Цивільне право України. Особлива частина - Дзера О.В. - Глава 19. Договір ренти

1. Поняття і види договору ренти

Одним із нових договірних типів відчуження майна є договір ренти, вперше в історії вітчизняного цивільного права закріплений ЦК України 2003 р. На законодавчому рівні правовому регулюванню рентних відносин присвячена гл. 56 "Рента" ЦК України (статті 731-743), норми якої закріпили поняття і види договору ренти, елементи та виконання рентного зобов'язання.

Нормативне закріплення цивільно-правового інституту ренти стало можливим завдяки загальнодозвільному режиму регулювання цивільних правовідносин. Попереднє цивільне законодавство обмежувало застосування договорів рентного типу, оскільки можливість відчуження майна в обмін на надання колишньому власнику сталого грошового або іншого утримання дозволялося лише шляхом укладення договору довічного утримання.

Поняття договору ренти закріплено ч. 1 ст. 731 ЦК України, згідно з якою за договором ренти одна сторона (одержувач ренти) передає іншій стороні (платникові ренти) якесь майно у власність, а платник ренти взамін цього зобов'язується періодично виплачувати одержувачеві ренту у формі певної грошової суми або в іншій формі.

Договір ренти має притаманні йому певні ознаки.

Зазначений договір є оплатною, ризиковою (алеаторною), двосторонньою, імперативно реальною або консенсуальною (у визначених законом випадках), довготривалою угодою, що передбачає перехід права власності до набувача (платника) під виплату безстрокових (довічних) або на певний строк періодичних рентних платежів.

За характером надання рента фактично має оплатний характер, оскільки майно передається отримувачем ренти (відчужувачем) у власність платника ренти в обмін на сплату останнім рентних платежів на користь отримувача ренти. Однак ЦК України режим формально оплатного договору визнає лише за рентою, одержувач якої передає майно у власність платника ренти за плату (ч. 2 ст. 734 ЦК). Безоплатною визнається рента, майно за якою передається у власність платника ренти безоплатно, і за таких відносин мають застосовуватися положення про договір дарування.

Поширення норм про дарування не можна розглядати як свідчення визнання даруванням даного виду ренти в цілому. Законодавець таким чином вимушено заповнює прогалину правового регулювання безоплатної ренти схожою до неї конструкцією дарування, яка, однак застосовується лише в частиш, що не суперечить сутності договору ренти.

Сфера дії на безоплатну ренту норм про дарування обмежується відносинами з безоплатного передання рентного капіталу у власність платника ренти; положення про дарування не поширюються на відносини зустрічного надання-сплати рентних платежів.

За спрямованістю зобов'язання договір ренти належить до договорів, пов'язаних з переданням права власності набувачеві (платнику ренти).

Договір ренти є правовою формою здійснення передання майна (рентного капіталу) у власність набувача (платника ренти), обтяженого зустрічним наданням періодичних платежів (ренти) як елемента утримання.

Рентний платіж є періодичною виплатою у вигляді певної грошової суми або іншого надання, передбаченого договором ренти.

Рентний платіж є зустрічним (наступним) виконанням і своєрідним еквівалентом первинного виконання. Зазначений платіж відображає специфіку ренти, яка полягає в існуванні надприбутку володільця майна, відчужуваного під виплату ренти, а також у спрямованості інтересу власника ренти на багатоактне, постійне отримання цього прибутку у вигляді періодичних платежів протягом усього періоду експлуатації, наданого взамін переданого у власність майна.

Рентний платіж є визначеною за певний період часу частиною поняття утримання як визначального елемента ренти.

Надання утримання є визначальною метою спрямованості та змісту ренти, що являє собою періодично отримуване відшкодування у вигляді грошових платежів або їх натурального еквівалента, що направляються отримувачем згідно з цілями, вказаними або погодженими з джерелом виплати.

За своєю сутністю рента є породженням права вимоги від конкретної особи (що зазвичай є власником рентного капіталу) стосовно надання утримання у вигляді певних виплат або інших благ, погоджених сторонами.

Договір ренти є різновидом ризикових (алеаторних) угод, пов'язаних з переходом права власності на майно.

Ризиковий (алеаторний) характер договору ренти зумовлений особливостями характеру зустрічного виконання в рентному зобов'язанні, що полягає в невизначеності на момент укладення договору загальної суми зустрічного надання в рахунок оплати відчужуваного майна.

За змістом прав сторін договір ренти є двостороннім, оскільки платник ренти та одержувач ренти мають права та обов'язки.

Рента зазвичай - пролонгований і довготривалий договір, специфіка якого передбачає тривалість договірних відносин, які можуть нараховувати не одне десятиліття.

Дискусійним є питання щодо реальності ренти. Договір ренти доцільно визнати консенсуальним договором, який вважається укладеним з моменту нотаріального посвідчення або державної реєстрації і покладає на отримувача ренти обов'язок передати майно платнику ренти. Консенсуальний характер договору ренти обґрунтовується тим, що окрім надання договору відповідної форми для його укладення не вимагається передача майна платнику ренти.

Договір ренти вважається укладеним і право власності виникає у набувача (платника ренти) з часу нотаріального посвідчення або реєстрації договору, а не в момент передачі майна чи фактичної його передачі набувачу, чому і відповідає його визнання договором консенсуальним.

Нотаріальне посвідчення і державна реєстрація визнаються юридично значимим фактом, необхідним для набрання чинності договору ренти, що унеможливлює реальний характер наведеного договору, оскільки будь-який реальний договір вчиняється шляхом передачі речі одним контрагентом іншому. Вчинення реальних дій учасниками рентного договору, укладеного в неналежній формі, недостатньо для набрання чинності наведеного договору. Щодо цього в літературі слушно зазначається про недоцільність застосування юридичної фікції визнання передачею речі під виплату ренти моменту реєстрації переходу прав власності для випадків, коли закон вважає це для відчуження майна необхідним, і фактичного вручення - в усіх інших випадках.

Вищенаведені позиції мають бути узгоджені у зв'язку з внесенням Законом України від 11 лютого 2010 р. змін до ч. 2 ст. 732 ЦК, згідно з якими договір ренти та договір про передачу нерухомого майна під виплату ренти підлягають нотаріальному посвідченню. Отже, вимога про державну реєстрацію скасована.

Види договорів ренти. ЦК України у ч. 2 ст. 731 передбачає можливість укладення двох видів договорів ренти - безстрокової і строкової, що передбачає встановлення договором обов'язку виплачувати ренту відповідно безстроково (безстрокова рента) або протягом певного строку.

При безстроковій ренті встановлюється обов'язок платника ренти сплачувати ренту одержувачеві до дня смерті (довічна рента) або припинення діяльності одержувача ренти на умовах договору.

Строкова рента передбачає обов'язок платника ренти виплачувати ренту протягом визначеного договором строку.