Цивільне право України - Дзера О.В. - 3. Право користування чужим майном (сервітут)

Поняття "сервітут", або право користування, відоме вітчизняній правовій традиції ще з дореволюційних часів. Однак свого повноцінного юридичного закріплення у цивільному праві воно набуло лише з прийняттям ЦК. Разом з тим маємо зазначити, що дана категорія отримала широке застосування у законодавствах Німеччини, Іспанії, Італії, Угорщини, Польщі, Франції. Звісно, що правове регулювання права користування чужими речами дещо різниться в порівнянні з українською моделлю сервітуту, однак концептуальної різниці між цими правами у різних правопорядках немає, можливо, крім використовуваної термінології - сервітути (servitude), ісменти (easement), прибутки від майна (profits a prendre) тощо.

За своєю природою сервітути бувають приватноправовими та публічними. До приватних належать ті, які покликані забезпечувати інтереси окремих приватних осіб. Такими є, наприклад, право прогону худоби шляхом, що проходить сусідньою земельною ділянкою, чи право забору води із сусідньої криниці тощо. Щодо публічних сервітутів, то це права користування чужими нерухомими речами, які полягають у обмеженому користуванні з метою забезпечення суспільних інтересів. Наприклад, право прокладання через чужу земельну ділянку ліній електропередач чи газопроводу тощо. Варто зауважити, що приватні сервітути своїм предметом можуть мати як рухомі речі (особистий сервітут), так і нерухомі. Публічні ж, натомість, завжди пов'язані з нерухомими речами. Норми про сервітут, крім ЦК України, регламентуються ще деякими нормативно-правовими актами: Земельним кодексом України, Лісовим кодексом України.

У загальному значенні під сервітутами прийнято розуміти право обмеженого користування чужими речами (майном) з певною метою у межах, визначених договором чи законом.

Як відомо, в цивільному праві до права користування чужим майном належить можливість використання як за речовим титулом, так і на підставі зобов'язально-правового титулу. Наприклад, так само користуватися чужим майном буде орендар. Між тим, норми глави 32 ЦК присвячені праву користування чужими речами виключно в сенсі речовому. Відтак даному праву - сервітуту - притаманні усі перераховані речовим правам ознаки (абсолютність, право слідування тощо), а також низка ознак, іманентних саме цьому праву на чуже майно, основною з яких є обмежений характер користування.

Важливо розуміти, що сервітут - це не просто користування чужим майном, а обмежене користування в одному чи кількох чітко визначених аспектах. Йдеться про те, що при встановлені сервітуту чітко визначається обсяг користування, спосіб користування та час користування. Наприклад, якщо це стосується проїзду і, відповідно, встановлення права проїзду сусідньою земельною ділянкою, то тут у будь-якому випадку має бути визначено місце проїзду і супутні обов'язки, пов'язані зі здійсненням такого проїзду: незасмічення, незаподіяння шкоди тощо. При цьому за найбільш поширеною моделлю сервітуту в зарубіжних законодавствах зміст сервітуту повинен чітко визначитися законом. І це є другою важливою характеристикою цього права. На відміну від зобов'язальних прав користування, зміст яких може визначатися договором, сервітутні права з огляду на їх речовий характер визначаються законом як за змістом, так і за обсягом.

Суб'єктами сервітутних правовідносин є власник (володілець) сусідньої земельної ділянки (таку земельну ділянку в науці називають службовою або підпорядкованою) та володілець пануючої земельної ділянки, в інтересах якого встановлюється сервітут (сервітуарій), і ними можуть бути як фізичні, так і юридичні особи. Такий суб'єктний склад характерний насамперед для земельних сервітутів (за термінологією різних авторів їх називають речовими, предіальними). Саме їм і присвячена ч. 1 ст. 401 ЦК: "Право користування чужим майном (сервітут) може бути встановлене щодо земельної ділянки, інших природних ресурсів (земельний сервітут) або іншого нерухомого майна для задоволення потреб інших осіб, які не можуть бути задоволені іншим способом". Предметом такого сервітуту, як випливає з наведеної частини статті, може бути насамперед земельна ділянка. Щодо неї можуть бути встановлені такі сервітути як право проходу, право проїзду, право прогону худоби, право прокладання водовідводів, право забору води з природної водойми чи право проходу до такої водойми тощо. Крім цього, предметами сервітуту також можуть бути будинки, споруди, водні шляхи для паром і в тощо.

З іншого боку, суб'єктом сервітуту може бути не лише власник сусідньої ділянки, а й інша конкретно визначена особа. В такому випадку йдеться про особистий (персональний) сервітут. Відмінність між названими видами сервітутів полягає в тому, що якщо особистий сервітут встановлюється стосовно конкретної особи, то земельний - стосовно предмета (земельної ділянки, будівлі, споруди тощо). Звідси випливає і та відмінність, що зі зміною власника особистий сервітут припиняється, а земельний продовжує діяти. Разом із тим, якщо говорити про вітчизняну конструкцію, то її особливістю є те, що предметом сервітуту може бути тільки нерухоме майно.

Потрібно мати на увазі, що сервітуарій (особа, на користь якої встановлюється сервітут) стосовно обтяженої земельної ділянки чи іншого майна виступає не тільки користувачем, а й володільцем, оскільки, за ст. 398 ЦК право, володіння виникає на підставі договору з власником або особою, якій майно було передане власником, а також на інших підставах, встановлених законом.

Сервітут не підлягає відчуженню. Він може переходити до правонаступників лише разом із земельною ділянкою, на користь якої він встановлений. Обов'язки за сервітутом також переходять до правонаступників обслуговуючої земельної ділянки разом з ділянкою. Це положення не поширюється на відносини за особистим сервітутом, де права, які випливають з такого сервітуту, належать тільки сервітуарію і не можуть бути передані іншим особам навіть у випадку смерті останнього в порядку право наступництва. Однак, обидва види сервітуту зберігаються і не припиняються з переходом майна до третьої особи, оскільки в силу такої ознаки речового права, як "слідування" право сервітуту пов'язане зі своїм предметом і слідує за ним.

Сервітут може бути встановлений договором, законом, заповітом або рішенням суду. Серед названих підстав варто виділити два типи способів встановлення: добровільний та примусовий. Добровільний спосіб встановлення опосередковує встановлення сервітутного права на підставі договору, а також заповіту.

Встановлення сервітуту на підставі договору означає, що сторони висловлюють свою згоду на встановлення права користування чужим майном шляхом погодження умов договору безпосередньо при його посвідченні. Тому питання про істотні обтяження права власності постає одразу ж при укладенні такого договору. При цьому згода обох сторін має бути повною і безумовною. Спробуємо розглянути, які характерні риси договору про встановлення речового права і чим такий договір відрізняється від договорів із зобов'язально-правовою природою.

Насамперед, потрібно зазначити, що сервітутний договір - це договір про встановлення речового права на чуже майно. Йдеться про те, що таким договором не річ передається і користування, а встановлюється право - речове право користування. Далі специфіка полягає в тому, що укладення договору відбувається на умовах, які можуть відображати нерівноправне становище сторін. Так, при встановленні сервітуту і, відповідно, при виборі способу використання обслуговуючої ділянки власником пануючої ділянки може бути обраний такий варіант, при якому власник обслуговуючої земельної ділянки матиме якнайбільше можливостей для задоволення власних потреб від використання при належної йому ділянки. Таким чином, власник ділянки, щодо якої встановлений земельний сервітут, має право вимагати зміни порядку здійснення права сервітуту з тим, аби зменшити ступінь обтяження цим сервітутом власної ділянки, а, відповідно, і зменшити обсяг обмеження його прав на неї. З іншого боку, такі умови договору можуть бути компенсовані можливістю звільнення сервітуарій від сплати платежів за користування чужим майном чи встановлення номінального розміру таких платежів судовому порядку. Звідси можна зробити висновок, що більш вигідне правове становище власника земельної ділянки збалансовується можливістю судового порядку визначення реалізації сервітутних прав.

Наступним моментом, який потребує з'ясування, є істотні умови сервітутного договору. Вбачається, що такими умовами є суб'єкти, предмет, спосіб встановлення та здійснення сервітутних прав, а також строк користування.

Щодо суб'єктів йдеться про те, що, крім власне сторін договору, в ньому обов'язково має передбачатися коло осіб, яким надається право користування чужим майном. У протилежному випадку таке право отримує тільки сервітуарій. Натомість його син чи дружина уже не матимуть таких прав.

Стосовно предмета, то він підлягає детальному опису з визначенням кількісних та якісних показників. Щодо земельної ділянки має бути встановлено її місцезнаходження, кадастрові дані, а також вказуватися відомості про власників сусідніх ділянок та їх правовий режим, існуючі насадження чи споруди тощо. Така деталізація предмета важлива з огляду на те, що сервітуарій зобов'язаний користуватися майном не заподіюючи йому шкоди, а відтак слід чітко зафіксувати його стан майна на момент укладення договору та на момент припинення сервітутних прав.

Крім цього, має бути вказано ті види використання земельних ділянок, які дозволяються власником. Тобто обов'язково повинен бути визначений спосіб здійснення сервітутних прав. Якщо йдеться про земельну ділянку, то визначаються дані, наприклад щодо розміру, місця проходу, в які години (за погодженням сторін) тощо. Однак потрібно пам'ятати, що спосіб здійснення сервітутних прав повинен узгоджуватися із цільовим призначенням майна. Так, якщо йдеться про використання жилого приміщення, то користування цим об'єктом з іншою метою, наприклад у вигляді виробничих приміщень, заборонено.

Сторонами такого договору є, з одного боку, особа, майно якої обтяжене сервітутом: власник або володілець такого майна за договором чи іншою підставою відповідно до цивільного законодавства. Права власника мають бути підтверджені відповідними документами (договором, актом про право власності, свідоцтвом тощо), а володілець має бути, як мінімум, добросовісним для того, аби виступати стороною такого договору. Таким володільцем, з іншого боку, виступає сервітуарій - особа, на користь якої встановлено речове право користування чужим майном.

Щодо форми даного договору, то особливих вимог у главі 32 законодавцем не встановлено. Єдина вказівка має місце щодо договору про встановлення земельного сервітуту. Такий договір підлягає державній реєстрації в порядку, встановленому для державної реєстрації прав на нерухоме майно. Даний порядок врегульовано Законом України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень" від 1 липня 2004 р. Вбачається, що сервітутний договір, якщо його предметом виступають об'єкти інші, ніж земельна ділянка, повинен укладатися у письмовій формі. Такі договори також повинні підлягати обов'язковому нотаріальному посвідченню, оскільки дані відносини пов'язані з обмеженням речових прав, у першу чергу, на нерухоме майно, а також у зв'язку з тим, що такі договори не є поширеними у практиці і їх укладення пов'язане з підвищеним ризиком нерозуміння його умов з боку пересічних громадян. Адже якщо про договір купівлі-продажу чи оренди чув кожний, то про договір про встановлення сервітуту чули далеко не всі.

Наступною підставою встановлення сервітуту є заповіт. Статтею 1245 ЦК передбачено, що спадкоємець має право встановити у заповіті сервітут щодо земельної ділянки, інших природних ресурсів або іншого нерухомого майна для задоволення потреб інших осіб. Якщо аналізувати дану норму, то неважко побачити, що в даному випадку сервітут встановлюється у односторонньому випадку, а відтак на випадок смерті при прийнятті спадщини спадкоємцем, він автоматично набуває обов'язку дозволити користуватися спадковим майном у спосіб та в обсязі, визначених у заповіті. З іншого боку, коли власник складає заповіт, то такий спосіб встановлення сервітуту може компенсувати нерівність прав і забезпечити, наприклад, право довічного проживання особи похилого віку або хворої людини тощо.

Наступними способами встановлення сервітутів є встановлення в силу вказівки закону та на підставі рішення суду. Щодо першої з названих підстав можна навести як приклад ст. 405 ЦК, яка передбачає встановлення права проживання і для цього достатньо лише факту проживання члена сім'ї разом з власником та спільне користування житлом. Для виникнення такого права не потрібно інших підстав: договору, рішення суду чи заповіту.

Сервітут також може встановлюватися на підставі судового рішення. Так, ст. 100 ЗК України передбачено, що власник або землекористувач вправі вимагати встановлення сервітуту для обслуговування своєї земельної ділянки, якщо задовольнити інтереси сервітуарія у інший спосіб неможливо. Такий спосіб встановлення характерний для ситуації, коли власник і потенційний сервітуарій не можуть досягнути згоди щодо встановлення сервітуту або способу його здійснення, плати тощо. Єдиною умовою встановлення сервітуту в такий спосіб є те, що позивач має довести у суді, що нормальне функціонування його господарства чи задоволення його інтересів від використання свого майна неможливе без встановлення обтяження чужого.

За загальним правилом, сервітут може бути встановлений на певний строк або без визначення строку (ч. 2 ст. 403 ЦК). Строковий характер завжди притаманний особистим сервітутам. Причому, з огляду на характер та специфіку останніх, він може бути визначений будь-яким строком, не більшим ніж довічно. Це пов'язано з тим, що сервітут встановлюється на користь особи, а відтак максимальний строк тривалості такого сервітуту - тривалість життя сервітуарія.

Щодо земельних сервітутів найпоширенішим є встановлення їх на невизначений строк.

Разом із тим убачається, що умова про строк має бути віднесена до істотних умов, у разі коли встановлення сервітуту відбувається на підставі договору. Адже у разі непогодження строку користування чужою річчю важко буде встановити першопочатковий намір сторін, особливо при встановлення особистого сервітуту.

Особа, яка користується сервітутом, зобов'язана вносити плату за користування майном, якщо інше не встановлено договором, законом, заповітом або рішенням суду (ст. 403 ЦК). Дане правило встановлює презумпцію оплати користування чужим майном. Разом із тим, з огляду на положення "якщо інше не встановлено договором, законом, заповітом або рішенням суду", допустимо зробити висновок, що йдеться про можливість безоплатного використання. Тому для того, аби отримати право безоплатного користування, потрібно заздалегідь про це зазначити у договорі.

Правило про те, що сервітут не підлягає відчуженню, зафіксоване у ч. 4 ст. 403 ЦК, є імперативним і не може бути змінене за домовленістю сторін. Йдеться про те, що при укладені договору чи складанні заповіту не можна передбачати положень, спрямованих на відчуження (продаж, заставу, передача іншій особі на будь-якій правовій підставі) сервітутного права. Такий самий характер має і норма, за якою сервітут зберігає чинність у разі переходу до інших осіб права власності на майно, щодо якого він встановлений (ч. 6 ст. 403 ЦК). Разом із тим необхідно зазначити, що законодавствам деяких країн, наприклад Німеччини, все ж відома конструкція відчуження сервітутних прав.

Сервітут не позбавляє власника майна, щодо якого він встановлений, права володіння, користування та розпоряджання цим майном. Так, з погляду правомочностей власника, встановлення сервітутного права не позбавляє власника його правомочностей, оскільки у протилежному разі він би втрачав саме право власності. В даному випадку в доктрині прийнято говорити про такий ефект прав на чуже майно стосовно права власності, який називається "еластичність права власності". У разі встановлення сервітутного права право власності ніби звужується в обсязі, інколи використовують терміни "обмеження", "обтяження" тощо. Однак після припинення такого права на чуже майно право власності відновлюється у попередньому обсязі.

Загалом стосовно майна, на яке встановлений сервітут, потрібно сказати, що власник не обмежується у можливості розпорядження ним. Він вільний продавати його, передавати у заставу, здавати у найм тощо. Єдиний обов'язок власника при цьому - застерегти набувача такого майна про існуюче щодо нього право сервітуту. Стосовно володіння і користування майном, щодо якого встановлене сервітутне право, то власник може так само, як і до цього користуватися ним, не порушуючи при цьому інтересів та прав сервітуарія та невчиняючи перешкод у користуванні останнім.

Законодавцем встановлено наступні підстави припинення сервітуту ст. 406 ЦК: 1) поєднання в одній особі особи, в інтересах якої встановлений сервітут, і власника майна, обтяженого сервітутом; 2) відмова від нього особи, в інтересах якої встановлений сервітут; 3) сплив строку, на який було встановлено сервітут; 4) припинення обставини, яка була підставою для встановлення сервітуту; 5) невикористання сервітуту протягом трьох років поспіль; 6) смерть особи, на користь якої було встановлено особистий сервітут (ст. 406 ЦК). Сервітути можуть бути припиненні і в інших випадках, серед яких необхідно назвати насамперед підстави припинення речових прав: загибель об'єкта сервітуту; визнання недійсним правочину, яким встановлено сервітут, або заповіту; скасування судового рішення, яким встановлено сервітутне право.

Стосовно першої наведеної підстави слід сказати, що вона є класичною підставою припинення прав користування чужим майном. У разі коли сервітуарій стає власником майна, щодо якого встановлений сервітут, останній припиняє свою дію. Це пов'язано з тим, що, як відомо, конструкція сервітуту передбачає обмежене користування чужою річчю протягом певного строку чи безстроково. В даному випадку, при поєднанні власника і сервітуарія в одній особі ці ознаки відсутні, а відтак не можна говорити і про наявність сервітутних прав.

Відмова сервітуарія від права користування також є відомою підставою припинення сервітутних прав. Так, коли сервітуарій вважає, що задоволення його потреб можливе без накладення обтяження на чужу річ чи у зв'язку з припиненням потреби задовольняти такі інтереси, він може оголосити про припинення сервітуту. При цьому важливо звернути увагу на те, що відмова має здійснюватись у письмовій формі. Якщо договір про встановлення сервітутних прав був нотаріально посвідчений, то відмова також має підлягати посвідченню нотаріусом. Якщо ж встановлення сервітуту супроводжувалося державною реєстрацією, відповідні зміни у зв'язку з відмовою також мають бути внесені до відповідного державного реєстру. Дана підстава припинення пов'язана з такою підставою, як припинення обставини, яка була підставою для встановлення сервітуту. Єдина відмінність полягає в тому, що за цією підставою право вимагати припинення сервітуту має ще й власник обслуговуючої речі.

Закінчення строку також у всіх випадках призводить до припинення сервітутних прав. Звісно, йдеться про припинення строкового сервітуту. Такою ж безумовною підставою є смерть особи, на користь якої було встановлено особистий сервітут. Така підстава, як зазначалося вище, пов'язана з персональним характером особистого сервітуту і вказує на неможливість правонаступництва за цим видом сервітутних прав.

Останньою підставою є невикористання сервітуту протягом трьох років поспіль.

Крім вищенаведених підстав, сервітут може бути припинений за рішенням суду на вимогу власника майна за наявності обставин, які мають істотне значення. Серед таких обставин можна назвати порушення договірних умов, використання всупереч досягнутим домовленостям, порушення меж користування, способу тощо. Так само, право вимагати припинення сервітуту має власник, якщо сервітут перешкоджає використанню цієї земельної ділянки за її цільовим призначенням. Таке право пов'язане з тим, що встановлення сервітуту не повинно супроводжуватися значним обмеженням прав власника майна. Так, порушенням є встановлення права черпання води у криниці шляхом встановлення сервітуарієм електричного насосу для забору води, якщо в процесі такого водокористування сервітуарій використовує практично всю воду, лишаючи власника криниці можливості повноцінно використовувати воду для потреб своєї сім'ї.