Менеджмент підприємства - Хомяков В.І. - 1.4.2. Механізм формування ринку житла (на прикладі США)

В США щорічно вводиться 320 млн кв.м житла (в СРСР в І990 р. -115 млн кв.м).

Основний обсяг будівництва в США припадає на індивідуальні будинки: щорічно їх будується 3,5 млн, а всього, на теперішній час, налічується 75 млн індивідуальних будинків. Середній розмір будинку американської сім'ї складає 180 кв.м. В ньому 2-3 ванни, вітальня; 2 спальні тощо. Ціни будинків коливаються залежно від географічного положення: в сільській або міській місцевості, від 102 до 217 тис. дол. Будинок купується разом з ділянкою землі. Типовий розмір земельної ділянки ОД га. Ціна землі в угоді на купівлю будинку становить 35-40%, в кращих регіонах США до 80%. Типова для США ситуація - будівельна компанія купує земельні ділянки, будує на них стандартні будівлі на без осібного покупця, а потім їх спродує з необхідною реконструкцією на вимогу покупця. Первинною ланкою ринку житла є позиково-ощадна асоціація (ПОА), яка охоплює всю територію США. ПОА виконує різноманітні функції: приймає внески від громадян під 5-9% річних, здійснює експертизи будинків до початку їх будівництва, виконує кваліфіковану оцінку підрядної будівельної фірми, вивчає та аналізує платіжоспроможність покупців, видає позички на купівлю будинків під заклад нерухомого майна. Крім того, ПОА займається довгостроковим фінансуванням.

Підрядник купує земельні ділянки, виконує проекти забудівлі, визначає їх вартість, складає кошторис витрат, розраховує розмір страхування і прибуток від продажу кожного будинку. Як правило, підрядна організація виконує роль продавця будинків при новому будівництві. На початку, з допомогою ПОА підрядник вивчає можливості продажу будинків конкретним покупцям, кредитні можливості покупців, їх платіжоспроможність. Тільки після цього підрядник бере позику в комерційному банку на купівлю земельної ділянки і будівництво. Банк видає підряднику короткострокову позику під

15% річних. Підрядник також виступає в ролі посередника між ПОА і покупцем будинку. Покупець може одержати позику в ПОА тільки під заставу свого нерухомого майна, враховуючи дім, що купується. ПОА відразу ж продає заставну на вторинному ринку. Стандартна позика видається в розмірі 80% вартості будинку і 90 або 100% у випадку, коли позику бере військовослужбовець, ветеран або малозабезпечений. Як правило, перший внесок складає 10-20% вартості будинку. Для одержання позики покупець повинен довести, що він має можливість сплатити перший місячний внесок за рахунок погашення позики. Покупець пише заяву на одержання позики. За допомогою анкети ПОА виявляє надійність і перспективність роботи покупців, місячний дохід, усі борги, по раніше одержаним позикам на автомобіль та інші придбання. Як правило, щомісячний дохід повинен у 4 рази перевищувати місячний внесок за позику на купівлю будинку, тобто, місячні витрати на покриття позики в середній американській сім'ї складають 25-30% щомісячного доходу.

Тільки після перевірки платіжоспроможності покупця і видачі йому кредиту через ПОА, підрядник підписує контракт на будівництво будинку з відмітками термінів будівництва і платежів. Після цього підрядник може одержати позику в кредитному банку.

Покупець після одержання позики в ПОА стає власником будинку із земельною ділянкою, а підрядник втрачає права власника. В момент передачі будинку покупцю, підрядник одержує від нього 10% вартості будівлі, а 90% одержує від ПОА і розраховується з комерційним банком за короткострокову позику. В цей момент закінчується (закривається) угода по заставі нерухомого майна покупця будинку. ПОА видає позику на купівлю будинку на строк 10, 15, 20, 25 і 30 років з фінансовим відсотком, як правило 10% річних з плаваючим, за умовами ринку, відсотком, який може змінюватись впродовж дії позики щорічно один раз на рік. При 15-річному строку позики покупець сплачує дві початкові вартості, а при 30-річному строку три початкові вартості кредиту.

Одноразово із страхуванням будинку власник страхує своє життя. У випадку його смерті, за американськими законами, борг по позиці вважається закритим і на нащадків не переходить. Якщо покупець не сплачує щомісячні внески за позику протягом трьох місяців, то банк (ПОА) має право вилучити будинок і перепродати його іншому покупцеві, причому різниця повертається першому власнику. Інспектор ПОА в період будівництва будинку контролює якість робіт і виконання інших договірних умов.

При одержанні позики під нерухомість, покупець будинку зобов'язаний підписати заставу, яка є документом на володіння майна і угоду між банком (ПОА) і покупцем, за якою банки мають право лишити його права власності за умови несплати додаткових позик під закупку будинків.

Вторинний ринок застав збільшує ліквідність фінансових засобів на ринку житла, полегшує перебіг грошей по країні з місць їх надлишку в місця дефіциту, "вирівнює" відсоток по всій території країни, забезпечує фінансове наповнення первинного ринку житла. Вторинний ринок випускає цінні папери під застави і спродує їх інвесторам під відносно низький процент (як правило, 7% річних), розмір якого залежить від попиту і пропозиції.

Ринок цінних паперів, забезпечених заставами — самий популярний і надійний спосіб фінансування інвестицій житла в США. В основі цієї надійності — страх покупця втратити будинок у випадку прострочки платежів. Об'єм оформлених закладних на житло в США складав в 1985 р. 239, а 1989 р. - 358 млрд дол. Середній розмір позики, що видається банками США на придбання власного будинку - 100 тис. дол. Вкладення грошового капіталу в придбання власного будинку — найбільш надійна та вигідна форма його використання. Стійкість ринку житла забезпечується постійним зростанням його вартості.

Так, вартість приватних будинків в США за останні 40 років зросла більше, ніж сума процентів за кредит та інфляція. Незважаючи на довгострокові кредити (позики), середній термін існування застави в США становить всього 8 років.

Ринок житла є фундаментом американської економічної системи. Він стимулює громадян, в тому числі і страхом втратити все, спонукає їх дорожити роботою. Постійний дамоклів меч кредитних боргів "підстьобує" енергію і ділову хватку американців, а гіпертрофоване прагнення вкласти гроші в нерухомість, зберегти та примножити її - самий геніальний двигун (господарський механізм) системи. Держава адміністративно не втручається в цю систему, а тільки ефективно її підтримує і регулює податковими, страховими пільгами та гарантіями, що стимулює інвесторів вкладати свої гроші в ринок житла, який, завдяки підтримці держави, забезпечує стабільність кредитної фінансової системи і найбільш високий дохід на інвестований капітал.

Ринок житла виступає гарантом сталості національної фінансової системи, постійно підтримує на високому рівні курс долара і тому є найбільш надійним проти інфляційним засобом. Він "в'яже" 25% грошових доходів середнього американця. Всього ж американці щорічно на ринку житла "залишають" 450 млрд дол.: 400 млрд дол. у вигляді щомісячних внесків за раніше одержані кредити і 50 млрд дол. у вигляді перших внесків за щорічно одержані в кредитно-ощадних банках нові позики на купівлю житла.

Механізм формування житла в США зображений схематично на рисунку 1.13. Як видно з рисунка, всі учасники цього ринку пов'язані між собою процентом (інтересом), який є тою рушійною силою суспільства, що стимулює створення значної частини національного багатства країни без залучення будь-яких централізованих державних грошових ресурсів на житлове будівництво.

Рисунок 1.13. Формування ринку житла в США: Цв- вартість будинку