Ринок фінансових послуг - Науменкова С.В. - 7.1. Сутність фінансових послуг з управління майном при фінансуванні будівництва житла

7.1. Сутність фінансових послуг з управління майном при фінансуванні будівництва житла.

7.2. Фінансування будівництва житла через фонди фінансування будівництва (ФФВ).

7.3. Фонди операцій з нерухомістю (ФОН) на ринку фінансових послуг.

7.4. Нагляд та регулювання діяльності управителів ФФБ і ФОН.

7.1. Сутність фінансових послуг з управління майном при фінансуванні будівництва житла

Фінансові установи можуть надавати послуги із залучення коштів фізичних і юридичних осіб в управління з метою фінансування будівництва житла. Вимога про залучення коштів населення в будівництво лише через спеціальні фонди визначена Законом України "Про фінансово-кредитні механізми та управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю" від 19 червня 2003 р. № 978-ГУ Для інвестора-громадянина поширення такого механізму означає наявність контрольованого Державною комісією з регулювання ринків фінансових послуг фінансового посередника, що зменшує ризики інвестора і робить процес інвестування прозорішим.

Залежно від мети створення залучення коштів населення може здійснюватися через такі фонди:

— фонд фінансування будівництва (ФФВ), якщо метою є отримання довірителями у власність житла;

— фонд операцій з нерухомістю (ФОН), участь у якому передбачає одержання власниками сертифікатів доходу.

Фонд фінансування будівництва — кошти, передані управителю ФФБ в управління, які використані чи будуть використані управителем у майбутньому на умовах Правил фонду та договорів про участь у ФФБ.

Фонд операцій з нерухомістю — кошти, отримані управителем ФОН в управління, а також нерухомість та інше майно, майнові права та доходи, набуті від управління цими коштами, в тому числі майнові права та права вимоги, набуті за договорами про участь у фонді фінансування будівництва.

Головною перевагою таких схем фінансування є законодавчо закріплений розподіл функцій серед основних учасників: будівельні організації (забудовники, підрядники, субпідрядники) здійснюють будівництво об'єктів (житла), а управитель фонду (банк, фінансова установа) здійснює управління грошовими потоками, контролює цільове використання коштів забудовником (рис. 7.1).

Рис. 7.1. Основні суб'єкти системи надання послуг з управління майном при фінансуванні будівництва житла

Історична довідка

23 червня 1993 р. в Україні був зареєстрований АКБ "Аркада", який зосередив свою діяльність переважно на наданні фінансових послуг у галузі житлового будівництва. Разом зі своїм акціонером і основним партнером — холдинговою компанією "Київміськбуд" банк розробив і почав реалізовувати програму залучення коштів населення і кредитування для фінансування будівництва житла.

У 1995 р. першим на фінансовому ринку України банк "Аркада" запропонував інвестування житлового будівництва за власні кошти населення, а у 1998 р. першим серед банків почав надавати кредити на інвестування житла терміном до 10 років. Для захисту внесків від інфляції у 1999 р. банк запропонував у розрахунках універсальний механізм — Одін (одиницю інвестування). Починаючи з 2000 р. термін кредитів на інвестування житла збільшено до ЗО років. У 2002 р. банком був створений перший в Україні Фонд фінансування будівництва (ФФБ) з метою забезпечення надійного захисту інтересів інвесторів. Жорстко контрольована банком схема забезпечувала безперервне залучення коштів населення і стабільне фінансування будівництва. Це, у свою чергу, давало змогу партнерові-забудовникові виконувати зобов'язання перед інвесторами — витримувати терміни будівництва і своєчасно передавати будинки під заселення.

Внесення первинної інвестиції гарантувало закріплення за інвестором вибраної квартири, але і потребувало відповідальності за виконання графіка щомісячного інвестування будівництва. За визначений до запланованої дати здачі будинку строк необхідно повністю проінвестувати площу закріплено? за інвестором квартири. При цьому ціна 1 кв. м житла, що встановлювалася забудовником, у процесі будівництва зростала, і при виконанні графіка платежів це відображалося на розмірі внесків. Якщо фінансові можливості не дозволяють Інвесторові виконувати графік, банк пропонує програму кредитування інвестування будівництва житла — "Квартира в розстрочку".

На підставі досвіду роботи банку через ФФБ у 19 червня 2003 р. був прийнятий Закон України "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю" № 978-IV. У 2004 р. АКБ "Аркада" почав розробляти концепцію заміського малоповерхового будівництва в приміській зоні Києва. З 2005 р. розпочато роботу разом із партнерами з реалізації нової програми — інвестування будівництва сучасних містечок малоповерхової забудови для постійного проживання.

У 2006 р. TOB "Іпотечна компанія "Аркада-фонд" визнано переможцем Національного бізнес-рейтингу України в галузі "Посередництво в кредитуванні" та нагороджено медаллю "Лідер галузі". У 2007 р. було створено перший публічний фонд операцій з нерухомістю. АКБ "Аркада" став першою банківською установою, яка на практиці впровадила фінансові механізми, передбачені Законом України "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю" та запропонувала широкому колу інвесторів нові фінансові інструменти у сфері інвестування будівництва житла

Серед ФФБ майже третина припадає на компанії, які управляють 3— 4 фондами. Регіональний розподіл фондів свідчить про те, що майже половина всіх створених ФФБ розташована у Києві^*5.

*5: {3а інформацією АКБ "Аркада" (www.arkada.ua).}

Нормативно-правовою основою процесу організації та управління майном при організації будівництва житла е закони України "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю" від 19 червня 2003 р. № 978-ІУ; "Про іпотеку" від 5 червня 2003 р. № 898-ІУ; "Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати" від 19 червня 2003 р. № 979-ІУ; Постанова Кабінету Міністрів України "Про затвердження Методики розрахунку вартості чистих активів фондів операцій з нерухомістю" від 19 серпня 2009 р. № 893.

Станом на 31 грудня 2009 р. до Державного реєстру фінансових установ внесено інформацію про 129 управителів, з них 82 управителі створили ФФБ. На кінець 2009 р. управителями для фінансування об'єктів будівництва залучено 7,84 млрд. грн.

Система фінансово-кредитних механізмів при будівництві житла та операціях з нерухомістю — це врегульовані законодавчими та нормативними актами дії економічних суб'єктів при організації будівництва житла, його фінансуванні та здійсненні операцій з нерухомістю.

Суб'єктами такої системи є:

— установники управління майном;

— довірителі;

— управителі;

— забудовники;

— страхові компанії;

— емітенти і власники сертифікатів фондів операцій з нерухомістю.

Установник управління майном — це особа, яка передає майно управителю в довірчу власність на підставі договору управління майном.

Для фондів фінансування будівництва установником управління майном є довіритель, а для фонду операцій з нерухомістю — власник сертифікатів ФОН. Довірителями і власниками сертифікатів можуть бути як фізичні, так і юридичні особи.

Договір управління майном — договір, за яким установник управління передає управителю в довірчу власність майно з метою досягнення визначених ним цілей та встановлює обмеження щодо окремих дій управителя з управління цим майном.

Відповідно до чинного законодавства договором управління майном для фонду фінансування будівництва (ФФБ) є договір про участь у ФФБ, а для фонду операцій з нерухомістю (ФОН) — договір на придбання сертифікатів ФОН.

Об'єктами управління майном є:

— фонд фінансування будівництва (ФФБ);

— фонд операцій з нерухомістю (ФОН).

Управитель — фінансова установа, яка від свого імені діє в інтересах установників управління майном і здійснює управління залученими коштами згідно із законодавством, Правилами фонду та має відповідну ліцензію Державного комітету з регулювання ринків фінансових послуг України.

Управителем може бути фінансова установа, статутний капітал якої становить не менше 1 млн. євро, який має бути повністю сплачений виключно грошовими коштами до початку залучення коштів від установників управління майном.

Таким чином, управителем ФФБ може бути фінансова установа або банк. Стосовно фінансових установ, які здійснюють виняткові види діяльності, наприклад, компанії з управління активами, то вони згідно із законодавством позбавлені можливості виступати управителем ФФБ.

Фінансування будівництва — використання управителем отриманих в управління коштів на спорудження об'єктів будівництва згідно з умовами договору.

Забудовник — це особа, яка відповідно до законодавства має право на виконання функцій замовника будівництва для спорудження об'єктів будівництва та уклала договір з управителем.

Забудовник зобов'язаний забезпечувати цільове використання отриманих від управителя коштів. В інтересах довірителів управитель здійснює контроль цільового використання забудовником коштів, спрямованих на фінансування будівництва.

Суб'єктом системи фінансово-кредитних механізмів при будівництві житла є страхова компанія. Слід зауважити, що майнові ризики за договором про участь у фонді фінансування будівництва підлягають обов'язковому страхуванню відповідно до Закону України "Про страхування".

Майновими ризиками, пов'язаними з договором про участь у фонді фінансування будівництва, є:

— несвоєчасне введення в експлуатацію об'єкта будівництва або об'єкта інвестування;

— невідповідність технічних характеристик об'єкта будівництва або об'єкта інвестування, а також обладнання, яке встановлюється на об'єкті інвестування, умовам договору або проектної декларації, вимогам державних стандартів, норм і правил;

— невиконання, неналежне або несвоєчасне виконання робіт на об'єкті будівництва або об'єкті інвестування;

— брак технічної документації (паспортів, сертифікатів, гарантійних документів) на обладнання, яке встановлюється на об'єкті інвестування довірителя;

— ненадання управителем довірителю інформації, передбаченої Правилами фонду чи договором про участь у ФФБ, що призвело до завдання шкоди довірителю або спричинило виникнення додаткових зобов'язань довірителя перед управителем.

За кожним об'єктом будівництва забудовник або його підрядник зобов'язаний укласти зі страховиком, визначеним управителем, договір обов'язкового страхування будівельно-монтажних робіт на весь період спорудження об'єкта та на гарантійний термін від ризиків його пошкодження або знищення внаслідок техногенних аварій і природних явищ.

Відповідачами за договорами обов'язкового страхування е управитель і забудовник.

Довірителі мають право за свій рахунок застрахувати у добровільному порядку й інші майнові чи немайнові ризики, пов'язані з договором про участь у фонді фінансування будівництва.