Цивільне право України. Особлива частина - Дзера О.В. - 3. Сторони у договорі найму (оренди) житла. права та обов'язки наймача та осіб, які постійно проживають разом з ним

ЦК України, порівняно з раніше чинним цивільним законодавством і ЖК Української PCP, значно розширив коло осіб, які можуть бути сторонами договору

найму.

Це будь-які особи: громадяни України, іноземні громадяни, особи без громадянства. Фізичні особи мають бути дієздатними. Сторонами можуть бути і юридичні особи.

До наймодавця юридичної особи висуваються такі вимоги: юридична особа має бути власником житла і володіти достатнім обсягом правосуб'єктності.

Юридична особа може бути наймачем лише за умови використання житла для проживання у ньому фізичних осіб. Наймач-юридична особа під страхом недійсності угоди, що не відповідає вимогам ст. 383 ЦК про можливість використання житла лише для проживання осіб і заборону використовувати його для промислового виробництва, зобов'язана укласти договір піднайму (іншу, не заборонену законом угоду, наприклад договір безоплатного користування) з фізичною особою або договір найму на користь третьої особи.

За договором найму житла в державному або комунальному та соціальному житлових фондах наймачем може виступати лише громадянин України.

Особливість договору найму в приватному фонді полягає в тому, що в цьому документі визначається правове положення осіб, які постійно проживають разом із наймачем. На відміну від ЖК, ЦК не вимагає наявності родинного зв'язку між наймачем та цими особами. Це можуть бути як подружжя, діти й батьки, інші родичі, так і сторонні (такі, що не є родичами) особи, наприклад друзі, колеги.

Особливий статус цих осіб полягає в тому, що вони, хоч і не є співнаймачами, вони мають рівні з наймачем права та обов'язки щодо користування житлом.

Але такий комплекс прав і обов'язків може виникнути лише за сукупності таких фактів:

- особи мають бути поіменовані в договорі. А це передбачає, що наймодавець дає згоду на їх проживання;

- вони повинні вселитися в надане житло разом із наймачем або в інший обумовлений строк;

- особи мають вселитися на постійне проживання.

Постійний характер проживання підтверджується реєстрацією, що її здійснюють відповідні органи. Разом із тим реєстрація проживання здійснює обліково-статистичні функції, а її наявність чи відсутність сама по собі не є підставою для визнання права користування житлом за особою, яка там проживає.

Обсяг прав, якими володіють зазначені особи, в деяких випадках спеціально визначає ЦК. Такі норми мають імперативний характер і є чинними незалежно від змісту договору найму. Наприклад, наймач має право розірвати договір за згодою інших осіб, які постійно проживають разом із ним (п. 1 ст. 825 ЦК).

Особливість правового становища осіб, які постійно проживають із наймачем, полягає і в тому, що законодавець установлює імперативну норму, згідно з якою відповідальність перед наймодавцем за порушення умов договору цими особами несе наймач.

Новелою законодавства є передбачення множинності стосовно наймача. В цьому разі у співнаймачів виникають не лише рівні права, а й обов'язки за договором. І права, й обов'язки мають солідарний характер.

В осіб, які постійно проживають із наймачем, виникає право користування житлом, яке базується на договорі. Порядок користування помешканням визначається за домовленістю між наймачем і цими особами. Форму домовленості законодавство не передбачає, тому порядок користування житлом може бути визначено і в самому договорі найму. У разі виникнення спору з приводу користування житлом порядок користування встановлюється за рішенням суду.

Детальніше всі ці питання регулює ЖК України.

У частині і ст. 64 та ст. 160 ЖК передбачено, що члени сім'ї наймача, які проживають разом із ним, користуються всіма правами і мають усі обов'язки нарівні з наймачем. Повнолітні члени сім'ї наймача несуть солідарну з ним відповідальність за зобов'язаннями, що випливають із договору.

У частині 2 ст. 64 ЖК визначено, хто може належати до членів сім'ї наймача. Передусім це його дружина, їхні діти та батьки.

Дружиною наймача є особа, з якою наймач перебуває у зареєстрованому шлюбі. Права та обов'язки дружини наймача виникають одночасно з наймачем у разі внесення до ордера її прізвища та спільного вселення до житлового приміщення. Дружиною наймача є також особа, яка вселилась у найняте приміщення після реєстрації шлюбу з наймачем для створення сім'ї та постійного проживання у найнятому житловому приміщенні.

Діти наймача та його дружини належать до членів сім'ї наймача, оскільки за ст. 29 ЦК місце проживання малолітніх дітей - це місце проживання їхніх батьків, а повнолітні син (донька) наймача і його дружини є членами сім'ї наймача лише в тому разі, якщо вони проживають разом із наймачем.

Поняття члена сім'ї за сімейним законодавством не можна ототожнювати з поняттям члена сім'ї наймача за житловим законодавством. Так, до членів сім'ї за сімейним законодавством належать особи, пов'язані між собою шлюбом та родинними зв'язками, а до членів сім'ї наймача ці особи належать лише тоді, коли вони проживають разом із наймачем. Якщо, наприклад, подружжя проживає в одному житловому приміщенні і чоловік - наймач цього приміщення, то його дружина є не лише членом сім'ї цієї особи, а й членом сім'ї наймача. А в тому разі, коли дружина цієї особи живе окремо і має самостійне право на інше житлове приміщення, то вона хоч і є членом сім'ї свого чоловіка, проте не є членом сім'ї наймача. Таке саме правило застосовується і до повнолітніх сина (доньки) наймача, які живуть окремо від батьків, та до батьків наймача і його дружини.

Членами сім'ї наймача можуть бути визнані й інші особи, якщо вони постійно проживають разом із наймачем та ведуть з ним спільне господарство. До таких осіб належать не лише родичі наймача та його дружини, а й особа, з якою наймач перебуває у фактичних шлюбних стосунках, утриманці наймача тощо. Наявність родинних зв'язків при цьому не обов'язкова.

Згідно із ч. 3 ст. 64 ЖК, особи, які перестали бути членами сім'ї наймача (наприклад, у зв'язку з розірванням шлюбу між наймачем та його дружиною), але продовжують проживати в одному з ним житловому приміщенні, мають такі самі права та обов'язки, як наймач і члени його сім'ї.

З-поміж прав наймача одним із найважливіших є право на вселення у найняте ним житлове приміщення інших осіб. Реалізація цього права залежить насамперед від виду договору. Так, згідно зі ст. 817 ЦК України, наймач має право за взаємною згодою осіб, які постійно проживають разом із ним, та за згодою наймодавця вселити у житло інших осіб для постійного проживання у ньому.

Новелою є можливість наймача вселити будь-яку особу, з якою він бажає ділити помешкання. Всупереч ст. 816, в цьому разі статусу постійно проживаючої особи можуть набути громадяни, які вселились після укладення договору найму житла. Для виникнення в осіб права постійного проживання необхідна сукупність таких фактів:

- вселення в житлове приміщення, яке наймач займає на підставі чинного договору;

- згода осіб, які постійно проживають разом із наймачем;

- згода наймодавця. Законодавець не ставить вимог щодо форми, в якій дається згода на вселення, тому вона може бути й усною. В разі виникнення спору, згода або її відсутність може доводитись будь-якими доказами, що допускаються ЦПК.

Особи, які вселилися у житло за перелічених умов, набувають рівних з іншими особами прав користування житлом, якщо при їх вселенні не було укладено іншої угоди щодо порядку користування ним.

Дещо інакше це питання вирішується, якщо йдеться про житло з державного або комунального житлових фондів. Згідно із ст. 65 ЖК наймач має право у встановленому порядку за письмовою згодою усіх членів сім'ї, що проживають разом із ним, вселити в найняте ним приміщення свою дружину, дітей, батьків та інших осіб. На вселення до батьків їхніх неповнолітніх дітей такої згоди не потрібно.

Тривалий час в адміністративній, судовій практиці та юридичній літературі дискутувалися питання, що слід розуміти піл триманням установленого порядку вселення. Нині воно дістало роз'яснення у п. 9 постанови Пленуму Верховного

Суду України "Про деякі питання, що виникають у практиці застосування судами Житлового кодексу України" від 12 квітня 1985 р. № 2, у п. 5 постанови Пленуму Верховного Суду України "Про застосування Конституції України при здійсненні правосуддя" від 1 листопада 1996 р. № 9 та у Рішенні Конституційного Суду щодо відповідності Конституції України (конституційності) положень підпункту 1 п. 4 Положення про паспортну службу органів внутрішніх справ від 14 листопада 2001 р. Під вселенням у житлове приміщення в установленому порядку слід розуміти, зокрема, вселення з дотриманням правил про реєстрацію проживання, але у тих випадках, коли в такій реєстрації було необґрунтовано відмовлено, суд може визнати право на житло за особою, яка вселилася. Слід зазначити, що реєстрація проживання має насамперед облікове значення і сама по собі не породжує права на житло.

Ще однією необхідною умовою вселення у житлове приміщення є письмова згода всіх членів сім'ї, які проживають разом із наймачем (у тому числі й тимчасово відсутніх). За дітей таку згоду мають висловити їхні батьки чи інші законні представники (опікуни, піклувальники), навіть якщо вони не проживають у цьому житловому приміщенні.

Як правило, таку письмову згоду оформляють тоді, коли наймач звертається з проханням зареєструвати певну особу в найнятому ним житловому приміщенні; відповідні органи вимагають підписів на заяві наймача усіх членів сім'ї. Проте бувають випадки, коли не всі члени сім'ї наймача (або колишні члени сім'ї наймача) дали письмову згоду на вселення певної особи чи взагалі не висловлювали своєї думки з цього приводу, якщо, наприклад, після вселення особи як члена сім'ї наймача не поставало питання про її реєстрацію. Згідно з п. 9 постанови Пленуму Верховного Суду України від 12 квітня 1985 р. № 2 відсутність письмової згоди членів сім'ї наймача на вселення сама по собі не свідчить про те, що особи, які вселилися, не набули права користування житловим приміщенням, якщо за обставинами справи безспірно встановлено, що вони таку згоду, хоч і не письмово, але дали.

Відповідно до ч. 2 ст. 65 та ч. 2 ст. 161 ЖК, особи, котрі вселилися в жиле приміщення як члени сім'ї наймача, набувають рівного з іншими членами сім'ї права користування житловим приміщенням, якщо при вселенні між цими особами, наймачем та членами його сім'ї, що проживають разом із ним, не було іншої угоди про порядок користування житловим приміщенням.

Наприклад, у двокімнатну квартиру, що складається з ізольованих кімнат площею 20 та 19 кв. м, за ордером вселилися мати й син. Син як член сім'ї за ч. 1 ст. 64 ЖК має рівні права з матір'ю на користування житловим приміщенням. У зв'язку з його одруженням у цю квартиру з дотриманням правил, передбачених ч. 1 ст. 65 ЖК, вселилася невістка наймача, яка тільки в тому разі матиме рівні з чоловіком та його матір'ю права на всю житлову площу, якщо при вселенні між нею, її чоловіком та наймачем не буде укладено угоди, що передбачає інший порядок користування житловим приміщенням. Якщо ж між цими трьома особами була домовленість, що молоде подружжя займатиме лише кімнату площею 20 кв. м, це означає, що за невісткою не визнано права на рівне з іншими членами сім'ї наймача користування всім житлом, а лише право на кімнату площею 20 кв. м та приміщення загального користування (кухня, коридор тощо).

Одним із прав, що належать лише наймачам житла в державному та комунальному житлових фондах, є придбання житлових приміщень, що їх вони займають, у приватну власність. Згідно зі ст. 65 ЖК наймачі житлових приміщень у будинках державного чи комунального житлового фонду можуть за згодою всіх повнолітніх членів сім'ї, які проживають разом із ними, придбати ці приміщення у власність на підставах, передбачених чинним законодавством. Це здійснюється шляхом приватизації і регламентується ЗУ "Про приватизацію державного житлового фонду" від 19 червня 1992 р. зі змінами та доповненнями, внесеними ЗУ від 22 лютого 1994 р. та від 5 лютого 1997 р.

Під приватизацією слід розуміти відчуження квартир (будинків), кімнат у квартирах та одноквартирних будинках, де мешкають два і більше наймачів, та належних до них господарських споруд і приміщень (підвалів, сараїв тощо) державного житлового фонду на користь громадян України. Приватизація здійснюється шляхом безоплатної передачі громадянам квартир (будинків) з розрахунку санітарної норми 21 кв. м загальної площі на наймача і кожного члена сім'ї та додатково 10 кв. м на сім'ю. Додаткова житлова площа - 10 кв. м ураховується і тоді, коли наймач не створив сім'ї або члени його сім'ї проживають та зареєстровані в іншому місці. Так, наймач, що зареєстрований і проживає сам у квартирі, має право на безоплатне придбання 31 кв. м загальної площі цього житлового приміщення.

Надлишки загальної площі квартир підлягають продажу особам, що мешкають у них. Разом із тим ст. 6 ЗУ "Про приватизацію державного житлового фонду" передбачає випадки безоплатної передачі квартир незалежно від їх загальної площі. Так, безоплатно передаються однокімнатні квартири, квартири, в яких мешкають багатодітні сім'ї, ветерани праці тощо.

Кожен громадянин має право приватизувати житло, яке він займає, безоплатно або з частковою доплатою один раз. Наймачі житла можуть реалізувати своє право на придбання житлових приміщень у власність за таких умов:

1) вони мають постійно проживати у цих житлових приміщеннях до набуття чинності ЗУ "Про приватизацію державного житлового фонду", тобто до 22 липня 1997 р., або на той час мали перебувати на квартирному обліку ті, хто потребує поліпшення житлових умов;

2) за згоди всіх повнолітніх членів сім'ї наймача, які проживають разом із ним. Члени сім'ї також мають право на придбання житлових приміщень у спільну (сумісну чи часткову) власність;

3) вони мають звернутися із заявою про передачу житлових приміщень у власність до органу приватизації. Заяву підписують усі повнолітні члени сім'ї наймача, в ній необхідно зазначити вид спільної власності та уповноваженого власника, яким не обов'язково має бути наймач житла.

Відповідно до Положення про порядок передачі квартир (будинків) у власність громадян, затвердженого наказом Державного комітету України з житлово-комунального господарства від 15 вересня 1992 р. № 56, наймачі разом із заявою подають і деякі інші документи, зокрема довідки про склад сім'ї, про житлове приміщення, що його вони займають, тощо.

Орган приватизації зобов'язаний у місячний строк від дати реєстрації заяви своїм розпорядженням передати наймачеві житлове приміщення у власність і видати зареєстроване свідоцтво про право власності на квартиру та паспорт на житлове приміщення. Орган приватизації передає відомості про реєстрацію права власності на житло, копії свідоцтв про право власності на житло та паспорт на житлові приміщення один раз на квартал до бюро технічної інвентаризації. Приватизоване житлове приміщення включається до приватного житлового фонду України.

З метою забезпечення стабільності права користування приватним житлом законодавець визнає за наймачем у разі закінчення строку дії договору переважне право перед усіма іншими особами на укладення договору на повний строк.

Якщо наймач не звільнив помешкання, а наймодавець не попередив його про відмову від укладення договору на певний строк не пізніше ніж за три місяці до закінчення дії договору, то останній вважають пролонгованим.

Законодавець оберігає і право наймодавця на визначення юридичної долі помешкання по закінченні строку договору. Наприклад, наймодавець не пізніше ніж за три місяці до закінчення строку дії договору має право:

- запропонувати укласти договір на тих самих умовах;

- запропонувати укласти договір на інших умовах. Якщо сторони не дійдуть згоди щодо укладення нового договору, то дія договору припиниться по закінченні строку, впродовж якого він є чинним;

- відмовитися від укладення договору. Якщо наймодавець вчинив так, але протягом одного року уклав договір найму житла з іншою особою, наймач може захищати своє порушене право на переважне укладення договору.

Наймач на свій вибір має право зажадати:

1) переведення на нього прав наймача та відшкодування збитків, заподіяних відмовою укласти з ним договір на новий строк;

2) лише відшкодування збитків.

У разі продажу житла, яке було предметом договору, наймач має право не лише на продовження користування помешканням (ст. 814 ЦК), а й перевагу перед іншими особами на право на його придбання.

Одним із головних обов'язків наймачів житлових приміщень є плата за користування житлом та комунальні послуги.

Особливістю договору найму житла є право сторін самостійно, на свій розсуд установлювати розмір плати за користування житлом. Це право базується на повноваженні власника здавати своє майно в користування для одержання доходу (ст. 319, п. 2 ст. 189 ЦК). На відміну від договору найму житла, передбаченого ЖК, договір, урегульований ЦК. має на меті, зокрема, одержання наймодавцем доходу за рахунок плати за користування житлом.

Розмір плати може залежати від розміру та якісних характеристик помешкання, від його місцезнаходження, від кількості осіб, які постійно проживатимуть разом із наймачем, від кон'юнктури житлового ринку на момент укладення договору.

Спеціальний закон може встановлювати максимальний розмір плати за користування житлом. Він є верхньою межею розміру плати для будь-якого конкретного договору. Відповідно до ЗУ "Про місцеве самоврядування в Україні" та "Про місцеві державні адміністрації" регулювання розміру і порядку оплати за користування житлом та комунальними послугами належить до повноважень місцевих державних адміністрацій та органів місцевого самоврядування. Проте такі повноваження стосуються лише державного і комунального житлових фондів.

Розмір плати за користування житлом є істотною умовою договору найму і тому його можна змінювати в односторонньому порядку, якщо це прямо не передбачено в договорі.

Сторони договору мають право самостійно визначити строк внесення плати за користування житлом. Порушення строку внесення плати може призвести до розірвання договору і виселення наймача. Якщо сторони не обумовлять строк внесення плати в договорі, наймач зобов'язаний вносити її щомісяця.

Порядок і розмір плати за житло і комунальні послуги в державному, комунальному і соціальному житлових фондах встановлюється законодавством. Відповідно до ст. 66 ЖК, плата за користування житлом (квартирна плата) обчислюється, виходячи із загальної площі квартири (одноквартирного будинку).

Відповідно до ЗУ "Про місцеві державні адміністрації", "Про місцеве самоврядування в Україні" та "Про житлово-комунальні послуги" регулювання цін і тарифів на виконання робіт та надання житлово-комунальних послуг належить до повноважень місцевих державних адміністрацій та органів місцевого самоврядування.

Законодавство допускає встановлення пільг на квартирну плату та плати за комунальні послуги окремим категоріям громадян (ст. 69 ЖК). Так, згідно із ЗУ "Про статус ветеранів війни, гарантії їх соціального захисту" інваліди війни та прирівняні до них особи мають право на 100-відсоткову знижку плати за житлову площу в межах норм, передбачених чинним законодавством, та на 100-відсоткову знижку плати за користування комунальними послугами, газом, електроенергією та іншими послугами (ст. 13); учасникам бойових дій надаються пільги у вигляді 75-відсоткової знижки плати за житлову площу в межах норм, передбачених чинним законодавством, та 75-відсоткової знижки плати за користування комунальними послугами (ст. 12).

Межі норм, що дають право на такі пільги, передбачає постанова Кабінету Міністрів України "Про встановлення норм користування житлово-комунальними послугами громадянами, які мають пільги щодо їх сплати" від 1 серпня 1996 р. № 789.

Плату за житло у житловому фонді соціального призначення встановлює орган місцевого самоврядування для кожного наймача індивідуально відповідно до Порядку розрахунку плати за соціальне житло, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 7 лютого 2007 р. № 155.

Метою державної житлової політики є, зокрема, створення умов для поліпшення експлуатації та збереженості житлового фонду. У зв'язку з цим відбувся перехід до самоокупної системи експлуатації житла та надання житлово-комунальних послуг за їх собівартістю, що спричинило підвищення розмірів плати за користування житлом та комунальними послугами до рівня фактичних витрат на його утримання. Разом із тим держава вживає заходів щодо соціального захисту населення в умовах реформування системи платежів за житлово-комунальні послуги. Так, постановою Кабінету Міністрів від 22 вересня 1997 р. № 1050 (зі змінами та доповненнями від 2 лютого 2000 р. № 211) затверджено Положення про порядок призначення та надання населенню субсидій для відшкодування витрат на сплату житлово-комунальних послуг, придбання скрапленого газу, твердого та пічного побутового (рідкого) палива.

Це Положення визначає умови призначення та порядок надання громадянам щомісячної адресної безготівкової субсидії для відшкодування витрат на сплату користування житлом та комунальних послуг, а також один раз на рік субсидії на придбання скрапленого газу, твердого та пічного побутового (рідкого) палива.

Право на отримання цієї субсидії мають наймачі житлового приміщення державного, комунального житлового фонду, якщо загальна сума оплати за житлово-комунальні послуги, скраплений газ, тверде і пічне побутове паливо перевищує 20% у середньомісячного доходу сім'ї, а непрацюючі пенсіонери, непрацездатні громадяни, деякі інші категорії малозабезпечених громадян мають право на субсидії, якщо розмір зазначених оплат становить 15% їхнього середньомісячного сукупного доходу.

Субсидія призначається наймачеві, на якого відкрито особовий рахунок за місцем реєстрації.

Щоб отримати субсидію, наймач має подати до відділу субсидій заяву та відомості про забезпеченість житловою площею та комунальними послугами, склад зареєстрованих у житловому приміщенні громадян, доходи кожного з них, а також документи, які підтверджують сплату житлово-комунальних послуг за попередній період. Якщо є заборгованість платежів, укладається угода про її погашення між наймачем та відділом субсидій або надавачем послуг. Термін погашення заборгованості визначається в угоді й залежить від розміру боргу та середньомісячного доходу на кожного прописаного у житловому приміщенні громадянина.

Субсидія для відшкодування витрат на сплату житлово-комунальних послуг призначається на шість місяців. По закінченні терміну отримання субсидій громадяни мають підтвердити право на призначення субсидій на наступний період. Для цього вони подають лише довідки про доходи прописаних громадян та заяву, в якій підтверджується відсутність будь-яких змін у складі зареєстрованих та у характеристиці житла і послуг з моменту попереднього призначення субсидій.

Наймачам житлових приміщень державного і комунального житлового фонду субсидія надається шляхом перерахування коштів на рахунок власників житла та підприємств, що надають комунальні послуги.

Субсидія є безповоротною, ЇЇ отримання не впливає на обсяг прав та обов'язків наймача і членів його сім'ї.

Безпосередньо обов'язкам наймача приватного житла присвячена лише ст. 185 ЖК, згідно з якою наймач зобов'язаний:

1) використовувати житло лише для проживання в ньому;

2) забезпечувати збереження житла та підтримувати його в належному стані;

3) не проводити переоблаштування та реконструкцію без згоди наймодавця:

4) своєчасно вносити плату за житло і, якщо інше не встановлено договором, вносити плату за комунальні послуги.

Обов'язок використовувати житло лише для проживання в ньому випливає з легального визначення договору найму житла (ст. 810 ЦК) та кореспондує право власника житлового приміщення використовувати помешкання для проживання фізичних осіб (п. 1 ст. 383 ЦК), а також відповідає споживчому характеру права користування житлом, яке полягає в задоволенні особистих житлових потреб наймача.

Визначаючи обсяг зобов'язань наймача, пов'язаних зі збереженням і підтриманням житла в належному стані, необхідно керуватися Правилами користування приміщенням житлових будинків і прибудинковими територіями, затвердженими постановою Кабінету Міністрів України від 8 жовтня 1992 р. № 572. Окрім необхідності дбати про помешкання, наймач зобов'язаний забезпечувати збереження підсобних приміщень та технічного обладнання будинку, дотримуватися правил пожежної безпеки, не допускати виконання робіт та інших дій, що спричинюють пошкодження приміщень. Наймач також зобов'язаний у разі появи несправностей у квартирі вживати заходів для їх усунення власними силами або силами підприємств з обслуговування житла (пункти 18, 21 Правил).