Экономическая теория - Бутук А.И. - § 3. ПЛАТА ЗА ЗЕМЛЮ И ЦЕНА ЗЕМЛИ

В соответствии с украинским законодательством использование земли является платным. Плата за землю взимается в виде земельного налога или арендной платы, определяемых в зависимости от денежной оценки земли. Владельцы и пользователи земли, кроме ее арендаторов, уплачивают земельный налог. Он не зависит от результатов их хозяйственной деятельности.

Теоретически земельный налог может включать в себя:

монопольную ренту (в том числе абсолютную ренту);

дифференциальную ренту первого вида с лучших и средних участков по естественному плодородию и местоположению;

дифференциальную ренту второго вида с тех участков, где она образуется.

На практике для стимулирования капиталовложений в сельское хозяйство и добывающую промышленность дифференциальная рента II в земельный налог не включается. Так, в соответствии с поправками к Закону Украины о плате за землю (от 19.09.96) ставки налога с 1 га сельхозугодий устанавливаются в процентах от их денежной оценки для пашни, сенокосов и пастбищ в размере 0,1%, а для многолетних насаждений — 0,3%. В соответствии с данным законом, ставка земельного налога в населенных пунктах, где проведена денежная оценка, определена в размере 1% этой оценки.

Если денежная оценка земельных участков не установлена, средние ставки земельного налога устанавливаются в таких размерах (табл. 15.5).

Таблица 15.5. Средние ставки земельного налога

Представленные в таблице ставки имеют поправочные коэффициенты в зависимости от подчиненности городов и от рекреационных [от лат. recreatio — восстановление) условий расположения населенных пунктов. Местные советы вправе дифференцировать их в соответствии с функциональным использованием и местонахождением земельных участков, но не более чем в 2 раза от средних ставок. По земельному налогу предусматриваются определенные льготы вплоть до освобождения от него.

Размер, условия и порядок выплаты арендной платы определяются в договоре аренды между арендатором и арендодателем. Арендная плата за земельный участок включает в себя:

во-первых, все виды земельной ренты, поскольку они возникают на участке до заключения арендного договора;

во-вторых, амортизационные отчисления от износа средств труда, которые были созданы на данном участке до его сдачи в аренду (мелиоративные сооружения, различные хозяйственные постройки и др.);

в-третьих, процент за использование этих средств труда арендатором.

Два последних элемента входят в арендную плату потому, что арендодатель земли является не только владельцем соответствующего земельного участка, но и тех средств труда, которые на нем созданы. Ведь если эти средства труда сооружены не за счет собственника земельного участка, а за счет его прежнего арендатора, то по завершении срока аренды земельный собственник выкупает их у арендатора, поскольку они неотделимы от данного участка.

При частной собственности на землю, как отмечалось, она становится объектом купли-продажи и соответственно имеет цену, денежную оценку. Цена земельного участка представляет собой капитализированную земельную ренту. Она определяется по формуле

где Ц — цена земли;

Р — годовая земельная рента, получаемая с данного земельного участка;

С — ставка ссудного процента.

Таким образом, цена земельного участка прямо пропорциональна размеру годовой ренты, поскольку, покупая его, субъекты фактически приобретают возможность присвоения земельной ренты. Однако цена обратно пропорциональна ставке ссудного процента, ибо прежде чем авансировать средства на покупку земельного участка, покупатель всегда сравнивает величину годовой земельной ренты с размером годового процента от вложений денег в банк.

Следует иметь в виду, что авансирование денег на покупку недвижимости, в особенности земли, — наиболее надежное вложение капитала, которое обеспечивает наиболее гарантированный, хотя нередко и сравнительно меньший, годовой доход. Данное обстоятельство тоже отражается в величине цены на землю. Последняя имеет долговременную тенденцию к повышению, что обусловлено:

во-первых, ростом земельной ренты (прежде всего за счет увеличения дифференциальной ренты второго вида в связи с интенсификацией землепользования);

во-вторых, расширением спроса на недвижимость, в частности на землю, в результате возрастания уровня жизни населения, стремящегося вложить часть своих сбережений в наиболее надежные формы богатства, а также желанием иметь для активного отдыха собственные дачи, сады, огороды и др.

В условиях частной собственности на землю ее можно не только продавать, но и закладывать в качестве надежного обеспечения получения ссуды в банке. В рыночной экономике существуют специализированные банки, выдающие кредиты под залог недвижимости, в том числе земли. Они называются ипотечными [от греч. hypotheke — залог]. В связи с кредитованием под залог недвижимого имущества существует особый вид ценных бумаг — закладные листы.

Закладные листы ипотечных банков являются разновидностью облигаций. Ипотечные банки представляют долгосрочные ссуды под залог недвижимого имущества. Для этого они не могут пользоваться вкладами. Поэтому эти банки выпускают обязательства в виде закладных листов, размещением которых мобилизуют необходимые ресурсы для кредитования. Иногда они представляют кредит непосредственно закладными листами, а заемщик сам превращает их в деньги посредством реализации на фондовом рынке. Доход, который приносят закладные листы ипотечных банков, величина фиксированная и называется процентом. Вследствие выпуска ипотечными банками закладных листов происходит фактически перезакладка той недвижимости, под которую банк выдал ее собственникам долгосрочную ссуду. Разумеется, при ее погашении недвижимость, в частности земля, перестает быть залогом. Но если заемщик не погашает ссуду, то заложенная недвижимость становится собственностью кредитора. Закон Украины о залоге (от 02.10.92) предусматривает, что предметом ипотеки могут быть принадлежащие гражданам по праву частной собственности земельные участки и многолетние насаждения. Залог и ипотечный кредит способны изменить ранее сложившиеся аграрные отношения отнюдь не в пользу тех, кто трудится на земле.