Цивільне право України. Особлива частина - Дзера О.В. - Глава 27. Особливості оренди державного та комунального майна

1. Поняття договору оренди. Об'єкти оренди

У сучасних умовах передача державного та комунального майна в оренду є одним із заходів, спрямованих на забезпечення підвищення ефективності його використання. Причому з допомогою оренди задовольняються інтереси як орендодавця, шляхом отримання орендної плати за передане в оренду майно, так і орендаря, шляхом використання орендованого майна для досягнення власної мети.

Основним спеціальним законодавчим актом, який регулює оренду державного та комунального майна, є Закон України "Про оренду державного та комунального майна" від 10 квітня 1992 р. № 2269-ХІІ зі змінами та доповненнями. Відповідно до ст. 2 цього Закону під орендою слід розуміти засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності.

З цього визначення можна виділити основні характерні риси оренди державного та комунального майна. По-перше, орендні відносини мають виключно договірний характер. По-друге, майно передається в оренду у строкове (тимчасове) користування. Оскільки предметом оренди є передання майна у тимчасове користування, у разі сплину встановленого сторонами строку оренди і наявності відповідної заяви однієї зі сторін договір припиняється. По-третє, орендні відносини носять оплатний характер. Так, орендодавець за передачу майна орендарю отримує від останнього орендну плату у певних розмірах. По-четверте, оренда передбачає передання майна у користування (без надання орендареві права розпоряджатися орендованим майном). Водночас орендарю окрім користування передається і переважне право володіння орендованим майном. Тобто орендар отримує не тільки можливість вилучати корисні властивості майна, а й бути його титульним володільцем. Водночас слід нагадати, що можлива й така оренда, за якої майно надають орендарю тільки в користування, без надання у володіння (наприклад, використання орендарем майна для проведення певних тимчасових заходів - тренувань, конференцій, лекцій тощо). По-п'яте, майно, яке передається в оренду, може використовуватись орендарем як для здійснення підприємницької діяльності (діяльності, що пов'язана з досягненням економічних, соціальних результатів і з метою отриманням прибутку), так і для іншої, не підприємницької (задоволення лікувально-оздоровчих, культурно-просвітницьких, спортивних потреб тощо) діяльності.

Особливістю Закону України "Про оренду державного та комунального майна" є те, що він регулює дві групи відносин: 1) організаційні, що охоплюють порядок передачі в оренду державного або комунального майна та 2) майнові, що складаються між орендодавцем та орендарем щодо використання державного чи комунального майна.

Крім того, даний Закон має універсальний характер, оскільки його положення, якщо інше не передбачено законодавством і договором оренди, можуть регулювати орендні відносини інших форм власності (п. 1 роз'яснення президії Вищого господарського суду "Про деякі питання практики застосування Закону України "Про оренду державного та комунального майна" від 25 травня 2000 р. № 02-5/237).

Закон України "Про оренду державного та комунального майна" прямо не містить спеціальних вимог щодо форми договору оренди. З огляду на це, на наш погляд, форма договору оренди державного чи комунального нерухомого майна має визначатися відповідно до загальних положень майнового найму (оренди). Слід зазначити, що положення попереднього Цивільного кодексу Української PCP від 18 липня 1963 р. не встановлювали обов'язку нотаріально посвідчувати та здійснювати державну реєстрацію договору оренди державного або комунального нерухомого майна.

Водночас відповідно до ст. 793 ЦК України від 16 січня 2003 р. № 435-IV договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) укладається в письмовій формі, а у разі якщо договір оренди укладається строком на З роки або більше, договір оренди підлягає нотаріальному посвідченню. Крім того, згідно зі ст. 794 ЦК України договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), укладений на строк не менш як на 3 роки, підлягає державній реєстрації.

З огляду на викладене вбачається, що договір оренди державного або комунального нерухомого майна має укладатися виключно у письмовій формі, а за наявності обставин, зазначених у законі, договір оренди державного або комунального нерухомого майна підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації. Враховуючи те, що крім нерухомого майна в оренду, згідно зі ст. 4 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" може передаватися також інше індивідуально визначене майно підприємств, вбачається, що форма договору оренди індивідуально визначеного майна підприємств має визначатися за погодженням сторін, відповідно до загальних положень ЦК України та ГК України, якщо інше не буде визначено законом.

Слід зазначити, що новели ЦК України від 16 січня 2003 р. щодо нотаріального посвідчення та державної реєстрації договорів оренди державного або комунального нерухомого майна призвели до того, що на практиці орендодавці державного або комунального майна почали звертатися до суду з вимогою визнати договір оренди недійсним, мотивуючи це відсутністю його реєстрації у встановленому порядку.

Так, Управління з питань комунального майна, приватизації та підприємництва Шевченківської районної у м. Києві ради звернулося до суду з позовом визнати договір оренди комунального майна недійсним, оскільки даний договір не зареєстровано в установленому порядку. Мотивуючи це тим, що згідно зі ст. 210 ЦК України правочин підлягає державній реєстрації у випадках, встановлених законом, а ст. 794 ЦК України встановлює обов'язок реєстрації договорів найму будівлі або капітальної споруди, укладених на строк не менш як на один рік. Крім того, у п. З ст. 640 ЦК України зазначено, що моментом укладення договору є момент його нотаріального посвідчення або державної реєстрації.

Рішенням господарського суду м. Києва від 22 вересня 2004р. позовні вимоги задоволено, визнано недійсним на майбутнє договір оренди, оскільки договір у встановленому порядку не зареєстровано. Постановою Київського апеляційного господарського суду від 23 листопада 2004 р. рішення господарського суду м. Києва від 22 вересня 2004р. скасовано, а в позові відмовлено. Постанова мотивована тим, що реєстрація договору на час його укладення не була передбачена чинним на той час законодавством, тому судом першої інстанції помилково застосовано ЦК України від 16 січня 2003 р.

Управління з питань комунального майна, приватизації та підприємництва Шевченківської районної у м. Києві ради звернулося до Вищого господарського суду України з касаційною скаргою на постанову апеляційного господарського суду у зв'язку з тим, що вона прийнята з порушенням норм матеріального та процесуального права і тому підлягає скасуванню, а рішення суду першої інстанції - залишенню без змін, оскільки після вступу в силу Тимчасового порядку державної реєстрації правочинів, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 26 травня 2004р. № 671 сторони зобов'язані були привести договір оренди відповідно до вимог закону.

Обговоривши доводи касаційної скарги, перевіривши правильність застосування судом норм матеріального та процесуального права, Вищий господарський суд вважає, що касаційна скарга не підлягає задоволенню з таких підстав.

Посилання Управління з питань комунального майна, приватизації та підприємництва Шевченківської районної у м. Києві ради на зазначений вище Тимчасовий порядок державної реєстрації правочинів є безпідставним, оскільки даний тимчасовий порядок прийнято з метою забезпечення реалізації фізичними та юридичними особами права на визнання державою правочинів, щодо яких передбачена державна реєстрація, до прийняття Верховною Радою України згідно зі ст. 210 ЦК Української PCP від 18 липня 1963р. відповідно до закону.

Таким чином, державна реєстрація передбачена на підставі чинного ЦК України від 16 січня 2003p., який не діяв під час підписання спірного договору, і тому його та похідні від нього норми не можуть бути застосовані при розгляді спору в даній справі. У зв'язку з цим Вищий господарський суд України своєю постановою від 12 квітня 2005 р. № 30/224 постанову Київського апеляційного господарського суду від 23 листопада 2004 р. залишив без змін, а касаційну скаргу Управління з питань комунального майна, приватизації та підприємництва Шевченківської районної у м. Києві ради без задоволення.

Закон України "Про оренду державного та комунального майна" визначає перелік майна, яке може бути об'єктом оренди за даним законом. До об'єктів оренди, визначених Законом, належать передусім цілісні майнові комплекси підприємств, їхні структурні підрозділи (філії, цехи, дільниці). Цілісним майновим комплексом є господарський об'єкт з завершеним циклом виробництва продукції

(робіт, послуг) з наданою йому земельною ділянкою, на якій він розмішений, автономними інженерними комунікаціями, системою енергопостачання.

Оскільки до складу майна підприємства, крім основних фондів, входять оборотні кошти та інші цінності, то щодо них законодавством встановлений особливий порядок їх передачі. Так, грошові кошти та цінні папери з урахуванням дебіторської та кредиторської заборгованостей орендодавець надає орендареві на умовах кредиту за ставкою рефінансування Національного банку України. Причому надання орендареві в кредит коштів і цінних паперів здійснюється на підставах самостійного кредитного договору, який укладається одночасно з договором оренди на строк, що не перевищує строку договору оренди. У разі розірвання кредитного договору, закінчення строку його дії або припинення договору оренди орендар зобов'язаний повернути надані йому кошти та цінні папери.

Інші оборотні матеріальні засоби, що не належать до грошових коштів і цінних паперів викуповуються орендарем на підставі договору купівлі-продажу, що укладається разом з договором оренди. Порядок викупу оборотних матеріальних засобів визначений у постанові Кабінету Міністрів України "Про затвердження Методики оцінки вартості об'єктів оренди, Порядку викупу орендарем оборотних матеріальних засобів та Порядку надання в кредит орендареві коштів та цінних паперів" від 10 серпня 1995 р. № 629. Відповідно до положень вказаної Методики плата за придбані оборотні матеріальні засоби вноситься орендарем протягом 30 календарних днів з моменту укладання договору. Створеному членами трудового колективу господарському товариству орендодавець може продати оборотні матеріальні засоби в кредит за умови оплати ним не менш як 30% їхньої вартості. При цьому строк оплати оборотних матеріальних засобів не повинен перевищувати одного року з дати укладення договору купівлі-продажу. Розміри чергових внесків і строки їх сплати визначаються сторонами в договорі купівлі-продажу.

Крім того, до об'єктів оренди, згідно із Законом України "Про оренду державного та комунального майна" можуть належати як нерухоме майно (будівлі, споруди, приміщення) та інше окреме індивідуально визначене майно підприємств, так і майно, що не увійшло до статутних фондів господарських товариств, створених у процесі приватизації (корпоратизації). У той же час не можуть бути об'єктами оренди цілісні майнові комплекси державних підприємств, їх структурних підрозділів (філій, цехів, дільниць), цілісні майнові комплекси структурних підрозділів (філій, цехів, дільниць), казенних підприємств, що здійснюють діяльність, пов'язану з обігом наркотичних засобів, психотропних речовин, їх аналогів і прекурсорів, а також цілісні майнові комплекси казенних підприємств. Не можуть також бути об'єктами оренди об'єкти державної власності, що мають загальнодержавне значення і не підлягають приватизації відповідно до ч. 2 ст. 5 Закону України "Про приватизацію державного майна" від 4 березня 1992 р. № 2І63-ХІІ. Водночас Фонд Державного майна України у своєму листі "Щодо оренди окремих видів майна органів державної влади" від 29 червня 2006 р. № 10-16-9324 зазначив таке.

У частиш 2 ст. 5 Закону України "Про приватизацію державного майна" визначено критерії віднесення об'єктів до таких, що мають загальнодержавне значення. Зокрема, загальнодержавне значення мають об'єкти, які забезпечують виконання державою своїх функцій, забезпечують обороноздатність держави, її економічну незалежність, та об'єкти права власності українського народу, майно, що становить матеріальну основу суверенітету України. До такого майна віднесено майно органів державної влади, Служби безпеки України, Державної прикордонної служби України, правоохоронних і митних органів. Проте не все майно, яке перебуває на балансах зазначених органів, відповідає вказаному критерію віднесення до майна, що має загальнодержавне значення.

Так, у будівлях міністерств і відомств є допоміжні та інші не пристосовані для безпосередньої роботи апарату і техніки міністерств і відомств приміщення. Такі приміщення (або їх частини) використовуються балансоутримувачами, наприклад, для розміщення їдалень і буфетів. З метою розміщення закладів харчування, а також аптечних, газетних і книжкових кіосків, закладів зв'язку, побутового обслуговування тощо вони можуть передаватися в оренду.

Зазначені приміщення можуть бути об'єктами оренди за умови надання органом, уповноваженим управляти відповідним майном, висновку про те, що вказані об'єкти не підпадають під критерії віднесення до об'єктів, які мають загальнодержавне значення, зазначені у ч. 2 ст. 5 Закону України "Про приватизацію державного майна", а також дозволу на оренду і передбачених ст. 9 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" висновків щодо умов договору оренди.

Крім того, не може бути також об'єктом оренди те майно, яке включене до переліку об'єктів права державної власності, що не підлягає приватизації, затвердженого Законом України "Про перелік об'єктів права державної власності, що не підлягають приватизації" від 7 липня 1999 р. № 847-XIV, які випускають підакцизну продукцію, крім цілісних майнових комплексів, що випускають підакцизну продукцію, переданих в оренду до набрання чинності Законом України "Про внесення змін до Закону України "Про оренду державного та комунального майна" від 29 червня 2004 р.

Як показує судова практика, для встановлення того, чи підлягає майно підприємства передачі в оренду, недостатнього лише факту відсутності найменування підприємства у вищезазначених переліках об'єктів, що не підлягають приватизації. Для цього також необхідно проаналізувати статутні документи підприємства, з метою визначення того, чи належить продукція, яку випускає підприємство до підакцизної.

Так, Міністерство аграрної політики України звернулося з касаційною скаргою до Верховного Суду України на постанову Вищого господарського суду від 14 червня 2006 р. у справі за позовом ЗАТ "Сади Бельбеку" до регіонального відділення Фонду державного майна України у місті Севастополі; треті особи державне підприємство "Садовод" і Міністерство аграрної політики, з позовом про спонукання до укладення договору оренди цілісного майнового комплексу державного підприємства "Садовод". Позовні вимоги мотивовані тим, що ЗАТ "Сади Бельбеку", створеному трудовим колективом, необґрунтовано відмовлено в укладені договору оренди цілісного майнового комплексу державного підприємства "Садовод".

Рішенням господарського суду міста Севастополя від 19 січня 2006р. у задоволенні позову відмовлено, оскільки майно державного підприємства "Садовод" не підлягає приватизації і не може бути об'єктом оренди. Постановою Севастопольського апеляційного господарського суду від І5 березня 2006 р. вищевказане рішення суду скасовано. Позов задоволено. Зобов'язано регіональне відділення фонду державного майна України укласти з ЗАТ "Сади Бельбеку" типовий договір цілісного майнового комплексу державного підприємства "Садовод". Постановою Вищого господарського суду України від 14 червня 2006р. № 20-2/380 постанову Севастопольського апеляційного господарського суду від 15 березня 2006 р. залишено без змін. Зазначені Постанови мотивовані тим, що цілісний майновий комплекс державного підприємства "Садовод" є об'єктом оренди, оскільки підприємство випускає не алкогольну продукцію, а сировину для виготовлення вин, що не входить до переліку підакцизних товарів, тому підстав для відмови в укладенні договору оренди цілісного майнового комплексу немає.

Постановою судової палати у господарських спорах Верховного Суду України від 26 вересня 2006 р. № 20-2/380 касаційна скарга Міністерства аграрної політики України задоволена. Постанова Вищого господарського суду України від 14 червня 2006 р. та постанова Севастопольського апеляційного господарського суду від 15 березня 2006р. скасована. Рішення господарського суду АР Крим від 19 січня 2006 р. залишено в силі.

На обґрунтування прийнятої постанови Судова палата у господарських спорах Верхового суду України, зокрема зазначила, що Вищий господарський суд України не звернув уваги на те, що державне підприємство є сільськогосподарським товаровиробником, який відповідно до статуту та довідки державного органу статистики здійснює діяльність, яка за Класифікатором зовнішньоекономічної діяльності зареєстрована під кодом 15.93.0 "Виробництва вина". На підставі Технічних умов ДСТУ 202.001.96, ТУ 000332744-550-2002 і ТУ 10.040541.89 продукція державного підприємства "Садовод" згідно з Українською класифікацією товарів зовнішньоекономічної діяльності належить до товарної групи 2204 "Вина виноградні натуральні, сусло виноградне" позиції 220429 "Інші вина". Згідно зі статтями 1, 2 Закону України "Про ставки акцизного збору і ввізного мита на спирт етиловий і алкогольні напої" від 7 травня 1996 р. № 178 продукція державного підприємства "Садовод" є підакцизним товаром. Таким чином, продукція державного підприємства "Садовод" віднесена до алкогольних напоїв, яким є вино, що вважається є підакцизним товаром. За таких обставин цілісний майновий комплекс державного підприємства "Садовод" не підлягає приватизації і не може виступати об'єктом оренди.

Перелік підприємств, майнові комплекси яких не можуть бути об'єктами оренди, може бути доповнений також іншими законодавчими актами України. Так, відповідно до Декрету Кабінету Міністрів України "Про перелік майнових комплексів державних підприємств, організацій, їх структурних підрозділів основного виробництва, приватизація або передача в оренду яких не допускається" від 31 грудня 1992 р. № 26-92 не допускається передача в оренду радіотелевізійних передавальних центрів та об'єктів, що становлять загальнодержавну систему зв'язку, а також об'єктів, що забезпечують зв'язком органи законодавчої та виконавчої влади, магістральних ліній електропередач, магістральних трубопроводів, магістральних залізниць автомобільних шляхів державного значення, метрополітенів, водосховищ і водогосподарських каналів комплексного призначення, міжгосподарських меліоративних систем, гідротехнічних захисних споруд, об'єктів Національного космічного агентства України при Кабінеті Міністрів України, гідроелектростанцій і атомних електростанцій, захисних споруд цивільної оборони, майнових комплексів, що забезпечують постійне розміщення і зберігання державних резервів і мобілізаційних запасів, пенітенціарних закладів, кладовищ, крематоріїв. Передача в оренду майнових комплексів чи відокремленого майна, які забезпечують діяльність Верховної Ради України, Президента України, Кабінету Міністрів України, може провадитися тільки з дозволу зазначених органів.

Слід звернути увагу на те, що Закон України "Про оренду державного та комунального майна", визначаючи порядок оренди державного та комунального майна, нічого не говорить про те, чи переходить автоматично у користування земельна ділянка, розміщена під майном, яке передається в оренду орендареві.

Відповідно до ч. 1 ст. 796 ЦК України одночасно з правом найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) наймачеві надається право користування земельною ділянкою, на якій вони знаходяться, а також право користування земельною ділянкою, яка прилягає до будівлі або споруди, у розмірі, необхідному для досягнення мети найму. Водночас згідно з ч. 1 ст. 9 ЦК України положення даного Кодексу застосовуються до врегулювання відносин, які виникають у сферах використання природних ресурсів та охорони довкілля, а також до трудових і сімейних відносин, якщо вони не врегульовані іншими законодавчими актами.

Беручи до уваги, що земля є природними ресурсом, вбачається те, що при врегулюванні пов'язаних з нею орендних відносин мають застосовуватися положення Земельного кодексу України від 25 жовтня 2001 р. № 2768-1П та Закону України "Про оренду землі" від 6 жовтня 1998 р. № 161 -XIV.

Так, згідно з ч. 1 ст. 93 ЗК України право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. З огляду на це, вбачається, що Земельний кодекс України притримується позиції стосовно того, що в оренду земельна ділянка може передаватися виключно на основі договору оренди.

Натомість відповідно до ст. 796 ЦК водночас з правом найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) наймачеві надається право користування земельною ділянкою, на якій вони розташовані, а також право користування земельною ділянкою, яка прилягає до будівлі або споруди, у розмірі, необхідному для досягнення мети найму. При цьому в договорі найму сторони можуть визначити розмір земельної ділянки, яка передається наймачеві. Якщо розмір земельної ділянки у договорі не визначений, наймачеві надається право користування всією земельною ділянкою, якою володів наймодавець. Разом з тим, якщо наймодавець не є власником земельної ділянки, вважається, що власник земельної ділянки погоджується на надання наймачеві права користування земельною ділянкою, якщо інше не встановлено договором наймодавця з власником земельної ділянки.

З іншого боку, ч. 2 ст. 2 Закону України "Про оренду землі" вказує на те, що відносини, пов'язані з орендою земельних ділянок, на яких розташовані цілісні майнові комплекси підприємств, установ і організацій державної або комунальної власності, а також заснованих на майні, що належить Автономній Республіці Крим, та їх структурних підрозділів, регулюються Законом України "Про оренду землі" з урахуванням особливостей, передбачених Законом України "Про оренду державного та комунального майна".

Беручи до уваги те, що відповідно до ч. 1 ст. 4 Закону України "Про оренду державного або комунального майна" цілісним майновим комплексом є господарський об'єкт із завершеним циклом виробництва продукції (робіт, послуг) з наданою йому земельною ділянкою, на якій він розміщений, автономними інженерними комунікаціями, системою енергопостачання, вбачається, що приналежною складовою цілісного майнового комплексу є земельна ділянка, на якій він розташований. Крім того, схоже положення містить Цивільний кодекс України. Так, згідно зі ст. 191 ЦК підприємство є єдиним майновим комплексом, що використовується для здійснення підприємницької діяльності. При цьому до складу підприємства як єдиного майнового комплексу входять усі види майна, призначені для його діяльності, включаючи земельні ділянки, будівлі, споруди, устаткування, інвентар, сировину, продукцію, права вимоги, борги, а також право на торговельну марку або інше позначення та інші права, якщо інше не встановлено договором або законом. Підприємство як єдиний майновий комплекс є нерухомістю.

Враховуючи зазначене вище, на нашу думку, є підстави говорити про те, що при передачі цілісного майнового комплексу державного або комунального майна в оренду земельна ділянка, на якій він розташований, переходить у користування орендаря автоматично з укладенням договору оренди, а тому укладати додатково договір оренди земельної ділянки не потрібно.

Водночас дана позиція не є повністю беззаперечною, а тому на практиці існує проблема співставлений та різнопланового тлумачення положень Земельного кодексу України та Законів України "Про оренду землі" та "Про оренду державного та комунального майна".