Потенціал і розвиток підприємства - Бачевський Б.Є. - Вибір об'єкта для порівняння цін

Вибір об'єкта для порівняння цін пов'язаний з рівнем їх співставності. оскільки часткове співпадіння характеристик буде потребувати відповідних коректив. Рівень співставності, звичайно, визначається за наступними умовами [105,174):

— однакове функціональне призначення порівнюваних об'єктів (ідентичний результат виконання технологічної операції, навіть якщо кінцева продукція відрізняється);

— приналежність об'єкта оцінки і його аналога до одного виду (принципу дії та виду обробки), типорозмірної групи, класу точності чи виду за відповідним класифікатором об'єктів техніки;

— подібність конструктивного виконання головних функціональних вузлів та механізмів об'єктів.

Обраний аналог аналізується з точки зору повноти співпадіння за визначальними характеристиками, кількість та діапазон порівняння яких є індивідуальним не тільки для кожної галузі, але виду, тину машин та обладнання. Порівнювані об'єкти вважаються ідентичними при умові повного співпадіння характеристик, та аналогічними, якщо для забезпечення порівняння потребують коректив за відсутністю більш схожого об'єкта.

Найбільш поширені наступні методи порівняльного підходу: метод прямого порівняння (ринкових порівнянь), метод статистичного моделювання ціни, розрахунку за питомими ціновими показниками та метод процентного відновлення вартості. Вибір методу визначається характером об'єкта оцінки, умовами його використання і повнотою інформаційної бази щодо цін і параметрів аналогічних зразків машинної техніки, до того ж метод повинен "найбільш повно відповідати меті оцінки та обраній базі, визначеним у договорі на проведення оцінки" [19]. Нагадуємо, що для деяких цілей (приватизації, визначення бази оподаткування продажів та розподілу майна, що виводиться зі складу ОВФ, судових рішень, таке ін.) оцінювач повинен мати відповідну кваліфікацію, ліцензію та договір з власником майна на виконання оцінки.

Порівняльний підхід за Стандартом № 2 передбачає таку послідовність процедур:

— збирання і проведення аналізу інформації про продаж або пропонування подібного нерухомого майна та визначення об'єктів порівняння;

— вибір методу розрахунку вартості об'єкта оцінки з урахуванням обсягу та достовірності наявної інформації;

— зіставлення об'єкта оцінки з об'єктами порівняння з наступним коригуванням ціни продажу або ціни пропонування об'єктів порівняння;

— визначення вартості об'єкта оцінки шляхом урахування величини коригуючих поправок до вартості об'єктів порівняння;

— узгодження отриманих результатів розрахунку [20].

Інформація про продаж та пропонування подібного майна повинна відповідати критеріям, визначеним у Національному стандарті № 1. Узгодження отриманих величин вартостей об'єктів порівняння здійснюється:

— за величинами вартостей об'єктів порівняння, що найчастіше зустрічаються;

— на основі визначення середньозваженої вартості;

— за вартістю об'єкта порівняння, яка зазнала найменших коригувань;

— на основі вартостей об'єктів порівняння, інформація про ціни продажу (ціни пропонування) та характеристики яких найбільш достовірна;

— із застосуванням інших оціночних процедур, що обґрунтовуються у звіті про оцінку майна.

Метод прямого порівняння для ідентичних об'єктів враховує відмінності за станом, рівнем зносу та рівнем інфляції за давністю оцінки базової машини чи обладнання, а також за умовами продажу (вид угоди, вид ціни для бази порівняння, стан ринку тощо). Для аналогічних об'єктів інформація доповнюється оцінкою рівня співпадіння конструктивних та експлуатаційних характеристик.

Слід відзначити, що при наявності загального підходу, за яким ціна аналога множиться на коефіцієнти врахування існуючих відмінностей у показниках часу, рівня інфляції, рівня зносу, є ряд особливостей розрахунку, які потребують більш детального аналізу. Застосовувати запропоновані алгоритми розрахунку слід обережно, оцінюючи можливість реального використання формули в практичній діяльності. Так, наприклад, алгоритм, який враховує рівень зносу оцінюваного об'єкта відносно рівня зносу базової машини або обладнання [174], що, безсумнівно, є позитивною стороною даного алгоритму, вміщує у знаменнику формули елемент, який може приймати значення, неприпустимі з точки зору реальності результатів:

(5.2)

де Ц_ан — ціна об'єкта-аналога на момент продажу;

К_мо — коефіцієнт врахування різниці у даті оцінки, тобто індекс зміни вартості аналога з моменту його випуску до моменту оцінки;

к_3.ан — коефіцієнт фізичного зносу (знецінення) аналога за період експлуатації з моменту випуску до моменту оцінки;

К₁, К₂ К₃... К_і — коригуючи параметричні коефіцієнти, що враховують відмінності технічних параметрів у об'єкта оцінки та аналога;

Кт— коефіцієнт відмінності комерційної привабливості, який характеризує співвідношення якісних властивостей у порівнюваних об'єктів (визначається експертним шляхом за бальною оцінкою);

Ц_кп — ціна додаткових пристроїв на момент оцінки, наявність яких відрізняє порівнювані об'єкти;

Ц_дод — ціна товарного (фірмового) знаку.

Звертаємо вашу увагу на те, що при зносі аналога, близькому до ста відсотків, вартість об'єкту оцінки непомірно зростає. І хоча ціна аналога навіть за 100% зносом не дорівнює нулю (як мінімум — це вартість металобрухту), порівнювати з таким об'єктом не слід. З іншого боку, коли коефіцієнт фізичного зносу аналога визначається за рівнем нарахованої амортизації, він може досягати одиниці за стовідсотковим зносом (К_зап = 1), вартість оцінюваного об'єкта дорівнює безкінечності, що неможливо. До того ж, треба враховувати, що зношеним (і не тільки фізично) може бути не тільки аналог, але й об'єкт оцінки, то краще вже враховувати не абсолютний рівень зносу аналога, а співвідношення цього показника, як усі інші коефіцієнти. Безперечно не слід включати до оцінки об'єкту ціну товарного (фірмового) знаку, а лише надбавку до ціни аналога (або об'єкту оцінки) за такий знак. Крім цього, необхідно враховувати, що коригуючи коефіцієнти не повинні дорівнювати нулю і якщо відмінності немає, приймаються за одиницю.

Коефіцієнти врахування технічних відмінностей пропонується розраховувати: за розбіжністю параметрів у межах 20% — за формулою:

(5.3)

за розбіжністю параметрів більше ніж 20% — за формулою:

(5.4)

де П_і та П_аі, — значення і-го параметра об'єкта оцінки та аналога;

n — показник ступеня, що характеризує силу впливу і-го параметра на ціну об'єкта (коефіцієнт гальмування ціни) [174].

Такий підхід теж визиває сумнів, оскільки немає ніякого обґрунтування двадцятивідсоткової границі (хоча б за діапазоном можливої помилки при визначенні інших параметрів). Якщо ж брати до уваги, що такі підрахунки потрібно виконувати за допомогою обчислювальної техніки, то така диференціація взагалі непотрібна, оскільки вона вимагає кожного разу підраховувати відсоток. За іншими джерелами [105] пропонується спрощений варіант:

_(5.5)

_{де Во} — вартість об'єкта оцінки;

В_ан — вартість аналога;

К₁, К₂... К_n — поправочні коефіцієнти;

І— індекс цін за. період між датою оцінки і датою продажу аналога.

За даною формулою порівняння можна проводити лише за наявністю інформації щодо первинної вартості аналога, яка, інколи взагалі не приводиться до сучасного рівня, як от вартість довговічного обладнання може виражатися у рублях, купонах, талонах, приведення яких до сучасної вартості надає занадто велику помилку. Крім того, не пояснюється механізм розрахунку поправочних коефіцієнтів, який може бути досить складним. Так, наприклад, наявність додаткових пристроїв (таких наприклад, як робот-завантажувач чи засоби автоматизації), як це зроблено у попередній формулі (5.2), треба враховувати обов'язково, оскільки їх вартість може перевищувати вартість самої машини. Але ж тоді усі перелічені коефіцієнти потрібно застосувати також відносно вказаного додаткового пристрою, якщо він б не тільки у складі нової машини, але й у складі аналога.

Розрахунок поправочних коефіцієнтів (К) на технічні параметри, здійснений за даним джерелом, виконується на розглянутій вище основі, але ж пропонується не коефіцієнт гальмування ціни (я), як ступінь, а значимість (ваговий коефіцієнт) j-ої характеристики (3 .), який, до речі, у самій формулі взагалі не відображений [105, с. 201].

На наш погляд, на основі вказаних алгоритмів можна скомпонувати наступну формулу, з врахуванням зазначених недоліків:

Ц₀. = Ц_ан К_зн К₁, К₂:..К_і І±Ц_дод±Д_тз, (5.6)

де К_зн — коефіцієнт врахування різниці рівня зносу об'єкта та аналога;

І — загальний індекс, який враховує вплив інфляції (індексації, переоцінки та інших цінових змін);

Ц_дод — ціна додаткових пристроїв на момент оцінки, наявність яких відрізняє порівнювані об'єкти або різниця в їх вартості, якщо вони мають місце в оцінюваному об'єкті та у аналогу;

Д_тз — доплата до ціни об'єкта (+) або аналога (-) за наявність бренда.

Визначення поправочних коефіцієнтів (/С.) є найбільш трудомісткою та важливою частиною процесу оцінки за методом порівняння. Існує велика кількість методів визначення ступеня подібності порівнюваних об'єктів, у тому числі, моделювання за допомогою матричних або інших методів побудови багатофакторних моделей.

Підбір аналогів відноситься в теорії обчислень до важко розв'язуваних проблем, вирішення яких потрібно виконувати за допомогою обчислювальної техніки. Практичне здійснення підбора аналогів провадиться в більшості випадків з використанням тих або інших автоматизованих систем, що містять бази даних цінової інформації й реалізують взаємодоповнюючі моделі пошуку й порівняння об'єктів, які умовно можна розбити на групи: семантичні, структурні й метричні. Основні обмеження щодо використання порівняльних методів взагалі зв'язані зі швидкістю й точністю пошуку аналогів.

У семантичних моделях реалізуються методи, характерні для документальних інформаційно-пошукових систем (ІГІС). Стосовно пошуку аналогів, ці методи укладаються в переборі можливих варіантів найменування об'єкта оцінки, супроводжуваних описом призначення й умов застосування. При цьому формується пошуковий образ об'єкта відповідно до інтерфейсу інтерактивної автоматизованої системи управління базою даних. Для підвищення швидкості й точності пошуку, бази даних аналогів впорядковуються за ієрархічною або інверсною системою організації. В останньому випадку для, кожної бази додатково будується словник (тезаурус) її ключових слів, що містить вказівку про всі адреси кожного слова бази.

У структурних моделях підбор аналогів здійснюється по ступені тотожності складу технічних характеристик оцінюваного об'єкта й попередньо відібраних по семантичній моделі можливих аналогів. Чисельні значення порівнюваних технічних характеристик при цьому тимчасово не враховуються. Структурна модель є проміжною між семантичною та числовою або метричною моделлю, що завершує пошук аналога й забезпечує відсів недостатньо повних аналогів.

У метричних моделях здійснюється остаточний вибір аналога по ступені максимальної близькості чисельних значень технічних характеристик оцінюваного об'єкта й відібраних на попередніх стадіях можливих аналогів.

Порівняльні методи можуть застосовуватися і до спеціального та унікального обладнання, але при цьому метод прямого порівняння не підходить, оскільки, вказані машини та обладнання не мають повного аналога. Для вказаних цілей може бути використаний метод статистичного моделювання ціни, який побудовано на виділенні типового представника певного виду, типорозміру та класу машин та обладнання. Па основі статистичної обробки бази даних виділяється однорідна сукупність об'єктів-аналогів, для яких розробляється математична модель залежності ціни від одного чи кількох параметрів й визначається середньостатистична ціна об'єкта, що підлягає коригуванню за розглянутими вище коефіцієнтами. Різновидом такого методу є метод розрахунку за питомими ціновими показниками, за яким розрахунок вартості оцінюваного об'єкта (Цпр) провадиться лише на один головний параметр за формулою:

(5.7)

де — показник питомої ціпової ваги, тобто ціна аналога, яка припадає на одиницю його головного параметра (продуктивність, потужність, розмір деталі, час обробки тощо);

— значення головного параметра об'єкта оцінки у натуральному вимірі.

За браком часу або недоцільністю проведення складних розрахунків обмежуються так званим масо-габаритним методом, згідно з яким основним параметром вважається маса або об'єм за габаритними розмірами. Орієнтація на масу, як головний параметр, можлива за умови, що складність аналога та оцінюваного об'єкта однакова. Щоб досягти цього, зі складу більш трудомісткої машини виключають пристрої, які відрізняються від загалу (наприклад числове програмне управління з виконавчими органами) і на яке, як правило, відомі окремі ціни. Що стосується габаритного методу, то він дає ще більші відхилення від реальної ціни об'єкту, оскільки вартість залежить усе ж таки не від обсягу порожнини.

Вказані залежності між ціною та характеристиками машини можуть встановлюватись з використанням кореляційних моделей за звичайних економіко-математичних методів розрахунку.

Як альтернатива вказаним методам можливе застосування методу процента відновної вартості [174], за яким визначається співвідношення між ціною продажу та повною відновною вартістю (відтворення чи заміщення) об'єкта на момент продажу.

Витратний підхід базується на принципі заміщення і під час оцінки машин та обладнання передбачає розрахунок витрат на відтворення або заміщення точної копії об'єкта оцінки чи його аналога, за вирахуванням утрат від усіх видів зносу та знецінення.

Під вартістю відновлення машин і обладнання розуміють визначену на дату оцінки поточну вартість витрат на створення (придбання) в сучасних умовах нового об'єкта, який є ідентичним об'єкту оцінки.

Вартість заміщення машин і обладнання — визначена на дату оцінки поточна вартість витрат на створення (придбання) нового об'єкта, подібного до об'єкта оцінки, який може бути йому рівноцінною заміною [19].

Витратний підхід не відображує корисність оцінюваного об'єкту, але є єдино можливим під час оцінки машин та обладнання, які не мають аналогів на ринку, та не є комплексом машин, для якого можна виконати розрахунок результатним методом відповідно до кількості готової продукції, що може бути виготовлено з його допомогою. Звичайно він використовується для страхування рухомого майна.

За браком точних даних або для спрощення процедури оцінки при визначенні вартості матеріалів або витрат на оплату праці за трудомісткістю, можна скористатися відповідними коефіцієнтами пропорційності. За цими коефіцієнтами встановлюється залежність між вартістю машини та розміром її певних характеристик, як це наведено за порівняльним підходом. При цьому, звичайно, визначається вартість одиниці маси, об'єму, потужності, продуктивності та іншого. Цей метод дозволяє спростити оцінку машин та обладнання приблизно одного класу складності, схожої конструкції та призначення, але є не досить точним.

Відновна вартість об'єкта оцінки на практиці розраховується як сума повної собівартості та розміру середнього прибутку, характерного для ринку даної групи об'єктів рухомості, або на основі рівня рентабельності виробника подібної продукції схожих типорозмірів та схожого галузевого призначення. Іноді рівень рентабельності для цілей оцінки може прийматися укрупнено, за типовими співвідношеннями попиту та пропозиції'. По Україні пропонується наступний діапазон значень рентабельності для машин та обладнання в умовах підвищеного попиту 25-35%; середнього — 10-15%; незначного — 5-10% [105,134,174]. При повній відсутності попиту вартість машин та обладнання, особливо зношеного та застарілого, дорівнюють собівартості, або навіть нижче, але не менш за вартість металобрухту за винятком його підготовки до утилізації та транспортування.

На відміну від методу ринкових порівнянь, якому властива деяка подібність можливих методів визначення ціни, витратний підхід до оцінки машин і встаткування поєднує ряд методів оцінки, які значно різняться між собою [105,131,174], до того ж одні й ті самі методи мають різну назву за окремими джерелами:

1. розрахунок за ціною однорідних об'єктів (калькуляційний);
2. оцінка за елементами (агрегатний, ресурсно-технологічний);
3. визначення ціни за укрупненими нормативами собівартості (нормативно - параметричний);
4. оцінка об'єкту на основі аналізу та індексації витрат або визначення тренду.

Розрахунок за ціною однорідних об'єктів (калькуляційний, кошторисний чи оцінка на

основі собівартості) визначає оцінювану вартість через повну собівартість виробництва й реалізації розглянутого об'єкта в сучасних умовах, з урахуванням поточного рівня витрат на всі статті калькуляції та очікуваної рентабельності продажу. Сфера застосування цього методу обмежена оцінкою вартості машин і обладнання власного виробництва, унікального та імпортного, а також знятого з виробництва застарілого устаткування. Таким чином оцінюється те, що не має близьких аналогів. У всіх інших випадках використовується техніко-економічна інформація виготовлювача або постачальника відповідного встаткування про поточні ціни реалізації, якщо мова йде про порівняння, а не результатний підхід, який до машин та обладнання застосовується нечасто.

Витрати на монтаж та введення в експлуатацію об'єкта оцінки входять у розрахункову ціну продажу об'єкту лише у тих випадках, коли покупець придбав комплекс обладнання разом з нерухомістю, та буде експлуатувати його на місці.

Розрахунок собівартості звичайно виконують шляхом аналізу й актуалізації наявних калькуляцій або (за відсутністю готової, хоч і застарілої калькуляції) розрахунком собівартості за укрупненими нормативами.

Актуалізація (приведення до сучасного рівня минулих цін з урахуванням нових технологій) наявних калькуляцій здійснюється за індексами зміни середніх цін на відповідні статті або елементи витрат періоду, на який складені калькуляції, до дати оцінки. Для алгоритмів оцінювання не має значення місце виникнення витрат у ході виготовлення об'єкту оцінки, тому собівартість може бути визначена як за елементами кошторису, так і за економічними статтями витрат калькуляції. Розрахунок за укрупненими нормативами здійснюється згідно окремої методики, яку буде розглянуто нижче.

Склад витрат, що включаються в собівартість, регламентується Методичними рекомендаціями з формування собівартості продукції (робіт, послуг) у промисловості [113]. Відповідні рекомендації існують щодо перевезень, торгівлі, будівельно - монтажних робіт та інших галузей [182].

1. Розрахунки за даним методом здійснюються в такій послідовності:
2. Аналіз об'єктів, однорідних з об'єктом оцінки (подібних за технологією виготовлення, матеріалами, складністю конструкції), та вибір представника, для якого відома ринкова ціна, навіть якщо не відома собівартість;
3. Визначення рівня характерної для однорідних об'єктів рентабельності або її встановлення як середньогалузевої;
4. Якщо ціна однорідного об'єкта надана з ГІДВ, встановлюється ціна без цього податку через відповідну пропорцію або бухгалтерським методом;

Розрахунок повної собівартості однорідного об'єкта — представника за формулою:

(5.8)

де - повна собівартість виробництва однорідного об'єкта;

k_рен — показник рентабельності однорідного об'єкта (приймається однаковий і для об'єкту оцінки, якщо однорідний об'єкт не віддалений у часі, інакше для оцінюваного об'єкта потрібно вносити корективу на сучасну рентабельність);

Ц_од — ціна однорідного об'єкта без ПДВ.

Іноді до розрахунку повної собівартості однорідного об'єкта включають ставку податку на прибуток [78, с. 162-163; 105, с . 196-197], що на наш погляд недостатньо обґрунтовано, оскільки цей податок, на відміну від ПДВ, який нараховується на ціну, є часткою прибутку й до собівартості відношення не має, то множення ставки податку на прибуток та собівартості не має економічного змісту.

5. Розрахунок повної, собівартості об'єкта оцінки шляхом корегування відповідної собівартості однорідного об'єкта на відхилення їх конструктивних параметрів (найчастіше це вага або трудомісткість, залежно від того — чи різниця головним чином відображує вагу чи складність конструкції).

(5.9)

де C_о — повна собівартість виробництва оцінюваного об'єкта;

— повна собівартість однорідного об'єкта;

В_оц, В_од — конструктивні параметри об'єкта оцінки й однорідного об'єкта відповідно.

6. Розрахунок ціни як повної відновлювальної вартості об'єкта оцінки без ПДВ з урахуванням рівня його зносу:

(5.10)

де Ц — ціна оцінюваного об'єкта без ПДВ;

k_рен — показник рентабельності об'єкта оцінки;

k_зн — коефіцієнт зносу (обчислюється за будь-яким методом або за експертною оцінкою).

Метод розрахунку по елементам (агрегатам) або "оцінка на основі ресурсно-технологічної моделі" [78, 105,131,141,174] застосовується для оцінювання агрегатного обладнання, яке можна компонувати з вузлів та агрегатів, на які відома ціна (наприклад завантажувальні пристрої, агрегат приводу, коробка передач, елементи автоматики, на збирання яких є типові нормативи трудомісткості на складальну одиницю). Використання даного методу пов'язано з необхідністю попередньої побудови ресурсно-технологічної моделі об'єкта. Головні недоліки такого підходу саме у складності побудови моделей, розмаїтості груп і видів машин і встаткування за невеликим винятком (комп'ютерна техніка та легкові автомобілі). До цього додається недостатня забезпеченість ринків України (на цей час) ремонтними комплектами вузлів, агрегатів і деталей машин і встаткування, як вітчизняних так і зарубіжних виробників.

Метод розрахунку по агрегатам базується, з одногу боку, на ринковій вартості окремих вузлів, агрегатів, з іншого — на укрупнених нормативах трудомісткості, та виконується у наступному порядку:

Складання переліку основних складових частин об'єкта оцінки (комплектуючих вузлів, агрегатів, блоків, пристроїв).

Збір ринкової інформації з цін кожної складової частини та її індексація, якщо дані застарілі.

Розрахунок ціни об'єкта оцінки за формулою:

(5.11)

де Ц_оц — ціна об'єкта оцінки;

a_j—кількість комплектуючих вузлів і агрегатів типу j;

с_j — ринкова вартість одного вузла типу j;

В — загальна вартість складання об'єкта оцінки як сума нормативних витрат за Переліком складових частин.

У порівнянні з оцінкою об'єкта в цілому, його оцінка на основі ресурсно - технологічної моделі дозволяє точніше врахувати вплив конфігурації об'єкта на його вартість, однак відсутність розвинутого ринку запчастин обмежує можливості його використання.