Економічна діагностика - Кривов'язюк І.В. - Витратний підхід до оцінки вартості ЦМК

Передбачає оцінку повного відтворювання або вартості повного заміщення оцінюваного об'єкта нерухомості після вираховування вартості фізичного, морального та економічного зносу. До отриманої величини додають ринкову вартість земельної ділянки як незабудованої.

Важливим і складним моментом витратного підходу є визначення зносу. Відомо, що знос - це втрата корисності і вартості об'єкта нерухомості незалежно від причин, що її викликали. Тому під час вивчення даної теми слід звернути увагу як на загальний алгоритм розрахунків, методи оцінки ринкової вартості земельних ділянок, так і на методи оцінки зносу об'єктів нерухомості.

Витратний підхід передбачає виконання ряду обов'язкових операцій, загальний алгоритм розрахунків яких представлено нижче (рис. 5.5):

1. Існують три основні методи визначення відновної вартості (вартості заміщення) об'єкта нерухомості:

o метод порівняльної одиниці (метод питомої вартості), при якому скоректована вартість одиниці вимірювання домножається на кількість одиниць оцінюваного об'єкта. Одиницями вимірювання можуть бути квадратні або кубічні метри, одне місце та ін. Це найпростіший спосіб.

o метод розбиття на компоненти, що базується на визначенні компонентів нерухомого майна та множенні їх на укрупнені вартісні показники. Як компоненти можуть виступати: фундамент, стіни й перекриття, крівля, підлоги, отвори, обробні роботи, інженерне устаткування, оплата праці. Укрупнені показники можуть розраховуватися на 1 м3. 1 м2, 1 пог. м, 1 нормо-год. і т.д.

o метод кількісного обстеження полягає у складанні об'єктних і зведених кошторисів будівництва оцінюваного об'єкта, що зводиться. Це найбільш трудомісткий метод, але він значно спрощується за наявності старих кошторисів оцінюваного об'єкта, за якими він будувався. Окрім того, експерт-оцінювач може вдатися до послуг фахівця-кошторисника, який розробить кошторис оцінюваного об'єкта з використанням єдиних норм і розцінок, індексів цін на будівельно-монтажні роботи, іншої необхідної документації. Звичайно непрямі витрати складають 10-15% від регіональної вартості будівництва.

Рис. 5.5 Загальний алгоритм розрахунків за витратного підходу

2. Визначення зносу об'єкта нерухомості. В оцінній діяльності знос розглядається як основний чинник, що впливає на вартість об'єкта нерухомості при застосуванні витратного підходу. Знос використовується для обліку відмінностей в характеристиках нового та оцінюваного об'єктів. Облік зносу об'єкта - це свого роду коректування вартості відтвореної будівлі (за допомогою витратного підходу) для визначення поточної вартості оцінюваного об'єкта.

Оцінка ринкової вартості ділянки, на якій знаходиться об'єкт нерухомості включає вивчення: прав власності на земельну ділянку; фізичних характеристик земельної ділянки; даних про взаємозв'язок земельної ділянки з навколишнім середовищем; економічних чинників, що характеризують оцінювану ділянку.

Джерелами цієї інформації можуть бути міські районні земельні комітети та органи, що реєструють операції із земельними ділянками; іпотечні кредитні організації, оцінювачі й рієлтерські фірми, що спеціалізуються на операціях із земельними ділянками.

Додавання вартості землі до вартості заміщення. Дана операція є математичною операцією в чистому вигляді, заснованою на додавання вартості землі до вартості заміщення з урахуванням зносу для отримання сумарної вартості об'єкта.

За витратного підходу оцінка ринкової вартості земельної ділянки здійснюється лише за умов юридично оформленого майнового права на ділянку (прав власності, речових і зобов'язальних прав).

Методи оцінки зносу

Поняття "знос", що використовується в оцінній діяльності, необхідно відрізняти від поняття "амортизація", вживаного в бухгалтерському обліку. Амортизація - це процес розподілу первинних витрат, пов'язаних з придбанням об'єкта, на увесь термін його служби, без визначення його поточної вартості. Існують три види зносу: фізичний, функціональний та зовнішній (економічний).

Фізичний знос відбиває зміну фізичних властивостей об'єкта нерухомості з часом (наприклад, дефекти конструктивних елементів) у результаті дії експлуатаційних й природних чинників і враховується в нормах амортизаційних відрахувань.

Основними методами розрахунку фізичного зносу будівель є: експертний, вартісний, нормативний, бухгалтерський та розрахунок терміну життя будівлі.

Фізичний знос може бути усувним й неусувним. В принципі, будь-який недолік об'єкта можна виправити, але витрати на виправлення не повинні перевищувати передбачуваної вигоди. Для визначення неусувного фізичного зносу елементи будівлі розділяють на дві категорії: довготривалі та швидкозношувані. Знос довготривалих елементів (фундаментів, стін, перекриттів тощо), можна розраховувати за групами шляхом визначення ефективного терміну їх служби й терміну фізичного життя, що залишився, в реальних умовах.

Ступінь фізичного зносу об'єкта нерухомості визначається шляхом обстеження технічного стану будівлі в цілому або за його окремими конструктивними елементами.

Відсоток зносу будівлі в цілому визначається як середня арифметична зважена, виведена з відсотка зносу окремих конструктивних елементів, в загальній вартості відновлення.

Для розрахунку фізичного зносу довготривалих елементів можна використовувати метод визначення витрат на відтворювання елементів будівлі (вартісний метод). В більш точному скоректованому вартісному методі відсоток зносу елементів будівлі визначається як зважена величина.

До категорій швидкозношуваних елементів будівлі відносяться елементи, термін служби яких коротше розрахункового економічного життя будівлі: крівля, декоративна обробка, забарвлення, тобто елементи, які можна відремонтувати (відновити) у процесі поточного ремонту.

Функціональне старіння (функціональний знос) об'єкта нерухомості виражається в тому, що об'єкт не відповідає сучасним стандартам з погляду функціональної корисності. Такий вид зносу виявляється в застарілій архітектурі будівлі, плануванні, інженерному забезпеченні. У вітчизняній практиці він іменується моральним зносом і так само, як й фізичний знос може бути усувним й неусувним.

Економічний знос (знос, обумовлений зовнішньою дією) - це зниження вартості будівлі внаслідок негативної зміни його зовнішнього середовища під впливом економічних, політичних або інших чинників. Причинами зовнішнього зносу можуть бути: загальний упадок району, в якому знаходиться об'єкт; дії уряду або місцевої адміністрації в області оподаткування, страхування; інші зміни на ринку зайнятості, відпочинку, освіти.

Істотно впливає на величину зовнішнього зносу безпосередня близькість до "малокорисних природних або штучних об'єктів": очисних споруд, ресторанів, танцювальних майданчиків, бензоколонок, залізничних станцій, лікарень, шкіл, промислових підприємств.

Зменшення вартості об'єкта, пов'язане із забрудненням навколишнього середовища, визначається з використанням методів, вживаних при визначенні зносу. Наприклад, вартість знешкодження токсичних відходів може бути пов'язана з вартістю ремонту об'єкта, тобто вартістю усунених дефектів.

Економічний знос, на відміну від фізичного та морального, завжди вважається необоротним.

Найбільш часто для вимірювання зносу зовнішньої дії використовують:

1. Аналіз парних продаж (коли на ринку нерухомості продаються два співставні об'єкти, один з яких має ознаки зовнішнього зносу, а інший - ні). Різниця в цінах дозволяє зробити висновок про величину зовнішньої дії на оцінюваний об'єкт.

2. Порівняння доходів від орендної плати двох об'єктів, аналогічних оцінюваному, один з яких піддається негативній дії. Капіталізація втрат доходу від порівняння цих двох об'єктів характеризуватиме величину зовнішньої дії.