Цивільне право України - Дзера О.В. - Викуп земельної ділянки у зв'язку з суспільною необхідністю

У попередньому законодавстві ця підстава припинення права власності не зазначена, втім цілком природним було та є розглядати таку як підставу припинення права власності на майно. Зокрема, поділ речей на споживані та неспоживані, відомий науці цивільного права та закріплений нині у ст. 185 ЦК, передбачає існування такого роду речей, використання яких можливе виключно шляхом їх знищення, наприклад феєрверк, їжа тощо. Така підстава є цілком природною в силу того, що право власності на річ припиняється знищенням (загибеллю), оскільки припиняє існувати об'єкт права власності. При цьому причини, через які відбувається таке знищення, не впливають на існування права на річ. Певне юридичне значення для виникнення інших правовідносин має, чи річ загинула за волею (або проти такої) власника чи за відсутності чиєїсь вини в силу випадкового збігу обставин. Це матиме значення для виникнення страхових відносин, зобов'язань із відшкодування шкоди тощо.

За загальним правилом ст. 323 ЦК України ризик випадкового знищення та випадкового пошкодження (псування) майна несе його власник, якщо інше не встановлено договором або законом. З огляду на це всі негативні наслідки такого випадкового знищення (пошкодження) несе власник речі, інші особи зазвичай не відповідають за результати настання таких подій. Якщо ж річ знищено з вини інших осіб або за таких обставин, коли певна особа відповідає за шкоду без вини у випадках, передбачених законом (зокрема у випадку відповідальності володільця джерела підвищеної небезпеки тощо), останні несуть відповідальність за завдану майнову шкоду.

Згідно із правилом ч. 2 ст. 349 ЦК власник майна, права на яке підлягають державній реєстрації, подає заяву про внесення змін до державного реєстру прав на певне майно. З моменту внесення відповідних змін до реєстру припиняється право на певне майно. Умовою внесення відповідних змін до державного реєстру з метою унеможливлений зловживанням цим правом має бути доведеність (перевірка) фактичних обставин їх викладу в заяві власника, тобто наявність та підтвердження самого факту знищення майна.

Слід передбачити можливість існування так би мовити "голого" права, за якої у власника буде наявним лише титул за відсутності самої речі, зокрема при знищенні речі в результаті пожежі, що призвела до повного знищення будинку. З одного боку, постраждалий власник не у першу чергу зацікавлений у внесенні змін до державного реєстру, він більшою мірою зацікавлений у відновленні своєї речі, тому прагне наповнити своє "голе" право певним змістом, зокрема переважним правом на відновлення речі.

Таким чином, положеннями ч. 2 ст. 349 ЦК, як здається, вводиться певна правова фікція, що намагається забезпечити оборотоздатність майна, право власності на яке, за загальним правилом, мало би припинитись, з огляду на припинення існування його (майна) як такого. Прикладом, що ілюструє подібну ситуацію, є такі обставини, за яких знищено будинок, на відновлення якого у власника немає достатньо коштів; це правило надає повноваження власнику майна його реалізувати іншій особі, надавши їй таким чином можливість вже як власнику його відновити. Слід застерегти, що це не вирішує питання щодо порядку ведення будівельних відновлювальних робіт, отримання дозволу на їх проведення, це є питанням публічного порядку та регулюється нормами іншої галузі законодавства.

Викуп земельної ділянки у зв'язку з суспільною необхідністю

Цивільні правовідносини, пов'язані з припиненням права власності на земельну ділянку за рішенням органів державної влади, органів влади Автономної Республіки Крим та органів місцевого самоврядування у зв'язку з суспільною необхідністю, врегульовано положеннями ст. 350 ЦК України. Примусовий викуп земельної ділянки як підстава припинення права власності посідає окреме місце серед норм про припинення права власності. Це пов'язано з тим, що в цілому ця підстава припинення права власності не є характерною для приватноправового регулювання, їй притаманні нехарактерні для природи норм ЦК публічно-правові риси. Оскільки ця підстава передбачає врахування публічних інтересів шляхом обмеження (припинення) прав приватних осіб (тобто відбувається задоволення публічного інтересу за рахунок приватних інтересів окремих осіб), то мають бути визначені не лише порядок застосування цієї правової підстави, а й підстави її застосування.

Засадничий характер при визначенні правил про регулювання підстав примусового припинення права власності носять положення ч. 5 ст. 41 Конституції України, згідно з якими "примусове відчуження об'єктів права приватної власності може бути застосоване лише як виняток з мотивів суспільної необхідності, на підставі і в порядку, встановлених законом, та за умови попереднього і повного відшкодування їх вартості. Примусове відчуження таких об'єктів з наступним повним відшкодуванням їх вартості допускається лише в умовах воєнного чи надзвичайного стану". Тобто у Конституції України передбачається два способи припинення права власності проти волі власника з мотивів суспільної необхідності: за умови попереднього відшкодування вартості майна, що відчужується, та за умови наступного відшкодування, останнє допускається лише в умовах воєнного чи надзвичайного стану.

Серед положень ЦК не міститься визначення категорії суспільної необхідності, задоволення потреб якої є підставою для припинення права власності на землю. Примусове відчуження такого об'єкта права власності як земельна ділянка, за умови попереднього відшкодування її вартості, у ст. 146 Земельного кодексу називається викупом земельних ділянок для суспільних потреб. Перелік суспільних потреб, що можуть бути задоволені шляхом вилучення земельної ділянки, міститься у п. 1 ст. 146 Земельного кодексу. До таких віднесені: під будівлі, споруди органів державної виконавчої влади та органів місцевого самоврядування; оборони та національної безпеки; під будівництво та обслуговування лінійних об'єктів та об'єктів транспортної та енергетичної інфраструктури та інші.

Викуп земельної ділянки є однією з підстав припинення права власності, передбачених у ст. 346 ЦК, що підлягає застосуванню до відносин з. припинення права приватної власності.

Зі змісту ст. 350 ЦК випливає, що викуп може бути здійснений двома способами - у добровільному та примусовому порядку. У добровільному порядку викуп відбувається в разі наявності згоди власника ділянки. Згода власника на викуп своєї ділянки для суспільної необхідності передбачає досягнення домовленості щодо наступних питань: згода власника, в цілому, на викуп земельної ділянки, що передбачає припинення як права власності на саму ділянку, так і на споруди, будови, насадження як окремі об'єкти права власності, розташовані на ній; домовленість щодо форми, строків, розмірів плати та інших умов викупу ділянки; домовленість щодо надання власникові ділянки іншої земельної ділянки замість тієї, що вилучається, з урахуванням її вартості при визначенні викупної ціни; визначення вартості земельної ділянки, що буде надана замість тієї, що викуповується.

Порядок примусового викупу земельної ділянки визначений у ст. 350 ЦК, а також у статтях 143, 146, 151 Земельного кодексу. Рішення про майбутній викуп земельної ділянки приймає відповідний орган державної влади або орган місцевого самоврядування відповідно до їх повноважень, визначених Земельним кодексом.

Визначаючи співвідношення норм ЦК та Земельного кодексу, слід враховувати, що у ст. 143 ЗК як підстава для примусового припинення прав на земельну ділянку визначається вилучення земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності та викуп для суспільних потреб. При цьому примусове вилучення з мотивів суспільної необхідності передбачається, головним чином, на випадок введення воєнного або надзвичайного стану, що більшою мірою відповідає категорії реквізиції за ЦК.

Контроль за дотриманням права власника земельної ділянки вправі здійснювати суд, який має встановлювати дотримання тих мінімальних прав та гарантій власника, щоб таке рішення відповідало критеріям справедливості, розумності та добросовісності застосування такого надзвичайного заходу державного примусу та втручання у приватні відносини. Основним критерієм оцінки судом правомірності застосування цієї норми права є з'ясування того, чи "досягнуто справедливого балансу між вимогами загального інтересу та вимогами захисту фундаментальних прав особи".

Європейський суд з прав людини, розглядаючи справу за зверненням Антрік проти Франції, у питанні про правомірність втручання держави, дійшов висновку, що застосована державними органами процедура була свавільною, позаяк державні органи не надали обгрунтування свого рішення і приватна особа, щодо якої застосовано такі заходи, не мала змоги знати або оскаржити його у майбутньому; хоча саме право втручання держави не підлягає критиці як атрибут державного суверенітету, це, однак, не стосується дискреційного її здійснення, коли відповідна процедура не є справедливою. Як наслідок такої оцінки суд дійшов висновку в конкретній справі, що право втручання застосовувалося свавільно та вибірково і навряд чи могло бути передбачене, а також не супроводжувалося елементарними процедурними гарантіями, зокрема і в силу того, що норма чинного закону Франції недостатньо задовольняла вимогам точності та передбачуваності; а саме рішення про застосування права на втручання не може бути обґрунтованим за відсутності процедури, яка б відповідала принципу процесуальних можливостей, і дозволяла би надати аргументи щодо позиції державних органів1.

У ч. 2 ст. 350 ЦК визначається перелік органів, наділених повноваженнями щодо прийняття рішення про викуп земельної ділянки у зв'язку з суспільною необхідністю. Ними є органи державної влади, органи влади Автономної Республіки Крим та органи місцевого самоврядування відповідно до їх повноважень. Ці повноваження закріплені у наступних нормах Земельного кодексу, а саме: у п. "г" ст. 12 - для сільських, селищних, міських рад, у п. "в" ст. 13 - для Кабінету Міністрів України, у п. "г" ст. 16 - для Ради Міністрів Автономної Республіки Крим, у п. "г" ст. 17 - для місцевих державних адміністрацій.

Орган, який ухвалив рішення про викуп земельної ділянки, зобов'язаний письмово повідомити її власника про викуп, який передбачається здійснити, не пізніше ніж за один календарний рік до цього викупу. Цей строк імперативно визначений законом, тому не може бути зменшеним тим органом, що ухвалив рішення про викуп ділянки (як і іншим органом), а також подовженим без згоди цього органу за вимогою власника ділянки. Ці положення не позбавляють відповідний орган права повідомити власника ділянки про майбутній викуп за більш тривалий строк до моменту викупу ділянки.

Плата за земельну ділянку, що викуповується, у ЦК має назву викупної ціни. За загальним правилом, викупна ціна визначається за домовленістю сторін. Підставою для визначення викупної ціни є вартість ділянки, що викуповується. Вона встановлюється згідно з грошовою та експертною оцінкою земель, що проводиться за відповідними методиками - Методикою нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів, затвердженою постановою Кабінету Міністрів України від 23 березня 1995 р. за № 213, та Методикою експертної грошової оцінки земельних ділянок, затвердженою постановою Кабінету Міністрів України від 11 жовтня 2002 р. за № 1531. Ці Методики є обов'язковими для органу, який ухвалив відповідне рішення при формуванні пропозиції власникові викупної ціни, яка містить певні складові, передбачені, зокрема, частинами 5 та 6 цієї статті, але мають застосовуватися з урахуванням положень як Земельного кодексу України, так і Цивільного кодексу.

Визначення викупної ціни відбувається шляхом встановлення ринкової ціни земельної ділянки і нерухомого майна. Під ринковою вартістю земельної ділянки та нерухомого майна розуміється та ціна, за якою зазначене майно могло би бути реалізованим у даній місцевості за умовами вільного продажу на момент викупу.

При визначенні вартості земельної ділянки має враховуватись категорія земель, її місцезнаходження тощо. Крім цього, якщо власнику земельної ділянки також належить і нерухоме майно, розташоване на ній, то викупна ціна має включати ринкову вартість цього нерухомого майна, яке викуповується разом із самою ділянкою. Якщо майно, що розташоване на ділянці, не належить власникові ділянки, то питання про його викуп вирішується за правилами ст. 351 ЦК за умови залучення власника цього майна до участі у справі.

Викупна ціна може бути зменшена, якщо власнику ділянки, що викуповуватиметься, буде надана інша земельна ділянка, на суму вартості останньої. Це питання відповідно до положень ч. 6 згаданої статті вирішується за домовленістю сторін, але слід враховувати, що згідно з ч. 4 ст. 351 ЦК особа, право власності якої припинилося, має право вимагати надання їй іншої, рівноцінної за якістю, земельної ділянки в межах даного населеного пункту.