієнтом у розстрочку під банківське кредитування. Квартира передається у заставу банку до повного розрахування клієнтом за кредитом. Програма надає страховий захист від збитків, загибелі чи пошкоджень, що викликані: пожежею, вибухом, ударом блискавки, падінням літальних апаратів чи їхніх частин; стихійними лихами (бурі, вихор, урагани, смерч, дії підземного вогню, град, снігопад, злива, землетрус, лавина, зсув, селевий потік, обвал, осідання ґрунту); залиттям водою з водопровідної, каналізаційної чи опалювальної систем; протиправними діями третіх осіб. Страхові тарифи від усіх перерахованих вище ризиків становлять 0,36-0,40 %.

Крім того, іпотечним законодавством в Україні передбачено ще декілька обов'язкових видів страхування: страхування фінансових ризиків - неотримання, несвоєчасного отримання або отримання не в повній сумі платежів за договорами про іпотечні кредити та платежі за іпотечними сертифікатами; страхування будівельно-монтажних робіт забудовника та страхування відповідальності забудовника перед третіми особами відповідно до Закону України "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операцій з нерухомістю".

Також, крім обов'язкового, іпотечне законодавство передбачає і добровільне страхування. Зокрема, відповідно до Закону України "Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати", емітент іпотечних сертифікатів має право застрахувати власників сертифікатів від можливих збитків у випадку зміни курсу національної валюти. Отже, за такої різноманітності видів страхування для страхових компаній відкривається широкий спектр діяльності, однак постає питання, чи будуть такі види поширеними у використанні і як з ними працювати. Так, для забезпечення адекватного рівня можливих збитків у процесі будівництва рівень страхових платежів не може бути меншим від 0,5 % суми страхового платежу, інакше страхові компанії будуть не в змозі компенсувати збитки будівельного процесу. Складніше зі страхуванням відповідальності забудовника перед третіми особами або страхуванням відповідальності керуючого майном за збитки, оскільки, на відміну від страхування нерухомості та будівельно-монтажних робіт, цей вид страхування не має налагодженої системи ризиків. Якщо обмежитися відповідальністю забудовника за несвоєчасне завершення об'єкта або керуючого за збитки, то для страхової компанії виникають невигідні умови.

Наприклад, страхова компанія "Аркада-Гарант" забезпечує страхування відповідальності перед третіми особами під час проведення будівельно-монтажних робіт. Страховим випадком вважається знищення, пошкодження, розкрадання майна, що відбулося внаслідок техногенних аварій, природних явищ, протиправних дій третіх осіб. Страхувальниками можуть бути підрядник, замовник, забудовник, інвестор чи інші особи, які мають безпосередній стосунок до об'єкта страхування. Страховий тариф становить 0,4 - 0,8 % від страхової суми (вартості будівництва) на весь період проведення будівельно-монтажних робіт.

Ще однією з провідних страхових компаній в Україні, що надає такий вид послуг, є "Інкомстрах". Одним із пріоритетних напрямів розвитку компанії є страхування фінансових ризиків (титульне страхування) на ринку нерухомості. На сьогодні ринок нерухомості стрімко розвивається, а відповідно, і страхування. Але, на жаль, знання про наявні ризики при здійсненні угод, як на первинному, так і на вторинному ринку, є тільки у фахівців, і, як наслідок, про страхові продукти, які існують нині, простий пересічений громадянин дізнається тільки в момент безпосереднього спілкування під час купівлі власної нерухомості в кращому випадку або під час розгляду позовних заяв про відчуження чи обмеження прав - у найгіршому.

Страхові продукти набувають розвитку на всій території України. На сьогодні невелика кількість страхових компаній України може запропонувати титульне страхування своїм клієнтам. Більшість компаній пропонує страхування фінансового ризику покупця нерухомості, що є лише незначною частиною титульного страхування. Цей вид страхування дає змогу вирішити проблеми, які виникають у власника нерухомості, без позбавлення його права власності чи інших майнових прав. Для виплати страхового відшкодування не завжди потрібно чекати рішення суду. Документом, який підтверджує настання страхового випадку, може бути рішення органів влади, мирова угода сторін тощо.

Іноді невиконання зобов'язань забудовником чи керуючим перед третіми особами може статися внаслідок неефективного менеджменту, прорахунків у роботі, низької кваліфікації тощо. Саме тому у світовій практиці суб'єктивні фактори ніколи не страхуються. Таке страхування без чіткого визначення ризиків призводить до нескінченних конфліктів між страховиком і страхувальником і, отже, до тривалих судових розглядів. У результаті страхувальник або взагалі не одержує страхового відшкодування, або розмір такого відшкодування значно менший, ніж заподіяні збитки. У випадку страхування відповідальності забудовника чи керуючого майном можуть враховуватися тільки незалежні від них обставини - стихійні явища або техногенний вплив.

Також виникають певні труднощі в разі страхування фінансових ризиків за іпотечними кредитами. Цікавим є той факт, що коли позичальник не бажає здійснювати погашення своїх зобов'язань із суб'єктивних причин, то це не може вважатися страховим випадком і, тим більше, об'єктом страхування. Отже, можна говорити лише про страхування тільки об'єктивних факторів несплати боргу, які не залежать від бажання або волі позичальника. Проте, на жаль, їх небагато. Для фізичної особи такими чинниками є нещасний випадок, внаслідок якого втрачається платоспроможність, або смерть, для юридичної особи до об'єктивних факторів належить тільки банкрутство.

Всі інші випадки втрати платоспроможності мають високий ступінь суб'єктивізму, а тому неможливо визначити, в який момент настав страховий випадок. Фактично такий вид страхування стає непотрібним, як і деякі інші види обов'язкового страхування. Не випадково Державна комісія з регулювання ринків фінансових послуг лобіює зменшення кількості обов'язкових видів страхування, адже страхові компанії здатні самостійно розробити якісні страхові продукти, які задовольнять клієнтів. На сьогодні в Україні також є попит на страхування об'єктів незавершеного будівництва, які мають свою вартість, як і інша нерухомість, однак у зв'язку з нестворен-ням у в цій сфері законодавчо-правової бази такі об'єкти на страхування приймаються дуже рідко.

Отже, можна зробити висновок, що страхування іпотеки є перспективним видом страхування у зв'язку з активним розвитком ринку нерухомості, майбутнім урегулюванням законодавчої бази. Крім того, у майбутньому в Україні можливе створення системи іпотечного страхування, яка б ефективно функціонувала та охоплювала всіх учасників ринку іпотеки. На подальший розвиток іпотечного страхування в нашій країні будуть впливати:

o стабільний фінансовий стан населення;

o активізація ролі держави у зміцненні та розвитку ринку іпотеки;

o розробка концепції розвитку іпотеки і страхування для задоволення потреб населення, бізнесу і держави в надійному страховому захисті.

Слід зазначити, що недостатній рівень розвитку страхування іпотеки на сьогодні зумовлений соціально-економічними процесами в державі, станом ринку нерухомості та страхового ринку.