Економічна діагностика - Кривов'язюк І.В. - Дохідний підхід до оцінки вартості ЦМК

Дохідний підхід базується на врахуванні принципів найбільш ефективного використання та очікування, відповідно до яких вартість об'єкта оцінки визначається як поточна вартість очікуваних доходів від найбільш ефективного використання об'єкта оцінки, включаючи дохід від його можливого перепродажу. Основними методами дохідного підходу є пряма капіталізація доходу та дисконтування грошового потоку.

За допомогою дохідного підходу визначається ринкова вартість та інвестиційна вартість, а також інші види вартості, які ґрунтуються на принципі корисності, зокрема ліквідаційна вартість, вартість ліквідації тощо.

Дохідний підхід на відміну від ринкового та витратного спрямований на отримання даних про об'єкт нерухомості з погляду інвестора. Об'єкт нерухомості в цьому випадку розглядається тільки як джерело доходу. До недоліків даного підходу відноситься побудова всіх розрахунків на основі прогнозованих даних і попередніх висновків експертів. Вартість об'єктів нерухомості, що приносять дохід визначається величиною доходу яку даний об'єкт, як очікується, приноситиме в процесі всього терміну свого економічного життя.

Дохідний підхід полягає в перерахунку потоків майбутніх доходів у їх поточну вартість. Загальний алгоритм розрахунків при використанні прибуткового підходу оцінки передбачає виконання п'яти операцій:

1. Визначення майбутнього валового доходу. Ґрунтуючись на даних річних балансових звітів та звітів про фінансові результати підприємства за останні 3 роки, оцінювач визначає валовий дохід. При цьому оцінюються:

o потенційний валовий дохід, тобто дохід, який об'єкт може принести за рік при повному завантаженні площ до вирахування операційних витрат. Таким чином, потенційний валовий дохід є очікуваною сумарною величиною від основного виду діяльності на оцінюваному об'єкті нерухомості;

o дійсний валовий дохід, виходячи з потенційного валового доходу, з якого віднімаються втрати при зборі платежів і додається додатковий дохід від об'єкта нерухомості (наприклад, від підприємницької діяльності на території об'єкта нерухомості або усередині нього).

2. Вирахування операційних витрат. Оцінювач аналізує операційні витрати, які відображені в балансі підприємства. Даний вид витрат показує витрати, необхідні для підтримки функціональної придатності об'єкта, яка забезпечує отримання валового доходу.

Операційні витрати прийнято поділяти:

o на умовно-постійні, не залежні від ступеня експлуатації об'єкта нерухомості (податок на майно, страхові внески тощо);

o умовно-змінні, що змінюються залежно від ступеня використання та завантаження об'єкта (плата за комунальні послуги, прибирання, вивіз сміття);

o резерви заміщення - на заміну протягом економічного життя об'єкта нерухомості окремих його елементів (конструктивних, експлуатаційних й інтер'єрних), особливо тих, які найбільш схильні до зносу (наприклад, покрівля, сантехніка, ліфтове устаткування).

3. Розрахунок й коректування чистого (операційного) доходу. Коректування чистого доходу залежить від підприємця. Припустимо, 70% доходу буде витрачено на орендну плату та інші виробничі витрати, тоді підприємець може отримати у вигляді винагороди до 30% від валового доходу. За високого рівня конкуренції дохід підприємця може скоротитися.

Відзначимо, що в чистому доході не враховуються суми на обслуговування кредитів і амортизаційні відрахування.

4. Оцінка й мультиплікатор гудвіл (Оксфордський словник англійської мови визначає гудвіл як "привілеї, передаванні продавцем бізнесу покупцю; список клієнтів або покупців, що визнається як окремий елемент вартості бізнесу". Міжнародний комітет із стандартів бухгалтерського обліку вважає, що гудвіл - це "різниця між вартістю бізнесу як єдиного цілого й ринковою ціною його активів". Обидва визначення характеризують додаткову вартість, отриману в результаті індивідуальних особливостей ведення бізнесу та додану до вартості оцінюваної нерухомості).

5. Визначення остаточної вартості нерухомості. При цьому можуть використовуватися методи: капіталізації доходів (метод прямої капіталізації); дисконтованих грошових потоків і техніка залишку.

Основні методи оцінки

Основними методами дохідного підходу є пряма капіталізація доходу та непряма капіталізація доходу.

Методи оцінки обираються залежно від наявності інформації щодо очікуваних (прогнозованих) доходів від використання об'єкта оцінки, стабільності їх отримання, мети оцінки, а також виду вартості, що підлягає визначенню. За допомогою дохідного підходу визначається ринкова вартість та інвестиційна вартість, а також інші види вартості, які ґрунтуються на принципі корисності.

Інформаційними джерелами для застосування дохідного підходу є відомості про фактичні та очікувані доходи та витрати об'єкта оцінки або подібного майна.

Метод прямої капіталізації доходу застосовується у разі, коли прогнозується постійний за величиною та рівний у проміжках періоду прогнозування чистий операційний дохід, отримання якого не обмежується у часі. Капіталізація чистого операційного доходу здійснюється шляхом ділення його на ставку капіталізації.

Метод непрямої капіталізації доходу (дисконтування грошових потоків) застосовується у разі, коли прогнозовані грошові потоки від використання об'єкта оцінки є неоднаковими за величиною, непостійними протягом визначеного періоду прогнозування або якщо отримання їх обмежується у часі. Прогнозовані грошові потоки, у тому числі вартість реверсії, підлягають дисконтуванню із застосуванням ставки дисконту для отримання їх поточної вартості. Ставка капіталізації та ставка дисконту визначаються шляхом аналізу інформації про доходи від використання подібного майна та його ринкові ціни або шляхом порівняльного аналізу дохідності інвестування в альтернативні об'єкти (депозити, цінні папери, майно тощо).

Метод прямої капіталізації використовується, якщо прогнозуються постійні або змінні доходи. В основі даного методу лежить визначення ставки капіталізації, яка є коефіцієнтом капіталізації, що враховує як чистий прибуток від експлуатації оцінюваного об'єкта нерухомості, так і відшкодування капіталу, що затрачено на його придбання.

В загальному випадку ставку капіталізації слід визначати як (валовий дохід - операційні витрати + ціна гудвіл) / ціна об'єкта нерухомості.

Існують й інші методи розрахунку ставки капіталізації:

1. Метод прямого зіставлення полягає в порівнянні оцінюваного об'єкта з об'єктом-аналогом. В цьому випадку передбачається, що у схожих об'єктів однакові ставки капіталізації.

2. Метод зв'язаних інвестицій (власного та позичкового капіталу) застосовується при використанні для купівлі об'єкта нерухомості як позичкового, так і власного капіталу:

а) ставка капіталізації на позичкові засоби (іпотечна постійна) визначається відношенням щорічних виплат з обслуговування боргу до основної суми іпотечного кредиту;

б) ставка капіталізації на власні засоби (ставка капіталізації власного капіталу) визначається відношенням частини чистого прибутку від експлуатації об'єкта нерухомості, що припадає на власний капітал, до величини власного капіталу.

Загальна ставка капіталізації визначається шляхом зважування її складових частин пропорційно розмірам позичкового та власного капіталу в загальній сумі вкладеного капіталу. Складова позичкового капіталу визначається як складова іпотечної постійної й відносної величини позичкового капіталу в загальній сумі вкладеного капіталу.

3. Метод зв'язаних інвестицій (землі й будівлі) застосовується, коли можна точно розрахувати ставки капіталізації за кожним компонентом майнового комплексу: будівлі (будові) та земельній ділянці. Суть методу полягає у визначенні зважених ставок капіталізації для землі й об'єкта нерухомості, що стоїть на ній. Зважування ставок капіталізації здійснюється залежно від часток цих складових у загальній вартості майнового комплексу.

4. Метод Елвуда є модифікованим методом зв'язаних інвестицій (позичкового та власного капіталу), що враховує тривалість періоду капіталовкладень й зміну з часом вартості об'єкта нерухомості.

Для розрахунку загальної ставки капіталізації Елвуд запропонував формулу:

де R - загальна ставка капіталізації;

Y - ставка доходу на власний капітал (кінцева віддача на власний капітал);

M - відношення величини іпотечного кредиту до вартості (коефіцієнт іпотечної заборгованості); ГИК - іпотечний коефіцієнт;

сіер, арр - зменшення і підвищення вартості об'єкта нерухомості за прогнозований період;

8ГГ - чинник фундації відшкодування по ставці віддачі на власний капітал для прогнозованого періоду.

5. Кумулятивний метод враховує у ставці капіталізації поправки на ризики, пов'язані з вкладеннями інвестицій, неефективним управлінням інвестиціями, низькою ліквідністю фондів. Окрім отримання прибутку у вигляді відсотків з вкладеного капіталу, можна також враховувати й час відшкодування (повернення) вкладеного капіталу, тобто до отриманої ставки необхідно додати ставку відшкодування капіталу. Вона розраховується як відношення одиниці до кількості років його використання.

Суть методу полягає в тому, що ставка розбивається на частини, і якщо відомі величини всіх її складових, то шляхом підсумовування можна отримати ставку капіталізації.

Метод прямої капіталізації заснований на тому, що дохід від використання об'єкта нерухомості та виручка від його перепродажу капіталізуються в поточну вартістю, яка й буде вартістю об'єкта нерухомості.

Загальна формула для визначення вартості об'єкта нерухомості методом прямої капіталізації виглядає таким чином:

Відзначимо, що вартість об'єкта нерухомості (Адох) при використанні методу прямої капіталізації може ототожнюватися з вартістю орендної плати за роки експлуатації об'єкта. В цьому випадку метод обчислення вартості об'єкта нерухомості визначається методом прямої капіталізації річної орендної плати.

Капіталізація річної орендної плати залежить від індивідуальної оцінки та ризику отримання орендної плати:

де Адох - вартість оцінюваного об'єкта, розрахована з використанням дохідного підходу;

ЧД - чистий дохід;

Р - кількість років оренди об'єкта;

Скап - коефіцієнт капіталізації орендної плати, розрахований як відношення суми чистого доходу (ЧД) до суми річної орендної плати (Аорпл).

6.Метод дисконтованих грошових потоків застосовується, коли динаміка зміни доходу значна або ці зміни носять нерегулярний характер.

Використання зазначеного методу припускає:

1. Встановлення тривалості отримання доходу від об'єкта нерухомості. В міжнародній оцінній практиці середня тривалість відповідає 510 рокам, якщо інше не передбачене додатковими умовами. Українські оцінювачі визнають цей період у діапазоні 3-5 років.

2. Прогнозування величини грошових потоків: побудова трендів грошових потоків доходів і витрат; періодичність отримання доходу. Якщо передбачаються витрати на реконструкцію, модернізацію об'єкта нерухомості, то їх величина віднімається з чистого доходу в ті періоди, коли вони мають місце.

3. Розрахунок ставки дисконтування.

Ставка дисконтування - це складний відсоток, що використовується при розрахунку поточної вартості майбутніх платежів. Для визначення використовуються різні методи: побудови; порівняння альтернативних інвестицій; виділення; моніторингу.

Метод побудови ґрунтується на передумові, що ставка дисконтування є лише функцією ризику та може бути визначена як сума всіх ризиків, пов'язаних з придбанням, експлуатацією об'єкта нерухомості й іншими операціями (ризики ринку нерухомості, ринку капіталів, низької ліквідності, інфляції, управління нерухомістю, фінансовий, екологічний, законодавчий).

В основу методу порівняння альтернативних інвестицій покладено положення про те, що споріднені по ризику проекти повинні мати аналогічні ставки дисконтування.

Метод виділення припускає, що ставка дисконтування розраховується на підставі даних про досконалі операції.

Використовуючи метод моніторингу, можна виявляти тенденції зміни прибутковості альтернативних інвестицій, пов'язаних з прибутковістю об'єкта нерухомості. Такий аналіз дозволяє прогнозувати зміни вірогідної прибутковості об'єкта нерухомості на основі моніторингу ринку нерухомості, результати якого офіційно публікуються.

4. Дисконтування грошових потоків шляхом приведення вартості потоку грошових коштів майбутніх періодів до теперішнього часу на основі функцій складного відсотка та підсумовування всіх поточних вартостей.

Розрахунок припускає дисконтування кожного грошового потоку відповідною йому дисконтною ставкою та подальше складання всіх отриманих значень:

де Сґ - грошовий потік періоду 1;;

і і - ставка дисконтування грошового потоку періоду ґ.

5. Розрахунок виручки від продажу об'єкта нерухомості (реверсії) наприкінці періоду володіння ним і приведення її до поточної вартості через ставку дисконтування.

6. Додавання поточних вартостей потоків доходів і виручки від продажу.

7. Розрахунок вартості об'єкта нерухомості як різниці між поточною сумою доходів за розрахунковий період і сумою залучених коштів.

Техніка залишку припускає капіталізацію доходу, який відноситься лише до однієї із складових вкладених в об'єкт нерухомості засобів, тоді як вартість інших складових відома.

Вартість об'єкта нерухомості розраховується в такій послідовності:

1. Обчислюється частина доходу за період, необхідний для залучення інвестицій в складову об'єкта з відомою вартістю, шляхом множення ставки капіталізації на величину її вартості.

2. Визначається величина доходу, яка припадає на другу складову (невідому), шляхом віднімання доходу, що припадає на першу складову, із загальної величини доходу.

3. Визначається вартість другої складової шляхом поділу доходу, що припадає на неї, на відповідну ставку капіталізації.

4. Визначається вартість об'єкта нерухомості шляхом складання вартості відомої складової та розрахованої вартості невідомої складової.

На основі загальних уявлень про дохідний підхід для кожного окремого об'єкта нерухомості може використовуватися та або інша група принципів і методів оцінки залежно від її мети. Так, наприклад, дохідний підхід до оцінки земельних ділянок припускає використання принципів й методів, що дозволяють оцінити земельну ділянку виходячи з очікуваних доходів. Це принципи очікування, попиту та пропозиції, заміщення, методи прямої капіталізації, капіталізації доходу по періодах, техніки залишку доходу.

Метод прямої капіталізації заснований на визначенні доходу від володіння земельною ділянкою. Розрахункова вартість землі визначається шляхом ділення величини чистого доходу на ставку капіталізації. Метод зручний при оцінці земельної ділянки у разі її оренди окремо від будівель і споруд, коли орендар несе відповідальність за сплату податку на майно та інші витрати. Якщо умови договору оренди достатньо точно відображають ситуацію на ринку оренди, то можлива безпосередня капіталізація суми чистої орендної плати в земельну власність.

Як основа для визначення доходу при використанні цього методу можуть виступати:

o рента для оцінки сільськогосподарських і лісових земель;

o частина доходу від підприємства як майнового комплексу, що припадає на забудовану земельну ділянку;

o орендна плата для оцінки земель поселень;

o дохід від приросту вартості земельної ділянки, одержуваний від її продажу в майбутньому або при її заставі під іпотечний кредит.

Нині склалися три методи розрахунку ставки капіталізації:

1. Земельна ділянка розглядається як різновид грошового капіталу. Виходячи з цього, ставка капіталізації розраховується на основі характеристик грошового ринку на дату оцінки. Як ставку капіталізації рекомендується використовувати ставку Ощадбанку по довгострокових валютних операціях.

2. Кумулятивний метод, за якого ставка капіталізації може включати:

o безризикову ставку (наприклад, процентну ставку Ощадбанку по валютних внесках);

o ризик ліквідності, пов'язаний з можливістю виникнення втрат при реалізації об'єкта нерухомості через недостатній розвиток або нестійкість ринку нерухомості.

3. Метод прямого зіставлення, при якому ставка капіталізації дорівнює доходу, поділеному на ціну продажу об'єкта-аналога.

При використанні методу капіталізації доходу по періодах визначають щорічні потоки доходів за весь період володіння та приводять їх до поточної вартості.