Цивільне право України - Дзера О.В. - 4. Право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис)

Ще одним правом на чужу річ відповідно до чинного ЦК є право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис), під яким слід розуміти довгострокове, відчужуване та успадковуване речове право на чуже майно, яке полягає у наданні особі права володіння та користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб з метою отримання плодів та доходів від неї з обов'язком ефективно використовувати її відповідно ДО ЦІЛЬОВОГО призначення.

Основними якісними характеристиками емфітевзису відповідно до ст. 407 ЦК є: довгостроковість, відчужуваність, успадковуваність. При цьому збережено також сутність, мету та підстави виникнення даної категорії - користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарського призначення, встановленого за домовленістю сторін або в порядку спадкування (п. 2 ст. 407 ЦК).

Стосовно довгострокового характеру необхідно сказати, що досвід запровадження цих прав у законодавствах інших країн та практика його застосування у Стародавньому Римі дозволяє стверджувати, що строк емфітевзису є доволі тривалим. Як правило, він перевищує 20 років, а в більшості випадків такі права є безстроковими. Щодо строку ст. 408 ЦК передбачає, що строк договору про надання права користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб встановлюється договором, але для земельних ділянок державної або комунальної власності він не може перевищувати 50 років. У будь-якому разі сторона про відмову від договору емфітевзису, укладеного без визначення строку, має повідомити іншу сторону не менш як за один рік (ч. 2 ст. 408 ЦК).

Такі ознаки як відчужуваність та успадковуваність пов'язані між собою і свідчать про те, що саме по собі право користування є самостійним об'єктом цивільного обороту і може передаватися за оплатним чи безоплатним правочинами, переходити до спадкоємців у порядку спадкування. Право користування земельною ділянкою державної або комунальної власності для сільськогосподарських потреб не може бути відчужено її землекористувачем іншим особам, внесено до статутного фонду, передано у заставу.

Суб'єктний склад емфітевтичного правовідношення представлено у вигляді власника землі, з одного боку, та землекористувача з іншого боку. Причому обидві сторони можуть бути як юридичними, так і фізичними особами. Єдина вимога - аби сторона, яка виступає у відносинах щодо землекористування власником земельної ділянки, справді була власником, оскільки стороною емфітевзису не може бути особа, яка володіє земельною ділянкою на підставі оренди чи постійного користування. З приводу вимоги щодо запровадження емфітевзису лише стосовно приватного земельного фонду, а отже, автоматичного виключення держави та територіальних громад із кола осіб, що мають право на укладення договору емфітевзису, потрібно сказати, що такий нормативний підхід не дозволить залучити величезні фонди публічних земель до такої форми ринкових стосунків. Але необхідно зазначити, що відповідно до історичного досвіду застосування емфітевзису, він є досить ефективною формою господарювання.

Об'єктом емфітевтичного правовідношення виступає право користування земельною ділянкою, на підставі ст. 22 ЗК України віднесеною до категорії земель сільськогосподарського значення, яка входить до складу приватного земельного фонду, отже, є попередньо наданою громадянину для ведення особистого селянського господарства, садівництва, городництва, сінокосіння, випасання худоби, ведення товарного сільгоспвиробництва (п. З ст. 22 ЗК), а відтак про землі державної та комунальної власності як об'єкт емфітевзису не йдеться.

Як впливає з ЦК, право емфітевзису може встановлюватися тільки на основі договору між сторонами. Відповідно до цього договору власник земельної ділянки продає чи іншим чином (платно або безоплатно) передає іншій особі право користування земельною ділянкою, зберігаючи щодо неї право власності. Такий договір є консенсуальним та двостороннім. Щодо форми такого договору законодавством нічого не передбачено. Тому вбачається, що на ці відносини цілком правомірно можна поширити за аналогією дію норми ч. 2 ст. 402 ЦК, якою передбачено державну реєстрацію договору про встановлення сервітуту. Крім цього, оскільки йдеться про передачу права користування земельною ділянкою, а не самої земельної ділянки, можна припустити, що такий договір не підлягає обов'язковому нотаріальному посвідченню, що не можна назвати позитивним моментом з огляду на особливий об'єкт даного правовідношення.

Що стосується змісту емфітевтичних відносин, то він представлений комплексом прав та обов'язків сторін. Так, правове становище користувача земельної ділянки (емфітевти) містить: 1) права володіння та користування землею власника в повному обсязі (п. 1 ст. 410 ЦК), недотримуючись попередньо використовуваних форм експлуатації земельної ділянки, відтак йому дозволяється пере профілювати угіддя на зрощування інших видів культур, побудувати додаткові об'єкти інфраструктури, змінити способи обробітку землі та технології виготовлення продукції тощо; 2) право розпорядження власним правом шляхом його відчуження (п. 2 ст. 407, п. 1 ст. 411 ЦК) та передачі у спадок як за законом, так і за заповітом (п. 2 ст. 407 ЦК).

Серед обов'язків емфітевти слід виділити: І) обов'язок добросовісного користування земельною ділянкою відповідно до цільового призначення, забезпечуючи підвищення родючості землі, застосування природоохоронних технологій, утримання від дій, які здатні призвести до порушення екологічного балансу (п. З ст. 410 ЦК); 2) сплату власникові обумовленої винагороди в розмірі, формі та порядку, визначених договором (п. 2 ст. 410 ЦК). Тут слід зазначити, що плата за користування, яка підлягає сплаті землекористувачем власнику земельної ділянки, не охоплює інші обов'язкові платежі, згадувані у ч. 2 ст. 410 ЦК, обов'язковість до сплати яких для землекористувача, їх розміри, порядок внесення, форми встановлюються окремим законом. Розмір плати за користування землею сторони мають визначити у договорі емфітевзису; 3) у випадку відчуження емфітевзису, по-перше, своєчасно сповістити про це власника землі, оскільки недотримання даного обов'язку надає останньому права вимагати через суд переведення на себе прав та обов'язків покупця (п. 4 ст. 411 ЦК); по-друге, за інших рівних умов задовольнити переважне право власника на придбання емфітевзису (п. 2 ст. 411 ЦК); а по-третє, у випадку продажу землекористувачем емфітевзису іншій особі, сплатити власнику відсоток від ціни продажу (п. 5 ст. 411 ЦК). Право на одержання відсотків від вартості права користування в разі його продажу називається "лаудемія".

Як і в будь-якому іншому правовідношенні, наведені обов'язки суб'єкта емфітевзису спрямовані на забезпечення відповідних прав власника ділянки. Так, на підставі статей 409, 411 ЦК останнього наділено можливістю: вимагати від емфітевти використання землі за призначенням, обумовленим у договорі; отримання винагороди за користування землею; використання переважного права на викуп емфітевзису, а за відмови від нього - на набуття відсотків від ціни продажу (лаудемії); у разі порушення переважного права емфітевтою - на звернення до суду з вимогою про переведення на нього прав та обов'язків покупця.

Що ж до регламентованих чинним законодавством підстав припинення емфітевзису (ст. 412 ЦК), то вони включають у себе поєднання в одній особі власника земельної ділянки та землекористувача; спливу строку, на який було надано землекористування; викупу земельної ділянки у зв'язку із суспільною необхідністю. Крім цього, з огляду на те, що зазначена стаття передбачає відкритість переліку підстав припинення (ч. 2 ст. 412 ЦК), то він, хоча прямо й не зазначає, але очевидно припускає можливість розірвання даних відносин за взаємною згодою сторін.