Цивільне право України. Особлива частина - Дзера О.В. - 2. Предмет договору оренди земельної ділянки

Предметом договору оренди є земельна ділянка. Відповідно до ст. 79 ЗК України земельна ділянка - це частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, з визначеними щодо неї правами.

В оренду можуть передаватися земельні ділянки з усіх категорій земель: сільськогосподарського призначення (для ведення фермерського або особистого селянського господарства, сінокосіння і випасання худоби, індивідуального або колективного садівництва, городництва, ведення підсобного господарства), житлової та громадської забудови (для будівництва та обслуговування жилого будинку, господарських будівель і гаражного будівництва), промисловості, транспорту, зв'язку, енергетики, оборони та іншого призначення, природно-заповідного фонду та іншого природоохоронного призначення, оздоровчого, рекреаційного, історико-культурного призначення, лісогосподарського призначення (для потреб мисливського господарства, рекреаційних чи туристичних цілей тощо), а також водного фонду (зокрема, земельні ділянки прибережних захисних смуг, смуг відведення і берегових смуг водних шляхів, а також озера, водосховища, інші водойми, болота та острови для сінокосіння, рибогосподарських потреб, культурно-оздоровчих, рекреаційних, спортивних і туристичних цілей, проведення науково-дослідних робіт тощо). Розміри земельних ділянок, які можуть бути передані в оренду, в чинному законодавстві не обмежуються.

Предметом договору оренди можуть бути земельні ділянки будь-якої форми власності - приватної, державної чи комунальної. При цьому необхідно враховувати визначені в чинному земельному законодавстві особливості передачі в оренду земельних ділянок державної та комунальної форми власності.

Водночас законом або договором може бути встановлена заборона на передачу в оренду окремих земельних ділянок. Так, у ст. III ЗК України зазначено, що право на земельну ділянку може бути обмежене законом або договором шляхом встановлення заборони на передачу в оренду (суборенду). Відповідно до ст. 28 Закону України "Про поховання та похоронну справу" від 10 липня 2003 р.1 землі, на яких розташовані місця поховання, є об'єктами права комунальної власності і не підлягають приватизації або передачі в оренду.

В оренду може бути передана також земельна ділянка, яка обтяжена заставою. В даному випадку, відповідно до ст. 6 Закону України "Про оренду землі", на передачу в оренду такої земельної ділянки необхідна згода заставодержателя. Передача в оренду земельної ділянки, обтяженої заставою, без згоди заставодержателя тягне за собою визнання договору оренди недійсним відповідно до З К України2.

Земельні ділянки, які перебувають в постійному користуванні, можуть бути передані в оренду тільки після припинення права постійного користування землею в порядку, передбаченому статтями 149-151 ЗК України. Аналіз судової практики показує, що не завжди ці вимоги закону додержуються.

Відповідно до рішення Великоолександрівської сільської ради від 20 листопада 2000 р. № 115 про надання З AT "Президент-готель Київський" на праві постійного користування 2,7799 га землі в межах, визначених планом землекористування, ЗА Т "Президент-готель "Київський" було видано державний акт від 15 лютого 2001 р. № 4/370 на право постійного користування землею, для будівництва зони короткочасного відпочинку офіційних делегацій.

Відповідно до рішення Великоолександрівської сільської ради від 19 листопада 2004 р. № 1472-37-IV про надання земельної ділянки в довгострокову оренду (на 49 років) TOB "Гранд-Чубинське" для розширення зони короткочасного відпочинку офіційних делегацій загальною площею 7,1583 га, з них 4,3854 га - під площадками і дорогами, необхідними для будівництва об'єктів комерційного призначення і 2,7729 га - під будівлями та спорудами за рахунок земель державної власності, вилучених у ЗА Т "Президент - готель "Київський", було укладено договір оренди земельної ділянки від 30 листопада 2004 р. ВВТ № 066932.

Частиною 5 ст. 116 Земельного кодексу України встановлено, що надання у користування земельної ділянки, яка перебуває у власності або у користуванні, провадиться лише після вилучення її в порядку, передбаченому ЗК України. Відповідно до п. З ст. 142 Земельного кодексу припинення права постійного користування земельною ділянкою у разі добровільної відмови землекористувача здійснюється за його заявою до власника земельної ділянки.

Судами встановлено, що наявна в матеріалах справи копія заяви ЗАТ "Президент-готель "Київський" про відмову від права постійного користування земельною ділянкою датована 10 червня 2005 р. інших доказів відмови від права постійного користування в розумінні п. З ст. 142 ЗК України суду надано не було. Тобто на момент прийняття рішення та укладення договору оренди земельної ділянки від 30 листопада 2004 p. ВВТ № 066932 необхідної на це згоди від постійного землекористувача до Великоолександрівської сільської ради не надходило. Вказана обставина свідчить, що порядок вилучення земельної ділянки у ЗАТ "Президент-готель "Київський" Великоолександрівською сільською радою дотриманий не був, а відтак висновки Господарського суду м. Києва про те, що укладений між Великоолександрівською сільською радою та TOB "Гранд-Чубинське" договір оренди земельної ділянки від 30 листопада 2004 р. № 066932 не відповідає вимогам чинного законодавства обґрунтовані.

Відповідно до ч. 1 ст. 792 ЦК України та ст. 3 Закону України "Про оренду землі" земельна ділянка може передаватись в оренду разом з насадженнями, будівлями, спорудами, водоймами, які знаходяться на ній, або без них. При цьому така передача можлива, якщо насадження, будівлі, споруди, водойми, які знаходяться на земельній ділянці, перебувають у власності орендодавця земельної ділянки. В ст. 373 ЦК України та ст. 79 ЗК України зазначено, що право власності на земельну ділянку поширюється в її межах на поверхневий (ґрунтовий) шар, а також на водні об'єкти, ліси і багаторічні насадження, які на ній знаходяться. Разом з тим водойми та ліси відповідно до положень ст. 5 Водного кодексу України від 6 червня 1995 р.2 і ст. 7 Лісового кодексу України в редакції від 8 лютого 2006 р.3 є самостійними об'єктами права. Тому у випадку оренди земельних ділянок разом з водоймами та лісами, керуючись пріоритетністю положень земельного законодавства, все ж таки необхідно враховувати ознаки водойм і лісів як самостійних об'єктів права відповідно до водного і лісового законодавства4.

Зокрема П. Кулинич зазначає, що при передачі в оренду земельної ділянки, на якій розташовані насадження, що перебувають у власності орендодавця, в договорі оренди земельної ділянки мають бути вичерпно зазначені юридично значимі характеристики насаджень, а саме: 1) детальний опис типу насаджень (сад, виноградник, хмільник, полезахисна лісова смуга, ліс тощо); 2) рік закладення насаджень та термін експлуатації (плодоношення); 3) перебування насаджень на балансі підприємства. Доцільно додавати проект закладення насаджень, акт обстеження насаджень сторонами або третьою стороною. Передача в оренду водного об'єкта має оформлятись як укладення договору оренди земельної ділянки водного фонду, на якій такий водний об'єкт розташований.

Право власності на будівлі та споруди, які розташовані на земельній ділянці, набувається і посвідчується в порядку, визначеному цивільним законодавством. При цьому укладення договорів оренди земельних ділянок, на яких розташовані цілісні майнові комплекси підприємств, установ і організацій державної або комунальної власності, а також заснованих на майні, що належить Автономній Республіці Крим, та їх структурних підрозділів, регулюється Законом України "Про оренду землі" з урахуванням особливостей, передбачених Законом України "Про оренду державного та комунального майна" від 10 квітня 1992 р. в редакції від 14 березня 1995 р1. Передача в суборенду таких земельних ділянок забороняється.

Передача в оренду земельної ділянки разом з насадженнями, будівлями, спорудами, водоймами, які знаходяться на ній, може здійснюватись шляхом укладення кількох договорів оренди (наприклад, договору оренди земельної ділянки та договору оренди жилого будинку), або шляхом укладення одного договору найму (оренди). При цьому в такому договорі мають бути обов'язково дотримані вимоги чинного законодавства щодо передачі в оренду земельної ділянки та розташованої на ній будівлі чи споруди, зокрема обов'язкове нотаріальне посвідчення при укладенні договору строком понад три роки тощо. Відповідно до ст. 26 Закону України "Про оренду землі", у разі якщо договором оренди земельної ділянки передбачено використання нерухомого майна, що розташоване на земельній ділянці, пов'язані з цим витрати покладаються на орендаря, якщо інше не передбачено договором оренди.