Цивільне право України. Особлива частина - Дзера О.В. - 3. Істотні умови договору найму

Відповідно до ст. 638 ЦК України істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Отже, предмет договору є істотною умовою договору найму, рівно як і будь-якого іншого цивільно-правового договору.

Щодо умов договору найму, визначених законом, на сьогодні в українському праві існує колізія між цивільним та господарським законодавством. Так, вимоги Цивільного кодексу до істотних умов договору оренди зведені до мінімуму: істотним у силу закону є лише умова про предмет (об'єкт) оренди. У свою чергу, Господарський кодекс України визначає як істотні набагато більше коло умов. Так, істотними в силу положень Господарського кодексу України є: об'єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації); строк, на який укладається договір оренди; орендна плата з урахуванням її індексації; порядок використання амортизаційних відрахувань; відновлення орендованого майна та умови його повернення або викупу (ст. 284).

За ЦК України (ст. 726) за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму. Якщо розмір плати не встановлений договором, він визначається з урахуванням споживчої якості речі та інших обставин, які мають істотне значення. Тобто невстановлення розміру орендної плати не може бути підставою для визнання договору найму неукладеним. Це також не робить договір майнового найму безоплатним. Ціна буде визначатися, виходячи з різних об'єктивних критеріїв, таких, як споживча якість речі тощо.

Подібні правила Цивільний кодекс містить і щодо строку договору найму. Статтею 763 ЦК визначено, що якщо строк найму не встановлений, договір найму вважається укладеним на невизначений строк. Кожна зі сторін договору найму, укладеного на невизначений строк, може відмовитися від договору в будь-який час, письмово попередивши про це другу сторону за один місяць, а у разі найму нерухомого майна - за три місяці.

Законодавством можуть передбачатися граничні строки дії договору найму. Так, відповідно до ст. 19 Закону України "Про оренду землі" строк договору оренди землі не може перевищувати 50 років.

Для договорів найму зі встановленим граничним строком діють такі правила:

1) якщо до спливу встановленого законом максимального строку найму жодна зі сторін не відмовилася від договору, укладеного на невизначений строк, він припиняється зі спливом максимального строку договору;

2) договір найму, строк якого перевищує встановлений законом максимальний строк, вважається укладеним на строк, що відповідає максимальному строку.

Крім того, для окремих видів договорів оренди законодавством передбачені інші умови, що належать до істотних. Наприклад, істотними для договору оренди земельних ділянок є також умови про використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду; про збереження стану об'єкта оренди тощо (ст. 15 Закону України "Про оренду землі").

Ще однією групою істотних умов договору найму є умови, щодо яких за заявою хоча б однієї зі сторін має бути досягнуто згоди. До таких умов слід відносити не будь-які умови договору, які містилися в оферті, а лише ті, щодо яких одна зі сторін прямо заявила про необхідність досягнення згоди під загрозою відмови від укладення договору (такою може бути умова про страхування об'єкта оренди, проведення його капітального ремонту наймачем тощо).