Цивільне право України. Особлива частина - Дзера О.В. - 5. Форма договору оренди земельної ділянки

Договір оренди земельної ділянки обов'язково укладається в письмовій формі. Він має містити лише ті умови, які не суперечать законам України. Умови договору оренди земельної ділянки можна поділити на три групи: істотні, звичайні та випадкові (факультативні).

Істотними вважаються умови, відсутність хоча б однієї з яких призводить до недійсності договору оренди земельної ділянки. І навпаки, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору, договір вважається укладеним. Чинне законодавство передбачає перелік істотних умов договору оренди земельної ділянки, які визначені в ст. 15 Закону України "Про оренду землі", а саме:

1) об'єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки);

2) строк дії договору оренди. В земельному законодавстві передбачено лише максимальний строк дії договору оренди земельної ділянки - до 50 років. Водно" час в окремих нормативно-правих актах визначаються мінімальні строки договору оренди землі. Так, відповідно до ст. З Закону України "Про особливості приватизації об'єктів незавершеного будівництва" від 14 вересня 2000 р.1 за бажанням покупців об'єктів незавершеного будівництва земельні ділянки, на яких розташовані такі об'єкти, надаються їм у довгострокову оренду, тобто на строк від 5 до 50 років. Відповідно до ч. 3 ст. 27 Закону України "Про приватизацію державного майна" власники приватизованих об'єктів мають пріоритетне право на довгострокову оренду займаних ними земельних ділянок на строк не менше 10 років;

3) орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату;

4) умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду. Цільове призначення земельних ділянок приватної власності визначається в Державних актах на право власності на землю. Цільове призначення земельних ділянок державної або комунальної власності визначається в рішеннях органів державної влади чи місцевого самоврядування про надання таких ділянок в оренду;

5) умови збереження стану об'єкта оренди;

6) умови і строки передачі земельної ділянки орендодавцеві (її якісний стан, обсяг здійснених орендарем поліпшень земельної ділянки, проведення меліоративних робіт тощо);

7) існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки (заборона на провадження окремих видів діяльності, на зміну ландшафту та зовнішнього виду нерухомого майна, наявні охоронні зони, зареєстровані земельні сервітути тощо);

8) визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини. Відповідно до ст. 323 ЦК України ризик випадкового знищення майна несе його власник, якщо інше не встановлено договором або законом. На думку Н. Ільків, не слід передавати вирішення цього питання на розсуд сторін, а необхідно застосовувати загальне правило "ризик випадкового знищення майна несе його власник", зважаючи на особливість об'єкта цих договірних відносин. На практиці у договорі оренди ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди покладається на орендаря. Водночас необхідно враховувати, що відповідно до ч. 2 ст. 11 Закону України "Про оренду землі" у разі прострочення орендодавцем або орендарем установлених договором оренди землі строків передачі об'єкта оренди ризик його випадкового знищення або пошкодження у цей період несе сторона, яка допустила прострочення його передачі;

9) відповідальність сторін.

Відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним відповідно до закону. Разом із тим у науковій літературі висловлюються думки, що за відсутності хоча б однієї з істотних умов, договір вважається неукладеним1. Проте така позиція суперечить положенням не лише земельного, а й цивільного законодавства, оскільки визнання договору неукладеним не визнається способом захисту цивільних прав, на що вказував в окремих рішеннях Верховний Суд України. З теоретичного погляду волевиявлення сторін у неналежній формі всеодно підпадатиме під визначення правочину, тому за відсутності хоча б однієї з істотних умов договір можна визнавати недійсним.

Крім істотних умов, договір оренди земельної ділянки може містити звичайні та випадкові умови, наявність чи відсутність яких не впливають на факт укладення договору. Так, за згодою сторін у договорі оренди земельної ділянки може зазначатись якісний стан земельних угідь, порядок виконання зобов'язань сторін, порядок страхування об'єкта оренди, порядок відшкодування витрат на здійснення заходів щодо охорони і поліпшення об'єкта оренди, проведення меліоративних робіт, а також обставини, що можуть вплинути на зміну або припинення дії договору оренди, тощо. Якщо орендована земельна ділянка під об'єктом незавершеного будівництва не підлягає продажу відповідно до Земельного кодексу України, в договорі оренди такої земельної ділянки може бути передбачено право першочергового її придбання орендарем у разі зняття заборони на продаж.

Постановою Кабінету Міністрів України від 3 березня 2004 р.4 затверджена форма Типового договору оренди землі. Така форма договору є обов'язковою, однак зміст договору оренди земельної ділянки може бути конкретизований у кожному конкретному випадку за домовленістю сторін. Так, А. Мірошниченко наголошує, що за змістом Типовий договір оренди землі є не типовим договором, а типовою формою договору (набором реквізитів без визначення змісту відповідних умов). Тому саме по собі недотримання послідовності реквізитів або способу їх заповнення не впливає на дійсність договору оренди земельної ділянки. Разом з тим Типовий договір здатний істотно полегшити складення договору оренди землі, зважаючи на численність його умов.

Необхідно враховувати, що, відповідно до ст. 15 Закону України "Про оренду землі", невід'ємною частиною договору оренди є: 1) план або схема земельної ділянки, яка передається в оренду; 2) кадастровий план земельної ділянки з відображенням обмежень (обтяжень) у її використанні та встановлених земельних сервітутів; 3) акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості); 4) акт приймання-передачі об'єкта оренди; 5) проект відведення земельної ділянки у випадках, передбачених Законом України "Про оренду землі". Відсутність зазначених документів є однією з підстав для визнання таких договорів недійсними.

На кресленні плану наносяться геодезичні дані (номери кутів повороту зовнішньої межі, міри ліній, румби); площа земельної ділянки; опис меж суміжних землеволодінь і земле користувань. План земельної ділянки, як правило, виготовлюється на підставі геодезичної зйомки меж цієї ділянки відповідного масштабу. На земельній ділянці, яка передається в оренду, встановлюється не менше двох межових знаків постійної дії. Встановлення межових знаків проводиться в присутності представника орендодавця, а також суміжних власників землі та землекористувачів. Після встановлення межових знаків складається відповідний акт погодження суміжних меж, який підписується усіма заінтересованими сторонами та представником організації, яка виконувала геодезичні роботи. Проект відведення земельної ділянки, яка передається в оренду, розробляється у разі зміни цільового призначення земельної ділянки відповідно до положень Закону України "Про землеустрій" від 22 травня 2003 р.1 та Порядку розроблення проектів землеустрою щодо відведення земельних ділянок, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 26 травня 2004 р.2. У разі якщо договором оренди землі передбачається здійснити заходи, спрямовані на охорону та поліпшення об'єкта оренди, до договору додається угода щодо відшкодування орендарю витрат на такі заходи.

Статтею 20 Закону України "Про оренду землі" передбачається обов'язкова державна реєстрація договору оренди земельної ділянки, яка породжує важливі юридичні наслідки: договір оренди земельної ділянки набирає чинності, виникає право орендного землекористування, орендар набуває право приступати до використання земельної ділянки. Використання земельної ділянки орендарем без здійснення державної реєстрації договору оренди земельної ділянки та встановлення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) кваліфікується як самовільне зайняття земельної ділянки, що тягне юридичну відповідальність відповідно до статей 211-212 ЗК України.

Державна реєстрація договорів оренди землі має проводитися в порядку, встановленому законом. До моменту прийняття спеціального закону про державну реєстрацію прав на землю реєстрація договорів оренди землі здійснювалась відповідно до Порядку державної реєстрації договорів оренди землі, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 1998 р.3 Повноваження з реєстрації договорів оренди землі здійснювали виконавчі комітети сільської, селищної та міської ради, Київська та Севастопольська міські державні адміністрації за місцем розташування земельної ділянки. Після видання Указу Президента України "Про заходи щодо створення єдиної системи державної реєстрації земельних ділянок, нерухомого майна та прав на них у складі державного земельного кадастру" від 17 лютого 2003 р.4 Тимчасовим порядком ведення державного реєстру земель, затвердженим наказом Державного комітету України із земельних ресурсів (далі - Держкомзему України) від 2 липня 2003 p., повноваження щодо державної реєстрації договорів оренди землі було покладено на структурні підрозділи Центру державного земельного кадастру при Держкомземлі України.

З прийняттям Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень" від 1 липня 2004 р.1 наведений вище порядок реєстрації договорів оренди землі має бути змінений, оскільки зазначеним Законом запроваджується державна реєстрація права оренди земельної ділянки терміном понад 1 рік, а не договорів оренди. Договір оренди земельної ділянки є правовстановлюючим документом, на підставі якого реєструється право оренди земельної ділянки. Державна реєстрація права оренди земельної ділянки має проводитись в органі державної реєстрації прав, де зареєстровано право власності на земельну ділянку. Підставою для державної реєстрації права оренди земельної ділянки є договір оренди земельної ділянки строком більше одного року. На підтвердження факту реєстрації права оренди видається документ про державну реєстрацію речових прав, який підписується державним реєстратором прав і засвідчується печаткою.

У зв'язку з внесенням Законом України від 11 лютого 2010 р. змін до ЗК України (ст. 111), до ЗУ "Про оренду землі" (ст. 6, вилучено статті 18, 20), якими фактично скасовано державну реєстрацію договору оренди земельної ділянки і передбачено лише державну реєстрацію права такої оренди, вищевикладені правила у цій частині мають змінитися.

Відповідно до ст. 14 Закону України "Про оренду землі" за бажанням однієї зі сторін договір може бути посвідчений нотаріально. Разом з тим у ст. 290 ГК України зазначається, що оренда земельної ділянки без договору, укладеного в письмовій формі, посвідченого нотаріально та зареєстрованого в установленому законом порядку, не допускається. Враховуючи те, що Закон України "Про оренду землі" є спеціальним нормативно-правовим актом у сфері регулювання орендних земельних відносин і був прийнятий пізніше ГК, мають застосовуватись положення ст. 14 Закону "Про оренду землі" щодо диспозитивності нотаріального посвідчення договорів оренди земельних ділянок2.

Закон України "Про податок з доходів фізичних осіб" від 22 травня 2003 р.3 передбачає, що договори оренди нерухомого майна підлягають нотаріальному посвідченню. Проте, на думку А. Мірошниченка, положення зазначеного Закону до визначення форми договору оренди землі застосовуватись не можуть, оскільки Закон України "Про оренду землі" у новій редакції від 2 жовтня 2003 р. скасував вимогу про обов'язкове нотаріальне посвідчення договорів оренди землі4.

У випадку якщо в договорі оренди землі передбачено оренду будівель та інших капітальних споруд строком на 3 роки та більше, такий договір підлягає обов'язковому нотаріальному посвідченню (ч. 2 ст. 793 ЦК України).

За нотаріальне посвідчення договорів оренди земельної ділянки сплачується державне мито в розмірі 0,01 відсотка від грошової оцінки земельної ділянки відповідно до Декрету Кабінету Міністрів "Про державне мито" від 21 січня 1993 р.

У разі відсутності грошової оцінки земель державне мито стягується у розмірі 1 відсотка суми договору, але не менше одного неоподатковуваного мінімуму доходів громадян.