Цивільне право України. Особлива частина - Дзера О.В. - 6. Розірвання договору найму (оренди) і виселення

Законодавство передбачає дві можливості розірвання договору житлового найму. По-перше, за ініціативою наймача (п. 1 ст. 825 ЦК та ст. 107 ЖК), по-друге, на вимогу наймодавця (п. 2 ст. 825 ЦК і ст. 108 ЖК, ст. 27 Закону).

Згідно зі ст. 825 ЦК, наймач житла в приватному фонді має право за згодою інших осіб, які постійно проживають разом із ним, у будь-який час відмовитися від договору найму, попередивши про це наймодавця за три місяці. По суті, наймач має право розірвати договір в односторонньому порядку в будь-який час. Попередження наймодавця лише звільняє наймача від обов'язку відшкодовувати збитки у вигляді плати за три місяці, якщо наймодавець доведе, що він не міг укласти договору найму житла на таких самих умовах з іншою особою.

Проте відмова від договору не звільняє від виконання інших обов'язків. Наприклад, наймач зобов'язаний повернути житло в належному стані, оплатити користування житлом і комунальними послугами за весь час відмови від договору.

Наймач одноосібно має право відмовитись від договору найму житла, якщо житло стало непридатним для постійного проживання. Непридатність житла може стати наслідком як стихії, так і неправомірних дій наймодавця або інших осіб. Неправомірні дії самого наймача чи осіб, за яких він відповідає, можуть бути підставою для розірвання договору в судовому порядку на вимогу наймодавця.

Розірвання договору за ініціативою наймодавця можливе лише на підставах, передбачених законом.

Законодавець визначає підстави, на яких наймодавець може вимагати розірвання договору найму лише в судовому порядку. Згідно з п. 2 ст. 825 ЦК. договір може бути розірвано судом у разі:

- невнесення наймачем плати за житло за шість місяців, якщо договором не встановлено триваліший строк, а при короткостроковому наймі невнесення наймачем плати за житло - понад два рази. Виселення допускається і тоді, коли за житло не платили весь час або коли певна кількість неплатежів назбиралася за період дії договору. Наприклад, при короткостроковому наймі несплата двох платежів поспіль є підставою для судового розірвання договору, як і будь-яка повторна несплата;

- руйнування або пошкодження житла наймачем або іншими особами, за дії яких він відповідає.

Останнє є видом активних умисних дій осіб, що заподіюють шкоди житлу. Ці дії виходять за рамки невиконання договірних обов'язків з тримання помешкання. Зазначена підстава є мірою цивільної відповідальності, й для її застосування необхідна наявність протиправної поведінки, шкоди у вигляді руйнування або пошкодження, причинного зв'язку та вини.

Новелою є встановлення додаткових гарантій, прав наймача при розірванні договору внаслідок руйнування або пошкодження житла. Суд може надати наймачеві строк не більше одного року для відновлення житла. Якщо протягом наданого часу наймач не усуне порушень, суд за повторним позовом наймодавця ухвалює рішення про розірвання договору найму житла. Але навіть в цьому разі суд на прохання наймача може відстрочити виконання рішення, але не більше ніж на один рік. Аби ці положення не призводили до безкарності неправомірних дій наймача і врешті-решт до знищення житла, суди мають застосовувати невідкладальні терміни лише тоді, коли на судовому засіданні безумовно доведено, що наймач може і зацікавлений відновити житло.

На вимогу наймодавця договір може бути розірваний у разі необхідності використання житла для проживання самого наймодавця та членів його сім'ї. В цьому випадку наймодавець має попередити наймача про розірвання договору не пізніше ніж за два місяці.

Ця підстава розірвання договору пов'язана з виникненням у наймодавця особистої потреби в житлі, переданому в користування. Така потреба може виникнути, наприклад, у разі збільшення сім'ї внаслідок одруження або народження дітей, повернення членів сім'ї, розлучення і втрати права проживання в іншому помешканні тощо.

Підставами для розірвання договору на вимогу наймодавця є:

1) використання наймачем або іншими особами, за дії яких він відповідає, житла не за призначенням, тобто не для проживання фізичних осіб, а з іншою метою;

2) систематичне порушення наймачем або іншими особами, за дії яких він відповідає, прав та інтересів сусідів. Для цих підстав установлено особливу процедуру розірвання. Спочатку наймодавець зобов'язаний попередити наймача про необхідність усунення порушень. І лише їх повторення після попередження дає право наймодавцеві вимагати розірвання договору.

Розірвання договору найму житла призводить до припинення права користування житлом і виникнення обов'язку звільнити помешкання. Наслідком розірвання договору майна є виселення наймача.

Якщо між наймачем і наймодавцем уже не діє договір найму житла, а наймач не звільняє помешкання, то його виселення відбувається в судовому порядку.

Наймач у разі розірвання договору, незалежно від підстав розірвання, виселяється разом з іншими особами, які проживали у помешканні, без надання їм іншого житла.

Детальніше розірвання договору регулюється в державному та комунальному житлових фондах.

Відповідно до ст. 107 ЖК, наймач має право у будь-який час за згодою членів сім'ї розірвати договір найму жилого приміщення. Наймач у цьому своєму праві не зв'язаний ні причиною, ні строком, ні згодою наймодавця. Щоб розірвати договір, наймач має довести до відома наймодавця своє рішення сплатити квартирну плату згідно з пунктами 17 і 20 Правил користування приміщеннями житлових будинків і прибудинковими територіями та здати приміщення у належному стані.

Право наймодавця на розірвання договору найму житлового приміщення обмежено рядом умов, передбачених законом, зокрема статтями 108, 109, 113, ч. 2 ст. 114, ст. 114 ЖК. Насамперед це зумовлено тим, що розірвання договору за ініціативою наймодавця тягне за собою виселення наймача та членів його сім'ї.

Одна з умов полягає в тому, що договір найму житлового приміщення може бути розірвано на вимогу наймодавця лише на підставах, визначених у законі (ст. 108 ЖК). І виселення допускається лише на законних підставах (ст. 109 ЖК). Перелік цих підстав є вичерпним. Вимоги про виселення наймача і членів його сім'ї на інших підставах є незаконними і не можуть бути покладені в основу розірвання договору.

Іншою умовою розірвання договору є судовий порядок розірвання і виселення. І хоч ст. 109 ЖК передбачає і адміністративний порядок виселення, в даному разі позасудовий порядок не застосовується, оскільки визнається верховенство ст. 47 Конституції України. Згідно з конституційною нормою, нікого не можна примусово позбавити житла, лише на підставі закону за рішенням суду.

І, нарешті, ще однією умовою розірвання договору найму є те, що наймачам, які підлягають виселенню, одночасно надається інше житло, за винятком випадків, зазначених у законі.

Вимоги, яким має відповідати житлове приміщення, що надається у зв'язку з виселенням, установлено нормами ЖК (ст. І ІЗ). Це такі вимоги:

1. Надаване житлове приміщення має бути в межах даного населеного пункту.

2. Благоустроєне житлове приміщення мусить бути розташоване в будинку капітального типу і відповідати певним санітарним та технічним вимогам.

3. Якщо громадянин мешкав в окремій квартирі, то йому має бути надана окрема квартира, а якщо в кількох кімнатах, то йому надається житлова площа з такою самою кількістю кімнат. Надаване житлове приміщення за розміром не може бути меншим за те, що його займав наймач, однак має бути у межах норм житлової площі. Так, якщо до виселення одинокий наймач займав окрему квартиру, що складалася з трьох кімнат, йому має бути надана окрема квартира з однієї кімнати площею не менше 13,65 кв. м (за умови, що він не має права на додаткову житлову площу).

4. При виселенні з житлового приміщення, меншого за розміром, ніж це передбачено для надання житла в даному населеному пункті, особі, яка виселяється, надається житлове приміщення згідно з нормами середньої забезпеченості житлом у даному населеному пункті.

5. Якщо наймач або члени його сім'ї мають право на додаткову житлову площу і фактично користуються нею, житлове приміщення надається з урахуванням права на таку площу.

Стаття 114 ЖК та л. 22 постанови Пленуму Верховного Суду України "Про деякі питання, що виникли в практиці застосування судами Житлового кодексу" від 12 квітня 1985 р. установлюють такі вимоги до іншого житлового приміщення, що надається при виселенні:

1) воно має відповідати встановленим санітарним і технічним вимогам;

2) за розміром воно має бути таким, щоб після вселення в нього наймач не мав права претендувати на поліпшення житлових умов.

Виселення наймачів із наданням іншого благоустроєного житлового приміщення здійснюється у разі, якщо будинок, в якому розташоване житло, підлягає знесенню; будинок або житлове приміщення може обвалитися; будинок чи житлове приміщення підлягає переобладнанню в нежитловий. Такому виселенню підлягають і батьки-вихователі у разі ліквідації дитячого будинку сімейного типу (ст. 114 ЖК).

Виселення наймачів із наданням іншого житлового приміщення здійснюється у разі позбавлення батьків батьківських прав, якщо вони проживають спільно з дітьми, щодо яких не мають батьківських прав, та у разі припинення трудових відносин із певними підприємствами (ст. 114 ЖК).

Законодавство допускає виселення без надання житлового приміщення. Ці норми передбачають конкретні випадки житлових правопорушень і є мірою цивільно-правової відповідальності.

Без надання житла виселенню підлягають особи, які систематично руйнують чи пошкоджують житлове приміщення; використовують його не за призначенням; систематично порушують правила співжиття і роблять неможливими для інших проживання з ними в одній квартирі чи будинку; в разі визнання ордера недійсним унаслідок неправомірних дій осіб, які його одержали.

Без надання іншого житлового приміщення виселенню підлягають особи, які самоправно зайняли житло. Під самоправним зайняттям приміщення розуміють користування ним без будь-якого правомірного дозволу чи відома, без будь-якої законної підстави. Порушення встановленого порядку реалізації права на житло не підпадає під поняття самоправства (наприклад, вселення в житлове приміщення на підставі ордера, але без укладення договору найму).

Самоправне зайняття житла не породжує житлових правовідносин і визнається правопорушенням. Тому при виселенні має місце не припинення житлових правовідносин, а припинення неправомірного стану, поновлення порушеного правопорядку. У цьому разі захищається право особи, яка володіє житлом, розпоряджатися житловою площею.

Закон (ст. 27) також передбачає підстави розірвання договору:

1) надання наймачеві або придбання ним іншого жилого приміщення;

2) підвищення доходів наймача до рівня, який дає змогу укласти договір найму іншого жилого приміщення, що не належить до житлового фонду соціального призначення;

3) надання наймачем недостовірних даних щодо середньомісячного сукупного доходу за попередній рік, приховування реальних доходів;

4) систематичне порушення правил користування жилими приміщеннями;

5) порушення умов договору найму соціального житла після письмового попередження про порушення та переселення до іншого соціального житла.

Остання підстава стосується будь-якого порушення умов договору, проте для розірвання необхідно попереднє застосування засобів впливу на наймача з метою усунення порушень.

Розірвання відбувається тільки в судовому порядку і тягне за собою виселення наймача та осіб, які проживають разом із ним.