Основи ринкової економіки України - Селезньов В.В. - 9.4.2. Житлові та інші будівлі

Будівля являє собою окрему будову під одним дахом. Основними будівельними ознаками будівлі є: матеріал стін, даху, кількість поверхів, наявність та матеріал фундаменту тощо. Залежно від того, для задоволення яких потреб призначені будівлі, вони поділяються на житлові та нежилі.

Житлова будівля - це окрема будова постійного типу, розрахована на тривалий термін служби, вся або не менше половини площі якої призначена і використовується для проживання людей. За внутрішньою конструкцією житлові будівлі бувають квартирного або коридорного типу.

Нежила будівля - це окрема будова, призначена для того, щоб використовувати її для виробничих, торгових, складських, адміністративних або соціально-побутових потреб.

Розрізняють також будинки і споруди.

Будинки - це будівлі, що складаються з приміщень, призначених для проживання (житлові будинки), а також виробничої (виробничі будинки) чи іншої діяльності людей.

Спорудами називаються будівлі, що мають спеціальне призначення. У них також можуть бути помешкання для людей, проте вони не визначають функціонального призначення будівлі.

У загальному випадку будинки розрізняють за поверховістю, міцністю, довговічністю, каштальністю, експлуатаційними якостями.

Житлові будинки призначені для постійного або тимчасового проживання в них людей і пристосовані для цих цілей. Житлові будинки поділяють на належні до житлового фонду (будинки загального призначення, гуртожитки, спальні корпуси шкіл-інтернатів, спальні корпуси дитячих будинків, спальні корпуси будинків для старих та інвалідів) і не належні до житлового фонду (літні дачі, садові будиночки, щитові пересувні будиночки, вагончики, помешкання, пристосовані під житло, вагони та кузови залізничних вагонів, суден тощо).

Крім того, житлові будинки бувають одно - та багатоквартирними.

Квартирою є ізольоване помешкання в житловому будинку, призначене та придатне для постійного проживання у ньому.

Житловий фонд - це сукупність житлових помешкань з належними до них допоміжними приміщеннями як у житлових, так і нежилих будівлях. Одиницями обліку житлового фонду є житлова будівля, житлове помешкання, загальна та житлова площа. Розмір житлового фонду визначається за кількістю квадратних метрів як житлової, так і загальної площі.

У колишньому СРСР весь житловий фонд належав державі. Держава будувала і розподіляла житло. Громадянам було гарантоване право на безкоштовне одержання житла. Правда, право це було лише декларовано. Взагалі ж централізований розподіл житла притаманний неринковим типам економіки. З переходом посткомуністичних країн, у тому числі України, на ринкові відносини виникає ринок житла, де житло не розподіляється, а купується і продається.

Нині, наприклад, у Російській Федерації безкоштовне житло надається державою лише чотирьом категоріям громадян:

♦ малозабезпеченим;

ф учасникам Великої Вітчизняної війни;

♦ інвалідам 1-ї та 2-ї групи;

♦ особам, що страждають специфічними захворюваннями. Усім іншим, включаючи багатодітних, житло доводиться купувати на ринку за ринковим курсом.

Купівля житлового будинку, квартири, дачі тощо регламентується Цивільним кодексом і оформлюється договором купівлі-продажу житлового будинку, квартири або іншої будівлі, який підлягає обов'язковому нотаріальному посвідченню та державній реєстрації. Нотаріальне посвідчення таких договорів здійснюється за місцем перебування майна (Закон "Про нотаріат ').

При нотаріальному посвідченні договорів купівлі-продажу житлового будинку, квартири або іншої будівлі, які підлягають реєстрації, нотаріус повинен зажадати від продавця документи, що підтверджують право власності на зазначене майно.

Право власності на відчужувані житловий будинок, квартиру, дачу, садовий будиночок, гараж, інші будівлі може бути підтверджене одним із таких право установчих документів:

♦ нотаріально посвідченим договором купівлі-продажу, довічного утримання, дарування, міни;

♦ договором купівлі-продажу, зареєстрованим на біржі;

♦ свідоцтвом про придбання житлового будинку (частини будинку) з публічних торгів;

♦ свідоцтвом про право на власність, що видається відповідним органом (наприклад, місцевою радою);

♦ свідоцтвом про право на спадщину;

♦ свідоцтвом про право власності на частку в спільному майні подружжя;

♦ договором про поділ майна;

♦ рішенням суду.

Право власності на житлові будинки та інші будівлі для юридичних осіб підтверджується довідками про перебування їх на балансі підприємства та про їх балансову вартість.

Перераховані документи мають юридичну силу за наявності позначки про їх реєстрацію в бюро технічної інвентаризації.

Крім право установчого документа на житловий будинок або іншу будівлю, що підлягає реєстрації, необхідно мати довідку-характеристику бюро технічної інвентаризації, а в населених пунктах, де інвентаризація не провадилася, - довідку виконавчого органу відповідної ради, у якому дано характеристику відчужуваної будівлі.

Якщо з довідки-характеристики випливає, що власник житлового будинку здійснив або здійснює його перебудову без встановленого дозволу або без затвердженого проекту, або з істотними відхиленнями від проекту, то необхідно надати рішення виконавчого органу місцевої ради про дозвіл здійснити перебудову, прибудову, перепланування тощо.

Варто мати на увазі, що коли у продавця є неповнолітні діти, він повинен також одержати дозвіл на продаж в опікунській раді. Якщо в квартирі мешкає кілька людей, то необхідна їхня письмова згода на продаж. Проте якщо квартира подарована, куплена, отримана в спадщину, то власник розпоряджається нею сам.

Необхідно також мати довідку, видану нотаріальною конторою даного населеного пункту, про відсутність заборони відчуження або арешту майна.

Перелічених основних документів, як правило, достатньо для нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу житлового будинку, квартири, дачі, садового будиночка, гаража, іншої будівлі. Проте в кожному конкретному випадку нотаріус має право вимагати подання й інших документів.

Продажна вартість житлового будинку, квартири визначається за згодою сторін, виходячи з ринкових цін, що діють на момент укладання договору.

На вартість житла впливають різні чинники, тому різниця в ціні на них є достатньо значною. У загальному випадку вартість житла залежить від таких чинників:

♦ район (центральна, історична частина міста чи околиця);

♦ транспортне сполучення;

♦ тип будинку;

♦ поверх;

♦ планування квартири;

♦ кількість кімнат і площа (у тому числі кухні);

♦ наявність телефону;

♦ наявність проведеного ремонту, стан сантехніки тощо.

Власник житлового будинку, квартири має право використовувати помешкання для власного проживання, проживання членів своєї сім'ї, інших осіб і не має права використовувати його для промислового виробництва.

Власникам квартири у дво - або багатоквартирному житловому будинку належать на праві спільної сумісної власності приміщення загального користування, опорні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання за межами або всередині квартири, що обслуговує більше однієї квартири, а також споруди, будівлі, які призначені для забезпечення потреб усіх власників квартир, а також власників нежилих приміщень у житловому будинку.

Власник квартири може на свій розсуд здійснювати ремонт і зміни у квартирі за умови, що ці зміни не призведуть До порушень прав власників інших квартир у багатоквартирному житловому будинку та не порушать санітарно-технічних вимог і правил експлуатації будинку.