Потенціал підприємства - Касьянова Н.В. - Метод середньозваженого коефіцієнта капіталізації

На сьогоднішній день в більшості випадків об'єктом оцінки є не абсолютне (повне) право власності на земельну ділянку, а лише право користування довгостроковою орендою. Відповідно ринковим виразом цього оцінюваного права є вже не ринкова (продажна) вартість земельної ділянки, а ринкова вартість права довгострокової оренди.

Теоретично загальновідомо, що вартість землі, як і інших товарів, відображає її поточну цінність з погляду отримання майбутнього доходу. У разі комерційного використання майбутні доходи земельної ділянки залежать від очікуваної величини річної орендної платні (умовно нарахованої ренти) за вирахуванням витрат на освоєння та експлуатацію ділянки:

де Vз - вартість ділянки землі;

Дв - реальний або умовно нарахований валовий дохід;

І - очікувані витрати;

Кк - ставка (коефіцієнт) капіталізації.

Оцінка ринкової вартості ділянок здійснюється наступними основними методами:

- методом техніки залишку для землі;

- методом середньозваженого коефіцієнта капіталізації;

- методом порівняння продажів;

- методом розбиття;

- методом капіталізації;

- методом валового рентного мультиплікатора.

Метод техніки залишку для землі

При вживанні даного методу повинні бути відомі: вартість будівель і споруд; чистий операційний дохід, який приносить земля, будівлі та споруди; коефіцієнти капіталізації для землі, будівель і споруд.

Розрахунки даним методом виконуються у декілька етапів.

1. Чистий операційний дохід розподіляється між землею, будівлями і спорудами. Для визначення доходу, що стосується будівель і споруд, необхідно вартість будівель і споруд помножити на коефіцієнт капіталізації будівель і споруд:

де Vсп - поточна вартість будівель і споруд;

Ісп - чистий операційний дохід, що припадає на будівлі і споруди;

Ren - коефіцієнт капіталізації для будівель і споруд. Коефіцієнт капіталізації для будівель і споруд можна розрахувати за формулою:

де Rвід - коефіцієнт (повернення) відшкодування капіталу; Язем - коефіцієнт капіталізації для землі.

Капіталізація в цьому випадку проводиться тільки по ставці доходу на інвестиції без урахування відшкодування капіталу, оскільки вважається, що земля не зноситься.

2. Визначається залишок чистого операційного доходу, що відноситься до землі, - із загального чистого операційного доходу віднімається дохід, що відноситься до будівель і споруд:

де Ізем - чистий операційний дохід, що відноситься до землі; І - загальний чистий операційний дохід.

3. Розраховується залишкова вартість землі шляхом капіталізації залишкового чистого операційного доходу від землі:

де Узем - залишкова вартість землі;

Язем - коефіцієнт капіталізації для землі.

Техніка залишку для землі може бути використана при визначенні варіанту якнайкращого і найефективнішого використання. При використанні методу техніки залишку для землі можливе отримання негативної величини залишкового доходу, приписуваного землі. Це може свідчити про те, що будівля є надмірним поліпшенням для даної ділянки.

Метод середньозваженого коефіцієнта капіталізації

В даному випадку використовується "пайовий підхід" до оцінки. Розрахунки цим методом також виконуються у декілька етапів.

1. Приблизно розраховуються пропорції, в яких вартість нерухомості ділиться на вартість земельної ділянки і вартість будівель і споруд. Традиційно для цього використовуються дані про нормативні ціни землі і ціни на будівельні роботи.

2. Визначається середньозважений, загальний коефіцієнт капіталізації - коефіцієнт, що використовується для капіталізації всього чистого операційного доходу. Він розраховується виходячи із структури вартості об'єкту, тобто розподіли на вартість землі і вартість будівель і споруд за формулою:

де Rср - середньозважений (загальний) коефіцієнт капіталізації;

сізд, йзем - процентна частка будівель, споруд і земельної ділянки в загальній вартості.

У разі, коли очікується приріст або зниження вартості об'єкту, загальний коефіцієнт капіталізації повинен бути підданий коректуванню. У разі приросту вартості чинник фонду відшкодування, відповідний періоду володіння об'єктом, слід помножити на процентний приріст вартості за цей період, а отриманий результат відняти з необхідної ставки кінцевої віддачі. У випадку ж зниження вартості чинник фонду відшкодування, помножений на процентний приріст вартості за цей період, додається до необхідної ставки кінцевої віддачі.

3. Визначається вартість всього нерухомого майна методом капіталізації доходу:

де V - вартість усього нерухомого майна.

4. Вартість земельної ділянки розраховується за допомогою пайового коефіцієнта: