Цивільне право України. Особлива частина - Дзера О.В. - Глава 23. Договір оренди земельної ділянки

1. Поняття, ознаки та види договору оренди земельної ділянки

Серед прав на землю в Україні важливе значення має право орендного землекористування. Нормами Земельного кодексу України від 25 жовтня 2001 р.1 (ст. 93) та Цивільного кодексу України від 16 січня 2003 р.2 (ст. 792) передбачено, що відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються законом. Це означає, що відносини щодо набуття, реалізації і припинення права оренди земельної ділянки мають регулюватися саме законами України як актами вищої юридичної сили. Закони, які становлять правову базу оренди земельних ділянок, можна поділити та загальні та спеціальні. Зокрема, до загальних законів, які містять окремі норми, присвячені регулюванню певних аспектів орендних земельних відносин, можна віднести Конституцію України від 28 червня 1996 р. (ст. 14), Земельний кодекс України, Цивільний кодекс України, Господарський кодекс України від 16 січня 2003 р.3, закони України "Про плату за землю" в редакції від 19 березня 1996 р.4, "Про кооперацію" від 10 липня 2003 p.", "Про сільськогосподарську кооперацію" від 17 липня 1997 р.6, "Про господарські товариства" від 19 вересня 1991 р.7, "Про колективне сільськогосподарське підприємство" від 14 лютого 1992 р. "Про фермерське господарство" від 19 червня 2003 р.9, "Про особисте селянське господарство" від 15 травня 2003 р.", "Про охорону земель" від 19 червня 2003 р." тощо. Спеціальним законом, який спрямований на регулювання особливостей оренди земельних ділянок, є Закон України "Про оренду землі" від 6 жовтня 1998 р. в редакції від 3 жовтня 2003 р12. Разом із тим, окремі питання оренди земельних ділянок врегульовані й іншими нормативно-правовими актами, зокрема указами Президента України, постановами Кабінету Міністрів України, нормативно-правовими актами Державного комітету України із земельних ресурсів, які видаються на основі та на виконання прийнятих законів.

Правовою підставою набуття права орендного землекористування є укладення договору оренди земельної ділянки. Питання про правову природу договору оренди земельної ділянки є дискусійним в науці земельного та цивільного права. Так, одна група авторів (Ю. Басін, А. Брунь, В. Мартем'янов) вважає, що договір оренди землі є цивільно-правовим договором, різновидом договору майнового найму, обґрунтовуючи це тим, що законом дозволено короткострокове користування природними ресурсами, що характерно для майнового найму. Інша група авторів (Ц. Бичкова, Н. Ільків (Ільницька), Ф. Раянов, Н. Титова, М. Шульга) стверджує, що договір оренди земельної ділянки має земельно-правову природу, яка зумовлена специфікою його предмета - земельної ділянки, яка виступає важливою складовою екосистеми, невід'ємною частиною навколишнього середовища і за своєю природою не є майном в його цивільно-правовому розумінні. Так, М. Шульга зазначає, що земля, яка є головним засобом виробництва в сільському і лісовому господарстві, а також просторово-операційною базою в інших галузях народного господарства, не лише відіграє економічну роль у житті суспільства, а й виступає особливим видом природного багатства, являє собою самостійну соціальну цінність3. У цьому зв'язку В. Андрейцев наголошує, що ринково-правові форми набуття та переходу прав на землі, земельні ділянки дають змогу досягати прозорості, економічної змагальності та професійності, спроможності на конкурентних умовах виборювати право на набуття у встановлених законодавством процедурах спеціальної земельної правосуб'єктності, яка не тільки надає юридичні можливості (права), а й зобов'язує, в першу чергу, забезпечувати ефективне використання набутих титульних земельних об'єктів.

Аналізуючи межі застосування норм цивільного права до регулювання земельних відносин, В. Носік доходить висновку, що земельні відносини за своїм характером є земельними, а не майновими, господарськими, фінансовими, адміністративними тощо, оскільки земля є самостійним, особливим, неповторним об'єктом в структурі правовідносин. Тому в сучасних умовах юридичне значення має не стільки майнова сутність окремих видів земельних відносин, скільки необхідність застосування методів цивільного права до регулювання земельних відносин з метою забезпечення рівних можливостей реалізації і захисту суб'єктивних прав власності на землю громадян, юридичних осіб, територіальних громад і держави1.

Аналіз нормативно-правових актів, які регулюють орендні земельні відносини, показує, що договір оренди земельної ділянки має ознаки і цивільно-правового, і земельно-правового договору. Тому загальні положення про договір оренди регулюються цивільним законодавством, а особливості передачі в оренду земельних ділянок - земельним. Доречно зазначити, що відповідно до ст. 9 Цивільного кодексу України норми цивільного права мають субсидіарний характер щодо регулювання земельних відносин і можуть застосовуватись лише в тих випадках, коли зазначені відносини не врегульовані нормами земельного права.

Відповідно до ст. 13 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства. Визначення договору оренди земельної ділянки містить і ст. 792 ЦК України, відповідно до якої за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов'язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату.

У науковій літературі неодноразово вказувалось на недосконалість законодавчого визначення договору оренди землі та пропонувались інші визначення зазначеного договору. Так, на думку Н. Ільків (Ільницької) договір оренди земельної ділянки - це юридично оформлена у встановленому законом порядку двостороння угода, за якою орендодавець передає орендареві земельну ділянку у тимчасове оплатне використання для задоволення його потреб, які визначаються цільовим призначенням орендованої ділянки і спрямовані на забезпечення відповідного виду діяльності за умови раціональності землекористування і охорони земель як з боку орендаря, так і з боку держави, та на інших погоджених умовах. А. Брунь зазначає, що за договором оренди земельної ділянки одна сторона (орендодавець) передає іншій стороні (орендарю) земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та ефективне користування за цільовим призначенням за плату.

На основі аналізу норм земельного, цивільного, аграрного законодавства можна сформулювати такі ознаки договору оренди земельної ділянки, які визначають його правову природу:

1) особливістю даного виду договорів оренди є його предмет - земельна ділянка, яка є невід'ємною і головною складовою довкілля, основним національним багатством та водночас нерухомим майном;

2) за договором оренди земельної ділянки задовольняються не будь-які потреби орендаря, а лише ті, які відповідають цільовому призначенню орендованої земельної ділянки;

3) договір оренди землі є двостороннім, оскільки кожна зі сторін цього договору (орендар та орендодавець) має права та відповідні обов'язки перед іншою стороною;

4) зазначений договір належить до строкових договорів. Так, відповідно до ст. 16 Закону України "Про оренду землі" строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін, але не може перевищувати 50 років. При передачі в оренду сільськогосподарських угідь для ведення товарного сільськогосподарського виробництва строк дії договору оренди земельних ділянок визначається з урахуванням періоду ротації основної сівозміни згідно з проектами землеустрою. При передачі в оренду сільськогосподарських угідь, які розташовані в межах гірничого відводу, наданого для розробки родовища нафти або газу, строк дії договору оренди земельних ділянок визначається з урахуванням строків початку будівництва свердловин та виробничих споруд, пов'язаних з їх експлуатацією, на орендованій ділянці або на її частині. Строк дії договору оренди землі є його істотною умовою;

5) відповідно до ст. 15 Закону України "Про оренду землі" невід'ємною частиною договору оренди землі є акт приймання-передачі об'єкта оренди. Зазначене положення чинного законодавства дозволяє віднести договір оренди земельної ділянки до реальних договорів, оскільки він вважається укладеним з моменту передачі земельної ділянки, що засвідчується складанням акта її приймання-передачі;

6) договір оренди земельної ділянки є оплатним договором; так, істотною умовою договору оренди землі є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату;

7) за договором оренди земельної ділянки орендар набуває право володіння і користування земельною ділянкою. Разом із тим у літературі зазначається, що у деяких випадках, передбачених законом, орендар може здійснювати у певних межах і розпорядження індивідуально визначеною земельною ділянкою або її частиною, наприклад, у випадку суборенди;

8) договір оренди земельної ділянки має письмову форму та підлягає державній реєстрації в порядку, передбаченому чинним законодавством;

9) договір оренди земельної ділянки може бути нотаріально посвідчений за бажанням однієї зі сторін;

10) зазначений договір є правовою підставою виникнення в особи права орендного землекористування, оскільки відповідно до ст. 125 Земельного кодексу України право на оренду земельної ділянки виникає після укладення договору оренди і його державної реєстрації. Приступати до використання земельної ділянки до встановлення її меж у натурі (на місцевості), одержання документа, що посвідчує право на неї, та державної реєстрації забороняється;

11) укладений в установленій формі та зареєстрований договір оренди землі є документом, що посвідчує право орендного землекористування. Так, згідно зі ст. 126 ЗК України право оренди землі оформляється договором, який реєструється відповідно до закону;

12) договір оренди земельної ділянки укладається відповідно до затвердженого Типового договору оренди землі.

З урахуванням зазначених вище ознак договір оренди земельної ділянки необхідно відмежовувати від подібних за змістом цивільно-правових та земельно-правових договорів, зокрема договорів ренти, користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцію), користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзису), лізингу. Так, відповідно до ст. 807 ЦК України та ст. З Закону України "Про фінансовий лізинг" від 16 грудня 1997 р. в редакції від 11 грудня 2003 р.1 предметом договору лізингу не можуть бути земельні ділянки. Договір оренди земельної ділянки необхідно також відрізняти від договору внутрішньогосподарської оренди (орендного підряду) як однієї з форм організації праці та її оплати в сільськогосподарських підприємствах.

Право оренди земельної ділянки, яке виникає на основі договору оренди землі, не можна ототожнювати із правом постійного користування земельною ділянкою та правом загального землекористування громадян, яке є природним правом людини і здійснюється безоплатно, без надання окремої земельної ділянки, без спеціальних дозволів та право встановлюючих документів і спрямоване на забезпечення рекреаційних, духовних, естетичних, оздоровчих потреб фізичних осіб.

За низкою характерних ознак договір оренди земельної ділянки відрізняється від договору оренди земельної частки (паю), який має значне поширення у сільському господарстві України. Договір оренди земельної частки (паю) - це угода сторін, що передбачає переуступку права використання земельної частки (паю) іншій особі на умовах платності, зворотності, строковості з мстою формування і використання єдиного земельного масиву для задоволення інтересів орендодавця і орендаря. Особливості таких договорів визначені в указах Президента України "Про гарантування захисту економічних інтересів та поліпшення соціального забезпечення селян-пенсіонерів, які мають право на земельну частку (пай)" від 15 грудня 1998 р.4, "Про невідкладні заходи щодо прискорення реформування аграрного сектора економіки" від 3 грудня 1999 р. "Про додаткові заходи щодо соціального захисту селян - власників земельних ділянок та земельних часток (паїв)" від 2 лютого 2002 р.6 та виданих на їх виконання підзаконних нормативно-правових актах.

Договори оренди земельної ділянки можна класифікувати за різними критеріями:

- за специфікою правового статусу сторін можна виділити договори оренди землі, укладені між юридичними особами, фізичними особами, фізичною та юридичною особою, органом державної влади та фізичною (юридичною) особою, органом місцевого самоврядування та фізичною (юридичною) особою;

- за особливостями правового режиму предмета договору укладаються договори оренди земельних ділянок приватної власності, державної власності та комунальної власності;

- за категорією земель виділяють договори оренди земель сільськогосподарського призначення, житлової та громадської забудови, природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення, оздоровчого призначення, рекреаційного призначення, історико-культурного призначення, лісогосподарського призначення, водного фонду, промисловості, транспорту, зв'язку, енергетики, оборони та іншого призначення;

- за строком договори оренди землі можна похилити на короткострокові - не більше 5 років, та довгострокові - не більше 50 років;

- за формою договори оренди землі можуть бути посвідчені нотаріально та не мати такого посвідчення, оскільки відповідно до ст. 14 Закону України "Про оренду землі" зазначений договір може бути посвідчений нотаріально за бажанням однієї зі сторін;

- за формами орендної плати договори оренди земельної ділянки можуть передбачати грошову, натуральну або відробіткову форми;

- залежно від мети використання орендованої земельної ділянки можна виділити договори оренди земельної ділянки для здійснення підприємницької діяльності (ведення фермерського господарства чи товарного сільськогосподарського виробництва, будівництва автозаправної станції чи готелю тощо) та для забезпечення особистих потреб (ведення особистого селянського господарства, садівництва, городництва, будівництва жилого будинку тощо).