Цивільне право України. Особлива частина - Дзера О.В. - 4. Права та обов'язки сторін за договором найму

Оскільки договір належить до двосторонніх договорів, права та обов'язки за ним мають як наймодавець, так і наймач.

Коло обов'язків наймодавця залежить від того, чи є договір найму реальним або консенсуальним правочином. Основним обов'язком наймодавця у консенсуальному договорі найму є обов'язок передати наймачеві майно у користування негайно або у строк, встановлений договором найму (ст. 765 ЦК України). У разі невиконання най мода в це м цього обов'язку наймачеві на його вибір надаються два альтернативні права:

1) вимагати від наймодавця передання майна і відшкодування збитків, заподіяних затримкою;

2) відмовитися від договору найму і вимагати відшкодування заподіяних йому збитків.

Незалежно від того, чи є договір найму реальним або консенсуальним, наймодавець зобов'язаний передати річ наймачеві у стані та в комплекті, що відповідають умовам договору найму та призначенню речі (ч. 1 ст. 767 ЦК України). Об'єкт найму має передаватися наймачеві з усіма його приналежностями (ст. 186 ЦК України) та необхідними документами, які до нього належать (технічний паспорт, інструкція з експлуатації, сертифікат якості тощо).

До того ж, відповідно до ч. 2 ст. 767 ЦК України наймодавець зобов'язаний попередити наймача про особливі властивості та недоліки речі, які йому відомі та які можуть бути небезпечними для життя, здоров'я, майна наймача або інших осіб або призвести до пошкодження самої речі під час користування нею. Таке повідомлення звільняє наймодавця від відповідальності за школу, заподіяну особливими властивостями або недоліками речі, що передана в оренду. Не буде наймодавець також відповідати Й за ті недоліки речі, які наймач повинен був віднайти під час огляду речі, що передається в найм. ЦК зобов'язує наймача перевірити справність речі у присутності наймодавця. У разі якщо наймач у момент передання речі у його володіння не побачить її несправності, річ вважається такою, що передана йому в належному стані (ч. 3 ст. 767 ЦК України).

ЦК України містить нове у порівнянні із ЦК УРСР правило про можливість сторін домовлятися про надання наймодавцем гарантій якості речі, що передається в найм (ст. 768 ЦК). Такий обов'язок наймодавця є виключно договірним та покладається на нього в силу прямої вказівки про це в договорі найму. Наявність гарантії наймодавця надає наймачеві додаткові права в разі виявлення недоліків, що перешкоджають використанню речі відповідно до договору. В цьому випадку наймач має право за своїм вибором вимагати (ч. 2 ст. 768 ЦК України):

1) заміни речі, якщо це можливо;

2) відповідного зменшення розміру плати за користування річчю;

3) безоплатного усунення недоліків речі або відшкодування витрат на їх усунення;

4) розірвання договору і відшкодування збитків, які були йому заподіяні. Чинний ЦК України не виключає можливості передачі в оренду майна, яке обтяжене правами третіх осіб (право застави, сервітути тощо), які зберігають свою силу і в період дії договору найму (ч. 1 ст. 769 ЦК України). Однак, враховуючи, що реалізація третіми особами своїх прав на передане в оренду майно може негативно вплинути на інтереси наймача, ЦК зобов'язує наймодавця попередити наймача про всі права третіх осіб на майно, що передається в оренду. Інакше наймач має право вимагати зменшення розміру плати за користування річчю або розірвання договору та відшкодування збитків (ч. 2 ст. 769 ЦК України).

Обов'язки наймодавця не вичерпуються періодом передачі речі наймачеві. Низку обов'язків ЦК покладає на нього і в період дії договору найму. Так, відповідно до 776 ЦК України наймодавець зобов'язаний за свій рахунок проводити капітальний ремонт речі, переданої в оренду. Зазначене правило є диспозитивним; сторони в договорі можуть покласти обов'язок проведення капітального ремонту речі на наймача. Капітальний ремонт має проводитися наймодавцем у строк, зазначений в договорі, а якщо в договорі такий строк не зазначений або капітальний ремонт викликаний невідкладною потребою - у розумний строк. У разі невиконання наймодавцем даного обов'язку, в разі якщо непроведення капітального ремонту речі перешкоджає її використанню відповідно до призначення та умов договору, капітальний ремонт може бути проведений наймачем, який вправі зарахувати вартість ремонту в рахунок плати за користування річчю або вимагати відшкодування вартості ремонту. До того ж, у випадку непроведення капітального ремонту наймодавцем наймач може вимагати розірвання договору та відшкодування збитків.

Перелік обов'язків наймодавця, закріплений у ЦК, не є вичерпним. Сторони в договорі найму можуть покласти на наймодавця додаткові обов'язки (наприклад, разом із наданням приміщення у користування оформити відповідні перепустки, надавати можливість користування телефонами, ліфтами, автомобільною стоянкою тощо).

Обов'язки наймача за договором найму можна умовно розділити на три групи. До першої групи входять обов'язки, пов'язані із користуванням річчю, прийнятою за договором найму. Так, відповідно до правил ст. 773 ЦК України наймач зобов'язаний користуватися річчю відповідно до її призначення або умов договору. В даному випадку законодавець робить акцент не на обов'язку користуватися річчю, оскільки не передбачає для наймодавця негативних наслідків на той випадок, якщо він не буде використовувати річ, а саме на обов'язку користуватися річчю відповідно до умов договору або її призначення. У разі невиконання даного обов'язку наймачем наймодавець отримує право вимагати розірвання договору та відшкодування збитків.

У процесі користування річчю наймач зобов'язаний утримувати її у належному стані. Наймач має право змінювати стан речі, переданої йому у найм, лише за згодою наймодавця. Необхідність підтримувати річ у належному стані тягне за собою покладення на наймача обов'язку проводити за свій рахунок поточний ремонт речі (ст. 776 ЦК України). Водночас, зазначений обов'язок наймача закріплений не імперативно, що дозволяє сторонам договору найму зобов'язати наймодавця здійснювати поточний ремонт об'єкта найму.

Утримання речі у належному стані означає також і недопущення з боку наймача погіршення речі. Погіршення речі, що сталися з вини наймача, він зобов'язаний усунути за свій рахунок. У разі неможливості відновлення речі наймодавець має право вимагати відшкодування заподіяних йому збитків (ст. 779 ЦК України). Наймач несе відповідальність за погіршення стану речі за наявності вини. Отже, наймач не може відповідати за погіршення речі в силу її природних властивостей (якщо це сталося внаслідок нормального зношення); якщо це сталося в результаті упущень наймодавця (наприклад, неповідомлення останнім наймача про певні властивості речі або особливості її експлуатації), а також в інших випадках, якщо має місце відсутність вини наймача (наприклад, внаслідок обставин непереборної сили).

Договором або законом на наймача може бути покладений обов'язок за свій рахунок застрахувати об'єкт найму (ч. 2 ст. 771 ЦК України). На практиці така умова найчастіше зустрічається у договорах лізингу та оренди державного та комунального майна.

Друга група обов'язків орендаря пов'язана з оплатним характером відносин найму та стосується внесення плати за користування майном. Розмір орендної плати належить до договірних умов та визначається сторонами договору майнового найму (ст. 762 ЦКУ). Якщо розмір плати не встановлений договором, відносини оренди все одно вважаються платними, розмір орендної плати при цьому визначається з урахуванням споживчої якості речі та інших обставин, які мають істотне значення.

ЦК України передбачає можливість визначення плати за користування майном за вибором сторін у грошовій або натуральній формі. При цьому в законодавстві немає обмежень щодо варіантів встановлення плати за користування майном. Так, сторони можуть визначити плату у вигляді платежів у твердій сумі; у вигляді долі від прибутку, який отримує наймач у результаті користування річчю; у формі передачі наймачем наймодавцю будь-яких матеріальних благ або у вигляді покладення на наймача обумовлених договором витрат на поліпшення речі (наприклад, проведення ремонту орендованого приміщення) тощо.

Якщо інше не передбачене договором, плата за користування майном вноситься щомісячно (ч. 5 ст. 762 ЦК України). Разом із тим договірні сторони вільні у визначенні будь-якого порядку внесення орендної плати (у вигляді щотижневих, щоквартальних платежів, попередньої оплати за якийсь тривалий період тощо).

Судова практика на сьогодні виходить із положення, що в разі якщо наймач мав можливість сплачувати орендну плату, встановлену в грошовій формі (знав розрахункові реквізити наймодавця, передбачені договором строки внесення плати тощо), він не звільняється від цього обов'язку внаслідок того, що наймодавець не виставляв йому рахунки, навіть якщо виставлення рахунків наймодавцем передбачалося договором майнового найму (касаційна постанова ВГСУ від 25 серпня 2005 р. у справі № 14/186)'.

ЦК допускає встановлення законом або договором періодичного перегляду та зміни (індексації) розміру плати за користування майном (ч. 3 ст. 762 ЦКУ). Сторони можуть визначити обов'язковий періодичний перегляд розміру орендної плати або її індексації відповідно до якихось об'єктивних умов (курсу національної валюти; рівня інфляції). Як вже зазначалося, умови індексації орендної плати є істотними відповідно до Господарського кодексу України. Також в обов'язковому порядку індексація орендної плати має проводитися відповідно до Закону України "Про оренду державного та комунального майна".

На вимогу наймача розмір плати за користування майном може бути зменшений, якщо через обставини, за які він не відповідає, можливість користування майном істотно зменшилася (ч. 4 ст. 762 ЦК України). Наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає (ч. 6 ст. 762 ЦК України). При ньому слід зазначити, що такі обставини мають стосуватися самого майна, а не особи наймача. Так, якщо можливість користуватися орендованою квартирою у наймача зменшилася у зв'язку з тим, що він був відправлений у відрядження до іншого міста, це не буде слугувати підставою для зменшення плати за користування квартирою або звільнення наймача від плати. Інша справа, якщо можливість користування квартирою зменшилася у зв'язку із залиттям її сусідами. Це може бути підставою для вимоги наймача про зменшення розміру орендної плати.

Третя група обов'язків наймача стосується повернення речі наймодавцеві після припинення договору найму. В силу ст. 785 ЦК у разі припинення договору найму, незалежно віл причин припинення, наймач зобов'язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі. Якщо наймач не виконає цього обов'язку, він зобов'язаний буде сплатити наймодавцеві неустойку в розмірі подвійної плати за користування річчю за час прострочення.

У разі невиконання наймачем обов'язку повернути майно, наймодавець вправі вимагати повернення майна в примусовому порядку. В судовій практиці виникла проблема, пов'язана із кваліфікацією подібних вимог наймодавців (найбільш розповсюдженими є позовні вимоги про виселення колишніх орендарів із приміщень або про звільнення ними приміщень, які вони займають без законних підстав). Нерідко зустрічалися випадки, коли такі вимоги кваліфікувалися судами як індикаційні або негаторні позови. Разом із тим віндикаційний чи негаторний позов може бути застосований у тому випадку, коли власник вимагає повернення свого майна із чужого незаконного володіння, тобто володіння без будь-якої правової підстави або вимагає усунення незаконних перешкод у користуванні його власністю. В даному випадку наймач володіє майном на підставі договору оренди, а тому його обов'язок повернути майно в разі припинення договору майнового найму входить до поняття "зміст правовідносин", які виникають із договору найму (обов'язок наймача). А отже, вимога наймодавця про повернення майна має кваліфікуватися як вимога про виконання свого обов'язку, що виник із договору майнового найму та має місце після його припинення.

Крім встановлення основних обов'язків, що покладаються на наймодавця та наймача за договором майнового найму, та, відповідно, кореспондуючих цим обов'язкам прав іншої сторони, ЦК присвятив кілька положень встановленню додаткових прав наймача.

Так, наймач вправі вступати у відносини піднайму (суборенди), тобто передати об'єкт оренди в користування третій особі. Таке право наймач може реалізувати виключно за згодою наймодавця, якщо інше не передбачене договором або законом (ч. 1 ст. 774 ЦКУ). Згода наймодавця може виражатися в самому договорі найму шляхом передбачення як права наймача передачу в піднайм орендованого майна. Допускається також надання згоди наймодавцем окремо відносно кожного конкретного факту укладення договору піднайму. Закон не ставить вимоги щодо форми надання згоди наймодавця, але разом із тим практика йде шляхом письмового оформлення такої згоди для полегшення в подальшому доведення її наявності або відсутності.

До договору піднайму застосовуються положення про договір найму (ч. 3 ст. 774 ЦКУ). Відносини між наймачем та піднаймачем будуються на таких само положеннях ЦК, що і відносини між наймодавцем та наймачем. Єдине що при піднайм і наймач набуває статусу і відповідно прав та обов'язків наймодавця, а піднаймач стає наймачем. Строк договору піднайму не може перевищувати строку договору найму, але може бути меншим. Так, Верховний Суд України у постанові від 10 жовтня 2003 р. зазначив, що договір суборенди є похідним від договору оренди і може зберігати свою чинність поряд із договором оренди. Якщо договір, на підставі якого укладався договір суборенди, припинив свою дію, зокрема шляхом його розірвання, то дія останнього також припиняється.

Договір піднайму не тягне за собою виникнення правовідносин між наймодавцем та піднаймачем. Відповідальним за стан майна перед наймодавцем залишається наймач. Наймач також не вправі не сплачувати орендної плати, мотивуючи це тим, що йому не заплатив піднаймач.

Користуючись річчю, наймач набуває право власності на плоди, продукцію, доходи, одержані ним у результаті користування (ст. 775 ЦК). Договором найму може бути передбачена передача частини отриманих доходів (плодів, продукції) наймодавцю, але це не позбавляє наймача права власності і має кваліфікуватися як форма плати за користування майном.

До прав, якими наділяється наймач у відносинах майнового найму, можна віднести також право робити поліпшення отриманого в найм майна. Виходячи із загального правила про те, що зміна стану речі може відбуватися лише за згодою наймодавця, а також спеціальної норми ст. 778 ЦКУ, поліпшення орендованої речі наймач може робити лише за згодою наймодавця. В такому випадку наймач набуває право на відшкодування вартості необхідних витрат або на зарахування їх вартості в рахунок плати за користування річчю. Згода наймодавця на здійснення поліпшень має бути надана у формі, узгодженій сторонами. Так, постановою Верховного Суду України від 28 лютого 2006 р. № 20-3/133 зазначено, що, якщо сторони за умовами договору оренди передбачили форму узгодження робіт щодо ремонту і реконструкції об'єкта оренди у вигляді складення кошторису, узгодженими із наймодавцем можуть вважатися тільки ті поліпшення, які відображені в кошторисі.

Якщо поліпшення зроблені наймачем без згоди наймодавця, їх доля залежить від того, чи можна такі поліпшення відокремити від речі без шкоди для неї. Якщо поліпшення можуть бути відокремлені від речі без її пошкодження, наймач має право на їх вилучення. Якщо ж зроблені без згоди наймодавця поліпшення не можна відокремити без шкоди для речі, наймач не має права на відшкодування їх вартості.

ЦК України містить нову норму, яка стосується поліпшення речі наймачем за згодою наймодавця, якщо в результаті цього створюється нова річ. У такому випадку наймач стає співвласником речі. Річ належатиме наймодавцеві та наймачеві на праві спільної часткової власності, в якій частка наймача відповідає вартості його витрат на поліпшення речі (ч. 4 ст. 778 ЦК). Разом із тим зазначена норма є диспозитивною, і законом-або договором можуть бути передбачений інший розподіл часток.

Стаття 777 ЦК України наділяє наймача, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, низкою переважних прав.

По-перше, такий наймач після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк. Наймач, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору найму на новий строк, зобов'язаний повідомити про це наймодавця до спливу строку договору найму в строк, встановлений договором, а якщо він не встановлений договором, - в розумний строк.

Укладення договору майнового найму на новий строк слід відрізняти від поновлення договору, можливість якого передбачена ст. 764 ЦК України. У разі поновлення договору майнового найму на підставі ст. 764 ЦК, сам договір залишається таким як був, тільки продовжується його строк. Отже, в разі поновлення договору майнового найму немає підстав для застосування до таких договорів вимог щодо оферти, акцепту, особливої форми договору. Таких висновків дійшов і ВГСУ в своїй касаційній постанові від 20 січня 2005 р. № 2/3172.

Реалізація наймачем права, зазначеного у ст. 777 ЦК України, означає укладення нового договору найму між тими самими сторонами. Саме через це у ст. 777 ЦК передбачається, що умови такого договору мають знову узгоджуватися сторонами (встановлюються за домовленістю сторін). У разі недосягнення домовленості щодо плати та інших умов договору переважне право наймача на укладення договору припиняється.

Наймач може реалізувати своє переважне право на укладення договору майнового найму на новий строк виключно, в разі якщо наймодавець збирається і в подальшому здавати це майно в оренду. Якщо наймодавець має намір використовувати майно для власних потреб або здійснити розпорядження ним якимось іншим чином, наймач не вправі зобов'язати його укласти з ним новий договір оренди. Так, Верховний Суд України у постанові від 10 жовтня 2006 р. № 44/64-06 зазначив таке: "Законодавець передбачив право власника відмовитися від продовження договору оренди і право Орендаря на Його продовження при умові належного виконання договірних зобов'язань та наявності інших суб'єктів господарювання на оренду спірного майна".

Другим переважним правом, яким наділяється наймач у силу ст. 777 ЦК, є переважне право у разі продажу речі, переданої у найм, на її придбання. Переважне право наймача має реалізовуватися шляхом зобов'язання наймодавця в разі виникнення в нього бажання продати об'єкт оренди насамперед запропонувати укладення договору купівлі-продажу наймачу. В разі відмови наймача від придбання об'єкта оренди на запропонованих наймодавцем умовах, останній вільний запропонувати об'єкт будь-якій інший особі. Слід зазначити, що переважне право наймача розповсюджується тільки на випадки продажу об'єкта найму. Якщо наймодавець має намір розпорядитися переданою в найм річчю якимось іншим чином (наприклад, подарувати її, віддати за договором міни, довічного утримання тощо), переважного права наймача на участь у таких відносинах не виникає.