Потенціал і розвиток підприємства - Бачевський Б.Є. - Метод кошторисного розрахунку

Метод кошторисного розрахунку передбачає складання кошторисної документації на будівництво об'єкта нерухомості з зазначенням переліку будівельно - монтажних робіт і витрат за кожним видом робіт на заробітну плату, матеріали, електроенергію, інструменти, спеціальне оснащення і т.д., які повинні бути приведені до базисного рівня цін з наступною індексацією в рівень цін на дату оцінки. Це найбільш трудомісткий метод, але він може бути значно полегшений, якщо є первісна кошторисна документація на будівництво оцінюваного об'єкта або повного аналога. Якщо така документація відсутня, експерт-оцінювач може звернутися до послуг кошторисної організації, що розробить новий кошторис для об'єкта оцінки з використанням єдиних норм і розцінок, індексів цін на будівельно-монтажні роботи, будівельних нормативів і правил та іншої необхідної документації.

Для розрахунку відновлювальної вартості нерухомості методом питомих витрат на одиницю площі або об'єму розробляються нормативи витрат на будівельні роботи (на 1 м2 площі або 1 м3 об'єму будівлі), які потім слід помножити на загальну площу або об'єм об'єкта оцінки. Норматив питомих витрат визначається на основі довідкових даних про витрати на будівництво аналогічних об'єктів.

Для нових будівель та споруд з нетривалим терміном побудови вихідні дані беруть безпосередньо з кошторису, оскільки вони відповідають ринковим цінам на день оцінки, або мають невелике відхилення. У цих випадках потрібно враховувати не тільки витрати, але й прибуток підрядної організації. Розрахунок прибутку забудовника повинен спиратися на ринкові дані. Отримання достовірної інформації на цей час викликає певні утруднення, оскільки являє собою комерційну таємницю, якщо мова йде про конкретне підприємство. На державному рівні дана проблема оціночної діяльності може вирішуватися дуже легко, якщо буде досягнуто згоди між податковими, статистичними та оціночними установами щодо узагальнених даних для відкритої публікації. За відсутністю ринкових даних щодо прибутковості звичайно приймають значення у інтервалі 25-35% рентабельності до собівартості, відповідно до рівня активності ринку інвестицій.

Існують методики розрахунку прибутку забудовника, засновані на рівної вигідності альтернативних проектів, що мають однакові рівень ризику й тривалість будівництва [131]:

(433)

де П_з — прибуток забудовника, як частка від відбудовної вартості об'єкта оцінки;

— частка авансового платежу в загальній сумі платежів;

n — число років (період) будівництва;

уа — річна норма віддачі на вкладений капітал.

Методика розрахована на оцінку об'єктів з невеликим строком будівництва, тому норма віддачі може прийматися незмінною.

Період будівництва (я) визначається за діючими на період оцінки нормами та правилами будівництва.

Співвідношення С0 приймається з урахуванням оптимального розподілення капіталовкладень у часі будівництва, за яким основна сума вкладається найпізніше. Річна норма віддачі (уа) встановлюється згідно розрахунковому коефіцієнту капіталізації для аналогічних об'єктів, що враховує типові ризики інвестування для окремих оцінних зон. Строк повернення капіталу визначається за будь-яким із загальноприйнятих методів (наприклад, за схемою прямолінійного повернення — методом Рингу).

Якщо розрахунок виконується за витратним підходом поелементним методом (метод поділу на компоненти), то так само як для порівняльного підходу будівлі (споруди) розбиваються на окремі важливі складові, які можуть мати суттєві відмінності за умовами будівництва: фундамент, стіни та перегородки, перекриття, покрівля, підлога, прорізи, опоряджувальні роботи, інженерне устаткування та ін. Але далі оцінювачем збираються дані щодо витрат на 1 м3,1 м2,1 погонний метр, 1 нормо-годину за кожним елементом. Потім підсумовуванням витрат по елементам розраховується загальна вартість об'єкта нерухомості.

Оцінка сукупного зносу будівель і споруд виконується з урахуванням їх фізичного, функціонального, технологічного й економічного старіння.

В оцінній діяльності [19] під зносом (знеціненням) розуміють втрату вартості майна порівняно з вартістю нового майна. Знос за ознаками його виникнення поділяють на фізичний, функціональний та економічний (зовнішній). Фізичний та функціональний знос може бути таким, що технічно усувається, не усувається, або усунення його є економічно недоцільним.

Фізичний знос — знос, зумовлений частковою або повною втратою первісних технічних та технологічних якостей об'єкта оцінки.

Функціональний знос — знос, зумовлений частковою або повною втратою первісних функціональних (споживчих) характеристик об'єкта оцінки.

Економічний (зовнішній) знос — знос, зумовлений впливом соціально-економічних, екологічних та інших факторів на об'єкт оцінки.

За Стандартом №2 для визначення зносу (його окремих видів) можливе застосування будь-яких оціночних процедур за умови окремого обґрунтування та розрахунку, що наводяться у звіті про оцінку, навіть коли мова йде про оцінку зносу держаної частки нерухомості [20]. Слід додати, що існують взагалі інші класифікації зносу 118,46,49], і на наш погляд, було 6 краще не вводити нових термінів саме лише для оціночної діяльності, щоб не було різного тлумачення одних і тих самих категорій за економікою, бухгалтерським обліком, податковим законодавством та класичною теорією зносу, але офіційні оцінювачі повинні додержуватись затверджених стандартів.

Фізичний знос, що усувається, розраховується на основі вартості витрат на проведення ремонтних робіт з його усунення. Фізичний знос, що не усувається, розраховується на основі залишкової вартості елементів власності, витрати на виправлення яких перевищують величину додавання до вартості майна за рахунок їхнього виправлення.

За практикою оцінки використовуються методи, що відповідають її цілям: експертні (вірогідна оцінка у відносних або вартісних одиницях); вартісної оцінки (розрахункова вартість за ціною відновлення); бухгалтерського обліку (як накопичена амортизація за обраним методом).

Експертні методи (на основі акта технічного огляду) застосовуються у випадках невеликого рівня зносу порівняно нових будинків та споруд, при цьому складається дефектна відомість, за якою вказується, які елементи потребують заміни, та які роботи при цьому виконуються. За укрупненим методом, експерт за власним досвідом встановлює загальний рівень зносу на увесь об'єкт оцінки у відсотках. Дана оцінка суб'єктивна, тому звичайно супроводжується детальним описом стану найбільш важливих несучих елементів будинку або споруди.

Вартісні методи розрахунку використовуються при наявності великих дефектів основних елементів (фундаменту, стін, робочих зон споруджень, перекриття для підкранових шляхів, магістральних комунікацій) з визначенням витрат на їх відтворення у сучасних умовах.

Бухгалтерський підхід, згідно П(С)БО 7, повинен враховувати як фізичний так і моральний знос, але практично ця умова не виконується, оскільки моральний знос не має певного алгоритму розрахунку і може бути врахований лише за прогнозованим строком корисного використання. Цей метод у поточній діяльності підприємства має вузьке призначення й використовується лише для потреб бухгалтерського обліку та оподаткування. Але у ході використання основних фондів в умовах кризи, коли нерухомість використовується далеко за економічними межами доцільності строку подальшої експлуатації, виникає потреба переоцінки. За Національним Стандартом оцінки №1 "Результати проведення оцінки активів для цілей бухгалтерського обліку вважаються їх переоціненою вартістю. Об'єкт оцінки у разі його застави оцінюється за ринковою вартістю без включення до неї суми податку на додану вартість. Оцінка майна проводиться із застосуванням методичних підходів, методів оцінки, які є складовими частинами методичних підходів або є результатом комбінування кількох методичних підходів, а також оціночних процедур" [19]. Таким чином, для цілей бухгалтерського обліку у цьому випадку використовуються методи, встановлені стандартом оцінки, а не стандартом обліку.

Для визначення величини сукупного зносу в оцінній практиці Стандарт № 2 рекомендує використовувати наступні методи [20]:

— метод "строку життя";

— метод розбивки.

Строк економічного життя земельних поліпшень (у тому числі будівель та споруд) — "період, протягом якого дохід, що отримується або передбачається отримати від земельних поліпшень, перевищує операційні витрати, пов'язані з отриманням цього доходу. Строк економічного життя земельних поліпшень відображає строк, протягом якого витрати на підтримання земельних поліпшень у придатному для експлуатації стані є такими, що скуповуються" [20]. В умовах економічної кризи, за таким визначенням, життя більшості земельних поліпшень вже скінчилось. Але ж криза, навіть затяжна, — тимчасове явище. Витрати на підтримання земельних поліпшень у придатному для експлуатації стані інколи (у випадках реконструкції, інтенсивного розвитку шляхом нової будови) можуть на протязі двох — трьох років перевищувати результати, але це ніяк не можна трактувати як ознаку скінчення строку життя. З цього погляду, дане визначення потребує уточнень.

Метод 4строку життя" нерівномірного характеру накопичення зносу об'єкта, який визначається як рівномірна втрата вартості будинків та споруд пропорційно його віку. Цей метод простіше і не потребує великого обсягу інформації, але як правило не забезпечує потрібної достовірності розрахунку. Щоб розрахувати рівень зносу, потрібно визначити строк життя, що для будинків та споруд можливо лише приблизно. До того ж знос накопичується зовсім нерівномірно, може мати аварійний характер та залежати від факторів, які врахувати практично неможливо. Низька точність методу обмежує сферу його використання. За цим методом:

(4.34)

де Т_еж — строк економічного життя — період часу від дати введення в експлуатацію до моменту виведення у зв'язку з припиненням зростання вартості об'єкту або надходжень прибутку від його експлуатації;

Т_зж — залишковий строк економічного життя від дати оцінки до закінчення строку економічного життя;

Т_ф — фактичний вік земельних поліпшень — період від початку експлуатації земельних поліпшень до дати оцінки.

Слід зазначити, що при застосуванні цього методу на кожну дату оцінки потрібно не тільки коригувати термін економічного життя, з урахуванням підвищення рівня розвитку об'єкту, але й визначати залишковий строк економічного життя за умовою Т_еж > Т_зж інакше може статися, що Т_еж≤ Т_зж, що принципово неможливо, бо рівень зносу прийме значення від нульового до від'ємного (ф. 4.34). Метод строку життя повинен базуватися на "обґрунтованому припущенні", тобто на експертній оцінці про розмір повного та залишкового строку економічного життя, але надійних прогнозних моделей щодо цього не існує, оскільки деякі будівлі та споруди можуть пережити навіть державу, яка їх побудувала. При застосуванні цього методу всі наявні види зносу об'єкта оцінки вважаються повністю врахованими.

Метод розбивки при визначенні коефіцієнта сукупного зносу (К) передбачає розрахунки окремих часткових коефіцієнтів за всіма видами зносу: фізичного (К^), функціонального (К. зовнішнього (/С^). Коефіцієнт сукупного зносу (придатності) визначається як добуток відповідних коефіцієнтів фізичного, функціонального та економічного зносу, що наявні в об'єкта оцінки:

(4.35)

Згідно наведеному алгоритму, стовідсотковий знос за будь-яким його видом означає повний сукупний знос незалежно від того — чи є він усувним, чи ні. Взагалі, за наданими в Стандарті визначеннями видів зносу, метод розбивки надає дуже приблизні результати.

Стандарт передбачає такі оціночні процедури: "величина фізичного зносу розраховується за кожним конструктивним елементом окремо або шляхом узагальненої оцінки виходячи з фактичного фізичного (технічного) стану земельних поліпшень в цілому на дату оцінки. Фізичний знос може визначатися шляхом розрахунку необхідних витрат на усунення (створення, заміну) ознак фізичного зносу, величина функціонального зносу розраховується виходячи з наявних ознак невідповідності споживчих характеристик об'єкта оцінки сучасним вимогам щодо подібного нерухомого майна на ринку (відсутності певних споживчих характеристик або наявності надлишкових споживчих якостей земельних поліпшень)". Характерно, що рекомендується усунення не самого зносу, а його ознак.

Функціональний знос може визначатися "шляхом розрахунку необхідних витрат на усунення (створення, заміну) ознак функціонального зносу. Іншим способом урахування функціонального зносу є визначенім вартості заміщення об'єкта оцінки шляхом використання інформації про вартість функціонального аналога, що не має ознак функціонального зносу, наявних у об'єкта оцінки" [19].

Величина економічного зносу розраховується на основі порівняння прогнозованого доходу від найбільш ефективного використання подібного нерухомого майна на дату оцінки з прогнозованим доходом від найбільш ефективного використання об'єкта оцінки з урахуванням частки земельних поліпшень; прогнозованої завантаженості об'єкта оцінки за умови найбільш ефективного використання з його проектною потужністю; цін продажу (цін пропозиції) подібного нерухомого майна, що містить ознаки економічного зносу, з цінами продажу (пропозиції) подібного нерухомого майна, яке не містить ознак такого зносу, але є подібним за іншими суттєвими ознаками.

Загальним недоліком рекомендованих підходів до визначення зносу є те, що при визначенні функціонального та економічного зносу не враховується саме ринковий аспект купівлі-продажу: іноді покупцю потрібен саме такий об'єкт, та й ринок нерухомості давньої побудови — особливий ринок, де новітні "об'єкти порівняння" не конкурують зі старими, то й порівнювати з ними немає сенсу.

Зазначені методи розрахунку рівня зносу об'єктів потрібно враховувати у процесі їх оцінювання за основними методами оцінки вартості земельних поліпшень до яких відносять [19]:

Метод заміщення, як правило, застосовується для визначення вартості заміщення об'єкта, що побудований (будується) за типовим проектом, або за умови економічної недоцільності відновлення об'єкта оцінки у його первісному вигляді. Під час використання методу заміщення для проведення оцінки земельних поліпшень вартість заміщення визначається на основі розрахунку поточної вартості витрат на створення земельних поліпшень, що є подібними до оцінюваних згідно з проектно - кошторисною документацією, або за вартістю одиничного показника земельних поліпшень (площа, об'єм), що є подібними до оцінюваних.

Метод прямого відтворення, як правило, застосовується для проведення оцінки об'єкта, заміщення якого неможливе, а також у разі відповідності існуючого використання об'єкта оцінки ознакам найбільш ефективного.

Для оцінки об'єктів незавершеного будівництва, земельних ділянок під забудовою, їх поліпшень, окремих складових цілісного майнового комплексу може застосовуватися метод залишку. Цей метод ґрунтується на врахуванні принципу внеску (граничної продуктивності) і є результатом комбінування витратного та дохідного підходів [19].

Розрахунки по техніці залишку для будинків ведуться у зворотному напрямку в порівнянні з технікою залишку для землі. Коли вартість землі може бути оцінена з високим ступенем точності, із чистого операційного доходу всього об'єкту можна відняти дохід, приписуваний землі. Отриманий залишок — це дохід, приписуваний будинкам і спорудженням, що може бути капіталізований для оцінки вартості останніх Потім капіталізована вартість будинків і споруджень може бути додана до вартості землі для одержання загальної оцінної вартості об'єкта.

Техніка залишку для будинків виходить за рамки класичної економічної теорії, відповідно до якої залишковий дохід приписується землі, а не спорудженням на ній. Проте, на практиці, вартість землі може бути визначена на ринку, до того ж існує кадастрова оцінка, яка може бути використана при порівнянні у різних оцінних зонах. Оцінити ж будівлю або споруду, побудовану на початку минулого віку, набагато складніше. За даним методом, ділянка землі може оцінюватися шляхом порівняння недавніх продаж, визначається відповідна ставка дисконту, розраховується будь - яким методом обсяг загального чистого операційного доходу, що за встановленою ставкою відноситься до землі. Інвестиції в землю не підлягають поверненню, оскільки земля практично не змінюється з часом. Залишок чистого операційного доходу відноситься до будинків. Норма відшкодування капіталу може обчислюватися по прямолінійному методу або як ануїтет. Застосування техніки залишку для будівель та споруд може привести до одержання негативної величини вартості. У цьому випадку об'єкт власності потребує додаткового аналізу щодо вибору найбільш ефективного засобу використання, або іншого методу оцінки.

Якщо техніка залишку для землі показує негативну величину (залишкового) доходу, необхідно перевірити також розміри показників, покладених в основу розрахунку коефіцієнта капіталізації як у частині доходу на інвестиції, так і в частині повернення інвестицій. Коли інших варіантів немає, слід визнати, що будівля або споруда є надлишковим поліпшенням для даної ділянки, тобто розрахунковий очікуваний дохід з поліпшень не здатний забезпечити повернення інвестованого капіталу. За даними обставинами можливо знесення будинку й заміна його іншим об'єктом, або продаж землі взагалі без врахування поліпшень чи з врахуванням витрат на їх знесення.

Національний стандарт № 3 розглядає будинки та споруди лише як складову частину цілісного майнового комплексу і в складі вказаного комплексу рекомендує три підходи до оцінки, які не суперечать підходам до оцінки окремо землі. Це доходний, витратний (майновий для цілісних майнових комплексів) та порівняльний підходи, які з урахуванням особливостей будинків та споруд, важливих з точки зору оцінки, можуть бути застосовані до них, як до окремих об'єктів цілісного майнового комплексу що виділяються з його складу.

Оцінка вартості будівель та споруд з урахуванням їх потенціалу може виконуватись згідно загальному алгоритму як сума вартості носія та потенціалу (у тому числі - потенціалу розвитку)

Питання до самоконтролю

1. Назвіть особливості різних об'єктів нерухомості, які слід враховувати в процесі їх оцінки. Які методи та підходи використовуються для оцінки землі залежно від цілей та умов оцінки?
2. Назвіть заходи державного регулювання діяльності, пов'язаної з оцінкою землі. Що таке бонітування фунтів та навіщо потрібна кадастрова оцінка землі.
3. В яких випадках використовуються нормативна та експертна фошова оцінка земельних ділянок?
4. Охарактеризуйте методичні підходи, що застосовуються в процесі оцінки земельних ділянок.
5. Які фактори впливають на вартість земельної ділянки?
6. В якому разі доцільно застосування методів доходного підходу в процесі оцінки будівель і споруд?
7. Що таке чистий операційний доход від експлуатації нерухомості?
8. Чім відрізняються та як визначаються коефіцієнти (ставки) капіталізації та дисконту при визначенні вартості об'єктів нерухомості?
9. Що такс реверсія? Для якого методу оцінки потрібне її визначення і які особливості даного методу слід враховувати при його застосуванні?
10. Назвіть елементи порівняння в процесі застосування методу зіставлення продажів щодо оцінки будівель та споруд.
11. З чим пов'язана необхідність внесення поправок до вартості об'єкта оцінки в процесі використання методів порівняльного підходу? Охарактеризуйте методи розрахунку поправок.
12. Що таке валовий рентний мультиплікатор?
13. В яких випадках доцільно застосування витратного підходу до оцінки вартості будівель і споруд?
14. Назвіть основні етапи витратного підходу до оцінки вартості будівель і споруд.
15. Охарактеризуйте види зносу, які слід враховувати в процесі оцінки вартості будівель та споруд?
16. Які існують основні методи визначення зносу?
17. Поясніть механізм дії факторів, що впливають на вартість земельної ділянки.
18. Поясніть різницю в методах оцінки земельної ділянки з поліпшеннями та без них.
19. Наведіть приклад застосування методів оцінки земельної ділянки.
20. Поясніть порядок оцінки землі з урахуванням земельних поліпшень методом залишку.
21. Вкажіть різницю підходів до оцінки за Національними стандартами оцінки № 1,2,3 та Міжнародними стандартами. Назвіть основні напрямки вдосконалення законодавства з питань оцінки нерухомості.