Цивільне право України. Особлива частина - Дзера О.В. - 6. Припинення договору оренди

Закон України "Про оренду державного та комунального майна" не встановлює можливості викупу для орендаря орендованого майна, водночас даний закон надає можливість приватизації об'єкта оренди відповідно до вимог чинного законодавства.

Відповідно до ч. 3 ст. 145 ГК України правовий режим майна суб'єкта господарювання, заснованого на державній (комунальній) власності, може бути змінений шляхом приватизації майна державного (комунального) підприємства.

Аналіз статей 10-12 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" від 6 березня 1992 р. № 217ї-XIІ дає підстави зробити висновок про те, що викуп об'єкта оренди є одним із способів приватизації невеликих державних (комунальних) підприємств, майно яких передано в оренду.

Слід зазначити, що згідно з ч. 2 ст. 289 ГК України умови викупу орендованого державного (комунального) майна (цілісного майнового комплексу) повинні визначатися законом.

Як встановлено ст. 10 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)", відповідний орган приватизації публікує в інформаційному бюлетені та місцевій пресі, інших друкованих виданнях, визначених органами приватизації, перелік об'єктів, що підлягають приватизації шляхом викупу, який містить назву об'єкта приватизації та його місцезнаходження. Даний перелік публікується не пізніш як за 15 днів від дня прийняття рішення про затвердження переліку об'єктів, що підлягають приватизації шляхом викупу.

Відповідно до ст. 11 зазначеного Закону викуп застосовується щодо об'єктів малої приватизації:

- не проданих на аукціоні, за конкурсом;

- включених до переліку об'єктів, що підлягають приватизації шляхом викупу;

- зданих в оренду, якщо право на викуп було передбачено договором Оренди, укладеним до набрання чинності Законом України "Про оренду державного майна".

Викуп майна підприємств, зданих в оренду, провадиться з додержанням вимог, передбачених чинним законодавством України про приватизацію. Порядок викупу об'єкта приватизації визначається Положенням про порядок визначення та застосування способів приватизації щодо об'єктів малої приватизації, затвердженим наказом Фонду державного майна України від 30 липня 1998 р. № 1511.

Інформація про здійснення викупу об'єкта приватизації публікується в інформаційних бюлетенях органів приватизації, місцевій пресі, інших друкованих виданнях, визначених органами приватизації, протягом 15 календарних днів з дня укладення договору купівлі-продажу.

Вартість продажу об'єкта, який підлягає приватизації шляхом викупу, визначається шляхом проведення незалежної оцінки. При цьому не допускається безоплатна передача у власність будівель (споруд, приміщень), за виключенням випадків, передбачених чинним законодавством.

Окрім викупу переданих в оренду об'єктів малої приватизації ч. 4 ст. 289 ГК України допускає можливість приватизації переданих в оренду цілісних майнових комплексів.

Так, згідно зі ст. 17 Закону України "Про приватизацію державного майна" від 4 березня 1992 р. 2163-ХІІ приватизація зданих в оренду цілісних майнових комплексів державних підприємств, організацій та їх структурних підрозділів, крім невеликих державних підприємств, здійснюється шляхом продажу належних державі акцій відкритих акціонерних товариств (далі - товариства), заснованих державними органами приватизації та орендарями.

Після затвердження плану приватизації засновники у десятиденний строк приймають рішення про створення товариства, затверджують його статут і в установленому порядку подають документи до місцевого органу виконавчої влади для державної реєстрації товариства. Плата за реєстрацію товариства не справляється. Рішення про створення товариства є установчим договором"

При перетворенні орендних підприємств на відкриті акціонерні товариства його засновниками виступають з боку держави відповідний державний орган приватизації, а з боку орендаря - господарське товариство, створене орендарями.

До завершення продажу акцій, передбаченого планом розміщення акцій (планом приватизації), і перших загальних зборів акціонерів приватизованого підприємства керівництво підприємством покладається на адміністрацію орендного підприємства, що приватизується. З моменту реєстрації товариства договір оренди вважається розірваним, діяльність підприємства, створеного на базі орендованого майна, або будь-якого суб'єкта підприємницької діяльності, який орендує дане майно припиняється. В результаті цього, товариство стає правонаступником прав і обов'язків орендаря. При цьому, у разі зміни власника майна, переданого в оренду, до нового власника переходять права й обов'язки за договором оренди.

До статутного фонду товариства вносяться державне майно, що передане в оренду (за винятком майна, що не підлягає приватизації або щодо якого встановлено особливий порядок приватизації), та майно, що є власністю орендаря. У свою чергу, орендар відповідно до вартості свого внеску отримує акції новоствореного товариства.

Акції, що належать державі, продаються державними органами приватизації згідно із законодавством про приватизацію.

Члени організації орендарів, члени трудового колективу підприємства, створеного орендарем, а також колишні працівники об'єкта приватизації, які вийшли на пенсію, звільнені на підставі п. 1 ст. 40 Кодексу законів про працю України і не працюють з моменту звільнення на інших підприємствах, особи, які мають право відповідно до законодавства повернутися на попереднє місце роботи на цьому підприємстві, та інваліди, звільнені у зв'язку з каліцтвом або професійним захворюванням, мають право на придбання акцій за кошти відповідно до ст. 25 Закону України "Про приватизацію державного майна".

Якщо вартість майна, яке вноситься орендарем (організацією орендарів або господарським товариством, створеним членами трудового колективу підприємства, що приватизується) до статутного фонду товариства, становить менше 25% його статутного фонду із урахуванням вартості акцій, придбаних ними, не перевищує цього розміру, члени організації орендарів (члени трудового колективу підприємства - засновники господарського товариства, яке є орендарем) мають право на додаткове придбання за кошти акцій, що є у державній власності, за їх номінальною вартістю у межах 25% статутного фонду товариства, але не більше 30 неоподатковуваних мінімумів доходів громадян на кожного члена організації орендарів (члена трудового колективу підприємства - засновника господарського товариства, яке є орендарем).

У разі відмови орендаря виступити засновником акціонерного товариства приватизація майна, зданого в оренду, здійснюється без його згоди в порядку, визначеному Законом України "Про приватизацію державного майна". При цьому договір оренди зберігає свою чинність для нового власника приватизованого майна.

Згідно з п. 9 ст. 17 зазначеного Закону орендар наділений правом на викуп об'єкта оренди, якщо це право передбачено договором оренди, укладеним до набрання чинності Закону України "Про оренду державного майна".

Як визначається в п. 16 роз'яснення президії Вищого господарського суду "Про деякі питання практики застосування Закону України "Про оренду державного та комунального майна" від 25 травня 2000 р. № 02-5/237, відповідного до якого господарським судам слід враховувати, що згідно із Законом України "Про оренду державного та комунального майна" орендоване майно приватизується відповідно до чинного законодавства, тобто оренду з викупом як спосіб приватизації Закон України "Про оренду державного та комунального майна" не передбачає, а отже, відсутнє і переважне право орендаря на викуп об'єкта оренди, за винятком тих випадків, коли право на викуп такого майна було передбачено договором оренди, укладеним до набрання чинності зазначеним Законом у редакції від 14 березня 1995 р.

Вочевидь даний висновок президії ВГСУ пов'язаний з тим, що ст. 28 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" у редакції до 14 березня 1995 р. містила положення, відповідно до якого орендар має право на викуп об'єкта оренди, якщо це передбачено договором.

Слід зазначити, що порядок приватизації державного майна встановлений також Законом України "Про Державну програму приватизації" від 18 травня 2000 р. № 1723-III. Так, згідно з п. 51 даного Закону, у разі прийняття рішення про приватизацію орендованого державного майна (будівлі, споруди, приміщення) орендар одержує право на викуп цього майна, якщо орендарем за згодою орендодавця здійснено за рахунок власних коштів поліпшення орендованого майна, яке неможливо відокремити від відповідного об'єкта без заподіяння йому шкоди, вартістю не менш як 25% залишкової (відновної за вирахуванням зносу) вартості майна (будівлі, споруди, приміщення). Причому оцінка вартості об'єкта приватизації у такому разі здійснюється із застосуванням експертної оцінки. Таке саме право одержує орендар у разі прийняття рішення про приватизацію відповідно до законодавства України.

Для визначення вартості державної частки та частки орендаря у ринковій вартості цілісного майнового комплексу, переданого в оренду, з метою його викупу або продажу на конкурентних засадах, має бути проведена незалежна оцінка. Вказана оцінка повинна бути проведена згідно з Порядком визначення відсоткового співвідношення державної частки та частки орендаря у ринковій вартості цілісного майнового комплексу, переданого в оренду, який затверджено наказом Фонду державного майна України від 27.02.2004 року № 376.

Якщо державний орган приватизації за власною ініціативою звертається до орендаря з пропозицією приватизувати орендоване майно, а орендар не погоджується на викуп такого майна, державний орган приватизації може виставити зазначене майно для продажу на конкурентних засадах. При цьому чинний договір оренди стосовно майна, що реалізовано на конкурсі, зберігатиме свою силу для нового власника.

Приватизація державного майна, що перебуває в оренді, повинна здійснюватися відповідно до Закону України "Про приватизацію державного майна" з урахуванням вимог Закону України "Про Державну програму приватизації".

Як свідчить судова практика, для приватизації майна шляхом його викупу, якщо орендарем за згодою орендодавця здійснено за рахунок власних коштів поліпшення орендованого майна, яке неможливо відокремити від відповідного об'єкта без заподіяння йому шкоди, вартістю не менш як 25% залишкової (відновної за вирахуванням зносу) вартості майна (будівлі, споруди, приміщення) достатньо наявності таких підстав: 1) письмової згоди орендодавця на проведення орендарем за рахунок власних коштів поліпшення орендованого майна, що може бути також передбачено у договорі оренди; 2) проведення орендарем будівельно-монтажних робіт з поліпшення об'єкта за рахунок власних коштів, яке неможливо відокремити від відповідного об'єкта без заподіяння йому шкоди, вартістю не менш як 25% залишкової (відновної за вирахуванням зносу) вартості майна (будівлі, споруди, приміщення), що повинно бути документально підтверджено, в тому числі відповідними експертними, аудиторськими висновками; 3) прийняття відповідного рішення органом приватизації та включення майна до переліку об'єктів, які підлягають приватизації.

6. Припинення договору оренди

Закон України "Про оренду державного та комунального майна" не допускає можливості односторонньої відмови від договору оренди. При цьому зазначений Закон встановлює вичерпний перелік підстав, за яких договір оренди державного або комунального майна може бути припинений. До таких підстав належать такі:

- закінчення терміну, на який було укладено договір оренди;

- приватизація об'єкта оренди орендарем (за участю орендаря);

- банкрутство орендаря;

- загибель об'єкта оренди;

- ліквідація юридичної особи, яка була орендарем або орендодавцем.

Водночас сторони договору оренди можуть самостійно закріпити в ньому положення, за яким у разі відчуження власником об'єкта договір оренди припиняється.

Договір оренди може бути розірвано за погодженням сторін. Але Господарський кодекс України не допускає односторонню зміну, розірвання, а також відмову від договору оренди.

Водночас положення Закону України "Про оренду державного та комунального майна" вказують на те, що договір оренди державного або комунального майна може бути достроково розірвано на вимогу однієї зі сторін за рішенням суду, у разі невиконання сторонами своїх зобов'язань, а також з інших підстав, передбачених законодавчими актами України. Так, згідно зі ст. 783 ЦК України на вимогу наймодавця договір найму (оренди) може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі, якщо наймач:

- користується майном всупереч договору або призначенню майна;

- передав майно у користування третій особі без дозволу наймодавця;

- своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження майна;

- не приступив до проведення капітального ремонту майна, якщо обов'язок капітального ремонту був покладений на наймача.

У свою чергу, відповідно до ст. 784 ЦК України договір найму (оренди) може бути достроково розірваний на вимогу наймача за рішенням суду у разі, якщо наймодавець:

- передав у користування майно, якість якого не відповідає умовам договору та призначенню майна;

- не виконує власного обов'язку щодо проведення капітального ремонту майна.

Договір оренди розривається у порядку, визначеному ст. 188 ГК України. Відповідно до вимог указаного порядку сторона, яка бажає розірвати договір оренди, повинна надіслати пропозицію щодо цього іншій стороні. Сторона договору, яка одержала пропозицію про розірвання договору, у 20-денний термін після одержання пропозиції повідомляє заінтересовану сторону про результати її розгляду. При цьому, якщо сторони не досягли згоди щодо розірвання договору або у разі неодержання відповіді в установлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду. У такому разі договір оренди вважатиметься розірваним з дня набрання чинності рішенням суду, якщо іншого строку набрання чинності не буде встановлено у рішенні суду.