Цивільне право України. Особлива частина - Дзера О.В. - 5. Припинення договору найму (оренди)

Припинення відносин між сторонами договору найму (оренди) може мати місце як на загальних підставах припинення зобов'язань, передбачених гл. 50 ЦК України (виконання зобов'язання, збіг боржника та кредитора в одній особі тощо), так і в разі виникнення спеціальних підстав, зазначених у гл. 58 ЦК.

Спеціальні підстави припинення договору найму можна умовно розділити на дві групи:

1) об'єктивні умови, які не залежать від волі сторін;

2) суб'єктивні умови, які виникають за взаємною волею наймодавця та наймача або за волею будь-якої зі сторін договору найму.

Спеціальні об'єктивні підстави припинення договору найму встановлюються ст. 781 ЦК України. Такими підставами є: смерть фізичної особи-наймача та ліквідація юридичної особи, яка була наймачем або наймодавцем. У даному випадку мається на увазі ліквідація юридичної особи без правонаступництва, що завжди тягне за собою припинення договору найму. Що стосується смерті фізичної особи-наймача, то зазначене положення є диспозитивним; закон або сторони в договорі можуть передбачити продовження дії договору найму і після смерті наймача. Наприклад, ст. 824 ЦКУ встановлює, що у разі смерті наймача житла або вибуття його з житла наймачами можуть стати всі інші повнолітні особи, які постійно проживали з колишнім наймачем, або, за погодженням з наймодавцем, одна або кілька із цих осіб. У цьому разі договір найму житла залишається чинним на попередніх умовах.

Суб'єктивні підстави припинення відносин майнового найму можна розділити на дві основні форми:

1) відмова від договору майнового найму;

2) розірвання договору на вимогу будь-якої зі сторін.

Одностороння відмова від договору за загальним правилом не допускається. Вона можлива, лише якщо це передбачено законом або угодою сторін. Так, у договорі майнового найму допускається одностороння відмова як наймодавця, так і наймача від договору, що укладений на невизначений строк (ст. 763 ЦК). Крім того, наймодавцеві дозволяється відмовитися від договору найму та вимагати повернення речі, якщо наймач не вносить плату за користування річчю протягом трьох місяців поспіль (ст. 782 ЦК). При припиненні договору майнового найму внаслідок односторонньої відмови звернення з позовом до суду не вимагається. Договір найму вважається розірваним з моменту одержання наймачем повідомлення наймодавця про відмову від договору.

Судова практика на сьогодні виходить із положення, що наймодавець має право відмовитися від договору найму за ст. 782 ЦК незалежно від того, внесе наймач у подальшому плату за користування чи ні. Так, постановою Вищого господарського суду України від 21 березня 2006 р. залишено в силі рішення господарського суду Сумської області від 17 жовтня 2005 р. та постанову харківського апеляційного господарського суду від 21 грудня 2005 р. за позовом ВАТ "Шосткінський завод хімічних реактивів" до КП "ЖКЗ" про звільнення приміщення у зв'язку з відмовою від договору. В даній постанові зазначено, що згідно зі ст. 782 Цивільного кодексу України, право наймодавця на відмову від договору виникає після настання строку внесення плати за користування майном на третій місяць. Наймодавець має право відмовитися від договору в такому випадку незалежно від того, внесе наймач у подальшому плату за користування чи ні1. Це підтверджується також постановою Вищого господарського суду України від І грудня 2005 р. № 14/3962.

При розірванні договору найму на вимогу однієї зі сторін обов'язковим є пред'явлення позову до суду. Цивільний кодекс України (ст. 783) надає наймодавцеві право вимагати розірвання договору найму у таких випадках:

- якщо наймач користується річчю всупереч договору або призначенню майна. Так, якщо договором найму передбачається обов'язок наймача застрахувати найману річ, то невиконання такого обов'язку надає наймодавцю право звертатися до суду з вимогою про розірвання договору майнового найму. При цьому судова практика виходить із того, що зазначене право зберігається у наймодавця і в разі, якщо після подачі позову наймач виконав свій обов'язок та застрахував майно (постанова Верховного Суду України від 17 вересня 2002 р. № 12/153(02/194)';

- якщо наймач без дозволу наймодавця передав річ у користування іншій особі. З цього приводу велика кількість спорів виникає у зв'язку із принципово різними положеннями ЦК України та Закону України "Про оренду державного та комунального майна". Якщо ЦК обов'язково вимагає наявність дозволу наймодавця на укладення договору піднайму, то зазначений Закон (ч. 2 ст. 22) встановлює, що орендар має право передати в суборенду нерухоме та інше окреме індивідуально визначене майно (окремі верстати, обладнання, транспортні засоби, нежилі приміщення тощо), якщо інше не передбачено договором оренди. Отже, необхідно чітко кваліфікувати відносини, що виникають між сторонами з приводу користування майном та визначати, яке законодавство в першу чергу до них застосовується. Це підтверджується і постановою Верховного Суду України від 29 жовтня 2002 р. № 13/622;

- якщо наймач своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі;

- якщо наймач не приступив до проведення капітального ремонту речі, якщо обов'язок проведення капітального ремонту був покладений на нього.

У свою чергу наймач має право розірвати договір найму, у випадку якщо наймодавець передав у користування річ, якість якої не відповідає умовам договору та призначенню речі, а також якщо наймодавець не виконує свого обов'язку щодо проведення капітального ремонту речі (ст. 784 ЦК України).

До деяких вимог, що випливають із договору майнового найму, ЦК встановлює скорочений строк позовної давності. Так, згідно зі ст. 786 ЦК України, до вимог про відшкодування збитків у зв'язку з пошкодженням речі, яка була передана у користування наймачеві, а також до вимог про відшкодування витрат на поліпшення речі застосовується позовна давність в один рік. Перебіг позовної давності щодо вимог наймодавця починається з моменту повернення речі наймачем, а щодо вимог наймача - з моменту припинення договору найму.