Цивільне право України. Особлива частина - Дзера О.В. - 4. Звернення стягнення на предмет застави

Законом заставодержателю надано право у разі невиконання боржником основного зобов'язання, забезпеченого заставою, звернути стягнення на заставлене майно (ст. 589 Цивільного кодексу України). Слід зауважити, що звернути стягнення на зазначене майно є правом заставодержателя, а не його обов'язком, який залежно від обставин вирішує питання щодо реалізації такого права або зупинення звернення стягнення на предмет застави. З метою запобігання зверненню стягнення на заставлене майно та припиненню даної процедури боржник або заставодавець (якщо ним є особа, відмінна від боржника) мають право виконати основне зобов'язання, а якщо таке виконання передбачається частинами - шляхом виконання простроченої частини зобов'язання (ст. 26 Закону України "Про заставу", ст. 42 Закону України "Про іпотеку"). Якщо в забезпечення було оформлено нерухомість, закон надає також право наступному іпотекодержателю (крім вищезазначених осіб) виконати зобов'язання за боржника, а внаслідок виконання такою особою зобов'язання боржника в повному обсязі вважатиметься, що попередній іпотекодержатель здійснив відступлення права вимоги наступному іпотекодержателю (ст. 42 Закону України "Про іпотеку"). Розмір зобов'язання боржника, забезпеченого заставою/іпотекою, який підлягатиме задоволенню за рахунок предмета застави/іпотеки, додатково має включати будь-які витрати (зокрема, судові, витрати на оплату винагороди експертам (оцінювачам, юристам), витрати на підготовку до проведення прилюдних торгів тощо) та збитки, завдані заставодержателю/іпотекодержателю (ч. 1 ст. 42 Закону України "Про іпотеку", ч. 4 ст. 25 Закону України "Про забезпечення вимог кредиторів та реєстрацію обтяжень").

У разі часткового виконання боржником або третьою особою (в т. ч. заставодавцем) зобов'язання, забезпеченого заставою, право звернення на предмет застави зберігається в первісному обсязі (ч. 4 ст. 590 Цивільного кодексу України).

Якщо предметом застави є дві або більше речей (два або більше прав), стягнення може бути звернене на всі ці речі (права) або на будь-яку з речей (прав) на вибір заставодержателя. Якщо заставодержатель зверне стягнення на одну річ (одне право), але його вимогу не буде задоволено в повному обсязі, він зберігає право застави на інші речі (права), які є предметом застави (ст. 590 Цивільного кодексу України).

Виходячи з вимог ч. 1 ст. 590 Цивільного кодексу України, звернення стягнення на предмет застави здійснюється за рішенням суду, якщо інше не встановлено договором або законом. Так, ст. 20 Закону України "Про заставу" передбачено, що звернення стягнення на заставлене майно здійснюється за рішенням суду або третейського суду, на підставі виконавчого напису нотаріуса, якщо інше не передбачено законом або договором застави.

Виключно на підставі рішення суду звернення стягнення на заставлене майно має відбуватись у випадках, коли заставодавцем є державне підприємство (в т. ч. підприємство, не менше п'ятдесяти відсотків акцій (часток, паїв) якого є у державній власності) (ч. 6 ст. 20 Закону України "Про заставу"), а також нерухомість, що передана в іпотеку комунальним підприємством (ч. 4 ст. 33 Закону України "Про іпотеку").

Порядок здійснення виконавчого напису нотаріуса регулюється гл. 14 Закону України "Про нотаріат", Постановою Кабінету Міністрів України "Про затвердження переліку документів, за якими стягнення заборгованості провадиться у безспірному порядку на підставі виконавчих написів нотаріуса" від 29 червня 1999 р. № 1172, р. 32 наказу Міністерства юстиції України "Про затвердження Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України" від З березня 2004 р. № 20/5.

Іншими законодавчими актами передбачено, що звернення стягнення на заставлене майно може здійснюватись як у судовому порядку, так і в позасудовому. Так, Закон України "Про забезпечення вимог кредиторів та реєстрацію обтяжень" встановлює наступні способи звернення стягнення на заставлене рухоме майно:

1) у позасудовому порядку відповідно до ст. 26 вищевказаного Закону -

а) передача предмета застави у власність заставодержателя в рахунок виконання забезпеченого заставою основного зобов'язання в порядку, встановленому Законом України "Про забезпечення вимог кредиторів та реєстрацію обтяжень". Так, зазначене буде мати місце у разі, якщо з умов договору застави не випливатиме, що такий спосіб не може бути застосований (див. ст. 29 зазначеного Закону);

б) продаж заставодержателем предмета застави шляхом укладення договору купівлі-продажу з іншою особою-покупцем або на публічних торгах (див. ст. 30 даного Закону). Договір купівлі-продажу заставленого майна укладатиметься заставодержателем від імені заставодавця, що свідчитиме про те, що заставодержатель діятиме як представник заставодавця на підставі закону і оформлення окремого договору чи довіреності від заставодавця на вчинення таких дій не вимагається (ст. 237 Цивільного кодексу України). Проте, якщо такий спосіб передбачатиметься також у договорі застави, то вважатиметься, що заставодержатель діятиме як представник заставодавця на підставі не лише закону, а й договору (ст. 237 Цивільного кодексу України);

в) відступлення заставодержателю права задоволення забезпеченої заставою вимоги у разі, якщо предметом застави є право грошової вимоги (наприклад, застава майнових прав за договором банківського вкладу або за будь-яким іншим договором, відповідно до якого заставодавець має отримати грошові кошти за поставлений товар, надану послугу, виконану роботу, надання речі в користування, комісія тощо) (додатково див. ст. 32 зазначеного вище Закону). Аналізуючи правову природу вказаних договорів, майнові права за якими передаються в заставу, кредитором виступатиме заставодавець, а боржником - інша особа, яка має виконати грошове зобов'язання перед таким кредитором (наприклад, боржником за договором оренди є орендар (ст. 762 Цивільного кодексу України), за договором банківського вкладу - банк (див. статті 1058, 1061 Цивільного кодексу України) тощо).

Слід зауважити, що вказаний позасудовий спосіб звернення стягнення на предмет застави кореспондується з вимогою, передбаченою ст. 23 Закону України "Про заставу", і його реалізація передбачає заміну кредитора у зобов'язанні відповідно до вимог гл. 47 Цивільного кодексу України. Якщо взяти до уваги, наприклад, порядок відступлення права вимоги за договором банківського вкладу, майнові права за яким передані в заставу банку, то внаслідок звернення стягнення на такий предмет застави у вищевказаний спосіб права кредитора (тобто заставодавця) перейдуть до боржника (тобто заставодержателя) у разі невиконання заставодавцем або боржником основного зобов'язання, забезпеченого такою заставою.

Проте право звернути стягнення на майнові права за договором банківського вкладу може бути реалізовано заставодержателем лише після виконання останнім необхідних відповідно до закону дій (статті 27, 28 Закону України "Про забезпечення вимог кредиторів та реєстрацію обтяжень") та спливу відповідного строку. Внаслідок цього відбудеться поєднання кредитора і боржника за договором банківського вкладу в одній особі (тобто в особі заставодержателя), що, відповідно, призведе до припинення зобов'язання за договором банківського вкладу на підставі ст. 606 Цивільного кодексу України, а отже, й до припинення застави в зв'язку з припиненням права вимоги, яке становило предмет застави (ст. 593 Цивільного кодексу України). За рахунок коштів банківського вкладу внаслідок звернення стягнення на нього відбудеться погашення заборгованості боржника за основним зобов'язанням (наприклад, за отриманим кредитом, гарантією) і в разі його виконання таким чином у повному обсязі зобов'язання боржника припиниться відповідно до ст. 599 Цивільного кодексу. Внаслідок недостатності суми банківського вкладу для виконання основного зобов'язання воно залишається невиконаним і може бути припинене на підставах, передбачених гл. 50 Цивільного кодексу України;

г) переказ заставодержателю відповідної грошової суми, у тому числі в порядку договірного списання у разі, якщо предметом застави є гроші або цінні папери (додатково див. ст. 33 вищевказаного законодавчого акта).

Хоча виконавчий напис нотаріуса не передбачений Законом України "Про забезпечення вимог кредиторів та реєстрацію обтяжень", що дає підстави окремим учасникам ринку застави вважати неприпустимим його застосування як позасудового способу звернення стягнення на предмет застави (рухоме майно), проте, керуючись вимогами ч. 6 ст. 20 Закону України "Про заставу", виконавчий напис нотаріуса може застосовуватись на вибір кредитора при зверненні стягнення на заставлене рухоме майно;

2) в судовому порядку відповідно до ст. 25 Закону України "Про задоволення вимог кредиторів та реєстрацію обтяжень". Використання позасудових способів звернення стягнення на предмет застави не позбавляє права боржника, заставодержателя або третіх осіб звернутися до суду (ч. 2 ст. 24 Закону України "Про забезпечення вимог кредиторів та реєстрацію обтяжень").

Способи звернення стягнення на заставлене нерухоме майно, що визначені Законом України "Про іпотеку", мають свої особливості, на відміну від вищевказаних способів звернення стягнення на заставлене рухоме майно. Так, зазначений законодавчий акт передбачає, що:

1) позасудові способи звернення стягнення на предмет іпотеки (крім виконавчого напису нотаріуса) можуть бути використані іпотекодержателем виключно у разі, якщо вони будуть передбачені або в застереженні, зазначеному в умовах іпотечного договору, або в окремому договорі про задоволення вимог іпотекодержателя, який підлягає нотаріальному посвідченню і може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання рішенням суду законної сили про звернення стягнення на предмет іпотеки (ст. 36 Закону України "Про іпотеку");

2) іпотекодержатель може застосувати такі позасудові способи звернення стягнення на предмет іпотеки (ч. 3 ст. 33 та ст. 36 Закону України "Про іпотеку"): а) виконавчий напис нотаріуса; б) передача іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов'язання у порядку, встановленому ст. 37 вказаного Закону. Документом, що підтверджуватиме набуття іпотекодержателем у власність предмета іпотеки (тобто правовстановлювальним документом), вважатиметься договір про задоволення вимог іпотекодержателя1, яким є також відповідне застереження в іпотечному договорі, що підлягає державній реєстрації (ст. 182 Цивільного кодексу України, ч. 1 ст. 37 Закону України "Про іпотеку"). З цього моменту іпотекодержатель буде вважатися власником предмета іпотеки; в) право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу в порядку, встановленому ст. 38 зазначеного законодавчого акта (на відміну від схожого способу звернення стягнення рухомого майна, в даному випадку цей договір не укладається від імені іпотекодавця, тобто не містить ознак інституту представництва (ч. 2 ст. 237 Цивільного кодексу України), оскільки укладається іпотекодержателем від свого імені). Договір купівлі-продажу предмета іпотеки, укладений відповідно до ст. 38 Закону України "Про іпотеку", є правовою підставою для реєстрації права власності покупця на нерухоме майно, що було предметом іпотеки. Реалізація даного способу звернення стягнення на предмет іпотеки може мати певні перепони - відсутність у іпотекодержателя оригіналу правовстановлювального документа на предмет іпотеки, що вимагатиме додаткових зусиль іпотекодержателя для отримання його дублікату; труднощі в отриманні витягу з Державного реєстру прав власності на нерухоме майно (довідки-характеристики), необхідного при укладенні договору купівлі-продажу предмета іпотеки без участі іпотекодавця (в такому разі доцільно отримати під час укладення іпотечного договору чи договору про задоволення вимог іпотекодержателя від іпотекодавця довіреність (безстрокову) щодо уповноваження іпотекодержателя на отримання вказаного витягу (довідки-характеристики). Проте, в даному випадку існує ризик скасування іпотекодавцем у майбутньому такої довіреності відповідно до ст. 249 Цивільного кодексу України, що унеможливить укладення договору купівлі-продажу відповідно до ст. 38 Закону України "Про іпотеку"). За неможливості застосування вказаного способу звернення стягнення іпотекодержатель матиме право вчинити виконавчий напис нотаріуса або прийняти предмет іпотеки у свою власність, або вирішити дане питання в судовому порядку;

3) після завершення позасудового врегулювання будь-які наступні вимоги іпотекодержателя щодо виконання боржником основного зобов'язання є недійсними (ч. 4 ст. 36 вищевказаного Закону);

4) звернення стягнення на предмет іпотеки, яким є жилий будинок чи житлове приміщення, є підставою для виселення всіх мешканців з урахуванням вимог закону (див. ст. 40 Закону України "Про іпотеку", ст. 109 та гл. 4і Житлового кодексу).

Визначаючи момент, з якого у заставодержателя виникає право звернення стягнення на заставлене майно (тобто право розпочати таку процедуру), слід виходити з вимог ст. 590 Цивільного кодексу України, відповідно до якої заставодержатель набуває право звернення стягнення на предмет застави у разі, коли зобов'язання не буде виконане у встановлений строк (термін), якщо інше не встановлено договором або законом. Як бачимо, закон допускає альтернативне положення, відповідно до якого момент набуття такого права у заставодержателя може встановлюватись як на підставі закону, так і на підставі договору. Проте, якщо договором буде встановлено інше, ніж у законі, то необхідним є врахування також і вимог закону. Це пов'язане з тим, що внаслідок настання відповідних обставин момент набуття права звернення стягнення може наставати у заставодержателя достроково або після виконання ним певних дій чи настання певних наслідків, про що він має знати з метою запобігання втраті права звернути стягнення на предмет застави. Слід враховувати, що відповідно до вимог ст. 590 Цивільного кодексу України, ст. 20 Закону України "Про заставу", ст. 33 Закону України "Про іпотеку", момент звернення стягнення на заставлене майно наставатиме достроково у разі, якщо юридична особа-заставодавець підлягає ліквідації або у випадку порушення провадження у справі про відновлення платоспроможності заставодавця та/або боржника чи визнання його банкрутом. З метою уникнення звернення стягнення на майно юридичної особи-заставодавця, щодо якої настали вищевказані обставини, основне зобов'язання може бути виконане третьою особою, яка є або стане правонаступником боржника та/або заставодавця чи яка відповідно до гл. 47 Цивільного кодексу України перевела на себе борги юридичної особи в процесі ліквідації останньої, або відповідно до Закону України "Про відновлення платоспроможності боржника або визнання його банкрутом" є сенатором і в процесі процедури санації реалізує затверджені судом заходи відновлення платоспроможності такої юридичної особи.

Якщо боржником та/або заставодавцем виступає фізична особа, то закон передбачає особливості звернення стягнення на заставлене майно у разі смерті такої особи. Так, внаслідок настання зазначених обставин у заставодержателя виникає право до настання кінцевого терміну виконання основного зобов'язання (тобто достроково) пред'явити свої вимоги до спадкоємців спадкодавця (померлого боржника, заставодавця) протягом шести місяців з дня, коли він дізнався або міг дізнатися про відкриття спадщини (ч. 2 ст. 1281 Цивільного кодексу України). Якщо кредитор не знав і не міг знати про відкриття спадщини, він має право пред'явити свої вимоги до спадкоємців, які прийняли спадщину, протягом одного року від настання строку вимоги (ч. 3 ст. 1281 Цивільного кодексу України). Оскільки застава (іпотека) заставленого майна зберігає свою чинність для спадкоємців (ст. 27 Закону України "Про заставу", ст. 23 Закону України "Про іпотеку"), то останні, які у встановленому законом порядку прийняли у спадщину предмет застави/іпотеки, зобов'язані відповідно до ст. 1282 Цивільного кодексу України задовольнити вимоги заставодержателя/іпотекодержателя в межах вартості майна, яке вони прийняли у спадщину (кожен з них відповідає в межах своєї частки у складі спадкового майна, яке прийняте у спадщину). Причому на спадкоємців також поширюються положення ст. 26 Закону України "Про заставу", ст. 42 Закону України "Про іпотеку", відповідно до яких такі особи мають право з метою уникнення звернення стягнення на предмет застави/іпотеки, який прийнято у спадщину, виконати основне зобов'язання померлого боржника, внаслідок смерті якого виникла дострокова вимога заставодержателя на виконання основного зобов'язання боржника. У разі відсутності спадкоємців у такого спадкодавця, їх відмови від прийняття спадщини, неприйняття ними спадщини або усунення їх від права на спадкування, заставлене майно разом з іншим майном спадкодавця, що входять до складу спадщини, визнається відумерлим у порядку, передбаченому ст. 1277 Цивільного кодексу України. Внаслідок цього територіальна громада, яка стала власником відмерлої спадщини, зобов'язана задовольнити вимоги кредиторів спадкодавця, що заявлені відповідно до ст. 1231 Цивільного кодексу України.

На законодавчому рівні питання, які визначають момент виникнення права заставодержателя розпочати фактичне звернення стягнення на предмет застави, регулюються законами України "Про задоволення вимог кредиторів та реєстрацію обтяжень" і "Про іпотеку".

Якщо заставлене майно є рухомим, то відповідно до Закону України "Про забезпечення вимог кредиторів та реєстрацію обтяжень" (статті 27, 28) таке право виникає: 1) у разі його реалізації в позасудовому порядку - з дня, наступного за днем закінчення 30-денного строку з моменту реєстрації заставодержателем відомостей в Державному реєстрі обтяжень рухомого майна про звернення стягнення на предмет застави та надіслання останнім відповідного повідомлення на адресу боржника та інших кредиторів (попередніх чи наступних, у разі їх наявності), які мають право задовольнити свої вимоги за рахунок такої застави. Причому, крім дотримання заставодержателем вищевказаних умов (тобто державної реєстрації звернення стягнення з одночасним направленням повідомлення), підставою для початку заставодержателем звернення стягнення на предмет застави з вищевказаного дня обов'язково має бути також факт невиконання протягом зазначеного терміну основного зобов'язання боржником (або заставодавцем, або третьою особою). Слід враховувати, що заставодержатель має оформити вищевказане повідомлення відповідно до вимог, встановлених ст. 27 зазначеного законодавчого акта. Цей 30-денний строк може бути скорочено, якщо боржник до його закінчення надасть письмову відповідь заставодержателю щодо неможливості виконання ним або третьою особою основного зобов'язання; 2) уразі його реалізації в судовому порядку - з дня набрання законної сили рішенням суду.

Якщо в забезпечення за зобов'язанням боржника було оформлено нерухомість, то відповідно до Закону України "Про іпотеку" (ст. 35) право іпотекодержателя розпочати звернення стягнення на предмет іпотеки виникає: 1) у разі його реалізації в позасудовому порядку - з дня, наступного за днем закінчення 30-деного строку1, протягом якого боржник (іпотекодавець або третя особа) повинен був виконати і не виконав основне зобов'язання. Зазначене письмове повідомлення має містити вимогу про усунення порушення із попередженням щодо звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання його вимог. Таке повідомлення надсилається також на адресу іпотекодавця (звертаємо увагу, що у разі обтяження рухомого майна закон не вимагає надсилання такого повідомлення заставодавцю, однак в іпотечних відносинах повідомлення не надсилається іншим іпотекодержателям - попереднім чи наступним). Якщо викликана таким повідомленням затримка може спричинити знищення, пошкодження чи втрату предмета іпотеки, іпотекодержатель може не повідомляти про це іпотекодавця (ч. 3 ст. 35 Закону України "Про іпотеку"); 2) у разі його реалізації в судовому порядку - з дня набрання законної сили рішенням суду.

Реалізація предмета застави, на який звернене стягнення, провадиться шляхом його продажу з публічних торгів, якщо інше не встановлено договором або законом (див. ст. 591 Цивільного кодексу України). Виходячи з вимог ч. 7 ст. 20 Закону України "Про заставу", реалізація предмета застави провадиться державним виконавцем на підставі виконавчого листа суду або наказу господарського суду (якщо звернення стягнення відбувалось у судовому порядку), або виконавчого напису нотаріуса у встановленому порядку, якщо інше не передбачено законом чи договором.

Закон встановлює, що виключно на прилюдних торгах має здійснюватися реалізація певного заставленого майна, яке є: а) майном державних підприємств та відкритих акціонерних товариств, створених у процесі корпоратизації, всі акції яких перебувають у державній власності (ч. 1 ст. 21 Закону України "Про заставу"); б) земельними ділянками сільськогосподарського призначення (ч. 2 ст. 15 Закону України "Про іпотеку"). Крім цього, законодавець також встановлює, що реалізація заставленого майна здійснюється на прилюдних торгах, якщо інше не передбачено рішенням суду (ст. 25 Закону України "Про забезпечення вимог кредиторів і реєстрацію обтяжень" та ст. 39 Закону України "Про іпотеку"). А відповідно до ст. 41 Закону України "Про іпотеку" реалізація предмета іпотеки, на який звертається стягнення за рішенням суду або за виконавчим написом нотаріуса, проводиться, якщо інше не передбачено рішенням суду, шляхом продажу на прилюдних торгах у межах процедури виконавчого провадження, передбаченої Законом України "Про виконавче провадження", з дотриманням вимог Закону України "Про іпотеку". З огляду на вищевикладене можна дійти висновку про те, що реалізація предмета застави здійснюється на прилюдних торгах, якщо це вимагається законом у встановлених вище випадках (ст. 21 Закону "Про заставу", статті 15 та 41 Закону України "Про іпотеку"). Однак слід враховувати, що у разі застосування процедури звернення стягнення в судовому порядку реалізація предмета застави/іпотеки може відбуватися шляхом укладення договору купівлі-продажу з обраним заставодержателем/іпотекодержателем покупцем, якщо про це буде зазначено в рішенні суду (безумовно, при винесенні рішення суд має дотримуватися вимог закону, зокрема, ст. 21 Закону "Про заставу" і ст. 15 Закону України "Про іпотеку", згідно з якими не зазначати в рішенні можливість реалізації не через прилюдні торги того майна, щодо якого закон встановлює обов'язковість його реалізації виключно на таких торгах).

Загальна норма ст. 591 Цивільного кодексу України висуває такі вимоги: якщо в договорі передбачено позасудові способи звернення стягнення на майно, які можуть бути застосовані до відповідного майна з огляду на вимоги закону (див. обмеження в ч. 6 ст. 20 Закону України "Про заставу", ч. 4 ст. 33 Закону України "Про іпотеку"), то реалізація предмета застави (іпотеки) може здійснюватись не на публічних торгах, а шляхом реалізації заставленого майна в передбачений таким договором спосіб. Зазначене правило може бути застосоване у разі, якщо реалізації підлягатиме заставлене майно: а) що не входить до складу майна державних підприємств та відкритих акціонерних товариств, створених у процесі корпоратизації, всі акції яких перебувають у державній власності; б) яким є земельні ділянки несільськогосподарського призначення.

Порядок реалізації предмета застави з публічних торгів встановлюється законом, відповідно до якого він проводиться спеціалізованими організаціями (ч. І ст. 21 Закону України "Про заставу", ч. 2 ст. 41 Закону України "Про іпотеку" та ст. 61 Закону України "Про виконавче провадження"). Порядок проведення торгів нерухомого майна має здійснюватися з дотриманням вимог статей 41,43-49 Закону України "Про іпотеку".

Виходячи з вимог ст. 591 Цивільного кодексу України початкова ціна предмета застави для його продажу з публічних торгів визначається в порядку, встановленому договором або законом. Враховуючи положення ч. 2 ст. 591 Цивільного кодексу України, якщо звернення стягнення здійснюється за рішенням суду, суд у своєму рішенні може визначити початкову ціну предмета застави. Якщо продажу підлягає нерухоме майно, то його початкова ціна встановлюється рішенням суду або за згодою між іпотекодавцем та іпотекодержателем, а якщо вони не досягли згоди - на підставі оцінки, проведеної відповідно до законодавства про оцінку майна і майнових прав та професійну оціночну діяльність, при цьому початкова ціна продажу майна не може бути нижчою за 90 відсотків його вартості, визначеної шляхом оцінки (ч. 2 ст. 43 Закону України "Про іпотеку").

Відповідно до ч. 2 ст. 21 Закону України "Про заставу", якщо перший аукціон (публічні торги) оголошено таким, що не відбувся, проводиться наступний аукціон. Початковою ціною другого і наступних аукціонів вважається ціна, зменшена на 30 відсотків щодо початкової ціни попереднього аукціону, а якщо на аукціон виставлено нерухомість, то така ціна може бути зменшена лише не більше ніж на 25 відсотків (ч. 2 ст. 49 Закону України "Про іпотеку"). Якщо публічні торги оголошено такими, що не відбулися, предмет застави може бути за згодою заставодержателя та заставодавця переданий у власність заставодержателя за початковою ціною, якщо інше не встановлено договором або законом. У разі якщо заставодержатель відмовився залишити заставлене майно за собою, це майно реалізується у встановленому порядку, якщо інше не передбачено договором (ч. 3 ст. 21 Закону України "Про заставу").

За результатами проведення прилюдних торгів у разі реалізації нерухомості державною виконавчою службою складається акт про реалізацію предмета іпотеки, на підставі якого нотаріус видає покупцеві свідоцтво про придбання нерухомого майна (ст. 72 Закону України "Про нотаріат", ст. 47 Закону України "Про іпотеку"). Вказане свідоцтво є правовстановлювальним документом та підлягає державній реєстрації в установленому порядку (див. наказ Мін'юсту "Про затвердження Тимчасового положення про порядок реєстрації прав власності на нерухоме майно" від 7 лютого 2002 р. N° 7/5 та Закон України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень").

Якщо сума, одержана від реалізації предмета застави, не покриває вимоги заставодержателя, він має право отримати суму, якої не вистачає, з іншого майна боржника в порядку черговості відповідно до ст. 112 Цивільного кодексу України, якщо інше не встановлено договором або законом (ч. 4 ст. 591 Цивільного кодексу України, ст. 24 Закону України "Про заставу", ч. 8 ст. 47 Закону України "Про іпотеку").

У разі звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом набуття права власності на нього іпотекодержатель зобов'язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя (ч. 3 ст. 37 Закону України "Про іпотеку").

Виходячи з вимог ст. 25 Закону України "Про заставу", якщо при реалізації предмета застави виручена грошова сума перевищує розмір забезпечених цією заставою вимог заставодержателя, різниця повертається заставодавцю. Якщо при реалізації цілісного майнового комплексу державного підприємства (відкритого акціонерного товариства, створеного у процесі корпоратизації, всі акції якого перебувають у державній власності), що є предметом застави, виручена грошова сума перевищує розмір забезпечених цією заставою вимог заставодержателя, різниця зараховується до відповідного бюджету.