Цивільне право України. Особлива частина - Дзера О.В. - 3. Істотні умови договору ренти

Перелік істотних умов договору ренти. ЦК України прямо не вказує перелік істотних умов рентного договору, виявлення яких має проводитися шляхом тлумачення норм ЦК про ренту.

У доктрині права традиційно виокремлюють три істотні умови цього договору: умови про рентний капітал (майно, яке передається під виплату ренти); умови про рентні платежі; умови щодо забезпечення виконання зобов'язання з виплати рентних платежів.

Однак ЦК України істотними умовами договору ренти визнає лише дві з наведених умов - про предмет, форму і розмір ренти. ЦК України не передбачає інших істотних умов договору ренти, які б визнавалися такими в силу прямої вказівки закону.

Умови про рентний капітал і рентні платежі в сукупності становлять предмет договору ренти, який, незважаючи на притаманну йому певну невизначеність, виражає зовні правовий ефект, досягнення якого прагнуть його сторони.

Предмет договору ренти. За змістом ч. 1 ст. 731 ЦК України предмет договору ренти становлять дії щодо передання визначеного майна у власність під виплату ренти у вигляді періодичних платежів, довічно або на певний Строк сплачуваних за умовами договору. Предмет зазначеного договору складається з двох взаємозумовлених видів дій щодо передання майна, яке відчужується під виплату ренти, та самої ренти, яка виплачується її одержувачеві.

При цьому надання ренти (як і довічного утримання) - це самостійне зустрічне виконання іншої сторони, що безпосередньо не пов'язане з майном, переданим під виплату ренти, і не обмежує права набувача на таке майно.

Предмет договору ренти зумовлює характер виконання рентного зобов'язання, що передбачає передання зустрічного надання платником ренти в обмін на попереднє виконання з боку отримувача ренти.

Виконання зобов'язань платником ренти зі сплати рентних платежів є зустрічним виконанням, оскільки зумовлено виконанням отримувачем ренти зобов'язання з передання майна у власність платника ренти. На платника ренти покладається обов'язок взятися до виконання свого зобов'язання щодо сплати рентних платежів лише після виконання передання йому майна у власність під виплату ренти. Однак наведене не означає, що зобов'язання щодо зустрічного виконання (сплата ренти) не виникає, поки не буде проведено попереднє виконання (передання майна під виплату ренти). Прострочка чи непередання майна під ренту не позбавляє платника ренти права розпочати виплату ренти достроково, починаючи з моменту набрання чинності договору ренти, і виступає підставою для здійснення його права на зупинення виконання або відмову від договору відповідно до ч. 3 ст. 538 ЦК України.

Закон не встановлює обмежень з приводу майна, яке перелається під виплату ренти. Під майном ЦК України (ст. 190) розуміє окрему річ, сукупність речей, а також майнові права та обов'язки. При цьому майнові права в широкому сенсі доктрина тлумачить як зобов'язальне право вимоги кредитора до боржника, так і виключні права на результати творчої діяльності. У зв'язку з цим припустиме передання під виплату ренти зобов'язальних прав вимоги, результатів творчої діяльності тощо.

Ціна за договором ренти. Не визнається істотною умовою ціна за договором ренти, під якою розуміється не загальна сума рентних платежів, а грошовий еквівалент, за який передається майнове благо під виплату ренти. Наведений висновок випливає зі змісту ч. 2 ст. 734 ЦК України, згідно з якою до відносин ренти за плату застосовуються загальні положення про купівлю-продаж, а якщо майно передається безоплатно - положення про договір дарування.

Відповідно до ст. 691 ЦК України покупець (у нашому випадку платник ренти) зобов'язаний оплатити товар за ціною, встановленою у договорі купівлі-продажу (читай за договором ренти), або, якщо ціна не встановлена у договорі і не може бути визначена виходячи з його умов, - за ціною, що визначається відповідно до ст. 632 ЦК, тобто виходячи із звичайних цін, що склалися на аналогічні товари, роботи чи послуги на момент укладення договору.

Не можна говорити про те, що ціна договору ренти еквівалентна сумі рентних платежів. Зазвичай ціна договору ренти не еквівалентна сумі рентних платежів у силу алеаторності рентного зобов'язання, припинення якого, в тому числі щодо сплати ренти, поставлено в залежність від настання чи ненастання (при строковій ренті) смерті або припинення діяльності набувача ренти.

Унаслідок невизначеності та ймовірності зазначених випадкових обставин загальна сума зустрічного виконання (рентних платежів) може бути більшою чи меншою за ціну за договором ренти (тобто еквівалента майна). У зв'язку з цим на момент укладення договору ренти зазвичай неможливо визначити загальну суму рентних платежів. Навіть при строковій ренті загальна сума ренти визначатиметься моментом смерті набувача рентних платежів, а не встановленою договором сумою рентних платежів, визначеною виходячи із загального строку чинності такої угоди.

Ціна за договором ренти зумовлена, однак не завжди тотожна оцінці вартості майна, що передається під виплату ренти; остання є нижньою межею під час визначення сторонами ціни за договором ренти. Оцінка вартості такого майна є передумовою визначення ціни, оскільки для встановлення останньої необхідна оцінка вартості майна. Відсутність оцінки вартості майна при ренті нерухомості фактично унеможливлює укладення таких договорів ренти. Наприклад, при укладенні договору ренти нерухомості, зокрема житла, оцінка вартості може визначатися в довідці-характеристиці БТІ. Ця оцінка необхідна для обчислення держмита при нотаріальному посвідченні договору і відповідно до цієї оцінки платник ренти як власник сплачуватиме податки.

Форма, розмір і строк виплати рентних платежів. Цивільне законодавство містить правила щодо форми і розміру ренти (ст. 737 ЦК).

Під рентою ЦК України розуміє рентні платежі, які становлять об'єкт зустрічного виконання рентного зобов'язання.

Для отримувача ренти визначальним елементом предмета ренти виступають рентні платежі - їх форма, обсяг, періодичність виплати, виконання яких дає можливість отримати правовий ефект, очікуваний у момент укладення такого договору.

Рентні платежі - це періодичні натуральні (утримання) або грошові (рента) відшкодування, отримувані особою, яка передала майно під виплату ренти.

Форма і розмір рентних платежів є істотними умовами договору ренти, які мають визначатися договором відповідно до вимог ст. 737 ЦК України. У разі відсутності або неконкретності умов про форму та/або розмір ренти договір ренти вважається неукладеним.

Формами рентних платежів виступають грошові суми або інші об'єкти цивільних прав, передбачені як форми ренти (передання речей, виконання робіт або надання послуг) відповідно до ч. 1 ст. 737 ЦК України.

Форма виплати ренти має встановлюватися договором ренти.

Одержувач має право отримувати рентні платежі після передання майна під виплату ренти. Цей факт є підставою для початку виконання зобов'язання з виплати рентних платежів.

Договором може бути передбачено можливість заміни однієї форми рентних платежів на іншу.

Договором може передбачатися передання ренти у вигляді: 1) грошового еквівалента; 2) надання житла; 3) забезпечення харчування (як договірний перелік, так і як рівень забезпечення, необхідного у конкретних умовах за звичайних умов, виходячи із соціального статусу одержувача ренти, місця проживання тощо); 4) догляду (зазначений обов'язок виникає в разі необхідності і має бути виконаний відповідно до звичайних вимог, що ставляться за конкретних обставин); допомоги (надання якої прямо передбачено договором або без якої одержувач не здатний за станом свого здоров'я виконати необхідні дії).

Сторони мають право домовитись і про інші способи надання забезпечення як форми ренти.

Зазвичай платник ренти зобов'язується надавати комплекс послуг щодо забезпечення і підтримки життєвого рівня одержувача ренти, визначеного погодженим сторонами грошовим еквівалентом. Обсяг цих обов'язків не є вичерпним і визначається в кожному конкретному випадку, керуючись принципами розумності, добросовісності, а також з урахуванням особистості одержувача ренти.

У частині 2 ст. 737 ЦК України передбачено норму, згідно з якою розмір ренти встановлюється договором. Якщо одержувач ренти передав у власність платника ренти грошову суму, розмір ренти встановлюється в розмірі облікової ставки Національного банку України, якщо більший розмір не встановлений договором ренти. Розмір ренти змінюється відповідно до зміни розміру облікової ставки Національного банку України, якщо більший розмір не встановлений договором.

Сторони мають право в договорі ренти розмір ренти встановити в більшому, але не меншому розмірі стосовно облікової ставки Національного банку України.

Цивільний кодекс України містить правила щодо строку виплати ренти, згідно з якою рента виплачується після закінчення кожного календарного кварталу, якщо інше не передбачено договором ренти (ст. 738).

Це означає, що зобов'язання платника ренти полягають у виплаті одержувачеві зумовленої договором грошової суми наприкінці кожного календарного кварталу. Сторони за взаємною згодою відповідно до договору ренти можуть установити графік платежів, за яким проводитимуться розрахунки.

Норма ст. 738 ЦК стосується виплати ренти у грошовій формі. Виплата ренти в натуральній чи іншій формі має провадитися відповідно до умов договору або з урахуванням звичайних вимог, що ставляться до надання послуг, виконання робіт тощо. Зокрема, забезпечення харчуванням передбачає доставку та підготовку продуктів (приготування їжі, організація харчування тощо) у строки, які визначаються специфікою особистості опікуваного, видом продуктів та умовами їх зберігання в місці проживання одержувача ренти.