Цивільне право України. Особлива частина - Дзера О.В. - 3. Сторони договору оренди земельної ділянки

Відповідно до ст. 792 ЦК України сторонами договору найму (оренди) земельної ділянки визначені наймодавець і наймач. У земельному законодавстві сторонами зазначеного договору є орендодавець та орендар. Право передавати земельні ділянки в оренду є одним із повноважень власника земельної ділянки або уповноваженої ним особи. Коло осіб-орендодавців земельних ділянок залежить від форми права власності на земельну ділянку, яка передається в оренду.

Відповідно до ст. 93 ЗК України та ст. 4 Закону України "Про оренду землі" орендодавцями земельних ділянок приватної власності є громадяни та юридичні особи, у власності яких перебуває земельна ділянка, або уповноважені ними особи. Враховуючи те, що суб'єктами права власності на земельні ділянки несільськогосподарського призначення можуть бути іноземці, особи без громадянства, іноземні юридичні особи та спільні підприємства, вони також можуть виступати орендодавцями належних їм на праві власності земельних ділянок.

Фізичні особи-суб'єкти права приватної власності на землю приймають рішення про передачу ділянки в оренду самостійно, не оформлюючи це рішення ніякими документами, крім договору оренди. Порядок прийняття рішень про передачу в оренду земельних ділянок юридичними особами-суб'єктами права приватної власності на землю залежить від організаційно-правової форми юридичної особи та порядку управління такою особою, закріпленого в її установчих документах - статуті чи засновницькому договорі. Як правило рішення про передачу земельної ділянки в оренду приймається власником (засновником) приватного підприємства чи вищим органом управління юридичних осіб інших видів - загальними зборами учасників, членів тощо. Однак нерідко функції щодо передачі земельних ділянок в оренду делегуються виконавчим органам юридичної особи - директору (дирекції), правлінню, голові правління тощо. Тому при укладенні договору оренди орендареві слід перевірити правомочність органу управління юридичної особи, у якої він збирається орендувати земельну ділянку, на прийняття рішення про передачу ділянки в оренду.

Якщо земельна ділянка перебуває у комунальній власності, право розпоряджатись такою ділянкою, в тому числі шляхом передачі її в оренду, належить органам місцевого самоврядування - сільським, селищним, міським радам у межах повноважень, визначених законом.

Рішення компетентного органу про надання землі в оренду та відповідний договір оренди земельної ділянки і пов'язані юридичними фактами, тобто волевиявлення відповідного органу як орендодавця здійснюється у формі рішення такого органу і лише реалізується шляхом укладення договору оренди.

Орендодавцями земельних ділянок, що перебувають у спільній власності територіальних громад, є районні, обласні ради та Верховна Рада Автономної Республіки Крим у межах повноважень, визначених законом.

Орендодавцями земельних ділянок, що перебувають у державній власності, є районні, обласні, Київська і Севастопольська міські державні адміністрації, Рада міністрів Автономної Республіки Крим та Кабінет Міністрів України у межах їх повноважень, визначених законом.

Оскільки в даний час не проведено розмежування земель на землі комунальної власності та землі державної власності, відповідно до п. 1 Прикінцевих положень Закону України "Про оренду землі" до розмежування відповідно до закону земель державної і комунальної власності орендодавцями земельних ділянок у межах населених пунктів, крім земель, переданих у приватну власність, є відповідні сільські, селищні, міські ради, а за межами населених пунктів - відповідні органи виконавчої влади в межах повноважень, визначених ЗК України. Правові підстави та порядок розмежування земель визначені в Законі України "Про розмежування земель державної та комунальної власності" від 5 лютого 2004 р.

При розташуванні земельної ділянки, що надається в оренду, на території кількох адміністративно-територіальних одиниць (сіл, селищ, міст), договір оренди укладається окремо на кожну частину земельної ділянки, розташовану на території відповідної адміністративно-територіальної одиниці (села, селища, міста)4.

Лише рішення уповноваженого державного виконавчого органу чи органу місцевого самоврядування є підставою набуття фізичними і юридичними особами права користування земельними ділянками, що знаходяться у державній або комунальній власності. Укладення між позивачем та міською радою договору резервування земельної ділянки та його умови в будь-якому разі не повинні суперечити та не змінюють вимог законодавства щодо порятунку надання земельних ділянок в оренду, зокрема щодо обов'язковості прийняття радою відповідного рішення.

Вирішення питань про передачу в оренду земельної ділянки державної чи комунальної власності є виключним правом відповідного органу державної влади чи місцевого самоврядування, тому заяви зацікавлених осіб до суду про зобов'язання відповідної ради чи державної адміністрації передати земельну ділянку в оренду задоволенню не підлягають. Виняток з цього правила містить ст. 7 Закону України "Про фермерське господарство", відповідно до якої земельні ділянки для ведення фермерського господарства передаються громадянам України у власність і надаються в оренду із земель державної або комунальної власності. У разі відмови органів державної влади та органів місцевого самоврядування у наданні земельної ділянки для ведення фермерського господарства питання вирішується судом. Рішення суду про задоволення позову є підставою для відведення земельної ділянки в натурі (на місцевості), видачі документа, що посвідчує право власності або укладання договору оренди.

Договір оренди земельної ділянки, укладений із особою, яка не може бути орендарем, визнається недійсним, а користування земельною ділянкою на підставі такого договору - неправомірним, що підтверджується судовою практикою.

Підприємство звернулося до господарського суду з позовом про усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою шляхом її звільнення Господарським товариством (далі - Товариство).

Товариство уклало з колгоспним ринком договір від і5 травня 1995 р., згідно з яким йому було передано в оренду територію ринку строком на три роки. Рішенням міськвиконкому від 16 вересня 1996 р. зазначену у договорі оренди земельну ділянку надано Підприємству в тимчасове користування з укладанням договору оренди. Згодом міськвиконком своїм рішенням від 16 серпня І999 р. продовжив Підприємству строк оренди на 10 років з оформленням відповідного договору від 2 вересня 1999 р.

Договір оренди території ринку від 15 травня 1995 р. не містить умов щодо оренди будівель, споруд чи іншого майна і по суті с договором оренди землі. Відповідно до ст. 93 ЗК України орендодавцями земельних ділянок є їх власники або уповноважені ними особи. Колгоспний ринок, не будучи власником земельної ділянки, не міг бути орендодавцем, а укладений з ним договір оренди землі не є підставою землекористування. Таким чином, Товариством не доведена правомірність свого перебування на спірній території1.

Орендарями земельних ділянок є юридичні або фізичні особи, яким на підставі договору оренди належить право володіння і користування земельною ділянкою. Відповідно до ст. 5 Закону України "Про оренду землі" орендарями земельних ділянок можуть бути будь-які юридичні або фізичні особи-громадяни та юридичні особи України, іноземці та особи без громадянства, міжнародні об'єднання та організації, а також іноземні держави, місцеві державні адміністрації, Кабінет Міністрів України та органи місцевого самоврядування.

При укладенні договорів оренди земельних ділянок необхідно враховувати, що відповідно до статей 5-7 Закону України "Про фермерське господарство" орендарями земельних ділянок із земель державної або комунальної власності для ведення фермерського господарства можуть бути лише громадяни України, які досягли 18 років, мають повну дієздатність та пройшли професійний відбір відповідно до Положення про порядок проведення професійного відбору з питань створення фермерських господарств, затвердженого наказом Міністерства аграрної політики України, Міністерства праці та соціальної політики України від 17 грудня 2003 р. № 452/335'.

Доречно також зазначити, що до 2004 р. в ч. 3 ст. 6 Закону України "Про оренду землі" від 6 жовтня 1998 р. було встановлено вичерпний перелік осіб, які могли бути орендарями земельних ділянок сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, а саме: юридичні особи, установчими документами яких передбачено здійснення цього виду діяльності, а також фізичні особи, які мають необхідну кваліфікацію або досвід роботи в сільському господарстві. Порушення вимог згаданої норми було підставою для визнання договору оренди землі недійсним2.

У чинному законодавстві передбачено пріоритетне та переважне право на укладення договору оренди земельної ділянки, а також "автоматичний" перехід права оренди земельної ділянки. Так, відповідно до ч. 3 ст. 27 Закону України "Про приватизацію державного майна" від 4 березня 1992 р. в редакції від 19 лютого 1997 р.3 власники приватизованих об'єктів мають пріоритетне право на довгострокову оренду (на строк не менше десяти років) займаних ними земельних ділянок з наступним викупом цих ділянок відповідно до законодавства України, якщо на це немає прямої заборони Кабінету Міністрів України або відповідної місцевої ради. Місцева рада зобов'язана у місячний строк з моменту реєстрації приватизованого об'єкта переоформити договір оренди на користування землею. Згідно зі ст. 33 Закону України "Про оренду землі" після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки відповідно до умов договору, має за інших рівних умов переважне право на поновлення договору. У ст. 6 Закону України "Про іпотеку" від 5 червня 2003 р.4 зазначено, що якщо земельна ділянка належить іншій особі і була передана іпотекодавцю в оренду (користування), після звернення стягнення на предмет іпотеки його новий власник набуває права і обов'язки іпотекодавця за правочином, яким встановлено умови оренди (користування).