Ринок фінансових послуг - Науменкова С.В. - 7.2.3. Особливості фінансування будівництва через ФФБ

Є відмінності у механізмі фінансування будівництва, залежно від виду ФФБ.

Види фондів фінансування будівництва

Відповідно до ст. 11 Закону України "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю" від 19 червня 2003 р. № 978-ІУ фонди фінансування будівництва можуть бути двох видів — А та Б. Відмінність між ними полягає у розподілі повноважень між забудовником та управителем фонду щодо визначення споживчих властивостей та поточної ціни вимірної одиниці об'єкта будівництва та прийняття на себе ризиків щодо недостатності залучених коштів на спорудження об'єкта будівництва (табл. 7.1).

Управитель може створити ФФБ виду Б, лише якщо є відповідний дозвіл на прийняття управителем на себе комерційних ризиків. Дозвіл на прийняття управителем на себе комерційних ризиків надає Державна комісія з регулювання ринків фінансових послуг України згідно з Положенням про видачу небанківській фінансовій установі — управителю дозволу на право прийняття на себе комерційних ризиків при створенні фонду фінансування будівництва виду Б та/або дозволу на право здійснення емісії сертифікатів фонду операцій з нерухомістю, затвердженого Розпорядженням Держфінпослуг від 29 липня 2004 р. № 1866.

Оскільки для ФФБ виду Б характерним є вирішення управителем великої кількості питань, пов'язаних із будівельною діяльністю, і при цьому управителем можуть бути лише банк або фінансова установа, то в Україні не практикується створення ФФБ виду Б. Щодо ФФБ виду А, де простежується чіткий розподіл фінансового та будівельного аспектів діяльності, вони набули значного поширення.

Таблиця 7.1. Розподіл повноважень забудовника та управителя у фондах фінансування будівництва виду А і Б

Аналіз внесеної до Держреєстру інформації щодо регіонального аспекту розташування управителів за їх зареєстрованим місцезнаходженням свідчить, що 80 % управителів зареєстровано у м. Києві. Починаючи з квітня 2008 р., спостерігається тенденція щодо скорочення щомісячних надходжень коштів на рахунки фондів. Це пояснюється високою вартістю квадратного метра житла, а в подальшому — заморожуванням банками кредитування фізичних та юридичних осіб, що пов'язано з кризовими явищами в економіці.

Фінансування будівництва з використанням отриманих в управління коштів

Управитель здійснює фінансування будівництва за рахунок коштів ФФБ (табл. 7.1):

• виду А — в межах отриманих в управління коштів, за винятком оперативного резерву;

• виду Б — у порядку, визначеному договором, у межах загальної вартості будівництва та відповідно до графіка фінансування, погоджених управителем і забудовником за кожним об'єктом будівництва.

Якщо обсяг фактично залучених від довірителів коштів менший, ніж обсяг, визначений графіком фінансування, управитель фінансує будівництво за рахунок інших джерел.

За кожним об'єктом будівництва забудовник до відкриття фінансування зобов'язаний повідомити управителя ФФБ про всі свої зобов'язання перед третіми особами за цим об'єктом будівництва.

Перелік документів, який забудовник зобов'язаний надати управителю ФФБ для відкриття фінансування об'єкта будівництва, (визначається у договорі між забудовником та управителем ФФБ):

— документи, що дають змогу провести ідентифікацію особи забудовника;

— документи, що підтверджують право користування земельною ділянкою, на якій має бути споруджений об'єкт будівництва;

— договір із землекористувачем про передачу забудовнику прав на виконання функцій замовника будівництва для спорудження на земельній ділянці об'єкта будівництва (для забудовників, що не є землекористувачами земельної ділянки);

— позитивний висновок комплексної державної експертизи проектної документації;

— дозвіл на виконання будівельних робіт;

— ліцензія підрядної організації;

— зареєстрована та опублікована проектна декларація.

Важливим документом, який містить узагальнювальну інформацію про забудовника, підрядну організацію, управителя ФФБ, об'єкт будівництва та об'єкти інвестування, є проектна декларація.

Проектна декларація — документ, який має містити:

— інформацію про забудовника та підрядну організацію: найменування, місцезнаходження та фактична адреса, реквізити ліцензії, інформація про керівників, досвід роботи, відомості про представників забудовника, до яких за потреби можуть звернутися довірителі ФФБ;

— інформацію про управителя ФФБ: найменування, місцезнаходження та фактична адреса, дані та реквізити ліцензії, необхідної для управління коштами та іншим майном, інформація про керівників, досвід роботи;

— інформацію про об'єкт будівництва та об'єкти інвестування: стислий опис об'єкта будівництва (кількість під'їздів та поверхів, для житлового будинку — наявність вбудовано-прибудованих нежитлових приміщень, паркінгу тощо); стисла технічна характеристика об'єкта будівництва та об'єктів інвестування, стислий перелік обладнання, що буде встановлено на об'єктах інвестування; строки початку та завершення будівництва.

Проектна декларація підлягає обов'язковій реєстрації в органах державного архітектурно-будівельного контролю. Протягом п'яти днів з дня реєстрації проектної декларації забудовник зобов'язаний оприлюднити її у засобах масової інформації, визначених спеціально уповноваженим центральним органом виконавчої влади з питань будівництва та архітектури.

Облік спрямованих на фінансування будівництва коштів управитель веде за об'єктами будівництва. За кожним об'єктом будівництва забудовник зобов'язаний вести звітність за встановленою законодавством формою та регулярно надавати її управителю.

У разі встановлення фактів нецільового використання забудовником коштів, отриманих від управителя, спорудження об'єкта будівництва та об'єктів інвестування з порушенням технічних характеристик, зазначених у проектній декларації, управитель зобов'язаний звернутися до забудовника з вимогою вжити всіх необхідних заходів для усунення виявлених порушень.

Управитель в інтересах довірителів може (а на письмову вимогу довірителя — зобов'язаний) перевіряти фінансовий стан забудовника, вимагати від нього надання фінансових та аудиторських звітів і надавати заявникові інформацію про результати проведеної перевірки.

У разі виявлення управителем ризику порушень умов договору управитель має право припинити фінансування будівництва, вимагати розірвання договору, повернення забудовником усіх спрямованих на фінансування будівництва цього об'єкта коштів, відшкодування заподіяних забудовником збитків, перерахування на рахунок ФФБ коштів, необхідних для розрахунків з довірителями, що виходять із ФФБ у зв'язку з розірванням договору про участь у ФФБ.

Забудовник зобов'язаний на вимогу управителя протягом терміну, визначеного в договорі, повернути грошові кошти на рахунок ФФБ або уступити майнові права на нерухомість, яка є об'єктом будівництва, чи на інші предмети іпотеки управителю. Види і розмір винагороди управителя ФФБ Управитель ФФБ отримує винагороду, інформація про розміри та форми якої міститься в договорі про участь довірителя у фонді фінансування будівництва.

Винагорода управителя ФФБ — грошові кошти, які сплачують управителю з метою відшкодування необхідних витрат, зроблених у зв'язку з управлінням майном (коштами), переданим йому в управління за договорами про участь у ФФБ, а також для забезпечення його діяльності з управління майном.

Відповідно до ст. 21 Закону України "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю" управитель ФФБ може отримувати різну винагороду, розміри якої відображено у табл. 7.2.

Після введення об'єкта будівництва в експлуатацію забудовник письмово повідомляє про це управителя та надає дані щодо фактичної загальної площі об'єктів інвестування, отримані від органів, що здійснюють реєстрацію права власності на нерухоме майно.

Управитель ФФБ надає забудовнику перелік довірителів, які мають право отримати у власність закріплені за ними об'єкти інвестування і повідомляє кожного довірителя про введення об'єкта будівництва в експлуатацію.

На підставі даних щодо фактичної загальної площі об'єктів інвестування довіритель за поточною ціною вимірної одиниці об'єкта інвестування здійснює остаточні розрахунки з управителем ФФБ та одержує в управителя довідку за встановленою формою. Ця довідка є документом, що підтверджує право довірителя на набуття у власність закріпленого за ним об'єкта інвестування.

Таблиця 7.2. Види і розмір винагороди управителя ФФБ

Отриману від управителя ФФБ довідку про право довірителя на набуття у власність об'єкта інвестування довіритель надає забудовнику для подальшого оформлення права власності на закріплений за ним об'єкт інвестування.

Для оформлення правовстановлюючих документів забудовник та довіритель підписують складений забудовником акт прийняття-передачі об'єкта інвестування, в якому зазначаються:

— перелік робіт, які забудовник здійснив на об'єкті інвестування;

— перелік обладнання, яке було встановлено на об'єкті інвестування для наступної його передачі довірителеві;

— стислий перелік робіт, які забудовник провів на об'єкті будівництва та прибудинковій території;

— перелік обладнання, встановленого на об'єкті будівництва для наступної його передачі експлуатуючим організаціям чи об'єднанню співвласників житлового будинку.

Довіритель має право у 15-денний строк з дня отримання акта прийняття-передачі об'єкта інвестування або підписати підготовлений забудовником акт прийняття-передачі об'єкта інвестування із зазначенням інформації про те, що немає претензій довірителя до забудовника щодо об'єкта інвестування, або подати у письмовій формі свої обґрунтовані зауваження щодо невиконання забудовником зобов'язань по об'єкту будівництва та об'єкту інвестування та щодо виявлених будівельних недоліків.

Якщо довіритель має зауваження, забудовник зобов'язаний забезпечити безоплатне усунення недоліків у 15-денний строк з дня подання зауважень або забезпечити безоплатне повторне виконання неналежно виконаної роботи чи виготовлення непоставленої чи пошкодженої речі з такого самого матеріалу і такої самої якості.

Управління майном за договором про участь у ФФБ припиняється у разі:

— повного виконання управителем ФФБ зобов'язань перед довірителем;

— відмови довірителя від участі у ФФБ;

— смерті довірителя — фізичної особи або ліквідації довірителя — юридичної особи;

— відкріплення управителем від довірителя закріпленого за ним об'єкта інвестування за невиконання довірителем своїх зобов'язань за договором про участь у ФФБ;

— в інших випадках, передбачених Правилами ФФБ.

Якщо довіритель виконав усі зобов'язання перед управителем ФФБ та після введення об'єкта будівництва в експлуатацію підписав із забудовником акт прийняття-передачі закріпленого за ним об'єкта інвестування, умови договору про участь у ФФБ вважаються виконаними та управління майном припиняється.

Після виконання управителем ФФБ зобов'язань перед усіма довірителями ФФБ вважається таким, що припинив своє функціонування.