Цивільне право України. Особлива частина - Дзера О.В. - 4. Зміст договору оренди земельної ділянки

Зміст договору оренди земельної ділянки становлять права та обов'язки сторін - орендаря та орендодавця. Невичерпний перелік прав та обов'язків сторін договору оренди наведено в ст. 96 ЗК України та розділі 4 Закону України "Про оренду землі". Належним чином доведене невиконання стороною у договорі хоча б одного з перелічених у статтях 24 і 25 Закону України "Про оренду землі" обов'язків є підставою для розірвання договору оренди в судовому порядку на вимогу іншої сторони1.

За договором оренди земельної ділянки кожна зі сторін наділяється певними правами, і водночас на неї покладаються певні обов'язки. Орендодавець має право вимагати від орендаря використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди; дотримання екологічної безпеки землекористування та збереження родючості ґрунтів; додержання державних стандартів, норм і правил, у тому числі місцевих правил забудови населених пунктів; дотримання режиму водоохоронних зон, прибережних захисних смуг, зон санітарної охорони, санітарно-захисних зон, зон особливого режиму використання земель та територій, які особливо охороняються; своєчасного внесення орендної плати та інших прав, які сторони можуть передбачити в договорі оренди земельної ділянки. Водночас орендодавець зобов'язаний передати в користування земельну ділянку у стані, що відповідає умовам договору оренди; при передачі земельної ділянки в оренду забезпечувати відповідно до закону реалізацію прав третіх осіб щодо орендованої земельної ділянки; не вчиняти дій, які б перешкоджали орендареві користуватися орендованою земельною ділянкою; відшкодовувати орендарю капітальні витрати, пов'язані з поліпшенням стану об'єкта оренди, яке проводилося орендарем за згодою орендодавця; попередити орендаря про особливі властивості та недоліки земельної ділянки, які в процесі її використання можуть спричинити екологічно небезпечні наслідки для довкілля або призвести до погіршення стану самого об'єкта тощо. Згідно зі ст. 24 Закону України "Про оренду землі" органи виконавчої влади та органи місцевого самоврядування, які укладають договори оренди землі, повинні до 1 лютого надавати органу державної податкової служби за місцезнаходженням земельної ділянки переліки орендарів, з якими укладено договори оренди землі на поточний рік, та інформувати відповідний орган державної податкової служби про укладення нових, внесення змін до існуючих договорів оренди землі та їх розірвання до першого числа місяця, що настає за місяцем, у якому відбулися зазначені зміни.

Відповідно до ст. 25 Закону України "Про оренду землі" орендар земельної ділянки має право самостійно господарювати на землі з дотриманням умов договору оренди землі. На думку М. Шульги, така самостійність полягає в тому, що він на власний розсуд визначає напрями своєї діяльності, але в межах цільового призначення земельної ділянки, а також незалежно від волевиявлення інших осіб або будь-яких органів на власний розсуд розпоряджається виробленою продукцією та отриманими доходами. Орендар також має право за письмовою згодою орендодавця зводити у встановленому законодавством порядку жилі, виробничі, культур-но-побутові та інші будівлі й споруди та закладати багаторічні насадження; отримувати продукцію і доходи; здійснювати у встановленому порядку за письмовою згодою орендодавця будівництво водогосподарських споруд та меліоративних систем та мати інші права, які сторони передбачать у договорі оренди. ЗК України та Законом "Про оренду землі" передбачено право орендаря передати орендовану земельну ділянку або її частину у володіння і користування іншій особі (суборенду). Орендована земельна ділянка або її частина може передаватись орендарем у суборенду без зміни цільового призначення, якщо це передбачено договором оренди або за письмовою згодою орендодавця. Якщо протягом одного місяця орендодавець не надішле письмового повідомлення щодо своєї згоди чи заперечення, орендована земельна ділянка або її частина може бути передана в суборенду.

Згідно зі ст. 9 Закону України "Про оренду землі" орендар, який відповідно до закону може мати у власності орендовану земельну ділянку, має переважне право на придбання її у власність у разі продажу цієї земельної ділянки, за умови, що він сплачує ціну, за якою вона продається, а у разі продажу на конкурсі (аукціоні) - якщо його пропозиція є рівною з пропозицією, яка є найбільшою із запропонованих учасниками конкурсу (аукціону). З метою гарантування реалізації зазначеного права орендаря на орендодавця покладається обов'язок повідомити в письмовій формі орендаря про намір продати земельну ділянку третій особі із зазначенням її ціни та інших умов, на яких вона продається. У разі відмови орендаря від свого переважного права на придбання орендованої земельної ділянки до нового власника такої земельної ділянки переходять права та обов'язки орендодавця за договором оренди цієї земельної ділянки.

Обов'язками орендаря є: приступити до використання земельної ділянки в строки, встановлені договором оренди землі; виконувати встановлені щодо об'єкта оренди обмеження (обтяження) в обсязі, передбаченому законом або договором оренди землі; дотримуватися режиму використання земель природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення, оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення; у п'ятиденний строк після державної реєстрації договору оренди земельної ділянки державної або комунальної власності надати копію договору відповідному органу державної податкової служби тощо.