Основи ринкової економіки України - Селезньов В.В. - 9.4. Купівля-продаж майна

Суб'єктами купівлі-продажу майна є фізичні особи, юридичні особи, держава та територіальні громади. Купівля-продаж майна може здійснюватись як безпосередньо покупцями та продавцями, так і за допомогою посередників (спеціалізовані фірми, біржі тощо).

Право власності на земельні ділянки, житлові будинки (квартири), єдині майнові комплекси або інше нерухоме майно при купівлі набувається і здійснюється відповідно до законодавства.

Професійно купівлею-продажем нерухомості займаються спеціалізовані фірми, що називаються ріелтерами (англ. realter, від realty - нерухоме майно).

Крім послуг з купівлі-продажу нерухомості ріелтерські фірми надають також послуги з:

♦ оренди житлових, офісних і складських приміщень, земельних ділянок тощо;

♦ оцінки майна (об'єктів нерухомості та інших);

♦ консалтингові послуги та вивчення проектів;

♦ менеджменту нерухомості.

В Україні оцінка майна може здійснюватись тільки професійними оцінювачами (фізичними особами - суб'єктами підприємницької діяльності та юридичними особами всіх форм власності), які зареєстровані у встановленому законодавством порядку й отримали сертифікат суб'єкта оціночної діяльності, а також органами державної влади або органами місцевого самоврядування, які отримали повноваження на здійснення оціночної діяльності в процесі виконання функцій з управління та розпоряджання державним майном та/або майном, що є у комунальній власності, та у складі яких працюють оцінювачі.

Оцінка майна - це процес визначення його вартості на дату оцінки за процедурою, встановленою нормативно-правовими актами, і є результатом практичної діяльності оцінювача (суб'єкта оціночної діяльності).

Майном, яке може оцінюватися -, вважаються:

♦ об'єкти в матеріальній формі, будівлі та споруди (включаючи їхні невід'ємні частини), машини, обладнання,, транспортні засоби тощо;

♦ паї, цінні папери;

♦ нематеріальні активи, в тому числі об'єкти права інтелектуальної власності;

♦ цілісні майнові комплекси всіх форм власності.

Процедури оцінки майна встановлюються нормативно-правовими актами з оцінки майна. У випадках проведення незалежної оцінки майна складається звіт про оцінку майна. Незалежною оцінкою майна вважається оцінка майна, що проведена суб'єктом оціночної діяльності - суб'єктом господарювання. У випадках проведення оцінки майна органом державної влади або органом місцевого самоврядування складається акт оцінки майна. Вимоги до звітів про оцінку майна та актів оцінки майна встановлюються законодавством.

Менеджмент нерухомості являє собою піклування про стан будинку та його приміщень: прибирання прибудинкової території, забезпечення паркувальних місць, збір орендної плати, дрібний ремонт тощо.

Купівля-продаж нерухомості може також здійснюватися через біржі як спеціалізовані біржі нерухомості, так і звичайні товарні.

9.4.1. Земельні ділянки

Земля - це природний ресурс, що використовується для виробництва сільськогосподарської продукції, для будівництва будинків, міст, доріг тощо. Земля є одним з основних факторів виробництва. Як зазначав англійський економіст Уільям Петті: "Земля - це мати багатства, а труд - його батько

Право власності на землю - це сукупність майнових прав на земельну ділянку. Це право виражається в можливості власників земельної ділянки продавати, дарувати, віддавати під заставу, здавати в оренду або розпоряджатися ділянкою Іншим способом, якщо тільки відповідні землі на підставі закону не вилучені з обороту або не обмежені в обороті.

В Україні стати власником земельної ділянки можна шляхом її приватизації, купівлі на правах власності або іншим передбаченим законом способом.

Відповідно до Декрету КМУ "Про приватизацію земельних ділянок " громадяни мають право приватизувати земельні ділянки, що знаходяться в їх розпорядженні. Приватизації підлягає земля, надана громадянам для ведення особистого підсобного господарства, будівництва та обслуговування житлового будинку і господарських будівель (присадибні ділянки), садівництва, індивідуального дачного та гаражного будівництва.

Нині громадяни та юридичні особи можуть також вільно купувати земельні ділянки на правах власності як для особистих, так і для виробничих цілей.

При цьому варто мати на увазі, що покупця земельної ділянки підстерігає безліч небезпек. Тому, аби остаточно визначитися з покупкою, треба перевірити, чи є обмеження на використання даної території. Так, якщо ділянка знаходиться в межах так званих "червоних ліній", це значить, що в найближчі кілька років вона буде відчужена міською владою і використана, наприклад, під будівництво дороги. Тільки після того як усі питання з можливого використання земельної ділянки будуть узгоджені з міською владою, а управління земельних ресурсів підтвердить, що те, що знаходиться на плані і в натурі, відповідає одне одному, можна сміливо робити покупку.

Згідно з законодавством право власності на земельну ділянку поширюється на поверхневий (ґрунтовий) шар у межах цієї ділянки, на водні об'єкти, ліси, багаторічні насадження, які на ній знаходяться, а також на простір, що є над і під поверхнею ділянки, висотою та глибиною, які необхідні для зведення житлових, виробничих та інших будівель і споруд.

Власник земельної ділянки має право використовувати її на свій розсуд відповідно до цільового призначення. Власник земельної ділянки може використовувати на свій розсуд також все, що знаходиться над і під поверхнею цієї ділянки, якщо інше не встановлено законом та якщо це не порушує прав інших осіб.

Власник земельної ділянки має право зводити на ній будівлі та споруди, здійснювати перебудову, а також дозволяти будівництво на своїй ділянці іншим особам. При цьому власник земельної ділянки набуває право власності на зведені ним будівлі, споруди та інше нерухоме майно.

Право власника на забудову здійснюється ним за умови додержання архітектурних, будівельних, санітарних, екологічних та інших норм і правил, а також за умови використання земельної ділянки за її цільовим призначенням.

При оформленні права власності на зведену будівлю необхідно буде, насамперед, одержати рішення місцевої ради про узгодження будівництва, в органах державного архітектурно-будівельного контролю оформити дозвіл на будівництво, а в бюро технічної інвентаризації - свідоцтво, що підтверджує право володіння будинком чи спорудою.

Ще один поширений спосіб придбання земельної ділянки - купівля будівлі, яка знаходиться на землі, що зацікавила покупця. При цьому зберігати будівлю зовсім необов'язково. З міською владою можна погодити новий проект забудови, а оскільки будинок від землі ніхто відокремити не зможе, то немає ніяких підстав для хвилювання з приводу права власності на землю.

Згідно з законом до особи, яка придбала житловий будинок, будівлю або споруду, переходить право власності на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення, у розмірах, встановлених договором.

Якщо договором про відчуження житлового будинку, будівлі або споруди розмір земельної ділянки не визначений, до набувача переходить право власності на ту частину земельної ділянки, яка зайнята житловим будинком, будівлею або спорудою, та на частину земельної ділянки, яка є необхідною для їх обслуговування. Якщо житловий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, наданій у користування, то у разі їх відчуження до набувача переходить право користування тією частиною земельної ділянки, на якій вони розміщені, та частиною ділянки, яка необхідна для їх обслуговування.

В умовах ринкових відносин, в результаті узаконення приватної власності на землю, вона стає об'єктом вільної купівлі-продажу, або інакше кажучи - товаром.

Як і всякий товар, земля має свою ціну. Проте варто мати на увазі, що земля - товар особливий. Ця особливість полягає в тому, що вона є продуктом природи і на неї попередньо не витрачена праця. Тому, якщо абстрагуватися від витрат на поліпшення якості землі, то ціна землі розраховується виходячи не з вартості, а з розміру доходу, який вона приносить своєму власнику - так званої ренти (нім. Rente, від лат. reddita - повернена, сплачена).

Власнику буде вигідно продати землю лише в тому випадку, якщо сума ренти буде меншою, ніж дохід у формі відсотка, одержаного від розміщення цієї суми в банку. Тому ціна землі є капіталізованою земельною рентою і визначається за формулою:

За підрахунками економістів ціна орної землі в областях зрошуваного землеробства в Україні, розрахована на основі капіталізації земельної ренти, за двадцять років становить: на незрошуваних землях Дніпропетровської області - 3260 американських доларів за 1 гектар (на зрошуваних - 9748); Кіровоградської - 3278 (8638); Миколаївської - 2670 (11 209); Одеської - 2664 (7899); у Криму - 2548 (8312).

У більшості країн з розвиненою ринковою економікою земля традиційно є предметом вільної купівлі-продажу. Причому в різних країнах ціни на неї дуже відрізняються. Як показали дослідження, проведені фірмою Knight Frank, для якої торгівля землею є одним з основних видів діяльності, найдешевша земля в Західній Європі - на Британських островах, а найдорожча - в Голландії. Достатньо дорога земля у Німеччині та Бельгії. Подорожчала вона і в Іспанії. Загалом, ціни на землю в основних європейських країнах на 1 січня 1997 року становили: Іспанія - 13 500 доларів за гектар, Бельгія - 14 500, Німеччина - 19 900, Велика Британія - 11 400. А от найдорожча земля у світі - в Японії. Там один гектар оцінюється в середньому в 250 тисяч доларів і навіть дорожче. Це і не дивно. Японія - високоурбанізована країна і кожний шматочок землі там буквально на вагу золота.

Для забезпечення раціонального використання земельних ресурсів, обліку кількості та якості земель та їх економічної оцінки, реєстрації землеволодінь в Україні ведеться Державний земельний кадастр.

Державний земельний кадастр - це систематизований звід достовірних і необхідних відомостей про природний, господарський та правовий стан земель.

У загальному випадку в земельному кадастрі вказується ім'я власника землі, дається опис загальної площі, місця розташування ділянок, їх конфігурація, склад угідь, їх якість, доходність, ціна землі тощо. Існує кілька систем ведення земельного кадастру. Найдосконалішою прийнято вважати німецьку систему земельного кадастру. За цією системою облік ведеться за двома видами документів: кадастром нерухомості, де дається порівняльна економічна оцінка землі, та земельною книгою, в якій враховується право власності на землю.

Дані Державного земельного кадастру є підставою для нарахування плати за землю (див: главу 16).