Цивільне право. Том 2 - Борисова В.І. - 2. Права та обов'язки сторін за договором найму житла

Як вже вказувалося, договір найму житла є двостороннім договором і кожна із сторін - наймодавець і наймач - має як права, так й обов'язки.

Коло обов'язків наймодавця за договором найму житла залежить від того, чи є цей договір найму консенсуальним або реальним. У консенсуальному договорі найму основний обов'язок наймодавця полягає в наданні житла наймачу. Хоча закон не передбачає правових наслідків невиконання наймодавцем зазначеного обов'язку, за загальним правилом, що діє в цивільному законодавстві, у разі невиконання боржником (наймодавцем) обов'язку передати у користування річ, визначену індивідуальними ознаками (житло), кредитор (наймач) має право витребувати цю річ у боржника та вимагати відшкодування збитків, завданих порушенням зобов'язання (ч. 1 ст. 620, ч. 1 ст. 623 ЦК). У реальному договорі найму передання житла є умовою укладення договору, а не обов'язком у відносинах з найму житла.

Проте незалежно від того, який це договір найму житла-реальний або консенсуальний, до обов'язків наймодавця слід віднести: обов'язок передати у найм помешкання, яке придатне для постійного проживання у ньому (ч. 2 ст. 812 ЦК); здійснювання капітального ремонту житла, переданого у найм, якщо за умовами договору це не покладено на наймача (ч. 2 ст. 819 ЦК); дотримування переважного права наймача житла на укладення нового договору найму (ст. 822 ЦК).

До речі, можливо тільки за згодою наймача чинити переобладнання житлового будинку, в якому знаходиться житло, передане у найм, якщо таке переобладнання істотно змінить умови користування житлом (ч.3ст. 819 ЦК).

У разі зміни власника житла, переданого у найм, до нового власника переходять права та обов'язки наймодавця (ст. 814 ЦК).

Наймач за договором найму житла має право користуватися житлом, а при дотриманні певних умов - і розпоряджатися ним (наприклад, за згодою наймодавця передавати житло у користування піднаймачеві тощо).

Згідно із ч. 1 ст. 817 ЦК наймач та особи, які постійно проживають разом з ним, мають право за їхньою взаємною згодою та за згодою наймодавця вселити у житло інших осіб для постійного проживання у ньому. ЦК не передбачає будь-якого винятку із цього правила. Тому навіть для вселення малолітньої або неповнолітньої особи до її батьків (усиновлювачів) вимагається згода наймодавця, наймача та усіх осіб, які постійно проживають разом з ним. Особи, які вселилися у житло, відповідно до ч. 1 ст. 817 ЦК, набувають рівних з іншими особами прав користування житлом, якщо інше не було передбачено при їх вселенні.

Наймач та особи, які постійно проживають разом з ним, за їх взаємною згодою можуть дозволити тимчасове проживання у помешканні іншої особи (осіб) без стягнення плати за користування житлом - тимчасових мешканців (ч. 1 ст. 818 ЦК). За законом вселення тимчасових мешканців здійснюється без згоди наймодавця, але з обов'язковим попереднім повідомленням його про це. За правилом тимчасовими мешканцями є родичі наймача та членів його сім'ї, їх знайомі тощо. Характерними ознаками тимчасового проживання є: по-перше, відсутність у тимчасових мешканців самостійного права користування житлом та обов'язків щодо наймодавця житла; по-друге, безоплатність користування житлом; по-третє, тимчасовість використовування житла.

ЦК не встановлює будь-якого строку щодо проживання тимчасових мешканців. Цей строк визначається за погодженням поміж тимчасовим мешканцем, наймачем та особами, які постійно проживають разом з ним. Тимчасові мешканці повинні звільнити житло після спливу погодженого з ними строку проживання, а у разі відсутності такого строку - не пізніше семи днів від дня пред'явлення до них наймачем або наймодавцем вимоги про звільнення помешкання (ч. З ст. 818 ЦК).

Наймач житла має право за згодою наймодавця на певний строк передавати його (або певну частину житла) для проживання іншим особам на підставі договору піднайму житла (ч. 1 ст. 823 ЦК). Піднаймач не набуває самостійного права користування житлом, його права залежні та похідні від прав наймача. Обсяг прав піднаймача є обмежений у порівнянні з обсягом прав наймача житла. Так, зокрема, до договору піднайму не застосовуються положення про переважне право на укладення договору на новий строк (ч. 5 ст. 823 ЦК).

Договір піднайму житла укладається на строк, встановлений договором. Проте строк договору піднайму не може перевищувати строку договору найму житла. У разі дострокового припинення договору найму житла одночасно з ним припиняється й договір піднайму (частини 3 і 4 ст. 823 ЦК).

Договір піднайму житла є оплатним, розмір плати встановлюється сторонами при укладенні договору піднайму.

На вимогу наймача та інших осіб, які постійно проживають разом з ним, наймач у договорі найму житла може бути замінений однією з повнолітніх осіб, яка постійно проживає із наймачем. Така заміна провадиться лише за згодою наймодавця житла (ч. 1 ст. 824 ЦК).

У разі смерті наймача або вибуття його з житла наймачами (співнаймачами) можуть стати усі інші повнолітні особи, які постійно проживали з колишнім наймачем (ч. 2 ст. 824 ЦК). Така заміна сторони у договорі найму не вимагає згоди наймодавця. Коли ж не всі повнолітні особи прагнуть стати наймачами, а тільки одна або кілька з цих осіб, у цьому разі повинна бути згода наймодавця. Договір найму житла залишається чинним на попередніх умовах.

За спливом строку договору найму наймач має переважне право на укладення договору найму житла на новий строк (ст. 822 ЦК). Проте реалізація цього права передбачає певні дії з боку наймодавця. Не пізніше ніж за три місяці до спливу строку договору найму житла він може запропонувати наймачеві укласти договір на таких самих або інших умовах чи попередити наймача про відмову від укладення договору на новий строк у зв'язку з рішенням не здавати житло у найм щонайменше протягом одного року. Якщо наймодавець не попередив наймача, а наймач не звільнив помешкання, договір вважається укладеним на таких самих умовах і на такий самий строк. Тобто у даному випадку фактично йдеться про продовження договору найму на новий строк.

Законодавець передбачає певні наслідки щодо недодержання наймодавцем свого рішення не передавати помешкання у найм протягом одного року. Так, якщо наймодавець відмовився від укладення договору на новий строк, але протягом одного року уклав договір найму житла з іншою особою, наймач має право вимагати переведення на нього прав наймача та (або) відшкодування збитків, завданих відмовою укласти з ним договір на новий строк (п. З ч. 1 ст. 822 ЦК).

Відповідно до ч. 2 ст. 822 ЦК у разі продажу житла, яке було предметом договору найму, наймач має переважне перед іншими особами право на його придбання..

Наймач несе відповідальність за порушення обов'язків щодо договору найму житла як ним самим, так й особами, які проживають разом з ним (ч. 2 ст. 816 ЦК).

Одним із основних обов'язків наймача є своєчасне внесення плати за житло. Розмір плати за користування житлом встановлюється у договорі (ч. 1 ст. 820 ЦК).

Якщо законом встановлений максимальний розмір плати за користування житлом, плата, встановлена у договорі, не може перевищувати цього розміру (ч. 1 ст. 820 ЦК). Одностороння зміна розміру плати за користування житлом не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом (ч. 2 ст. 820 ЦК).

Наймач вносить плату за користування житлом у строк, встановлений договором. Якщо строк внесення плати за користування житлом не встановлений договором, наймач вносить її щомісячно (ч. З ст. 820 ЦК). Крім плати за житло наймач зобов'язаний вносити плату за комунальні послуги. Останнє він здійснює самостійно, якщо інше не встановлено договором найму (ч. З ст. 815 ЦК).

Наймач зобов'язаний забезпечувати збереження житла та підтримувати його в належному стані (ч. 1 ст. 815 ЦК). Зокрема, на ньому лежить обов'язок здійснювати поточний ремонт житла, якщо інше не встановлено за домовленістю між сторонами (ч. 1 ст. 819 ЦК). Наймач не може проводити перевлаштування та реконструкцію житла без згоди на це наймодавця (ч. 2 ст. 815 ЦК).