Ринок фінансових послуг - Науменкова С.В. - 7.2. Фінансування будівництва житла через фонди фінансування будівництва (ФФБ)

7.2.1. Механізм функціонування ФФБ

Порядок функціонування фонду фінансування будівництва відповідно до законодавства передбачає послідовну реалізацію системи таких заходів:

1) укладання договору між забудовником та управителем ФФБ, визначення характеристик об'єктів будівництва й об'єктів інвестування, передача забудовником управителю ФФБ переліку об'єктів інвестування в об'єктах будівництва;

2) оприлюднення забудовником зареєстрованої проектної декларації;

3) затвердження Правил ФФБ;

4) надання довірителю інформації про умови участі у ФФБ;

5) укладання управителем договору з довірителем про участь у ФФБ;

6) внесення довірителем коштів до ФФБ та передачу їх управителю ФФБ в управління за договором про участь у ФФБ;

7) формування управителем ФФБ оперативного резерву на рахунку ФФБ за рахунок отриманих в управління коштів;

8) закріплення управителем за довірителем обраного ним об'єкта інвестування;

9) відкриття управителем рахунку довірителю у системі обліку прав вимоги довірителів ФФБ;

10) передача довірителям, які повністю проінвестували закріплені за ними об'єкти інвестування, майнових прав на ці об'єкти інвестування за договором про уступку майнових прав;

11) організація спорудження забудовником об'єктів будівництва відповідно до проектних документації та декларації;

12) фінансування управителем ФФБ спорудження об'єктів будівництва;

13) здійснення управителем контролю за цільовим використанням забудовником спрямованих на будівництво коштів, дотриманням строків виконання робіт на об'єкті будівництва;

14) введення забудовником об'єкта будівництва в експлуатацію, замовлення технічної документації на об'єкт будівництва та кожний об'єкт інвестування;

15) повідомлення управителем ФФБ кожного довірителя про введення об'єкта будівництва в експлуатацію з наданням на письмову вимогу довірителя копії відповідного акта;

16) здійснення довірителем остаточних розрахунків з управителем за даними щодо фактичної площі об'єктів інвестування;

17) отримання довірителем сум страхового відшкодування у порядку і випадках, передбачених Правилами ФФБ;

18) набуття довірителями у власність закріплених за ними об'єктів інвестування, припинення дій за договором про участь у ФФБ;

19) перерахування управителем забудовнику на умовах договору коштів оперативного резерву, сформованого за введеним в експлуатацію об'єктом будівництва, закриття фінансування об'єкта будівництва;

20) припинення дій за договором, укладеним між управителем ФФБ і забудовником.

Функціонування фонду фінансування будівництва, в якому управителем є фінансова установа, зображено на рис. 7.2, а в якому управителем є банк — на рис. 7.3.

Управитель (фінансова установа) визначає банк, у якому має бути відкритий поточний рахунок забудовника та поточні рахунки його підрядників, субпідрядників та інших суб'єктів підприємницької діяльності, які беруть участь у спорудженні об'єкта будівництва.

Участь банків у фінансуванні проектів будівництва як управителя ФФБ дає змогу:

— забезпечити ефективне фінансування будівництва об'єктів на всіх етапах реалізації проекту;

— здійснювати будівництво з дотриманням строків виконання робіт;

— оптимізувати витрати за проектом.

Банк може надавати кредит довірителю ФФБ на умовах, визначених у договорі про іпотечний кредит. Предметом іпотеки за іпотечним договором є об'єкт інвестування, який стане власністю позичальника в майбутньому, та/або майнові права на нього.

Рис. 7.2. Функціонування ФФБ з управителем фонду — фінансовою компанією

Банківський кредит може отримати забудовник — на здійснення витрат з будівництва та управління об'єктом.

При фінансуванні забудовника та інвесторів у межах одного проекту банк може встановлювати загальний ліміт кредитування, і в межах цього ліміту здійснювати кредитування як забудовника, так і інвесторів. При фінансуванні забудовника обсяг кредиту не перевищує 70 % від загального бюджету проекту.

Якщо управителем фонду фінансування будівництва е банк (рис. 7.3), то вільні кошти на поточних рахунках фонду, які тимчасово не передані на фінансування будівництва, можуть використовуватися при здійсненні банківських операцій. При цьому банк-управитель відповідає за їх збереження власними коштами.

Управитель фонду на праві довірчої власності здійснює управління фондом та перераховує частину отриманих коштів на фінансування будівництва.

Порядок створення ФФБ

ФФБ вважається створеним за таких умов:

1) затвердження управителем Правил ФФБ;

2) укладання договору із забудовником;

3) відкриття рахунку фонду фінансування будівництва.

1. Затвердження управителем Правил ФФБ.

Управитель для кожного фонду фінансування будівництва розробляє й затверджує Правила ФФБ та інші необхідні внутрішні документи, що регламентують функціонування цього фонду.

Правила фонду (Правила ФФБ, Правила ФОН) — система норм, затверджена та оприлюднена управителем цього фонду, якої мають дотримуватися всі суб'єкти системи фінансово-кредитних механізмів будівництва житла для досягнення мети управління майном, визначеної установником управління.

Правила ФФБ є публічною пропозицією для вступу до фонду особи, яка бажає стати довірителем цього фонду.

Рис. 7.3. Функціонування ФФВ з управителем фонду — банком

Правила фонду фінансування будівництва визначають:

— вид ФФБ;

— процедуру створення ФФБ;

— порядок організації взаємовідносин забудовника, управителя та довірителів;

— умови, особливості та обмеження здійснення управління майном;

— напрями та порядок використання залучених коштів;

— порядок участі у фонді та відмови від участі в ньому;

— типи вимірних одиниць об'єктів інвестування;

— порядок та умови закріплення об'єкта інвестування за довірителем;

— розмір винагороди управителя;

— відповідальність управителя і забудовника за невиконання взятих на себе зобов'язань;

— порядок отримання довірителем страхового відшкодування у разі несвоєчасного введення об'єкта будівництва в експлуатацію, невиконання робіт, передбачених договором між управителем і забудовником та договором між управителем і установником фонду, або неналежного виконання таких робіт;

— інші умови функціонування ФФБ.

2. Укладання договору між управителем та забудовником.

Взаємовідносини між управителем і забудовником ґрунтуються на укладанні договору, відповідно до якого управитель замовляє забудовнику збудувати певні об'єкти будівництва, ввести їх в експлуатацію та передати об'єкти інвестування установникам цього фонду на умовах, визначених законодавством і Правилами фонду.

Договір управителя із забудовником — договір, який регулює взаємовідносини управителя із забудовником щодо організації спорудження об'єктів будівництва з використанням отриманих в управління управителем коштів та подальшої передачі забудовником об'єктів інвестування установникам управління майном.

Об'єкт будівництва — будівля, споруда або комплекс споруд, будівництво яких організує забудовник та фінансування будівництва яких здійснює управитель за рахунок отриманих в управління коштів.

Будь-які обмеження щодо кількості об'єктів будівництва, що можуть споруджуватися в рамках кожного ФФБ, а також щодо обсягів залучених управителем ФФБ в управління коштів, не встановлюються.

Згідно з договором між забудовником та управителем ФФБ за кожним об'єктом будівництва забудовник передає управителю перелік об'єктів інвестування в об'єкті будівництва.

Об'єкт інвестування — квартира або приміщення соціально-побутового призначення (вбудовані в житлові будинки або окремо розташовані нежитлові приміщення, гаражний бокс, машиномісце тощо) в об'єкті будівництва, яке після завершення будівництва стає окремим майном.

Виконання зобов'язань забудовника за договором, укладеним між ним та управителем фонду, забезпечується встановленням іпотеки. Предметом іпотеки за іпотечним договором можуть бути майнові права на нерухомість, яка є об'єктом будівництва, або об'єкт незавершеного будівництва, та інше нерухоме майно, яке належить забудовникові на праві власності.

За кожним об'єктом будівництва забудовник та управитель укладають:

— договір уступки майнових прав на нерухомість, яка є об'єктом будівництва, з відкладальними умовами;

— договір доручення з відкладальними умовами, за яким управителю у разі порушення забудовником умов договору доручається виконувати функції забудовника, у тому числі шляхом передоручення цих функцій іншим особам.

3. Відкриття рахунку фонду фінансування будівництва.

Банк-управитель відкриває рахунок ФФБ у своєму балансі. Для кожного ФФБ відкривається окремий рахунок.

Управитель, який не є банківською установою, відкриває в обраному ним банку на власне ім'я окремий поточний рахунок, який є рахунком фонду.

Рахунок фонду фінансування будівництва управитель використовує для таких цілей:

— обліку залучених в управління коштів;

— здійснення розрахунків за операціями з управління ФФБ;

— зберігання оперативного резерву, сформованого за рахунок залучених в управління коштів.

Залучені до ФФБ кошти управитель використовує на умовах договору про участь у ФФБ у порядку, визначеному Правилами ФФБ.

Розмір оперативного резерву банк-управитель визначає самостійно. Управитель, який не є банківською установою, визначає розмір оперативного резерву відповідно до нормативів, установлених у нормативно-правових актах органу, що здійснює нагляд та регулювання діяльності управителя.

Кошти оперативного резерву, сформованого управителем на рахунку ФФБ згідно з встановленими обмеженнями за рахунок отриманих в управління коштів, управитель застосовує для виконання таких операцій:

— виплата довірителям коштів із ФФБ;

— перерозподіл отриманих в управління коштів між об'єктами будівництва внаслідок здійснення довірителями операції зміни об'єкта інвестування.

Оперативний резерв, сформований управителем за конкретним об'єктом будівництва, після введення цього об'єкта будівництва в експлуатацію управитель перераховує забудовнику в порядку, визначеному договором між управителем та забудовником.