Цивільне право України. Особлива частина - Дзера О.В. - 4. Договір піднайму житла

ЦК передбачає право наймача на укладення договору піднайму житла. Згідно зі ст. 823 за договором піднайму наймач за згодою наймодавця передає на певний строк частину або все найняте ним помешкання у користування піднаймачеві. Піднаймач не набуває самостійного права користування житлом.

Договір піднайму житла належить до похідних договорів. Відносини, що випливають із цього договору, пов'язують піднаймача з наймачем. Наймач несе відповідальність перед наймодавцем за порушення договору, що їх учинив піднаймач. Наймач несе відповідальність і перед піднаймачем за неправомірні дії наймодавця. З одного боку, цей договір характеризується відсутністю прямих зобов'язальних відносин між наймодавцем і піднаймачем, з іншого - зберігає зобов'язальні відносини між наймачем і наймодавцем. Право піднаймача користуватися житлом не має самостійного характеру і повною мірою залежить від права наймача на помешкання. Втрата наймачем права користування житлом автоматично припиняє право користування піднаймача.

Для укладення договору піднайму необхідне волевиявлення лише наймача, піднаймача та згода наймодавця.

Піднаймачем може бути лише дієздатна фізична особа. Предметом договору піднайму - як усе житлове приміщення, що перебуває в користуванні наймача, так і його частина.

Договір піднайму є строковим. Строк установлюється за домовленістю наймача і піднаймача, але не може перевищувати строк договору найму житла.

Договір є оплатним. Розмір плати та строк її внесення встановлюється договором піднайму.

Оскільки договір піднайму істотно відрізняється від договору найму, то до нього не застосовуються положення про переважне право на укладення договору на новий строк.

Під найм передбачає і житлове законодавство, де встановлено ряд особливостей договору піднайму в державному і комунальному житлових фондах. Так, згідно зі ст. 91 ЖК, наймач має право надавати частину, а в разі тимчасового виїзду і все житлове приміщення у користування стороннім особам, якщо на це є згода усіх членів сім'ї наймача та наймодавця. Відносини з піднайму оформлюються відповідним письмовим договором між наймачем та піднаймачем із подальшою реєстрацією у житлово-експлуатаційній конторі.

Договір може бути укладено на певний або на невизначений строк чи до вимоги звільнити житлове приміщення.

Договір піднайму - оплатний договір і однією з істотних його умов є угода між наймачем та піднаймачем про плату за користування житловим приміщенням. Згідно зі ст. 95 ЖК розмір плати за договором піднайму хоч і встановлюється угодою сторін, але не може перевищувати розміру квартирної плати, яку сплачує наймач за надаване приміщення, і відповідної частини видатків на оплату комунальних послуг.

Стаття 93 ЖК передбачає умови, за яких не допускається укладення договору піднайму, а саме: якщо при вселенні піднаймачів на кожну особу, яка проживає в даному жилому приміщенні, припадатиме менше норми середньої забезпеченості житлом у даному населеному пункті; якщо піднаймач, який вселяється у квартиру, де живуть два чи більше наймачів, має важку форму хронічного захворювання, у зв'язку з чим він не може проживати в такій квартирі.

Договір піднайму припиняється по закінченні строку його дії, і піднаймач не має права вимагати поновлення договору, а на вимогу наймача повинен звільнити житлове приміщення.

Договір піднайму може бути розірвано і достроково, якщо піднаймач та особи, що проживають разом із ним, систематично руйнують чи пошкоджують житлове приміщення, використовують його не за призначенням або, систематично порушуючи правила співжиття, унеможливлюють для інших проживання в одній квартирі чи будинку, а також систематично не сплачують квартирну плату (ст. 97 ЖК).

Якщо договір піднайму укладено без зазначення строку, наймач зобов'язаний письмово попередити піднаймача про припинення дії договору за три місяці. Якщо піднаймач відмовляється звільнити житлове приміщення, він та члени його сім'ї підлягають виселенню у судовому порядку без надання іншого житлового приміщення. Піднаймач має право за згодою членів своєї сім'ї у будь-який час розірвати договір піднайму.

Тимчасовими мешканцями є особи, які вселилися в помешкання на законних підставах без наміру постійного проживання. Тимчасовий характер проживання мають усвідомлювати як особи, що вселяються в житло, так і особи, які дозволяють проживання. Наймач та особи, які постійно проживають разом із ним, за взаємною згодою можуть дозволити тимчасово проживати у помешканні будь-якій особі або кільком особам. За таке проживання не стягується плати, воно не потребує укладення договору. Однак наймач зобов'язаний попередньо повідомити наймодавця про вселення тимчасових мешканців. Повідомлення має інформативний характер і не потребує згоди наймодавця.

Правовий статус тимчасових мешканців відрізняється від становища осіб, які постійно проживають із наймачем, адже тимчасові мешканці не мають самостійного права користування житлом.

Тимчасовий характер проживання знаходить своє підтвердження в часовому обмеженні права користування житлом. Може бути визначено конкретну дату, після якої тимчасові мешканці зобов'язані звільнити помешкання. Строк проживання можна не зазначати, в цьому разі тимчасові мешканці зобов'язані звільнити житло впродовж семи днів від дня, коли наймач або наймодавець зажадав звільнити помешкання.

Тимчасові мешканці зобов'язані звільнити житло добровільно. В разі відмови вони підлягають виселенню в судовому порядку без надання їм іншого житла. Можливість застосування судового порядку виселення базується на п. З ст. 47 Конституції України, яка є нормою прямої дії. За аналогією може застосовуватися ч. 3 ст. 98 ЖК.

Дещо інакше ці питання регулює житлове законодавство. Так, строк проживання для тимчасових мешканців не встановлено, проте згідно з ч. 2 ст. 98 ЖК, вселення тимчасових жильців на строк, більший ніж півтора місяця, допускається за умови наявності розміру житлової площі, встановленого для надання житлових приміщень. Тимчасові жильці зобов'язані на вимогу наймача або членів його сім'ї негайно звільнити приміщення, яке займають, а в разі відмови підлягають виселенню у судовому порядку без надання іншого житла.