Цивільне право України. Особлива частина - Дзера О.В. - 4. Зміст договору оренди

За загальним правилом, установленим ст. 638 ЦК України, договір вважається укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Причому істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї зі сторін має бути досягнуто згоди. Слід зазначити, що ст. 12 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" майже дублює положення ст. 638 Цивільного кодексу України щодо визначення моменту укладення договору, за виключенням того, що необхідним елементом укладення договору оренди державного або комунального майна є підписання його сторонами тексту договору оренди. З огляду на це, договір оренди державного або комунального майна є консенсуальним.

Водночас Закон України "Про оренду державного та комунального майна" не виключає можливості укладення договору оренди на підставі рішення суду. Так, відповідно до ч. 2 ст. 12 зазначеного Закону в разі передачі спору на розгляд суду договір оренди вважається укладеним з моменту набрання чинності рішенням суду про укладення договору оренди і на умовах, зазначених в цьому рішенні (п. 9 роз'яснення президії Вищого господарського суду "Про деякі питання практики застосування Закону України "Про оренду державного та комунального майна" від 25 травня 2000 р. 02-5/237).

Істотними умовами оренди державного та комунального майна є умови як визначені Законом України "Про оренду державного та комунального майна", так і умови, на яких наполягає хоча б одна з сторін договору оренди. Правове значення істотних умов договору оренди полягає у тому, що лише за їх наявності договір оренди вважається укладеним.

Укладений сторонами договір оренди в частиш істотних умов повинен відповідати типовому договору оренди відповідного майна. Типові договори оренди державного майна розробляє і затверджує Фонд державного майна України, типові договори оренди майна, що належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності, затверджують відповідно Верховна Рада Автономної Республіки Крим та органи місцевого самоврядування.

Умови договору оренди є чинними на весь строк дії договору і у випадках, коли після його укладення (приведення відповідно до Закону України "Про оренду державного та комунального майна") законодавством встановлено правила, які погіршують становище орендаря.

Відповідно до ст. 10 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" істотними умовами договору оренди є такі (законом або сторонами договору оренди наведені далі десять істотних умов можуть бути розширені):

а) Об'єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації).

Оцінка об'єкта оренди здійснюється відповідно до Методики оцінки вартості об'єктів оренди, затвердженою постановою Кабінету Міністрів України від 10 вересня 1995 р. № 629 (у редакції постанови Кабінету Міністрів України від 2 січня 2003 р. № 3). Згідно з даною Методикою здійснюється оцінка майна державних підприємств і організацій, підприємств, заснованих на майні, яке належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності, що передається в оренду, а саме:

- цілісних майнових комплексів підприємств, їх структурних підрозділів (філій, цехів, дільниць);

- нерухомого майна (будівель, споруд, приміщень) та іншого окремого індивідуально визначеного майна підприємств (машин, устаткування, інших облікових одиниць основних засобів, нематеріальних активів та інших цінностей, що виділяються у самостійний об'єкт оренди згідно із законодавством);

- майна, що не увійшло до статутних фондів господарських товариств, створених у процесі приватизації (корпоратизації).

Оцінка об'єктів оренди провадиться з метою визначення їх вартості згідно з положеннями (стандартами) бухгалтерського обліку та використання її для розрахунку орендної плати, а також з урахуванням вимог Закону України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні" від 12 липня 2001 p. № 2658-111 та Методики оцінки вартості майна під час приватизації, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від і 2 жовтня 2000 р. № 1554.

При оцінці об'єктів оренди обов'язково провадиться їх інвентаризація відповідно до Положення про інвентаризацію майна державних підприємств, що приватизуються (корпоратизуються), а також майна державних підприємств і організацій, яке передається в оренду (повертається після закінчення строку дії договору оренди або його розірвання), затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 2 березня 1993 р. № 158 (із змінами і доповненнями), та положень (стандартів) бухгалтерського обліку. Належність майна до необоротних і оборотних засобів визначається згідно з положеннями (стандартами) бухгалтерського обліку 7 "Основні засоби", 8 "Нематеріальні активи", 9 "Запаси", 12 "Фінансові інвестиції";

б) Термін.

Відповідно до Закону України "Про оренду державного та комунального майна" термін, на який укладається договір оренди, визначається за погодженням сторін, однак не може бути меншим, ніж п'ять років, якщо орендар не пропонує менший термін. У разі відсутності заяви однієї зі сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Після закінчення терміну договору оренди орендар, який належним чином виконував свої обов'язки, має переважне право (за інших рівних умов), на продовження договору оренди на новий термін. Отже, якщо після закінчення терміну дії договору оренди орендодавець передав спірне майно в оренду іншій особі, орендар за попереднім договором має право звернутися до суду із заявою про спонукання орендодавця продовжити дію цього договору на новий термін та про визнання договору з новим орендарем недійсним (п. 12 роз'яснення президії Вищого господарського суду "Про деякі питання практики застосування Закону України "Про оренду державного та комунального майна" від 25 травня 2000 р. № 02-5/237). Водночас орендатор зможе реалізувати своє переважне право на продовження договору оренди на новий термін, якщо доведе факт або наміри орендодавця передати майно в оренду іншій особі.

Слід також зазначити про те, що у випадку укладення сторонами договору оренди на новий строк його умови мають визначатися за домовленістю сторін, а у разі недосягнення сторонами домовленості щодо умов договору переважне право орендаря на укладення договору припиняється;

в) Орендна плата.

Орендар за користування об'єктом оренди вносить орендну плату незалежно від наслідків власної господарської діяльності.

Методика розрахунку і порядок використання плати за оренду державного майна затверджена постановою Кабінету Міністрів від 4 жовтня 1995 р. № 786. Орендна плата за цією Методикою розраховується у такій послідовності:

1 ) визначається розмір річної орендної плати;

2) на основі розміру річної орендної плати встановлюється розмір орендної плати за перший місяць оренди, яка фіксується у договорі оренди;

3) з урахуванням розміру орендної плати за перший місяць оренди розраховується розмір орендної плати за наступні місяці оренди.

Якщо термін оренди менший або більший за одну добу або за один місяць, то на основі розміру місячної орендної плати розраховується добова, а в разі необхідності - на основі розміру добової орендної плати розраховується погодинна орендна плата. Річна орендна плата за користування цілісним майновим комплексом підприємства, його структурним підрозділом не може перевищувати 10% вартості орендованого майна. У випадку визначення орендаря на конкурсних засадах орендна плата, розрахована за цією Методикою, застосовується як стартова, а її розмір може бути збільшено за результатами такого конкурсу.

Строки внесення орендної плати повинні визначатися сторонами у договорі оренди. Водночас положення Методики рекомендують встановлювати в договорі оренди цілісного майнового комплексу державних підприємств, що сплата орендних платежів має проводитися щоквартально в п'ятиденний термін від дати, встановленої для подання квартальних бухгалтерських звітів (балансів), а за IV квартал-в десятиденний термін від дати, встановленої для подання річного бухгалтерського звіту (балансу).

Положенням Методики можна також користуватися для визначення розміру плати за суборенду нерухомого та іншого окремого індивідуально визначеного майна.

Методика розрахунку орендної плати для об'єктів, що належать Автономній Республіці Крим, визначається органами, уповноваженими Верховною Радою Автономної Республіки Крим, а для об'єктів, що перебувають у комунальній власності - органи місцевого самоврядування.

Орендарям збиткових підприємств, а також об'єктів, що мають важливе соціальне значення, орендодавець може надавати пільги щодо орендної плати. Порядок визначення таких підприємств (об'єктів), а також умови надання цих пільг встановлюються: Кабінетом Міністрів України - для підприємств (об'єктів), що перебувають у державній власності; органами, уповноваженими Верховною Радою Автономної Республіки Крим, - для підприємств (об'єктів), що належать Автономній Республіці Крим; органами місцевого самоврядування - для підприємств (об'єктів), що перебувають у комунальній власності.

Орендна плата встановлюється, як правило, у грошовій формі. За згодою сторін, залежно від специфіки виробничої діяльності орендаря орендна плата може встановлюватись у натуральній або грошово-натуральній формі. При цьому, якщо одна із сторін заперечує проти зазначених форм орендної плати, в суді будуть відсутні правові підстави для задоволення пропозицій другої сторони щодо застосування таких форм орендної плати (п. 14.1 роз'яснення президії Вищого господарського суду "Про деякі питання практики застосування Закону України "Про оренду державного та комунального майна" від 25 травня 2000 р. № 02-5/237).

Законом України "Про оренду державного та комунального майна" встановлено, що розмір орендної плати може бути змінено за погодженням сторін, а також на вимогу однієї із сторін, якщо з незалежних від них обставин істотно змінився стан об'єкта оренди, а також в інших випадках, встановлених законодавчими актами України. До таких актів, вбачається, може належати Закон України "Про державний бюджет на 2007 рік" від 19 грудня 2006 р. № 489-V.

Відповідно до ч. 3 ст. 118 Закону України "Про державний бюджет на 2007 рік" договори оренди державного та комунального майна, укладені до 1 січня 2007 р. (крім договорів на оренду державного та комунального майна, укладених бюджетними установами, Пенсійним фондом України та його органами, а також щодо цілісних майнових комплексів), у шестимісячний термін підлягали обов'язковому перегляду.

На виконання зазначеного положення Закону, а також постанови Кабінету Міністрів України "Про внесення змін до Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна" від 27 грудня 2006 р. № 1846 Фонд Державного майна України своїм Наказом від 18 січня 2007 р. № 43 затвердив Порядок перегляду договорів оренди державного нерухомого майна. Так, указаний Порядок регулює процедуру перегляду договорів оренди нерухомого майна за договорами оренди, укладеними Фондом державного майна України, його регіональними відділеннями і представництвами, а також Фондом майна Автономної Республіки Крим і державними підприємствами. Крім того, згідно з цим Порядком, перегляду підлягають тільки всі договори оренди нерухомого державного майна, за винятком договорів оренди нерухомого майна, укладених бюджетними установами, Пенсійним фондом України та його органами (як орендарями), в частині розміру орендної плати згідно з орендними ставками, встановленими постановою Кабінету Міністрів "Про Методику розрахунку і порядок використання плати за оренду майна ставок".

Слід також зазначити, що встановлений даним Порядком перегляд договорів оренди має бути здійснений укладенням додаткових угод до договорів оренди в строки, передбачені графіком перегляду договорів, який розроблений Фондом державного майна України. З метою запобігання банкрутству, поліпшення фінансового стану та підвищення конкурентоспроможності продукції (робіт, послуг) державних підприємств їх майно може бути передано в оренду на пільгових умовах відповідно до постанови Кабінету Міністрів України "Про затвердження Положення про порядок і умови надання пільг щодо орендної плати орендарям майна державних підприємств" від 29.02.1996 року № 271;

г) Порядок використання амортизаційних відрахувань.

Загальні положення щодо порядку використання амортизаційних відрахувань, визначені Законом України "Про оренду державного та комунального майна". Амортизаційні відрахування використовуються на відновлення орендованих основних фондів. Так, орендар нараховує та залишає у своєму розпорядженні амортизаційні відрахування на орендовані цілісні майнові комплекси підприємств, їх структурних підрозділів, будівель і споруд. У свою чергу, амортизаційні відрахування на орендовані приміщення, частини будівель і споруд та інше окреме індивідуально визначене майно нараховує та залишає у своєму розпорядженні підприємство, господарське товариство, яке створене в процесі приватизації (корпоратизації) і на балансі якого знаходиться це майно. При цьому право власності на майно, придбане орендарем за рахунок амортизаційних відрахувань, належить власнику орендованого майна, якщо інше не буде визначено договором оренди;

г) Відновлення та ремонт орендованого майна, а також умови його повернення.

У разі розірвання договору оренди, закінчення терміну його дії, відмови від його продовження або банкрутства орендаря, орендар зобов'язаний повернути орендодавцеві об'єкт оренди на умовах, зазначених у договорі оренди. Водночас зміст і послідовність повернення орендованих цілісних майнових комплексів державних підприємств і організацій та їхніх структурних підрозділів після припинення (внаслідок закінчення строку) договору оренди, розірвання договору оренди за погодженням сторін або за рішенням суду визначається Порядком повернення орендованих цілісних майнових комплексів державних підприємств після припинення або розірвання договору оренди, затвердженим Наказом Фонду державного майна України від 7 серпня 1997 р. № 847, з урахуванням договору оренди та досягнутою між орендодавцем і орендарем не пізніш як за 10 днів до визначеної дати припинення (розірвання) договору оренди домовленістю, яка може бути оформлена відповідною угодою. При цьому, якщо договір оренди розірвано за рішенням суду, то зазначена угода має бути укладена протягом п'яти днів після того, як це рішення суду набрало законної сили.

У разі якщо орендар допустив погіршення стану орендованого майна або його загибель, він повинен відшкодувати орендодавцеві заподіяні збитки внаслідок пошкодження майна, якщо не доведе, що погіршення або загибель майна сталися не з його вини. При цьому орендар має право за погодженням з орендодавцем, якщо інше не буде передбачено договором оренди, за рахунок власних коштів здійснювати реконструкцію, технічне переоснащення, поліпшення орендованого майна.

Відповідно до Закону України "Про оренду державного та комунального майна" орендар вправі залишити за собою проведені ним поліпшення орендованого майна, здійснені за рахунок власних коштів, якщо вони можуть бути відокремлені від майна без заподіяння йому шкоди. Порядок надання орендарю згоди на проведення поліпшень, згідно з Законом України "Про оренду державного та комунального майна", здійснюється відповідно до Порядку надання орендарю згоди орендодавця державного майна на здійснення невід'ємних поліпшень орендованого державного майна, затвердженого наказом Фонду державного майна України від 03.10.2006 року № 1523. Якщо орендар за рахунок власних коштів здійснив за згодою орендодавця поліпшення орендованого майна, які неможливо відокремити від майна без заподіяння йому шкоди, орендодавець зобов'язаний компенсувати йому зазначені кошти в межах збільшення в результаті цих поліпшень вартості орендованого майна (вартість визначена в установленому законодавством порядку), яке відбулося в результаті таких поліпшень, якщо інше не визначено договором оренди. Вартість поліпшень орендованого майна, зроблених орендарем без згоди орендодавця, які не можна відокремити без шкоди для майна, компенсації не підлягає.

Слід також зазначити те, що новелою Закону України "Про оренду державного або комунального майна" є положення, згідно з яким у результаті поліпшення, зробленого орендарем за згодою орендодавця, створена нова річ, орендар стає її власником у частині необхідних витрат на поліпшення, якщо інше не передбачено договором оренди.

Відповідно до положень Закону України "Про оренду державного та комунального майна" поточний ремонт державного або комунального майна, переданого в оренду, якщо інше не встановлено договором, провадиться орендарем за власний рахунок. Натомість капітальний ремонт державного або комунального майна, переданого в оренду, якщо інше не встановлено договором, провадиться за власний рахунок орендодавцем або іншим балансоутримувачем цього майна.

Якщо орендодавець або інший балансоутримувач державного чи комунального майна, переданого в оренду, не здійснив капітального ремонту майна і це перешкоджає його використанню відповідно до призначення та умов договору, орендар має право:

- відремонтувати майно, зарахувавши вартість ремонту в рахунок орендної плати, або вимагати відшкодування вартості ремонту;

- вимагати розірвання договору та відшкодування збитків.

Відносно майна державних підприємств та організацій при передачі його в оренду або поверненні з оренди має бути проведена інвентаризація. Така інвентаризація проводиться згідно з Положенням про інвентаризацію майна державних підприємств, що приватизуються (корпоратизуються), а також майна державних підприємств та організацій, яке передається в оренду (повертається після закінчення строку дії договору оренди або його розірвання), затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 02.03.1993 року № 158.

д) Виконання зобов'язань.

Зобов'язання за договором оренди мають виконуватися відповідно до вимог, встановлених Законом України "Про оренду державного та комунального майна", ЦК України та ГК України.

Обов'язками орендодавця є:

- у терміни на умовах, визначених у договорі оренди, передати орендареві об'єкт оренди. У разі невиконання орендодавцем своїх зобов'язань орендар має право вимагати від орендодавця передачі об'єкта та відшкодування збитків, заподіяних затриманням передачі, або відмовитися від договору і вимагати відшкодування збитків, заподіяних йому невиконанням договору оренди;

- передати майно орендарю у комплекті та стані, що відповідають умовам договору;

- попередити орендаря про відомі йому властивості й недоліки майна, які можуть бути небезпечними для життя, здоров'я, майна орендаря чи інших осіб або призвести до пошкодження майна під час користування ним;

- проводити за власний рахунок капітальний ремонт зданого в оренду майна, якщо інше не передбачено договором або законом.

За договором оренди орендаря може бути зобов'язано використовувати об'єкт оренди за цільовим призначенням відповідно до профілю виробничої діяльності підприємства, майно якого передано в оренду, та виробляти продукцію в обсягах, необхідних для задоволення потреб регіону. Обов'язки орендаря:

- використання та зберігання орендованого майна відповідно до умов договору, запобігання його пошкодженню, псуванню;

- своєчасно та в повному обсязі вносити орендну плату;

- підтримувати орендоване майно у справному стані;

- здійснювати поточний ремонт майна, переданого в оренду, якщо інше не встановлене договором;

- повернути майно орендодавцю у разі розірвання договору оренди, закінчення терміну його дії та відмови від його продовження або власного банкрутства;

- відшкодувати орендодавцеві збитки в разі погіршення стану орендованого майна або загибелі майна, якщо не доведе, що загибель або погіршення майна сталося не з його вини.

При цьому, договором або законом можуть встановлюватися інші обов'язки сторін;

е) Забезпечення виконання зобов'язання - неустойка (штраф, пеня), порука, завдаток, гарантія тощо.

Види засобів забезпечення виконання зобов'язань передбачені гл. 49 ЦК України. Відповідно до ст. 546 цього кодексу виконання зобов'язання може забезпечуватися неустойкою, порукою, гарантією, заставою, притриманням, завдатком.

При цьому договором або законом можуть бути встановлені інші види забезпечення виконання зобов'язання.

Правочин щодо забезпечення виконання зобов'язання вчиняється у письмовій формі. Недодержання письмової форми призводить до нікчемності правочину. Водночас недійсність договору оренди спричиняє недійсність правочину щодо його забезпечення, якщо інше не буде встановлено ЦК України. У свою чергу, недійсність правочину щодо забезпечення виконання зобов'язання не спричиняє недійсність договору оренди;

є) Порядок здійснення орендодавцем контролю за станом об'єкта оренди.

Контроль за використанням майна, переданого в оренду (крім іншого окремого індивідуально визначеного майна), покладається на органи, які відповідно до Закону України "Про оренду державного та комунального майна" здійснюють державну політику у сфері оренди, а саме:

- Кабінет Міністрів України, а також Фонд державного майна України, його регіональні відділення та представництва - щодо державного майна;

- органи, уповноважені Верховною Радою Автономної Республіки Крим, - щодо майна, яке належить Автономній Республіці Крим;

- органи місцевого самоврядування - щодо майна, яке перебуває в комунальній власності.

Контроль за використанням іншого окремого індивідуально визначеного майна, переданого в оренду, здійснюють органи, уповноважені управляти підприємством, яке є орендодавцем цього майна;

ж) Відповідальність сторін.

За невиконання зобов'язань за договором оренди, в тому числі за зміну або розірвання договору в односторонньому порядку, сторони несуть відповідальність, встановлену законодавчими актами України, а також укладеним договором оренди.

У разі банкрутства орендаря він відповідає за свої борги майном, яке належить йому на праві власності, відповідно до законодавства України;

з) Страхування орендарем взятого ним в оренду майна.

Страхування переданого в оренду майна здійснюється орендарем відповідно до вимог законодавства України про страхування. За загальним правилом, встановленим Законом України "Про оренду державного та комунального майна", орендоване майно страхується орендарем на користь того учасника договору оренди, який бере на себе ризик випадкової загибелі чи пошкодження об'єкта оренди.

Водночас слід зазначити про те, що передача в оренду майна, яке було застраховане орендодавцем або балансоутримувачем, не припиняє чинності даного договору страхування. Ця обставина свідчить про відносну правову самостійність договорів оренди та страхування, незалежно від учасників, що беруть участь у цих договірних відносинах.

і) Обов'язки сторін щодо забезпечення пожежної безпеки орендованого майна.

Відповідно до положень Закону України "Про пожежну безпеку" від 17 грудня 1993 р. № 3745-ХІІ Правила пожежної безпеки в Україні, затверджені наказом Міністерства України з питань надзвичайних ситуацій та у справах захисту населення від наслідків Чорнобильської катастрофи від 19 жовтня 2004 р. № 126 є обов'язковими для виконання всіма центральними й місцевими органами виконавчої влади, органами місцевого самоврядування, підприємствами, установами, організаціями (незалежно від виду їх діяльності та форм власності), посадовими особами та громадянами.

Слід також зазначити, що оренда будь-яких приміщень здійснюється після одержання на це дозволу органів державного пожежного нагляду, крім випадків, коли ведення господарської діяльності можливе за декларативним принципом, що визначається законодавством про дозвільну систему у сфері господарської діяльності (ст. 10 Закону України "Про пожежну безпеку"). Такий дозвіл видається органами державного пожежного нагляду відповідно до постанови Кабінету Міністрів України "Про затвердження Порядку видачі органами державного пожежного нагляду дозволу на початок роботи підприємств і оренду приміщень" від 14 лютого 2001 р. № 150 (із змінами та доповненнями).

Згідно зі ст. 5 Закону України "Про пожежну безпеку" та п. 2.4 Правил пожежної безпеки в Україні обов'язки сторін щодо забезпечення пожежної безпеки орендованого майна повинні бути визначені у договорі оренди. Натомість, згідно з п. 2 ст. 2 Закону України "Про пожежну безпеку" забезпечення пожежної безпеки підприємств, установ і організацій покладається на їх керівників і уповноважених ними осіб, якщо інше не передбачено відповідним договором.

Враховуючи викладене, можна говорити про те, що у договорі оренди сторони самостійно можуть визначати особу, яка протягом терміну дії договору оренди повинна забезпечувати пожежну безпеку відносно майна, яке передається в оренду.

Укладений сторонами договір оренди в частині істотних умов має відповідати типовому договору оренди відповідного майна. Типові договори оренди державного майна розробляє і затверджує Фонд державного майна України, типові договори оренди майна, що належить Автономній Республіці Крим або перебуває в комунальній власності, затверджують відповідно Верховна Рада Автономної Республіки Крим та органи місцевого самоврядування.

Умови договору оренди є чинними на весь термін дії договору і у випадках, коли після його укладення (приведення відповідно до Закону України "Про оренду державного та комунального майна") законодавством встановлено правила, які погіршують становище орендаря.