Цивільне право України. Особлива частина - Дзера О.В. - 4. Зміст, сторони і виконання договору ренти

Форма договору ренти. ЦК України у ст. 732 встановлює вимоги щодо форми договору ренти. Договір ренти має укладатися в письмовій формі з обов'язковим нотаріальним посвідченням. Договір ренти, предметом якого є нерухомість, підлягає також державній реєстрації.

Частиною 2 ст. 209 ЦК України допускається посвідчення таких договорів іншою посадовою особою, яка відповідно до закону має право на вчинення такої нотаріальної дії, шляхом вчинення на документі, в якому викладено текст договору, посвідчу вального напису. З наведеного випливає можливість посвідчення такого договору ренти (наприклад, житла) на біржі тощо, якщо законом передбачено право посадової особи біржі, іншої організації на вчинення нотаріального посвідчення договорів ренти.

У разі недотримання вимог закону (ч. 2 ст. 732 ЦК) про нотаріальне посвідчення договору такий договір ренти є нікчемним відповідно до правил ч. 1 ст. 220 ЦК України. Такий договір суд може визнати дійсним лише в порядку, встановленому ч. 2 ст. 220 ЦК України.

Сторони договору ренти. Цивільне законодавство містить правила про сторони в договорі ренти (ст. 733 ЦК).

Вітчизняне законодавство не обмежує суб'єктний склад учасників рентного зобов'язання. Сторонами зазначеного договору є одержувач і платник ренти, якими можуть бути як фізичні, так і юридичні особи.

Указані особи мають бути наділені цивільною право- та дієздатністю.

ЦК України не містить обмежень, пов'язаних із соціальним характером, і не передбачає, що одержувачем ренти має бути суб'єкт, який не займається підприємницькою діяльністю.

Одержувач ренти має бути власником майна, яке передається під виплату ренти, оскільки первинне надання спрямоване на передання права власності на таке майно (рентний капітал).

Одержувачем ренти за договором ренти може бути повнолітня дієздатна фізична чи неповнолітня фізична особа за згодою батьків (усиновлювачів) або піклувальника.

Юридичні особи за договором ренти можуть виступати як одержувачами ренти, так і платниками ренти, якщо це не суперечить суті таких зобов'язань. Так, за договором ренти житла юридичні особи зазвичай виступають одержувачами ренти. Це пов'язано з тим, що житло призначене для постійного проживання і можуть набувати його за певних обмежень. Платниками за договором ренти житла переважно виступатимуть фізичні особи, які придбавають житло для власних потреб. Якщо юридичні особи надаватимуть побудоване житло своїм співробітникам, а управителі житловою комерційною нерухомістю і третім особам, вони можуть бути платниками ренти.

Вітчизняне цивільне законодавство не передбачає, але й не забороняє можливості укладення договору ренти відчужувачем та/або платником ренти на користь третьої особи, оскільки, відповідно до ст. 636 ЦК України, виконати обов'язок на користь третьої особи за цим договором можуть обидві сторони.

У разі множинності осіб серед сторін договору ренти за аналогією можуть застосовуватися положення ЦК України про договір довічного утримання (догляду), передбачені частинами 3 і 4 ст. 746 і ст. 747 ЦК України.

Права одержувача ренти можуть передаватися іншим особам шляхом відступлення вимоги й переходити у спадок, якщо одержувач ренти є фізичною особою. Вітчизняний законодавець не забороняє можливості отримання повної ціни ренти від третьої особи у випадку, коли платник ренти не бажає або внаслідок об'єктивних причин не може здійснити викуп ренти. У цьому разі зазначена третя особа виконує зобов'язання перед одержувачем ренти й автоматично виконує обов'язок відносно платника ренти, який зобов'язаний здійснювати рентні платежі на користь нового одержувача ренти. Згода боржника, яким виступає платник ренти, на відступ від вимоги не вимагається, оскільки при цьому не погіршується його становище. Сума рентних платежів, строки їх виплати та інші умови договору залишаються незмінними, змінюється лише одержувач ренти.

Договором ренти може передбачатися заміна набувача та майна, яке було передане платнику ренти, за аналогією з договором довічного утримання (догляду) відповідно до статей 752 і 753 ЦК України, в частині, що не суперечить суті рентного зобов'язання.

Передання майна під виплату ренти. Цивільне законодавство передбачає умови передання майна під виплату ренти. Відповідно до ч. 1 ст. 734 ЦК договором ренти може бути встановлено, що одержувач ренти передає майно у власність ренти за плату або безоплатно.

При оплатній передачі майна під виплату ренти має вказуватися ціна відчуження такого майна. У цьому випадку одержувач ренти, крім рентних платежів, має отримати компенсацію вартості майна, що передається.

Субсидіарне застосування положень ЦК про купівлю-продаж і дарування до рентних зобов'язань.

Близькість договору ренти з купівлею-продажем і даруванням обумовили припустимість застосування окремих положень про купівлю-продаж і дарування до рентних зобов'язань. У частині 2 ст. 734 ЦК України закріплено правило про субсидіарне застосування норм про купівлю-продаж і дарування, залежно від того, на яких умовах було проведено передання майна під ренту (рентного капіталу).

Правила про купівлю-продаж і дарування поширюються на відносини з вчинення первинного надання (відчуження рентного капіталу) і не застосовуються до відносин зі сплати рентних платежів.

Цивільне законодавство встановлює правила щодо забезпечення виплати ренти. Відповідно до ст. 735 ЦК одержувач ренти набуває право застави на нерухоме майно, що передається під виплату ренти. У разі порушення платником ренти своїх зобов'язань одержувач ренти має змогу задовольнити свої вимоги за рахунок цього майна переважно перед іншими особами.

Цивільний кодекс України не містить імперативного правила про обов'язкове встановлення сторонами способу забезпечення виконання зобов'язань платника ренти у випадку передання рухомого майна під виплату ренти.

Якщо під виплату ренти передано рухоме майно, спосіб забезпечення виконання зобов'язань платника ренти має обов'язково вказуватися лише якщо це передбачено умовами зазначеного договору.

Рівень імперативності норми ст. 735 ЦК України різний залежно від предмета забезпечення рентних зобов'язань. Умови щодо забезпечення виконання зобов'язань з виплати рентних платежів визнаються істотними лише за згодою сторін договору. У разі передання нерухомого майна під виплату ренти одержувач ренти набуває право застави на це майно в силу прямої вказівки закону (ч. І ст. 735 ЦК). За договором ренти застава виникає автоматично за фактом укладення договору про передачу нерухомості під виплату ренти, незалежно від наявності чи відсутності умов про заставу у змісті зазначеного договору. Тому умови про заставу в договір ренти включати не обов'язково.

У частині 2 ст. 735 ЦК України записані обмеження у здійсненні відчуження майна, переданого набувачеві під виплату ренти. Платник ренти має право відчужувати зазначене майно лише за згодою одержувача ренти. ЦК України не забороняє відчужувати майно, передане платнику ренти, і не допускає встановлення такої заборони за згодою сторін, що випливає із змісту ч. 2 зазначеної статті і правила про припустимість обмеження здійснення права власності лише у випадках і в порядку, встановлених законом (ч. 2 ст. 321 ЦК). Згода одержувача ренти на відчуження майна має надаватися у формі, в якій вчинено сам договір ренти відповідно до ст. 732 ЦК (тобто, у простій письмовій формі або має нотаріально посвідчуватися), з дотриманням інших загальних правил про умови дійсності правочинів. Правочини щодо відчуження зазначеного майна, вчинені без згоди одержувача ренти, мають визнаватися недійсними з підстав відсутності повноважень сторони такого правочину.

У цій же частині ст. 732 ЦК закріплено правило слідування щодо обов'язків сплати ренти. У разі відчуження нерухомого майна іншій особі до неї переходять обов'язки платника ренти. Зазначене правило діє протягом чинності договору ренти, на підставі якого виникло зобов'язання платника ренти. ЦК України не передбачає імперативного правила, згідно з яким рента обтяжує рухоме майно, яке було передане під виплату. Умови договору ренти про поширення зазначеного правила на рухоме майно незаконно обмежують здійснення права власності набувача такого майна і мають визнаватися недійсними.

У частині 3 ст. 732 ЦК України передбачено диспозитивне правило про можливість забезпечення інтересів отримувача ренти встановленням обов'язку платника ренти застрахувати ризик невиконання ним своїх обов'язків за договором ренти. Зазначене правило, передбачене ч. І ст. 735 ЦК, не є альтернативним і не замінює (навіть за згодою сторін договору) правила про встановлення застави в силу закону. Умови страхування ризику невиконання обов'язків платника ренти встановлюються договором ренти або окремим договором страхування.

Закон не виключає можливості застосування сторонами разом із заставою будь-яких інших правомірних способів забезпечення виконання зобов'язань. У зв'язку з цим за договором, що передбачає передання під виплату ренти грошової суми або іншого рухомого майна, не є істотною умовою в силу закону умова, яка встановлює обов'язок платника ренти надати забезпечення виконання його зобов'язань або застрахувати на користь одержувача ренти ризик відповідальності за невиконання чи неналежне виконання цих обов'язків відповідно до положень ст. 735 ЦК України.

З підстав відсутності в договорі ренти умови про забезпечення виплати ренти зазначений договір не може визнаватися неукладеним.

Відповідальність за договором ренти.

Цивільне законодавство містить правила щодо відповідальності за прострочення виплати ренти.

У частині 1 ст. 736 ЦК України передбачено виплату на користь одержувача ренти відсотків у зв'язку з допущеною платником ренти прострочкою. Розмір відсотків визначається сторонами договору, а якщо він у договорі не встановлений, то згідно з ч. 2 ст. 536 ЦК. Варто зазначити, що виплата зумовлених в законі або договорі відсотків не є засобом цивільно-правової відповідальності, обов'язок з їх виплати настає в усіх випадках прострочки платника ренти, навіть тоді, коли прострочка відбулася не з вини платника.