Цивільне право України. Особлива частина - Дзера О.В. - 3. Порядок укладення договору оренди

Положення Закону України "Про оренду державного та комунального майна" досить детально регламентують процедуру укладення договору оренди.

Ініціатива щодо оренди майна може виходити як від фізичних та юридичних осіб, які бажають укласти договір оренди, так і від самих орендодавців державного або комунального майна.

Фізичні та юридичні особи, які бажають укласти договір оренди, направляють заяву, проект договору оренди, а також інші документи згідно з переліком, що визначається Фондом державного майна України1, відповідному орендодавцеві. У разі надходження до орендодавця заяви про оренду цілісного майнового комплексу підприємства, його структурного підрозділу, нерухомого майна, а також майна, що не увійшло до статутних фондів господарських товариств, створених у процесі приватизації (корпоратизації), орендодавець у п'ятиденний строк після дати реєстрації заяви надсилає копії матеріалів органу, уповноваженому управляти відповідним майном.

Якщо підприємство, його структурний підрозділ, щодо цілісного майнового комплексу якого надійшла заява про оренду, або ініціатор укладення договору оренди згідно із законодавством посідають монопольне становище на ринку; або внаслідок укладення договору оренди підприємець чи група підприємців можуть зайняти монопольне становище на ринку; або сумарна вартість активів чи сумарний обсяг реалізації товарів (робіт, послуг), що належать об'єкту оренди та ініціаторові укладення договору оренди, перевищують показники, визначені законодавством, - орендодавець зобов'язаний надіслати копії проекту договору оренди та інших отриманих документів також до органу Антимонопольного комітету України.

Орган, уповноважений управляти державним майном, органи, уповноважені управляти майном, що належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності, та орган Антимонопольного комітету України розглядає надіслані йому матеріали і протягом 15 днів після їх надходження надсилає орендодавцеві висновки про можливість оренди та умови договору оренди або про відмову в укладенні договору оренди. У разі неодержання орендодавцем висновків у встановлений строк, укладення договору оренди вважається з цими органами погодженим.

Орендодавець протягом п'яти днів після закінчення строку погодження умов договору оренди з органом, уповноваженим управляти відповідним майном, і органом Антимонопольного комітету України, а у випадках, коли заява про оренду майна не потребує узгодження (щодо оренди окремого індивідуально визначеного майна, крім нерухомого), протягом 15 днів після дати її реєстрації дає згоду або відмовляє в укладенні договору оренди майна і повідомляє про це заявника.

Якщо для укладення договору оренди потрібен дозвіл Фонду державного майна України, його регіонального відділення чи представництва, державне підприємство у п'ятиденний строк після отримання висновків органу, уповноваженого управляти державним майном, органу Антимонопольного комітету України надсилає відповідним орендодавцям копії проекту договору та інших документів, висновки зазначених органів, розрахунок орендної плати. Фонд державного майна України, його регіональне відділення чи представництво протягом 15 днів після надходження матеріалів повідомляє державне підприємство про своє рішення (надання дозволу щодо укладення договору оренди або відмову). При розгляді матеріалів щодо передачі в оренду нерухомого майна можуть також враховуватися пропозиції місцевої державної адміністрації, відповідного органу місцевого самоврядування щодо розміщення бюджетних установ і організацій.

У разі наявності пропозиції місцевої державної адміністрації, відповідного органу місцевого самоврядування щодо розміщення бюджетних установ і організацій Фонд державного майна України, Його регіональне відділення чи представництво може у цей самий строк запропонувати державному підприємству укласти договір оренди нерухомого майна з бюджетною установою, організацією. Якщо підприємство не погоджується з пропозицією укласти договір оренди нерухомого майна з бюджетною установою, організацією, Фонд державного майна України, його регіональне відділення чи представництво має право на власний розсуд без згоди підприємства укласти договір оренди нерухомого майна з такою бюджетною установою, організацією.

Державне підприємство протягом п'яти днів після отримання рішення Фонду державного майна України, його регіонального відділення чи представництва про надання дозволу щодо укладення договору оренди або відмови в укладенні договору оренди, відповідно, дає згоду або відмовляє в укладенні договору оренди державного майна та повідомляє про це заявника.

Закон України "Про оренду державного та комунального майна" містить перелік підстав, за яких орендодавець може відмовити у передачі об'єктів в оренду. До цих підстав, зокрема, належать:

- прийняття рішення про приватизацію або передприватизаційну підготовку об'єктів оренди;

- включення об'єкта до переліку підприємств, що потребують залучення іноземних інвестицій згідно з рішенням Кабінету Міністрів України чи місцевих органів влади;

- відсутність згоди органу Антимонопольного комітету України на оренду;

- відсутність згоди органу, уповноваженого управляти майном на виділення структурного підрозділу;

- прийняття рішення орендодавцем про укладення договору оренди нерухомого майна з бюджетною установою.

З огляду на те, що Закон України "Про оренду державного та комунального майна" містить положення про те, що перелік підстав, за яких орендодавець може відмовити від передачі об'єктів в оренду, може бути розширений, на підставі інших законів України вищевикладений перелік підстав не є вичерпним.

Окрім того, також відмовити в наданні згоди на передачу в оренду майна можуть органи Антимонопольного комітету України, але лише за умов, якщо:

- підприємство, його структурний підрозділ, щодо цілісного майнового комплексу якого надійшла заява про оренду, або ініціатор укладення договору оренди згідно із законодавством посідають монопольне становище на ринку;

- внаслідок укладення договору оренди підприємець або група підприємців можуть мати монопольне становище на ринку;

- сумарна вартість активів або сумарний обсяг реалізації товарів (робіт, послуг), що належать об'єкту оренди та ініціаторові укладення договору оренди, перевищують показники, визначені законодавством.

Орендодавець майна підприємства, його структурного підрозділу, має право укласти договір оренди з бажаючими фізичними та/або юридичними особами, за умови відсутності у нього протягом 20-ти днів заяви від господарського товариства, створеного членами трудового колективу підприємства або чинного орендаря, який належним чином виконував свої обов'язки, з дня повідомлення йому (-їм) про намір орендувати цілісний майновий комплекс підприємства, його структурний підрозділ (п. 6 ст. 9 Закону України "Про оренду державного та комунального майна"). Створене членами трудового колективу господарське товариство, за умови дотримання встановлених законами строків, має переважне перед іншими фізичними та юридичними особами право на укладення договору оренди майна того підприємства, структурного підрозділу, де створене це товариство.

За наявності заяв про оренду цілісного майнового комплексу підприємства, його структурного підрозділу (за умови відсутності заяви господарського товариства, створеного членами трудового колективу підприємства, його структурного підрозділу) або заяв про оренду нерухомого майна (за умови відсутності заяви бюджетної установи, організації) від двох або більше фізичних чи юридичних осіб орендар визначається орендодавцем на конкурсних засадах. Таким чином, відповідно до Закону України "Про оренду державного та комунального майна" проведення орендодавцем конкурсу відбувається виключно за наявності певної обставини, а саме мінімум двох заяв від претендентів (фізичних або юридичних осіб), які бажають укласти договір оренди (за умови відсутності заяви господарського товариства, створеного членами трудового колективу, його структурного підрозділу - для оренди цілісного майнового комплексу підприємства, його структурного підрозділу або за умови відсутності заяви бюджетної установи, організації - для нерухомого майна).

У свою чергу, порядок проведення конкурсу визначається: Фондом державного майна України - для об'єктів, що перебувають у державній власності (див. Порядок проведення конкурсу на право оренди державного майна, затверджений наказом Фонду державного майна України від 13.10.2004 року № 2149); органами, визначеними Верховною Радою Автономної Республіки Крим, - для об'єктів, що належать Автономній Республіці Крим; органами місцевого самоврядування - для об'єктів, що перебувають у комунальній власності.

З огляду на вказане, вбачається можливим говорити про те, що законодавець визначив обов'язок для орендодавця проводити конкурс чи ні, залежно від кількісного складу претендентів на укладення такого договору оренди. Водночас, вже протягом декількох років склалась досить усталена практика відносно того, що кожного року відповідним законом про державний бюджет встановлюється положення, згідно з яким передача в оренду державного або комунального майна (з урахуванням деяких особливостей) здійснюється виключно на конкурсних засадах. Так, наприклад, згідно ст. 73 Закону України "Про Державний бюджет України на 2009 рік" від 26.12.2008 року № 835-УІ, у 2009 році передача в оренду державного та комунального майна здійснюється виключно на конкурсних засадах, крім державного та комунального майна, що перелається в оренду бюджетним установам; музеям; підприємствам і громадським організаціям у сфері культури і мистецтв (у тому числі національним і творчим спілкам та їх членам під творчі майстерні); громадським організаціям ветеранів; громадським організаціям інвалідів; центрам професійної, соціальної реабілітації інвалідів та центрам ранньої соціальної реабілітації дітей-інвалідів, а також підприємствам та організаціям громадських організацій інвалідів, яким визначена доцільність надання державної допомоги відповідно до Закону України "Про основи соціальної захищеності інвалідів в Україні"; Пенсійному фонду України та його органам; державним видавництвам та підприємствам книгорозповсюдження; вітчизняним видавництвам та підприємствам книгорозповсюдження книжкової продукції, що забезпечують підготовку випуск та (чи) розповсюдження не менш як 50 відсотків книжкової продукції державною мовою (за винятком видань рекламного чи еротичного характеру); релігійним організаціям для забезпечення проведення богослужінь, релігійних обрядів та церемоній.

З урахуванням вказаного, виникає необхідність визначення того, норми якого закону мають переважну силу у разі виникнення конкуренції норм. З нашої точки зору, враховуючи те, що Закон України "Про Державний бюджет України на 2009 рік" містить більш пізні положення, які регулюють відносини щодо передачі майна в оренду, порівняно з Законом України "Про оренду державного та комунального майна", при виникненні конфліктних ситуацій протягом 2009 року мають застосовуватися саме положення Закону України "Про Державний бюджет України на 2009 рік", якщо інше не буде передбачено законом. Разом з тим, при проведенні конкурсу, слід враховувати те, що за загальним правилом, участь у відповідному конкурсі лише одного учасника може бути підставою для визнання конкурсу таким, що не відбувся, оскільки правова природа конкурсу вимагає порівняння пропозицій його учасників.

Порушення господарським товариством, заснованим членами трудового колективу підприємства, строків подачі заяви орендодавцю відносно оренди майна позбавляє його переваги перед іншими бажаючими укласти договір оренди, але не виключає можливості даного господарського товариства брати участь у конкурсі (п. 6 Роз'яснення Президії Вищого господарського суду "Про деякі питання практики застосування Закону України "Про оренду державного та комунального майна" від 25 травня 2000 р. № 02-5/237).

У разі проведення конкурсу орендодавець надсилає у п'ятиденний строк після дати затвердження результатів конкурсу копії проекту договору та інших матеріалів органам, уповноваженим управляти відповідним майном, а за наявності обставин, визначених Законом України "Про оренду державного та комунального майна" щодо антимонопольного законодавства, також органу Антимонопольного комітету України.

Порядок проведення конкурсу визначається:

- Фондом державного майна України - щодо об'єктів, які перебувають у державній власності. На сьогодні порядок проведення конкурсу на право оренди державного майна визначений наказом Фонду державного майна України "Про затвердження Порядку проведення конкурсу на право оренди державного майна" від 13 жовтня 2004 р. № 2149 (зі змінами і доповненнями);

- органами, визначеними Верховною Радою Автономної Республіки Крим, - щодо об'єктів, які належать Автономній Республіці Крим;

- органами місцевого самоврядування - щодо об'єктів, які перебувають у комунальній власності. Прикладом таких порядків є Порядок передачі майна територіальної громади міста Києва в оренду, затверджений рішенням Київської міської ради від 28 вересня 2006 р. № 34/91 (із змінами і доповненнями).

Враховуючи те, що Закон України "Про оренду державного та комунального майна" не містить вказівок щодо документального оформлення факту передачі об'єкта оренди, вбачається, що сторони повинні керуватися ч. 1 ст. 795 ЦК України, відповідно до якої передання будівлі або іншої капітальної споруди (її окремої частини) оформлюється відповідним документом (актом), який посвідчується сторонами договору. При цьому з моменту передачі орендодавцем об'єкта оренди орендарю розпочинається відлік строку договору оренди, якщо інше не буде встановлено договором.

За загальним правилом, встановленим Законом України "Про оренду державного та комунального майна", на орендодавця покладається обов'язок передати орендарю об'єкт оренди в комплекті та у стані, що відповідає істотним умовам договору оренди та призначенню майна, і повідомити орендаря про відомі йому особливі властивості та недоліки майна, які можуть бути небезпечними для життя, здоров'я, майна орендаря або інших осіб, або можуть призвести до пошкодження самого майна під час користування ним.

При цьому у момент, коли орендодавець повинен був передати об'єкт оренди орендареві, в останнього виникає право вимагати примусової передачі йому орендованого майна та відшкодування збитків, заподіяних порушенням строку передачі, або відмовитися від договору оренди й вимагати відшкодування збитків, заподіяних невиконанням договору оренди (п. 10 роз'яснення президії Вищого господарського суду "Про деякі питання практики застосування Закону України "Про оренду державного та комунального майна" від 25 травня 2000 р. № 02-5/237).

У разі відмови орендодавця від укладення договору оренди або в разі неодержання бажаючими орендувати майно відповіді в установлений строк щодо можливості укласти договір оренди, заінтересовані особи мають право звернутися до суду за захистом своїх прав та інтересів.