Цивільне право України. Особлива частина - Дзера О.В. - 5. Зміна договору найму (оренди) житлового приміщення

Цивільне законодавство допускає зміну договору внаслідок заміни однієї сторони договору найму - наймача (ст. 834 ЦК).

Законодавство регулює два випадки заміни наймача. Перший передбачає волевиявлення наймача та осіб, які постійно проживають із ним, спрямоване на заміну наймача однією з повнолітніх осіб, яка постійно проживає разом із наймачем. Для проведення такої заміни не має значення, з яких причин, мотивів відбувається заміна сторони, достатньо досягнутої між наймачем і особами, що проживають разом із ним, домовленості та згоди наймодавця.

Другий випадок - вибуття наймача з житлового приміщення або його смерть. Порядок заміни може передбачати виникнення множинності з боку наймача, коли всі повнолітні особи, які постійно проживали з колишнім наймачем, стають наймачами. В цьому разі їхні права і обов'язки є солідарними. Така заміна не потребує згоди наймодавця. А за погодженням із наймодавцем наймачами можуть стати кілька із цих осіб або лише одна.

У разі заміни наймача договір найму житла залишається чинним на попередніх умовах.

Житлові приміщення у будинках державного та соціального житлового фонду надаються громадянам у безстрокове користування. Це не означає, що договір найму житлового приміщення, укладений після одержання ордера, з часом (у зв'язку з одруженням наймача, розлученням, смертю тощо) не може бути змінено, виходячи з потреб сім'ї, яка проживає у найнятому приміщенні. У статті 103 ЖК передбачено, що договір найму житлового приміщення може бути змінено за взаємною згодою наймача та членів його сім'ї і згодою наймодавця.

Частіше судова практика має справу з вимогами колишнього члена сім'ї наймача (наприклад, у зв'язку з розірванням шлюбу) змінити договір найму житлового приміщення і виділити заявникові окреме приміщення. Набагато рідше трапляються випадки, коли один із членів сім'ї (наприклад, дорослий син наймача, який має намір одружитися) висуває до наймача такі вимоги.

Для розгляду цих та подібних вимог слід звернутися до ст. 104 ЖК, за якою член сім'ї наймача (чи колишній член сім'ї, що продовжує проживати в найнятому приміщенні) має право вимагати за згодою всіх членів сім'ї, що проживають разом із ним, чи колишніх членів сім'ї укладення з ним окремого договору найму. Якщо зазначені особи чи наймодавець не дають згоди на це, то спір вирішується у судовому порядку.

Розглядаючи такі спори, суд враховує насамперед чи дотримано вимоги, передбаченої ст. 104 ЖК, а саме: чи припадає на заявника окреме ізольоване житлове приміщення у цій квартирі площею не нижче середньої забезпеченості. При цьому обов'язково береться до уваги й умова ч. 2 ст. 65 Кодексу: за особою, вселеною наймачем, лише тоді визнається рівне право з рештою членів сім'ї наймача на користування всією житловою площею, якщо між ними не було певної угоди про порядок користування житлом.

Якщо така угода була, то частка житлової площі на заявника вираховується не з усієї житлової площі, а лише з тієї, на яку було укладено з ним угоду.

Правила про зміну договору найму житлового приміщення на вимогу члена сім'ї наймача не поширюються на житлові приміщення у будинках підприємств, установ та організацій найважливіших галузей народного господарства (ст. 114 ЖК), крім випадків, коли наймач одержав житлове приміщення у цих будинках не у зв'язку з трудовими відносинами чи коли наймодавець утратив право на його виселення.

Наймачі житлових приміщень, які проживають в одній квартирі на підставі окремих договорів найму, в разі об'єднання їх в одну сім'ю мають право вимагати від наймодавця укладення з певною особою одного договору найму на все житлове приміщення. Попередні договори припиняють свою дію, і виникає зобов'язання на об'єднане приміщення з рівним правом усіх членів сім'ї на нього.

Відмова наймодавця від укладення одного договору найму може бути оскаржена в судовому порядку.

За правилами ст. 106 ЖК, повнолітній член сім'ї наймача має право за згодою наймача та інших членів сім'ї, які проживають спільно, вимагати визнання його наймачем за раніше укладеним договором найму житлового приміщення замість попереднього наймача. Такі вимоги частіше висувають тоді, коли попередній наймач виїздить на інше постійне місце проживання, а в найнятому ним приміщенні залишаються проживати члени його сім'ї. Право зміни договору передбачається і в разі смерті наймача або втрати ним права на приміщення.

У разі відмови наймодавця визнати наймачем особу, що подала заяву за згодою інших членів сім'ї, спір вирішується у судовому порядку.