Фінанси підприємств - Непочатенко О.О. - 9.7. Принципи та методи оцінки вартості майна підприємства

Відповідно до положень Національного стандарту № 1 оцінка майна має проводитися з дотриманням таких принципів:

1) корисності;

2) попиту і пропозиції;

У Міжнародних стандартах оцінки 1 - 4 вищезазначені методи мають такі назви:

1) витратний метод;

2) метод капіталізованого доходу або дисконтованого наявного потоку;

3) метод порівняння продажів.

1) Витратний підхід ґрунтується на врахуванні принципів корисності та заміщення. Його застосування передбачає визначення поточної вартості витрат на відтворення або заміщення об'єкта оцінки з подальшим коригуванням їх на суму зносу (знецінення). Витратний підхід доцільно застосовувати для проведення оцінки нерухомого майна, ринок купівлі-продажу або оренди якого є обмеженим, спеціалізованого нерухомого майна, у тому числі нерухомих пам'яток культурної спадщини, споруд, передавальних пристроїв тощо. Для визначення ринкової вартості інших об'єктів оцінки витратний підхід застосовується у разі, коли їх заміщення або відтворення фізично можливе та економічно доцільне.

Основними методами витратного підходу є метод прямого відтворення та метод заміщення. Метод прямого відтворення полягає у визначенні вартості відтворення з подальшим вирахуванням суми зносу (знецінення).

Метод заміщення полягає у визначенні вартості заміщення з подальшим вирахуванням суми зносу (знецінення).

За допомогою методів прямого відтворення та заміщення визначається залишкова вартість заміщення (відтворення).

Під час застосування методу прямого відтворення або методу заміщення використовуються вихідні дані про об'єкт оцінки, інформація про відтворення або заміщення об'єкта оцінки чи подібного майна в сучасних цінах або середньостатистичні показники, які узагальнюють умови його відтворення або заміщення в сучасних цінах.

Крім зазначених методів, для розрахунку величини зносу покращень об'єктів оцінки можуть використовуватися методи розбивки або строку життя.

Метод розбивки передбачає обґрунтування та визначення величини кожного виду зносу, що наявний в об'єкта, оцінки окремо.

Метод строку життя базується на обґрунтованому припущенні про залишковий строк економічного життя. При застосуванні цього методу всі наявні види зносу об'єкта оцінки вважаються повністю врахованими.

Під час застосування методу строку життя сукупний знос визначається за формулою:

де ФВ - фактичний вік покращень об'єкта; ЗСЕЖ - залишковий

строк економічного життя. Коефіцієнт сукупного зносу визначений за методом строку життя, дорівнює

Приклад 1.

Строк технічної експлуатації будівлі -100 років; фактичний вік -10 років; залишковий строк економічного життя - 90 років (100-10). Величина сукупного зносу будівлі 3 = 10/(10 + 90) = 0,10; коефіцієнт сукупного зносу (придатності) будівлі дорівнює 0,9(1-0,1).

Приклад 2.

Строк технічної експлуатації будівлі -100 років; фактичний вік - 70 років; залишковий строк економічного життя - 70 років (за експертними оцінками фахівців). Строк економічного життя з урахуванням експертних оцінок фахівців становить 140 років (70 + 70). Величина сукупного зносу будівлі 3 = 70/(70 + 70) = 0,50; коефіцієнт сукупного зносу (придатності) будівлі дорівнює 0,5 (1 - 0,5).

Приклад 3.

Строк технічної експлуатації будівлі -100 років; фактичний вік -110 років; залишковий строк економічного життя - 30 років (за експертними оцінками фахівців). Строк економічного життя з урахуванням експертних оцінок фахівців становить 140 років (110 + 30). Величина сукупного зносу будівлі 3 = 110/(110 + 30) = 0,79; коефіцієнт сукупного зносу(придатності)будівлідорівнює0,21 (1 -0,79).

Приклад 4.

Строк технічної експлуатації будівлі -100 років; фактичний вік - 70 років; залишковий строк економічного життя - 70 років.

40 років тому був проведений капітальний ремонт,, поточна вартість якого на дату оцінки становить 20 % від вартості заміщення (відтворення) будівлі, визначеної на дату оцінки. 20 років тому була проведена реконструкція, поточна вартість якої на дату оцінки становила 40 % від вартості заміщення (відтворення) будівлі, визначеної на дату оцінки Залишок вартості заміщення (відтворення) будівлі за вирахуванням поточної вартості капітального ремонту та реконструкції відповідно становить 40 %.

Фактичний вік результатів капітального ремонту становить 40 років. Фактичний вік результатів реконструкції становить 20 років. Фактичний вік будівлі - 70 років.

Величина сукупного зносу будівлі 3 = (0,2 * 40 + 0,4 * 20 + 0,4 * 70) / (70 + 70) = 0,31; коефіцієнт сукупного зносу (придатності) будівлі дорівнює 0,69 (1 - 0,31).

Дохідний підхід базується на врахуванні принципів найбільш ефективного використання та очікування, відповідно до яких вартість об'єкта оцінки визначається як поточна вартість очікуваних доходів від найбільш ефективного використання об'єкта оцінки, включаючи дохід від його можливого перепродажу. Інформаційними джерелами для застосування дохідного підходу є відомості про фактичні й очікувані доходи та витрати об'єкта оцінки або подібного майна. Оцінювач прогнозує та обґрунтовує обсяги доходів та витрат від сучасного використання об'єкта оцінки, якщо воно є найбільш ефективним, або від можливого найбільш ефективного використання, якщо воно відрізняється від існуючого використання.

Метод прямої капіталізації доходу застосовується у разі, коли прогнозується постійний за величиною та рівний у проміжках періоду прогнозування чистий операційний дохід, отримання якого не обмежується у часі. Капіталізація чистого операційного доходу здійснюється шляхом ділення його на ставку капіталізації.

Метод прямої капіталізації доходу передбачає таку послідовність оціночних процедур:

1) прогнозування валового доходу на основі результатів аналізу зібраної інформації про оренду подібного майна з метою проведення аналізу умов оренди (розміру орендної плати та типових умов оренди) або інформації про використання подібного майна;

2) прогнозування операційних витрат та чистого операційного доходу (рентного доходу). Чистий операційний дохід розраховується як різниця між валовим доходом та операційними витратами, рентний дохід - як різниця між очікуваним валовим доходом від реалізації продукції, що отримується за допомогою об'єкта, та виробничими витратами і прибутком виробника;

3) обґрунтування вибору оціночної процедури визначення ставки капіталізації та її розрахунок;

4) розрахунок вартості об'єкта оцінки шляхом ділення чистого операційного доходу або рентного доходу на ставку капіталізації.

Метод непрямої капіталізації доходу (дисконтування грошових потоків) застосовується у разі, коли прогнозовані грошові потоки від використання об'єкта оцінки є неоднаковими за величиною, непостійними протягом визначеного періоду прогнозування або якщо отримання їх обмежується у часі. Прогнозовані грошові потоки, у тому числі вартість реверсії, підлягають дисконтуванню із застосуванням ставки дисконту для отримання їх поточної вартості.

Ставка капіталізації та ставка дисконту визначаються шляхом аналізу інформації про доходи від використання подібного майна та його ринкової ціни або шляхом порівняльного аналізу доходності інвестування в альтернативні об'єкти - депозити, цінні папери, майно тощо.

Порівняльний підхід ґрунтується на врахуванні принципів заміщення та попиту і пропозиції. Порівняльний підхід передбачає аналіз цін продажу та пропонування подібного майна з відповідним коригуванням відмінностей між об'єктами порівняння та об'єктом оцінки.

Узгодження результатів оцінки, отриманих із застосуванням витратного, дохідного та порівняльного підходів, здійснюється з урахуванням мети і принципів оцінки, що є визначальними для конкретної мети її проведення, обсягів та рівня достовірності вихідних даних та іншої інформації, яка використовувалася під час проведення оцінки.