Економічна діагностика - Кривов'язюк І.В. - 3. Методологія діагностичної оцінки вартості підприємств

За термінологією Б.Колоса, виділяють статичну і динамічну концепцію підприємства. Згідно з першою, підприємство виступає як майновий комплекс, а його вартість - сума вартості складових елементів. За другою концепцією, підприємство являє собою комплекс іншого характеру - інвестиційний, вартість якого приблизно дорівнює вартості очікуваних від нього доходів. При цьому в межах другої концепції він розглядає підприємство або як промислову (комерційну), або як фінансову інвестицію; прояв останньої простежується лише на фондовому ринку.

Як зазначає Ж.Ришар дві концепції вартості підприємств не суперечать одна одній, а "... є двома елементами економічної реальності, які тісно пов'язані між собою".

Оцінка цілісних майнових комплексів для випадків їх відчуження способами, визначеними законодавством, проводиться на засадах незалежної оцінки.

В Україні використовується класифікація методів оцінки нерухомості, відповідно до якої розрізняють три основні підходи до оцінки вартості об'єктів нерухомості: витратний, дохідний та порівняльний, на основі яких визначаються різні види вартості об'єкта - ринкова, інвестиційна, відновна, вартість заміщення тощо.

Витратний підхід ґрунтується на врахуванні принципів корисності та заміщення. Витратний підхід передбачає визначення поточної вартості витрат на відтворення або заміщення об'єкта оцінки з подальшим коригуванням їх на суму зносу (знецінення). Основними методами витратного підходу є метод прямого відтворення та метод заміщення.

Метод прямого відтворення полягає у визначенні вартості відтворення з подальшим вирахуванням суми зносу (знецінення). Метод заміщення полягає у визначенні вартості заміщення з подальшим вирахуванням суми зносу (знецінення). За допомогою методів прямого відтворення та заміщення визначається залишкова вартість заміщення (відтворення). Особливості застосування майнового підходу встановлюються відповідними національними стандартами щодо оцінки об'єктів у формі цілісних майнових комплексів та у формі фінансових інтересів.

Під час застосування методу прямого відтворення або методу заміщення використовуються вихідні дані про об'єкт оцінки, інформація про відтворення або заміщення об'єкта оцінки чи подібного майна в сучасних цінах або середньостатистичні показники, які узагальнюють умови його відтворення або заміщення в сучасних цінах.

Дохідний підхід базується на врахуванні принципів ефективного використання та очікування, відповідно до яких вартість об'єкта оцінки визначається як поточна вартість очікуваних доходів від найбільш ефективного використання об'єкта оцінки, включаючи дохід від його можливого перепродажу. Основними методами дохідного підходу є пряма капіталізація доходу та непряма капіталізація доходу.

Вибір методів оцінки залежить від наявності інформації щодо очікуваних (прогнозованих) доходів від використання об'єкта оцінки, стабільності їх отримання, мети оцінки, а також виду вартості, що підлягає визначенню. За допомогою дохідного підходу визначається ринкова вартість та інвестиційна вартість, а також інші види вартості, які ґрунтуються на принципі корисності, зокрема ліквідаційна вартість, вартість ліквідації тощо.

Інформаційними джерелами для застосування дохідного підходу є відомості про фактичні та очікувані доходи та витрати об'єкта оцінки або подібного майна. Оцінювач прогнозує та обґрунтовує обсяги доходів та витрат від сучасного використання об'єкта оцінки, якщо воно є найбільш ефективним, або від можливого найбільш ефективного використання, якщо воно відрізняється від існуючого використання.

Для оцінки об'єктів незавершеного будівництва, земельних ділянок під забудовою, їх поліпшень, окремих складових цілісного майнового комплексу може застосовуватися метод залишку. Цей метод ґрунтується на врахуванні принципу внеску (граничної продуктивності) та є результатом комбінування витратного та дохідного підходів.

Порівняльний підхід ґрунтується на врахуванні принципів заміщення попиту та пропозиції. Він передбачає аналіз цін продажу та пропозиції подібного майна з відповідним коригуванням відмінностей між об'єктами порівняння та об'єктом оцінки.

Для визначення ринкової вартості об'єкта оцінки у матеріальній формі із застосуванням порівняльного підходу інформація про подібне майно повинна відповідати таким критеріям:

o умови угод купівлі-продажу або умови пропонування щодо укладання таких угод не відрізняються від умов, які відповідають вимогам, що висуваються для визначення ринкової вартості;

o продаж подібного майна відбувся з дотриманням типових умов оплати;

o умови на ринку подібного майна, що визначали формування цін продажу або пропозиції, на дату оцінки істотно не змінилися або зміни, які відбулися, можуть бути враховані.

Основними елементами порівняння є характеристики подібного майна за місцем його розташування, фізичними та функціональними ознаками, умовами продажу тощо. Коригування вартості подібного майна здійснюється шляхом додавання або вирахування грошової суми із застосуванням коефіцієнта (відсотка) до ціни продажу (пропозиції) зазначеного майна або шляхом їх комбінування.