Основи ринкової економіки України - Селезньов В.В. - 9.2. Землеустрій та будівництво

Порядок, умови та форми використання землі регулюються Земельним кодексом. Відмінною рисою земельно-правових відносин в Україні є те, що ще зовсім недавно вся земля знаходилася у виключній власності держави і надавалася громадянам та підприємствам тільки у безкоштовне користування. У зв'язку з цим неприпустимим вважалося здійснення з землею таких угод, як купівля-продаж, застава, заповіт, дарування, оренда, обмін земельними ділянками тощо. Нині ситуація змінилася. В Україні проведено земельну реформу. Тепер земельні ділянки можуть ставати об'єктами приватної власності.

Проте використання права власності на землю не повинно обмежувати права і свободи громадян, суперечити інтересам держави, погіршувати екологічну ситуацію та природні властивості землі. Земля є національним багатством і знаходиться під особливим захистом держави.

До земель України належать усі землі в межах її території, у тому числі острови та землі, зайняті водними об'єктами, які залежно від свого цільового призначення поділяються на такі категорії:

♦ землі сільськогосподарського призначення;

♦ землі житлової та громадської забудови;

♦ землі природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення;

♦ землі оздоровчого призначення;

♦ землі рекреаційного призначення;

♦ землі історико-культурного призначення;

♦ землі лісового фонду;

♦ землі водного фонду;

♦ землі промисловості, транспорту, зв'язку, енергетики;

♦ землі оборони та іншого призначення.

Земельні ділянки кожної категорії земель, що не надані у власність або користування громадянам або підприємствам, можуть знаходитися в запасі.

Система державних заходів, спрямованих на здійснення дій у сфері користування землею, називається землеустроєм. Органами землеустрою є Державний комітет України по земельних ресурсах (Держкомзем), а також його органи на місцях - обласні управління та районні відділи земельних ресурсів.

Основними завданнями органів землеустрою є:

♦ координація проведення земельної реформи, створення умов для рівноправного розвитку всіх форм власності на землю та господарювання;

♦ організація робіт із роздержавлення та приватизації земель;

♦ здійснення державного контролю за використанням та охороною земельних ресурсів;

♦ реалізація державних і регіональних програм раціонального використання та охорони земель, відновлення родючості ґрунтів та поліпшення природного середовища.

В їхні функції входить також виявлення земель, що використовуються не за цільовим призначенням, з порушеннями встановлених вимог або нераціонально, з метою створення запасу для подальшого перерозподілу.

У процесі землеустрою складаються землевпорядні проекти, а також документи на право користування або володіння землею, передбачені законодавством.

Надання землі громадянам та підприємствам у користування здійснюється в порядку відведення, здійснюваного за рішеннями відповідних виконавчих органів місцевих рад. Передача земельної ділянки від одного землекористувача до іншого здійснюється шляхом його вилучення у старого землекористувача та відведення новому в порядку, встановленому законом. При цьому землекористувачеві, у якого вилучається ділянка, відшкодовуються всі збитки, що виникають у зв'язку з вилученням землі. В усіх рішеннях про відведення і вилучення землі та інші зміни порядку землекористування обов'язково вказується мета, для якої виділяється земля, та умови користування нею. Ці умови є обов'язковими, і їх недотримання веде до розірвання договору користування землею.

Відповідно до Земельного кодексу землекористувачі зобов'язані:

♦ забезпечувати використання землі відповідно до її цільового призначення;

♦ додержуватися вимог законодавства про охорону навколишнього середовища;

♦ своєчасно сплачувати земельний податок або орендну плату;

♦ не порушувати прав власників та землекористувачів суміжних земельних ділянок;

♦ сприяти підвищенню родючості ґрунту і зберігати інші корисні властивості землі;

♦ своєчасно надавати відповідним органам виконавчої влади та органам місцевого самоврядування дані про стан і використання земель у встановленому законом порядку;

♦ додержуватися правил добросусідства;

♦ дотримуватися обмежень, пов'язаних з використанням землі.

Законом можуть бути встановлені також інші обов'язки землекористувачів.

У кожному конкретному випадку земля виділяється в порядку, визначеному законодавством, із земель відповідних земельних фондів, у певних розмірах, на конкретні терміни. Землекористувачі можуть робити посіви сільськогосподарських культур, посадку плодових, декоративних, лісових насаджень відповідно до цільового призначення земельної ділянки. Вони також мають право будувати житлові, виробничі, культурно-побутові та інші будівлі та споруди.

Земельні ділянки можуть також продаватися через земельні торги. Власники земельних ділянок мають право використовувати їх за власним розсудом для сільськогосподарських цілей, під будівництво або в інший спосіб, що не суперечить чинному законодавству. Земельна ділянка, що продається під забудівлю повинна мати технічний паспорт. Технічний паспорт ділянки складається місцевим державним органом земельних ресурсів на замовлення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування, який має право на відчуження відповідних земель.

Отже, підприємства всіх форм власності вправі одержувати у користування або купувати земельні ділянки під будівництво.

Інвестиції підприємств на створення нових основних фондів (будівництво, спорудження та придбання) або розширення, реконструкцію, модернізацію діючих основних фондів виробничого та невиробничого призначення є капітальними вкладеннями, а саме будівництво називається капітальним будівництвом.

У будівництві розрізняють замовника (забудовника), підрядника та субпідрядників.

Замовник (забудовник) - підприємство, що має проектно-кошторисну документацію на будівництво, місце для зведення об'єкта та кошти для фінансування капітальних вкладень.

Підрядник - підприємство, основною діяльністю якого є виконання будівельно-монтажних робіт своїми силами та засобами.

Роботи ведуться на основі договору між замовником і підрядником - договору будівельного підряду.

За договором будівельного підряду підрядник зобов'язується збудувати і здати у встановлений строк об'єкт або виконати інші будівельні роботи відповідно до проектно-кошторисної документації, а замовник зобов'язується надати підрядникові будівельний майданчик (фронт робіт), передати затверджену проектно-кошторисну документацію, якщо цей обов'язок не покладається на підрядника, прийняти об'єкт або закінчені будівельні роботи та оплатити їх.

У випадку, якщо підрядник залучає для виконання спеціалізованих робіт (земляних, монтажних, сантехнічних та інших) субпідрядні організації, укладаючи з ними окремі субпідрядні договори, він називається генеральним підрядником (генпідрядником).

Субпідрядник - це спеціалізована підрядна організація, що виконує один або кілька видів будівельних робіт.

Будівельно-монтажні роботи, що виконуються підрядником, одержали назву підрядного способу ведення будівельних робіт. У колишньому СРСР цим способом виконувалося до 89% обсягу будівельних робіт, і тільки 11% виконувалося так званим господарським способом, коли підприємство виступало одночасно і замовником, і підрядником. Для ведення робіт господарським способом підприємство організує будівельну госпрозрахункову дільницю, а саме виступає як замовник.

Будівельні роботи починаються з розробки проекту та складання кошторису витрат на будівництво.

Під будівництвом розуміють сукупність будинків та споруд (об'єктів) різного призначення, будівництво яких здійснюється за єдиною проектно-кошторисною документацією в обсязі, визначеному зведеним кошторисом або зведенням витрат.

Об'єкт будівництва - це окремий будинок або споруда з інженерним устаткуванням, інженерні мережі та комунікації, а також їх комплекси з певними будівельними і виробничими показниками і призначенням, на будівництво якого складається окремий проект (самостійний об'єктний кошторис) і дається дозвіл на виконання будівельно-монтажних робіт.

У будівництві виділяють:

♦ нове будівництво;

♦ розширення;

♦ реконструкцію;

♦ реставрацію;

♦ капітальний ремонт;

♦ консервацію.

Нове будівництво - це будівництво основних або допоміжних будинків та споруд або їх комплексів із заданими техніко-економічними показниками та призначенням, які споруджуються за єдиним проектом у першу та наступні черги, на визначених для цього об'єкта нових майданчиках або майданчиках, звільнених від існуючих будівель.

Розширення - будівництво додаткових до існуючих приміщень, будинків та споруд, які зводяться у рамках єдиного комплексу за окремими проектами, що веде до збільшення будівельних габаритів об'єкта та/або поліпшення його техніко-економічних показників.

Реконструкція - комплекс будівельних робіт, пов'язаних із зміною техніко-економічних показників або використанням об'єкта за новим призначенням у межах існуючих будівельних габаритів. Складовою частиною реконструкції об'єкта може бути його капітальний ремонт.

Капітальний ремонт - комплекс будівельних робіт, пов'язаних з відновленням або поліпшенням експлуатаційних показників, із заміною чи відновленням несучих або захисних конструкцій та інженерного устаткування без зміни будівельних габаритів об'єкта та його техніко-економічних показників.

Реставрація - повне або часткове відновлення ушкоджених або втрачених будівельних та художніх характеристик об'єкта у первинному або відтвореному вигляді на пам'ятках архітектури. Складовою частиною реставрації може бути консервація або капітальний ремонт.

Консервація - комплекс будівельних робіт, призначених для збереження об'єкта, на якому припинене або не ведеться будівництво, на невизначений час, які включають тимчасові та постійно діючі захисні та конструктивні заходи, що запобігають його руйнації.

. Для здійснення будівельних робіт необхідно одержати дозвіл на будівництво. Дозвіл на будівництво є юридичним документом, що засвідчує право забудовника та генпідрядника на виконання будівельних робіт, їх фінансування, підключення об'єкта будівництва до інженерних мереж, видачу ордерів на земельні роботи. Дозволи на виконання будівельних робіт видаються органами державного архітектурно-будівельного контролю, що складаються з Державної архітектурно-будівельної інспекції України (ДАБІ) та інспекцій державного архітектурно-будівельного контролю в областях, районах, містах. Дозволи можуть видаватися як на будівництво в цілому, так і на окремі об'єкти або виконання окремих видів будівельних робіт (підготовчі роботи, земельні роботи, прокладка комунікацій, нульовий цикл тощо).

Для реєстрації об'єкта та одержання дозволу на виконання будівельних робіт забудовник (замовник) повинен надати в орган державного архітектурно-будівельного контролю такі документи:

♦ заяву забудовника (замовника) встановленої форми;

♦ документ, що підтверджує право забудовника (замовника) на використання (власність) земельної ділянки, на якій буде розміщено об'єкт;

♦ рішення відповідної ради про узгодження будівництва або державного виконавчого органу у разі делегування йому радою своїх повноважень у цьому питанні;

♦ затверджену у встановленому порядку проектно-кошторисну документацію та висновок відповідного місцевого органу у справах містобудування та архітектури про узгодження проектної документації відповідного будівництва;

♦ висновок відповідного органу охорони навколишнього Природного середовища про узгодження проектної документації на будівництво, розширення або реконструкцію об'єктів виробничого призначення, що негативно впливають на стан навколишнього природного середовища, та об'єктів, що розміщуються на землях рекреаційного призначення;

♦ висновок відповідного органу охорони пам'яток історії, культури та історичного середовища про узгодження проектної документації на будівництво, розширення, реставрацію, капітальний ремонт об'єктів і пам'ятників архітектури, що розміщені в історико-культурних зонах або на землях історико-культурного призначення;

♦ наказ ген підрядної будівельної організації про призначення виконавця робіт з його підпискою та загальний журнал робіт, оформлені відповідно до встановлених вимог;

♦ наказ забудовника (замовника) про призначення робітника технічного нагляду або наказ госпрозрахункового підрозділу державного архітектурно-будівельного контролю, у разі передачі йому забудовником на основі укладеного договору функцій технічного нагляду, з підписом робітника технічного нагляду;

♦ наказ проектної організації про призначення авторського нагляду із зобов'язанням представника авторського нагляду та журналом авторського нагляду в двох примірниках, оформленим відповідно до встановленого порядку;

♦ копії ліцензії підрядника на право виконання спеціальних видів робіт у будівництві;

♦ копії будівельного генерального плану в двох примірниках, узгодженого органом у справах містобудування й архітектури та іншими зацікавленими органами (Державтоінспекцією, землекористувачами сусідніх ділянок, якщо під час будівельних робіт буде використовуватися належна їм ділянка землі, тощо);

♦ копію паспорта фасадів будівель у двох примірниках, узгодженого з місцевим органом у справах містобудування та архітектури.

Крім зазначених документів органи державного архітектурно-будівельного контролю можуть зажадати додаткові документи (висновок про необхідність проведення археологічних розкопок на місці будівництва, висновок про наявність або відсутність наділянні, де планується будівництво, корисних копалин тощо).