Цивільне право України - Дзера О.В. - 5. Право користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій)

Термін "суперфіцій" (superficies) буквально означає все те, що тісно пов'язане із землею. В юридичному розумінні суперфіцій - це речове, відчужуване, платне й успадковуване право користування чужою земельною ділянкою для будівництва промислових, побутових, соціально-культурних, жилих та інших споруд та будівель. Дане право загалом подібне до емфітевзису, з тією відмінністю, що метою використання земельної ділянки є будівництво промислових, побутових, соціально-культурних, жилих та інших споруд і будівель.

Ознаками даного права є такі відмінні риси: 1) збереження суперфіціарного права при зміні власника земельної ділянки, на якій розташовано споруду, та абсолютний характер прав носія; 2) довгостроковіша суперфіцій може бути визначений строком, а також невизначений. В будь-якому разі, якщо сторони не визначили строк, то суперфіцій і відповідне право вважається безстроковим і може бути припиненим за бажанням сторони (за винятком земельних ділянок державної або комунальної власності, строк користування якими не може перевищувати 50 років); 3) відчужуваність суперфіцію означає, що він може бути переданий іншій особі в будь-якій формі, не забороненій законодавством (п. 2 ст. 413 ЦК). У даному випадку відчужується виключно право користування, а не окрема споруда або право власності на землю, і набувач отримує його на умовах та в обсязі, аналогічних попередньому забудовникові (ч. 2 ст. 414 ЦК); 4) успадковуваність - полягає у здатності переходити у спад шину як за законом, так і за заповітом (ч. 2 ст. 413 ЦК); 5) призначення - будівництво промислових, побутових, соціально-культурних, жилих та інших будівель, споруд (ч. 1 ст. 413 ЦК), як самостійних, так і допоміжних обслуговуючих об'єктів, а отже, спрямованість на задоволення як житлових, так підприємницьких потреб.

Об'єктом суперфіцію може бути будівля, надбудова (поверх, мансарда), окрема споруда (або їх сукупність), яка пов'язана спільною господарською метою, розташована на поверхні чужої земельної ділянки або під нею, а також частина ділянки, хоча безпосередньо не призначена під споруду, але необхідна для її обслуговування. Варто зазначити, що за чинним ЦК передбачається, що передача земельної ділянки у чистому вигляді (без будівель) або з будівлею, однак з обов'язком суперфіціарія за рахунок власних коштів її забудувати або добудувати. Невиконання цієї умови протягом трьох років є підставою для припинення даного права (ч. І ст. 416 ЦК).

Суб'єктами суперфіціарних відносин є власник земельної ділянки, яка надається під забудову, і особа, яка має право використання зазначеної ділянки для забудови (суперфіціарій). Суперфіцій може належати одночасно кільком особам (наприклад при виникненні права спільної власності на зведену будівлю). При цьому правове положення суперфіціарія характеризується такими чинниками: оскільки забудовника управомочено зводити будівлі на чужій землі, то найбільш суттєвими його правомочностями є володіння та користування чужою ділянкою або її частиною (ч. 1 ст. 415 ЦК), однак лише в обсязі, передбаченому договором та необхідному для потреб забудови й обслуговування нерухомості. Крім цього, справедливим буде згадати, що, приналежне суперфіціарію право розпорядження полягає у відчуженні суперфіцію на підставі будь-яких дозволених законодавством цивільно-правових правочинів та шляхом передачі у спадок за законом або за заповітом, отже, спосіб відчуження може бути як оплатним, так і безоплатним. При зміні суб'єктного складу на боці користувача правонаступник набуває право користування відповідною частиною земельної ділянки на тих самих умовах та в тому обсязі, що і його попередник (ч. З ст. 415 ЦК). Вбачається, що суперфіціарій вправі обтяжувати власне майно сервітутами або заставляти його, тобто у разі зведення будинку встановлювати щодо нього обтяження.

Виникнення суперфіціарного права передбачає суттєве обмеження відповідних правомочностей власника, оскільки обсяг можливостей забудовника наближається до правових можливостей самого власника. При цьому майже увесь зміст права власності переходить останньому. В будь-якому разі підставою виникнення права користування чужою земельною ділянкою для забудови є, відповідно до положень ч. 1 ст. 413 ЦК, договір та заповіт. Стосовно цих підстав поширюються такі самі вимоги, які були описані в попередньому параграфі стосовно договорів про встановлення емфітевзису.

Специфікою статусу забудовника суперфіціарних відносин є те, що в структурі його прав та обов'язків необхідно виділяти такі права та обов'язки, які випливають власне із суперфіціарного договору, і такі, які пов'язані з наслідками зведення будівлі, споруди чи їх частин. Так, першу групу становлять: 1) обов'язок забудувати надану в користування чужу земельну ділянку з дотриманням будівельних правил, стандартів та вимог; 2) своєчасно, у визначеному обсязі та обумовленій договором формі сплачувати власникові землі орендну плату; 3) дотримання цільового призначення земельної ділянки та підтримання її господарського стану (ч. 5 ст. 415 ЦК); 4) при відчуженні суперфіцію забудовник повинен своєчасно сповістити про це власника, якому має бути надане переважне право викупу, як-то у відносинах при емфітевзисі; 5) необхідність повернення власнику земельної ділянки при припиненні права забудови. Щодо необхідності приводити земельну ділянку до первісного стану, то це питання вирішується на підставі домовленості сторін, а у випадку відсутності між ними угоди - судом (ст. 417 ЦК). З приводу другої групи обов'язків забудовника слід зазначити, що вони полягають у необхідності несення тягарів утримання майна, які зазвичай лежать на власнику нерухомого майна (сплати податку на нерухомість, несення витрат на підтримання об'єкта у належному стані тощо).

Підставами припинення права суперфіцію є відповідно до ст. 416 ЦК поєднання в одній особі власника землі й власника майна; сплив строку, на який його було встановлено; відмова користувача; невикористання права протягом трьох років поспіль. Однак з огляду на той факт, що цією статтею не передбачається виключність переліку підстав, його варто доповнити випадками припинення правовідносин у разі досягнення сторонами відповідної домовленості; знищення ділянки, що унеможливлює цільове її використання надалі; а також смертю забудовника, який не мав спадкоємців, або відмовою останніх від спадкової маси.