Цивільне право України. Особлива частина - Дзера О.В. - 1. Поняття та юридичні ознаки договору найму (оренди)

1. Поняття та юридичні ознаки договору найму (оренди)

Договір найму (оренди) належить до класичних договірних інститутів, відомих цивілістиці з часів римського права. Римське право знало загальний договір найму (locatio-conductio), до складу якого входили три основні договори: locatio-conductio rеrum, або найм речей; locatio-conductio, або найм послуг; та locatio-conductio operas, або найм робіт чи підряд. Загальним між цими трьома договорами було те, що одна сторона зобов'язувалася надати іншій стороні право користування певним об'єктом, а інша сторона зобов'язувалася сплатити першій стороні за користування певну грошову винагороду1.

Прототипом сучасного договору найму (оренди) в римському праві був договір найму речей, під яким розумівся такий договір, за яким одна сторона (наймодавець, locator) зобов'язується надати іншій стороні (наймачу, conductor) одну або кілька визначених речей для тимчасового користування, а інша сторона зобов'язується сплачувати за користування цими речами певну винагороду (merces, pencio) і по закінченні користування повернути речі у схоронності. Об'єктом locatio-conductio геі могли бути будь-які рухомі або нерухомі речі, в тому числі тварини та раби. Єдиною вимогою було те, що рухомі речі мали бути неспоживними, а коли ні, то був би невиконуваним обов'язок наймача повернути по закінченні найму ту саму річ, яку він отримував за договором. Предметом найму могли бути і деякі так звані безтілесні речі (res incorporalis), тобто майнові права.

Основним обов'язком наймодавця був обов'язок надати наймачеві річ у користування. До того ж, протягом усього строку договору майнового найму наймодавець зобов'язувався забезпечувати наймачеві можливість нормального користування об'єктом найму. З цією метою наймодавець утримував найняту річ, проводив її ремонт, усував перешкоди в користуванні річчю з боку третіх осіб тощо.

Римське право послідовно виходило із зобов'язально-правової природи договору найму речі. Добре відомі сучасному цивільному праву речово-правові елементи договору майнового найму: право слідування і речово-правовий захист наймача як титульного володільця - в римському праві були відсутні. Це виражалося, зокрема, в тому, що в разі відчуження наймодавцем речі, яка знаходилася у наймача до спливу строку найму іншій особі, новий власник не був зв'язаний договором найму1.

У результаті рецепції римського права цивільне право європейських держав, які входять до системи континентального права, сприйняло всі основні ознаки та особливості договору майнового найму, які були властиві римському праву. Не було виключенням і цивільне право Російської імперії, яке діяло на українських землях. Так, наймом або віддачею майна в утримання вважався договір, в силу якого одна сторона надавала іншій користування своїм рухомим або нерухомим майном на відомий строк за відому обумовлену винагороду, для визначеної мети2. Цивільне законодавство Російської імперії не розрізняло поняття "володіння" та "користування". Під володінням закон розумів не лише фактичне володіння річчю з метою отримання від неї користі, а й будь-яке фактичне відношення особи до майна. А тому визнавалося, що із договору найму виникає не тільки право користування, а й право володіння як необхідна умова для здійснення права майнового найму. Хоч у правовідносинах, що виникали із договору майнового найму, виключалася можливість наявності будь-яких речово-правових елементів, а наймач не розглядався як титульний володілець, який має речово-правові способи захисту3.

Предметом найму могло бути визначене майно, не тільки своє, а й чуже (довірене в господарське управління та розпорядження); могло бути не тільки матеріальне майно, а й право, якщо воно за своїми властивостями могло окремо споживатися або використовуватися4. Не могло бути предметом найму майно, яке не можна було використати самостійно, наприклад сервітути, які нерозривно пов'язані з майном, особисті немайнові права, право застави тощо. Споживні речі могли бути предметом найму виключно у випадках, коли вони бралися для показу на виставках (без подальшого споживання).

Права та обов'язки щодо істотних умов договору найму розподілялися між сторонами таким чином: наймодавець зобов'язаний був надати наймачу в користування предмет найму на весь час укладеного найму і мав за те право вимагати від наймача обумовленої найомної плати в обумовлений час; наймач, навпаки, мав право вимагати від наймодавця надання йому предмета найму для користування в обумовленому вигляді та на обумовлений строк, а за те зобов'язаний був сплатити наймодавцеві ціну найму в обумовленій кількості та в обумовлені строки платежу.

У радянський період у результаті всіх кодифікація цивільного законодавства норми про майновий найм незмінно включалися до кодифікованих актів, а сам договір найму визнавався самостійним цивільно-правовим договором. У цілому загальні положення про договір майнового найму в радянський період містили всі основні риси даного договору, властиві дореволюційному законодавству. Договір майнового найму визначався як договір, за яким наймодавець зобов'язується надати наймачеві майно у тимчасове користування за плату (ст. 256 ЦК УРСР 1963 р.). Незмінним залишався підхід до визначення предмета майнового найму (в найм могла передаватися індивідуально-визначена неспоживна річ), основних прав та обов'язків сторін.

Водночас порівняно із дореволюційним законодавством у радянському праві в договорі найму чітко прослідкувалися окремі елементи речово-правових відносин, а за наймачем визнавався статус титульного володільця. Майно, що передається в найм, обтяжується правом наймача, яке набуває значення права слідування, характерне для речово-правових відносин. У зазначений період діє без будь-яких застережень правило, згідно з яким при переході права власності на майно від наймодавця до іншої особи договір найму зберігає свою силу для нового власника1. Крім того, законодавство радянського періоду можна охарактеризувати певним звуженням кола об'єктів, що могли передаватися в найм (так, не могли бути предметом найму земельні ділянки, державні та комунальні підприємства тощо), та збільшенням спеціальних правил, призначених для регулювання відносин найму за участю так званих соціалістичних організацій.

У ЦК України відносини найму регулюються положеннями гл. 58. Структура даної глави побудована за класичною пандектною системою, властивою структурі Цивільного кодексу в цілому. Так, § 1 гл. 58 присвячений регулюванню загальних положень про договір найму (оренди). Наступні параграфи містять особливі положення, властиві окремим видам договорів найму (прокат, найм транспортних засобів, найм будівель та інших капітальних споруд, лізинг). Виділення окремих видів договорів оренди здійснено в ЦК України не на основі якогось єдиного кваліфікаційного критерію, а, як правило, залежно від виду майна, що надається в оренду. Разом із тим договір прокату виділений в окремий вид договору оренди, виходячи насамперед з його суб'єктного складу (орендодавцем тут виступає суб'єкт підприємницької діяльності), а також із мети використання орендарем орендованого майна (таке використання має носити побутовий, споживчий, характер). Основні кваліфікаційні ознаки договору лізингу полягають у тому, що в цих відносинах крім орендодавця та орендаря, бере участь також продавець майна.

Загальні положення про найм застосовуються до регулювання окремих видів договорів найму субсидіарно, тобто в тому випадку, коли спеціальними правилами про ці договори не встановлено інше. Певні норми щодо відносин найму містяться також в інших главах Цивільного кодексу (наприклад ст. 705 ЦК регулюється договір найму-продажу). Положення щодо врегулювання окремих видів найму можуть міститися і в інших нормативних актах. Такими актами, на приклад, є закони України "Про оренду державного та комунального майна", "Про оренду землі".

Стаття 759 ЦК України визначає договір майнового найму (оренди) таким чином: за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Виходячи із наведеного визначення, можна виділити основні риси, характерні для даного договору. По-перше, договір найму - це угода, на основі якої здійснюється надання певного майна особою, яка уповноважена ним розпоряджатися, у володіння та користування (або тільки у користування) іншій особі без переходу до такої особи права власності. Власником майна залишається наймодавець. Слід зазначити, що сучасне цивільне законодавство наділяє наймача статусом титульного володільця найманим майном. Це проявляється насамперед у встановленні так званого права слідування, закріпленого ст. 770 ЦК України, відповідно до якої, якщо інше не передбачене договором найму, у разі зміни власника речі, переданої у найм, до нового власника переходять права та обов'язки наймодавця. Щоправда, зазначена умова є диспозитивною. Сторони можуть встановити у договорі найму, що у разі відчуження наймодавцем речі договір найму припиняється. По-друге, в разі передачі в найм об'єктів, діяльність з якими є джерелом підвищеної небезпеки (ст. 1187 ЦК), суб'єктом відповідальності за шкоду, заподіяну джерелом підвищеної небезпеки, буде саме наймач. Крім того, наймач, разом із правом володіння майном, набуває право на захист цього прана, у тому числі й від власника майна (ст. 396 ЦК України). Так, постановою Вищого господарського суду України від 17 листопада 2005 р. у справі № 20-11/028 встановлено, що в разі, якщо переданим в оренду приміщенням (спортивним залом) користуються інші особи, які не є орендарями, орендар має право звернутися до них із позовом про усунення перешкод у користуванні орендованим приміщенням і такий позов підлягає задоволенню'.

Другою ознакою договору оренди є його тимчасовий характер. По закінченні строку оренди майно повертається наймодавцю. По-третє, договір найму завжди оплатний: наймач завжди має сплачувати наймодавцеві за користування майном. Цим договір найму принципово відрізняється від договору позички (безоплатного користування майном).

Зміст ст. 759 ЦКУ дозволяє зробити висновок, що договір найму може бути як консенсуальним, так і реальним правочином. Момент укладення договору визначається самими сторонами або випливає із суті відносин (так, договори найму в побутовій сфері, як правило, є реальними). В разі невизначення сторонами моменту укладення договору найму в самому договорі, практика ділового обороту виходить із консенсуальності цього договору. Тобто договір найму буде вважатися укладеним із моменту досягнення сторонами згоди за всіма істотними умовами.

Оскільки права та обов'язки за договором найму виникають як у наймача, так і у наймодавця, договір найму належить до двосторонніх договорів.