Цивільне право - Майданик P.A. - Цивільне право і державна реєстрація речових прав на нерухоме майно

В умовах необхідності формування в Україні стабільного та ефективного цивільного обороту в сфері нерухомості додаткової актуальності набувають питання міжгалузевих зв'язків у цивільному вітчизняному праві щодо державної реєстрації речових прав на нерухоме майно. У цьому зв'язку важливим є створення більш ефективної системи державної реєстрації зазначених прав шляхом врахування передових міжнародних зразків подібного правового регулювання цивільного обороту на ринку нерухомого майна.

На сьогодні в світовій практиці існують дві системи державної реєстрації прав на нерухомість: титульна та актова. Титульна система передбачає реєстрацію прав на об'єкти нерухомості, а актова - реєстрацію правочинів з нерухомістю.

Переважна більшість країн дотримується саме титульної системи реєстрації, коли предметом реєстрації є саме право, а також його обмеження та обтяження. Ця система базується на принципі "без реєстрації немає права". Актова система (реєстрація правочинів) більше характерна для країн із англо-американською системою права. Основним принципом, який тут діє, є принцип "без реєстрації немає правочину".

До 01.01.2013 р. в Україні діятиме змішана система державної реєстрації з певним ухилом до актової. В цьому випадку реєстрації підлягають перш за все правочини із нерухомістю. Реєстрація прав на об'єкти нерухомості також передбачається, але має виключно право підтверджуючий, а не правовстановлюючий характер. Момент виникнення права пов'язується із моментом державної реєстрації правочину. Пункт 4 ст. 334 ЦК України встановлює правило, що якщо договір про відчуження майна підлягає державній реєстрації, право власності у набувача виникає з моменту такої реєстрації. Державна реєстрація правочинів здійснюється нотаріусами після їх нотаріального посвідчення. Тобто набувачі прав на об'єкти нерухомості отримують права (зокрема право власності) після відвідування нотаріуса. Реєстрація в БТІ здійснюється пізніше і не впливає на чинність такого права.

З 01.01.2013 р. в Україні запроваджується класична титульна система реєстрації прав на нерухомість та її обтяжень. Правочини з нерухомістю реєструватися не будуть, проте реєстрації підлягатимуть речові права на нерухомість та їх обтяження. Порядок державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, передбачений постановою Кабінету Міністрів України від 22.06.2011 р. № 703, передбачає окреме від нотаріального посвідчення звернення заінтересованої особи до реєструючого органу із заявою про проведення державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень. Пункт 4 ст. 334 ЦК України матиме таку редакцію: "Права на нерухоме майно, які підлягатимуть державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до закону". Отже, момент укладення правочину щодо нерухомості та його виконання сторонами (передача об'єкта, сплата грошей) та момент виникнення у набувача права на нерухомість будуть розділені в часі. У зв'язку з цим в літературі звертається увага на те, що така ситуація може провокувати зловживання на ринку нерухомості.

Для цілей визначення системи цивільного права важливе значення має питання виявлення правової природи інституту реєстрації речових прав на нерухоме майно. В юридичній науці виділяють три основні концепції з питань правової природи інституту реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, які відповідно розглядають його як: 1) інститут цивільного права; 2) інститут адміністративного права; 3) комплексний інститут, що містить норми як публічного, так і приватного права.

Прихильники цивілістичної концепції звертають увагу на те, що між учасниками реєстраційних правовідносин немає ієрархічного підпорядкування. Жодний з них не має владних повноважень щодо інших, тут відсутні функції контролю та управління. А отже, робиться висновок, що реєстраційні правовідносини є відносинами приватними, а інститут державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень - цивільно-правовим інститутом.

З таким підходом не погоджуються автори, які звертають увагу на те, що державна реєстраційна служба є підрозділом Міністерства юстиції України - органом державної влади. Його діяльність має владний характер, який виявляється у тому, що реєстраційною діяльністю займаються тільки спеціально уповноважені на це державні реєстратори у межах наданої їм компетенції.

У зв'язку з цим обґрунтовується висновок про те, що у суб'єктів правовідносин державної реєстрації немає рівної можливості виражати свою волю, спрямовану на виникнення правовідносин.

З іншого боку, реєстраційні правовідносини пропонується розглядати з урахуванням того правового результату, досягненню якого вони слугують - виникнення цивільних прав та обов'язків. Щодо такого правового результату правовідносини державної реєстрації мають організаційний характер та виконують обслуговуючу роль для формування цивільних правовідносин.

У зв'язку з цим слушною видається позиція, згідно з якою реєстраційні правовідносини спрямовані на встановлення, зміну, припинення прав на нерухоме майно і являють собою визначений організаційний засіб, що використовується правоволодільцями для впорядкування своїх основних відносин (відносин, предметом яких є нерухоме майно) (А. В. Волинцева).

З огляду на це в літературі обґрунтовується висновок про доцільність визнання інституту державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень як комплексного правового інституту, який об'єднує норми як публічного, так і приватного права, що регулюють правовідносин з приводу виникнення, зміни та припинення прав на нерухоме майно та обтяжень таких прав (І. Отрош).

Зазначений підхід в цілому заслуговує на увагу, однак потребує уточнення в частині визначення природи відносин з державної реєстрації речових прав на нерухоме майно з урахуванням їх основної мети, яка полягає в забезпеченні стійкості цивільного обороту шляхом підтвердження прав на нерухомість. Додаткова публічно-правова мета відносин державної реєстрації унаслідок своєї публічності, полягає в тому, що зазначені відносин також виступають засобом забезпечення інтересів як окремих власників нерухомості, так і всього суспільства.

При цьому інтереси суспільства та держави окремі автори вбачають, по-перше, у створенні бази даних для оподаткування нерухомості; по-друге, у забезпеченні органів влади та місцевого самоврядування достовірною інформацією про нерухоме майно з метою управління цим майном; по-третє, у створенні умов для здійснення політики економічних реформ.

Державна реєстрація права на нерухоме майно хоч і має подвійне значення (передбачена і для укріплення прав власників об'єктів нерухомості, і для забезпечення публічного інтересу), основною, найголовнішою метою державної реєстрації вважається охорона майнових прав учасників цивільного обороту нерухомості та гарантування достовірної інформації про нерухоме майно. Інші цілі державної реєстрації, покликані забезпечити публічний інтерес (контроль за надходженнями до публічних бюджетів коштів від оподаткування нерухомості та правочинів з нею тощо), мають реалізовуватися з урахуванням основної мети та не повинні суперечити їй.

Визнання головною і первісною метою відносин державної реєстрації прав на нерухомість охорони та захисту прав і законних інтересів учасників цивільного обороту зумовлює пріоритет приватних інтересів і похідний характер публічних інтересів, тобто інтересів держави і суспільства.

Правовий результат, досягненню якого ці відносини слугують - виникнення цивільних прав та обов'язків робить можливим визнання цих відносин організаційними, які виконують обслуговуючу роль для формування цивільних правовідносин, і застосування до цих відносин цивільного законодавства відповідно до положень ч. 2 ст. 1 ЦК України, з урахуванням особливостей, визначених спеціальним законодавством з питань державної реєстрації прав на нерухоме майно.