Потенціал підприємства - Касьянова Н.В. - Метод капіталізації

У разі вживання даного методу оцінювач спочатку на відповідному ринку нерухомості виявляє ряд фактичних продажів земельних ділянок, аналогічних оцінюваному по сукупності безлічі показників, включаючи цільове використання, і збирає для підібраних аналогів необхідну порівняльну (ринкову) інформацію (ціна продажу, величина орендної платні).

Далі ця інформація про операції перевіряється на можливість використання в процесі оцінки, щоб переконатися в її достовірності і доцільності. Нарешті, в об'єкти-аналоги вносяться поправки на відмінності між об'єктом оцінки і кожною із зіставних ділянок (розмір, місцеположення, тип ґрунтів, рельєф, економічні умови і тощо).

Перевага методу - простота використання. Недолік - не завжди є порівняльні дані, що характерне для умов сучасної України, де важко набрати достатню кількість зіставних продажів прав оренди земельних ділянок промислового використання.

До даного класу методів відноситься також метод перенесення (співвідношення). Цей метод був заснований на визначенні співвідношення між вартістю земельної ділянки і зведених на ньому споруд.

Враховують з теоретичну передумову, що існує стійкий зв'язок між вартістю землі і вартістю споруд для певного типу нерухомості в певному регіоні. Отже, якщо в районі розташування оцінюваного об'єкту не набралося достатньої кількості порівнянних продажів, то слід пошукати схожі регіони і зібрати дані з продажу в цих регіонах.

Наприкінці слід визначити типові співвідношення між вартістю землі і загальною вартістю об'єкту нерухомості і використовувати це співвідношення при аналізі продажів ділянок, які служитимуть об'єктом порівняння в оцінюваному регіоні. Відсутність розвиненої бази даних на вітчизняному ринку нерухомості робить можливим використання даного методу в більш прямолінійному варіанті: підбираються продажі аналогічних по використовуванню ділянок з аналогічними характеристиками в сусідніх регіонах і з відповідними поправками переносяться в район об'єкту оцінки.

Метод капіталізації

Вартість земельної ділянки визначається капіталізацією доходів. Розраховується коефіцієнт капіталізації:

де Іан - чистий операційний дохід аналога; Уан - продажна ціна аналога.

Визначається вірогідна вартість об'єкту оцінки за методом капіталізації. Метод капіталізації земельної ренти зручний при оцінці земельної ділянки у разі оренди останнього окремо від будівель і споруд, коли орендар несе відповідальність за сплату помайнового податку й інші витрати. Якщо умови договору оренди достатньо точно відображають ситуацію, що склалася, на ринку оренди, то можлива безпосередня капіталізація суми чистої орендної платні в земельну власність.

Метод розбиття земельної ділянки при визначенні вартості

Цей метод використовується в тих випадках, коли необхідно визначити вартість земельної ділянки, придатної для розбиття на окремі індивідуальні ділянки. Алгоритм наступний.

1. Визначаються кількість і розміри індивідуальних ділянок.

2. Розраховується вартість освоєних ділянок за допомогою методу зіставних продажів.

3. Розраховуються витрати освоєння і витрати, пов'язані з продажем, інженерні витрати по розчищанню, розмітці, остаточній підготовці землі, витрати на будівництво доріг, підземних інженерних комунікацій, оплата податків, комісійних за продаж і рекламу, а також розраховується розумний підприємницький прибуток.

4. Зіставляються графіки освоєння і передбачуваних продажів.

5. Визначаються величини виручки від продажу індивідуальних ділянок.

6. Визначається чиста виручка від продажу шляхом віднімання витрат освоєння, витрат з продажу і підприємницького прибутку з передбачуваної виручки від продажу ділянок.

7. Визначається ставка дисконту.

8. Дисконтується чиста виручка від продажу земельних ділянок для розрахунку вартості земельної ділянки, розбитої на окремі ділянки.

Класичний витратний підхід, як правило, не застосовують безпосередньо для оцінювання земельних ділянок. Але закладений в ньому залишковий принцип використовують в інших методах даного класу, наприклад в методі абстрагування.

Метод абстрагування, відомий також як метод оцінки землі за залишковим принципом, був заснований на витратній моделі: від ціни продажу освоєної земельної ділянки віднімається вартість освоєння, визначена як вартість заміщення (відновна вартість). Розрахована таким чином вартість землі використовується як додаткова інформація в методі порівняння продажів. Цей метод рекомендовано для виконання кадастрової оцінки земельних ділянок.

Розглянуті вище методи достатньо ефективні для оцінки земельних ділянок виробничого призначення, порівняно невеликих за площею.

Якщо ж оцінці підлягають виробничі (промислові) ділянки, розташовані у виробничих, промислових, комунально-складських зонах, зонах зовнішнього транспорту, то їх оцінювання стає достатньо проблематичним. Адже в їх складі на даний момент ми не в змозі підібрати достатньої кількості проданих або переданих в оренду земельних ділянок для використання методу порівняння продажів або отримати потоки доходів, які дозволили б скористатися одним з методів прибуткового класу.