Науково-практичний коментар Закону України "Про нотаріат" - Коротюк О. В. - Стаття 55. Посвідчення угод про відчуження та заставу майна

Угоди про відчуження та заставу майна, що підлягає реєстрації, посвідчуються за умови подання документів, що підтверджують право власності на майно, що відчужується або заставляється.

Уразі застави майбутнього майна або створення забезпечувального обтяження в майбутньому майні нотаріусу надаються документи, що підтверджують наявність прав на набуття такого майна у власність у майбутньому.

При посвідченні угод про відчуження або заставу жилого будинку, квартири, дачі, садового будинку, гаража, земельної ділянки, іншого нерухомого майна перевіряється відсутність заборони відчуження або арешту майна.

В разі наявності заборони угода про відчуження майна, обтяженого боргом, посвідчується лише у разі згоди кредитора і набувача на переведення боргу на набувача.

Посвідчення правочинів щодо відчуження, іпотеки житлового будинку, квартири, дачі, садового будинку, гаража, земельної ділянки, іншого нерухомого майна, а також правочинів щодо відчуження, застави транспортних засобів, що підлягають державній реєстрації, провадиться за місцезнаходженням (місцем реєстрації) цього майна або за місцезнаходженням (місцем реєстрації) однієї із сторін відповідного правочину

Угоди про відчуження жилого будинку, стороною в яких є фізична особа, та будівництво якого не закінчено і здійснюється з використанням коштів місцевих бюджетів, посвідчуються за наявності рішення виконавчого комітету місцевої ради або відповідної місцевої державної адміністрації про згоду на таке відчуження.

Іпотечні договори, предметом іпотеки за якими є нерухомість, яка належить третім особам і стане власністю іпотекодавця після укладання такого договору, посвідчуються до моменту оформлення встановленого законодавством документа про право власності іпотекодавця на нерухомість.

Після оформлення встановленого законодавством документа про право власності іпотекодавця на нерухомість, що є предметом іпотеки, іпотекодержатель реєструє у встановленому законом порядку обтяження прав власника на нерухомість. Якщо іпотечним договором передбачено накладення заборони відчуження нерухомого майна, яке є предметом іпотеки, нотаріус накладає таку заборону за повідомленням іпотекодержателя.

Іпотечні договори, іпотекою за якими є майнові права на нерухомість, будівництво якої не завершено, посвідчуються за умови подання документів, які підтверджують майнові права на нерухомість.

Після закінчення будівництва збудована нерухомість продовжує бути предметом іпотеки відповідно до умов іпотечного договору.

У цьому разі іпотекодержатель на підставі документа про право власності реєструє у встановленому законам порядку обтяження прав власника на збудовану нерухомість. Якщо іпотечним договором передбачено, нотаріус накладає заборону на відчуження нерухомості, яка є предметом іпотеки, за повідомленням іпотекодержателя. У разі зміни характеристик нерухомості, яка є предметом іпотеки (зміна площі нерухомості, зміни у плануванні приміщень тощо), нотаріус на підставі документа, який підтверджує право власності на нерухомість, зобов'язаний зробити відмітку на примірнику іпотечного договору, що належить іпотекодержателю. При цьому нотаріус не мас права вимагати додаткових документів та згоди іпотекодавця.

Посвідчення нотаріусом правочинів виділено законом в окремий вид вчинюваних нотаріальних дій. Відповідно до ч. 1 ст. 202 Цивільного кодексу України правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків. Варто наголосити на доцільності використання в Законі України "Про нотаріат" саме терміна "правочин", що обґрунтовується застарілістю поняття "угода" і відсутністю останнього у цивільному законодавстві. Правочини займають особливе місце в суспільному житті, що пояснюється їх багатогранністю, важливістю цивільних правовідносин у приватній сфері життя кожної людини. У статті 55 Закону України "Про нотаріат" йдеться про конкретні види правочинів - договори про відчуження і заставу майна. їх посвідчення повинно відбуватися з урахуванням загальних правил посвідчення будь-якого правочину, а також особливостей правовідносин, що стосуються відчуження та застави майна.

Зміст поняття "відчуження" розкривається через дієслово "відчужувати", що означає вилучати на підставі закону у кого-небудь яке-небудь майно на користь держави або громадських організацій1. Під відчуженням майна розуміється передача права власності на майно від власника іншій юридичній чи фізичній особі2. Таким чином, обов'язковою характеристикою вказаного поняття є зміна власника майна. Якщо така зміна не відбувається, неможливо говорити про факт відчуження майна.

При цьому зміна власника не завжди передбачає зміну документа про право власності на відчужуване майно. Наведемо приклад. А. придбав земельну ділянку під час перебування в зареєстрованому шлюбі, отримав на своє ім'я державний акт про право власності на придбану ділянку. Через деякий час А. розірвав шлюб і уклав з колишньою дружиною договір про поділ спільного майна, за яким отримав право особистої власності на всю зазначену ділянку. Таким чином, за договором про поділ спільного майна подружжя А. отримав у власність всю вказану ділянку, хоча правовстановлювальний документ на це майно вже був оформлений на нього. Зазначене слід також відносити до випадків відчуження майна, яке може полягати і в переході права власності на об'єкт, відповідна частина якого вже належить набувачу.

Таким чином, договір про відчуження майна - це правочин, за яким здійснюється перехід права власності, тобто відбувається зміна власника майна чи його частини.

Поряд із цим договір застави має дещо іншу юридичну природу і правові наслідки. Поняття "застава" означає забезпечення будь-яким майном, якою-небудь цінністю виконання зобов'язань; забезпечення позички; річ, що залишається у того, хто видав під неї позику; свідоцтво, доказ, забезпечення чого-небудь, порука в чому-небудь'. У цивільному законодавстві застава віднесена до одного з видів забезпечення виконання зобов'язання (ст. 546 Цивільного кодексу України). Слід погодитися із тим, що забезпечення зобов'язання по суті створює нове зобов'язання (забезпечувальне), яке є акцесорним (додатковим), завжди виникає у зв'язку з основним зобов'язанням та залежить від долі останнього. У літературі зазначається, що застава полягає у резервуванні майна, за рахунок якого можна забезпечити майнові інтереси кредитора.

Правовідносини, пов'язані з передачею майна в заставу, врегульовані спеціальним законодавством, зокрема, Законом України "Про заставу", Законом України "Про іпотеку", Законом України "Про забезпечення вимог кредиторів та реєстрацію обтяжень", Законом України "Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати" тощо. Вказані правовідносини є особливими, що зумовило існування спеціального підходу законодавця до питання їх врегулювання. Так, наприклад, згідно зі ст. 1 Закону України "Про іпотеку" застава повітряних та морських суден, суден внутрішнього плавання, космічних об'єктів, майнових прав на нерухомість, будівництво якої не завершено, регулюється за правилами, визначеними цим Законом. Крім того, у рамках цього Закону нерухомим майном також вважається право оренди чи користування нерухомим майном, яке надає орендарю чи користувачу право будувати, володіти та відчужувати об'єкт нерухомого майна (ст. 5 Закону України "Про іпотеку"). Це зумовлює ситуацію, що, наприклад, у межах відносин купівлі-продажу повітряне судно не сприймається як нерухомість (зокрема, не вимагається обов'язкового нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу), але у випадку передачі його в заставу воно вважається об'єктом нерухомого майна.

Важливо, що згідно з положеннями ст. З Закону України "Про заставу" заставою може бути забезпечена будь-яка дійсна існуюча або майбутня вимога, що не суперечить законодавству України, зокрема така, що випливає з договору позики, кредиту, купівлі-продажу, оренди, перевезення вантажу тощо. Застава може мати місце щодо вимог, які можуть виникнути у майбутньому, за умови, якщо є угода сторін про розмір забезпечення заставою таких вимог. Застава має похідний характер від забезпеченого нею зобов'язання. Відповідно до ст. 4 вказаного Закону предметом застави можуть бути майно та майнові права. Предметом застави може бути майно, яке відповідно до законодавства України може бути відчужено заставодавцем та на яке може бути звернено стягнення. Предметом застави може бути майно, яке стане власністю заставодавця після укладення договору застави, у тому числі продукція, плоди та інші прибутки (майбутній урожай, приплід худоби тощо), якщо це передбачено договором.

Предметом застави не можуть бути:

- культурні цінності, що є об'єктами права державної чи комунальної власності і занесені або підлягають занесенню до Державного реєстру національного культурного надбання;

- пам'ятки культурної спадщини, занесені до Переліку пам'яток культурної спадщини, що не підлягають приватизації.

Предметом застави не можуть бути вимоги, які мають особистий характер, а також інші вимоги, застава яких забороняється законом.

Предметом застави не можуть бути об'єкти державної власності, приватизація яких заборонена законодавчими актами, а також майнові комплекси державних підприємств та їх структурних підрозділів, що перебувають у процесі корпоратизації. Предметом застави підприємств державної форми власності, приватизація яких заборонена законодавчими актами, та їх структурних підрозділів, що перебувають у процесі корпоратизації, можуть бути їх товари в обороті або в переробці.

Деякі обмеження встановлені і щодо передачі майна в іпотеку.

Зокрема, згідно зі ст. 5 Закону України "Про іпотеку" предметом іпотеки можуть бути один або декілька об'єктів нерухомого майна за таких умов:

- нерухоме майно належить іпотекодавцю на праві власності або на праві господарського відання, якщо іпотекодавцем є державне або комунальне підприємство, установа чи організація;

- нерухоме майно може бути відчужене іпотекодавцем і на нього відповідно до законодавства може бути звернене стягнення;

- нерухоме майно зареєстроване у встановленому законом порядку як окремий виділений у натурі об'єкт права власності, якщо інше не встановлено цим Законом.

Предметом іпотеки також може бути об'єкт незавершеного будівництва, майнові права на нього, інше нерухоме майно, яке стане власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору, за умови, що іпотекодавець може документально підтвердити право на набуте ним у власність відповідне нерухоме майно у майбутньому. Обтяження такого нерухомого майна іпотекою підлягає державній реєстрації у встановленому законом порядку незалежно від того, хто є власником такого майна на час укладення іпотечного договору. Частина об'єкта нерухомого майна може бути предметом іпотеки лише після її виділення в натурі і реєстрації права власності на неї як на окремий об'єкт нерухомості, якщо інше не встановлено цим Законом. Іпотека поширюється на частину об'єкта нерухомого майна, яка не може бути виділеною в натурі і була приєднана до предмета іпотеки після укладення іпотечного договору без реєстрації права власності на неї як на окремий об'єкт нерухомості. Нерухоме майно передається в іпотеку разом з усіма його приналежностями, якщо інше не встановлено іпотечним договором. Ризик випадкового знищення, випадкового пошкодження або псування предмета іпотеки несе іпотекодавець, якщо інше не встановлено іпотечним договором. Вартість предмета іпотеки визначається за згодою між іпотекодавцем і іпотекодержателем або шляхом проведення оцінки предмета іпотеки відповідним суб'єктом оціночної діяльності у випадках, встановлених законом або договором. Предметом іпотеки може бути право оренди чи користування нерухомим майном, яке надає орендарю чи користувачу право будувати, володіти та відчужувати об'єкт нерухомого майна. Таке право оренди чи користування нерухомим майном для цілей цього Закону вважається нерухомим майном.

Як бачимо, у Законі України "Про нотаріат" тимчасове відчуження майна і передача його в заставу врегульовано в одній статті. Це обґрунтовано тим, що право на передачу майна в заставу пов'язується з правом розпорядження майном, у першу чергу з його відчуженням. Так, відповідно до ч. 1 ст. 6 Закону України "Про іпотеку" у разі обмеження правомочності розпорядження нерухомим майном згодою його власника або уповноваженого органу державної влади чи органу місцевого самоврядування така ж згода необхідна для передачі цього майна в іпотеку. Таким чином, основним критерієм для визначення можливості передачі майна в заставу є наявність правомочності щодо його відчуження. Можна також побачити деяку подібність і у врегулюванні питання відчуження і застави майна. Наприклад, згідно з ч. 1 ст. 377 Цивільного кодексу України до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача). Відповідно до під п. 5.19 п. 5 гл. 2 розд. II Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України якщо в іпотеку передається земельна ділянка, на якій розташовані будівлі (споруди), включаючи об'єкти незавершеного будівництва, які належать іпотекодавцю на праві власності, така земельна ділянка підлягає передачі в іпотеку разом з цими будівлями (спорудами).

Важливі питання передачі майна в заставу розкрито в роз'ясненні Вищого арбітражного суду України від 24.12.1999 року № 02-5/602 "Про деякі питання практики вирішення спорів, пов'язаних із застосуванням Закону України "Про заставу".

У роз'ясненні зазначається, що:

- дійсною може вважатися лише вимога, що реально існує і заснована на передбачених законом підставах. Оскільки відповідно до ст. 13 Закону України "Про заставу" договір застави повинен укладатися у письмовій формі, то згода співвласників майна, що є предметом застави, також має бути зафіксована у письмовій формі, наприклад, шляхом підписання договору усіма співвласниками або уповноваженими ними особами. Якщо ж один чи декілька співвласників цього майна - підприємства чи організації - такої згоди не дають, заставодавець не позбавлений права звернутися на підставі ч. 1 ст. 113 та ст. 115 Цивільного кодексу з вимогою про виділ своєї частки зі спільного майна з метою подальшої передачі її у заставу. Якщо майно, що перебуває у спільній власності, передано в заставу без згоди всіх співвласників, то відповідний договір може бути визнаний господарським судом недійсним за позовом будь-кого із співвласників майна-підприємства чи організації, права та охоронювані законом інтереси якої порушено;

- виходячи з правової природи коштів, що знаходяться на рахунках у банківських установах, вони не можуть бути предметом застави за правилами, які регулюють заставу речей. Водночас господарським судам слід мати на увазі, що питання про заставу таких коштів може вирішуватись за правилами розд. V Закону України "Про заставу" стосовно застави майнових прав;

- у вирішенні відповідних спорів слід враховувати, що у разі застави кредиторові речі, яка не належить заставодавцю, причому кредитор не знав і не повинен був знати, що річ не належить заставодавцю (добросовісний заставодержатель), право власника підлягає захисту лише за умови, що дана річ була власником загублена, або в нього викрадена, чи вибула з володіння іншим шляхом поза його волею (ст. 148 Цивільного кодексу). У решті випадків заставне право заставодержателя зберігається, а власник речі має право на підставі ст. 440 Цивільного кодексу вимагати відшкодування шкоди від заставодавця, який заставив його річ;

- опис заставленого майна повинен містити індивідуальні ознаки останнього, які дозволяють встановити, яке саме майно є предметом застави, і відрізнити його від однорідних предметів. Ця вимога не стосується застави товарів в обороті або у переробці, оскільки вони визначаються родовими ознаками, однак у договорі має бути зазначено види товарів, якими можна замінити предмет застави. Лише за наявності зазначених умов, якщо вони не врегульовані іншими актами законодавства, а також тих умов, щодо яких за заявою однієї зі сторін повинно бути досягнуто згоди, договір застави відповідно до вимог статті 153 Цивільного кодексу можна вважати укладеним. Якщо у процесі вирішення спору, пов'язаного із заставою, буде з'ясовано, що сторонами не досягнуто згоди стосовно істотних умов договору застави, договір вважається не укладеним і не може бути прийнятий господарським судом в обґрунтування вимог і заперечень сторін;

- у деяких випадках, коли предметом застави є нерухоме майно, транспортні засоби, космічні об'єкти, договір застави підлягає нотаріальному посвідченню, причому недотримання цієї вимоги спричиняє недійсність договору з тими ж наслідками (статті 13, 14 Закону України "Про заставу"), у тому числі і у разі порушення вимог Закону щодо місця нотаріального посвідчення договору. Якщо нотаріальне посвідчення договору застави не є обов'язковим у силу законодавства, але одна зі сторін наполягає на ньому і щодо цієї умови не досягнуто згоди, то договір слід вважати неукладеним;

- юридичне значення реєстрації застави рухомого майна полягає в тому, що заставодержатель зареєстрованої застави має переважне право на задоволення вимог із заставленого майна перед заставодержателями незареєстрованих застав та заставодержателями застав, які зареєстровані пізніше (ч. 5 ст. 18 Закону України "Про заставу"). Державна реєстрація застави не є елементом форми угоди про заставу майна і тому саме лише недотримання вимог нормативних актів стосовно такої реєстрації не може бути підставою для визнання відповідної угоди недійсною; але воно позбавляє заставодержателя права вимагати задоволення його вимог за рахунок заставленого майна, у тому числі й права звернення стягнення на це майно, переважно перед іншими заставодержателями одного й того ж рухомого майна, зареєстрованого в реєстрі;

- за змістом гл. 14 Закону України "Про нотаріат" та п. 1 Переліку документів, за якими стягнення заборгованості провадиться у безспірному порядку на підставі виконавчих написів нотаріусів, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 29.06.1999 року № 1172 (з подальшими доповненнями), витребування від боржника заставленого майна на підставі виконавчих написів нотаріусів здійснюється, у разі коли договір застави є нотаріально посвідченим;

- оскільки заставою може забезпечуватись лише дійсна вимога, господарським судам слід з'ясовувати обставини, пов'язані з існуванням забезпечуваного заставою зобов'язання боржника. Якщо таке зобов'язання ще не виникло, право застави також не виникає, незважаючи на укладення договору застави і навіть на передачу предмета застави заставодержателю. Наприклад, за договором банківської позички право застави виникає лише після фактичного одержання суми позички боржником;

звернення стягнення на заставлене майно є правом, а не обов'язком заставодержателя. Звернення стягнення на заставлене майно державного підприємства чи підприємства, не менше п'ятдесяти відсотків акцій якого є у державній власності, може бути здійснене лише на підставі судового рішення (ч. б ст. 20 Закону України "Про заставу"). Угоди, укладені з порушенням цієї вимоги, повинні визнаватися недійсними згідно зі ст. 48 Цивільного кодексу;

- заставлене майно не може бути залишене за заставодержателем, якщо воно належить державному підприємству або відкритому акціонерному товариству, створеному у процесі корпоратизації, усі акції якого перебувають у державній власності, оскільки реалізація такого майна не може здійснюватись інакше, ніж з аукціонів (публічних торгів);

- згідно зі ст. 37 Закону України "Про заставу" у разі звернення стягнення на предмет застави, яким є будівля чи споруда, заставодержатель як набувач майна має право на одержання земельної ділянки відповідно до законодавства України. Право на земельну ділянку, яке виникло в зв'язку з переходом до заставоодержувача права на будівлю (споруду), повинно бути оформлено місцевою радою у порядку, передбаченому Земельним кодексом України. У разі її ухилення від вчинення таких дій заінтересоване підприємство, установа, організація відповідно до статей 74, 77 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" вправі звернутися до господарського суду із заявою про спонукання ради видати державний акт або укласти відповідний договір. Слід також мати на увазі, що згідно зі ст. 73 Закону України "Про нотаріат" державний нотаріус чи інша особа, що вчиняє нотаріальні дії, посвідчуючи договір застави нерухомого майна, накладають заборону на його відчуження, яку може бути знято лише за умов, зазначених у ст. 74 цього Закону;

- слід враховувати, що припинення існування (загибель) заставленого майна хоча й припиняє заставу незалежно від причин, з яких це сталося, але не вирішує наперед питання про відповідальність заставодержателя чи заставодавця одного перед одним за загибель предмета застави, що сталася з вини когось із них. Кожна із сторін договору вправі звернутися до іншої з позовом про відшкодування завданих у зв'язку із цим збитків, а якщо загибле майно було застраховане, заставодержатель має переважне перед іншими кредиторами право задоволення своїх вимог із суми страхового відшкодування (ч. 4 ст. 10 Закону України "Про заставу"). Що ж до загибелі чи пошкодження предмета іпотеки, то це тягне за собою не лише припинення застави, а й обов'язок боржника (заставодавця) надати аналогічне за вартістю нерухоме майно або ж виконати зобов'язання незалежно від настання строку у повному обсязі чи у відповідній частині (статті 33, 35 Закону України "Про заставу"). У разі невиконання боржником названого обов'язку кредитор (заставодержатель) вправі звернутися до боржника з відповідним позовом. Якщо у договорі застави зазначено оцінку предмета застави, то вартість майна, відшукуваного замість загиблого, повинна відповідати цій оцінці, крім випадків, коли сторонами погоджено інші умови;

- якщо предметом застави є будівлі чи споруди, то у разі звернення стягнення на них заставодержатель має право одержати у встановленому порядку й земельну ділянку, на якій розташовано ці будівлі (споруди). Стаття 37 Закону не ставить наявність такого права у залежність від того, чи містить договір іпотеки будівлі (споруди) окрему умову про перехід права на земельну ділянку. У разі звернення стягнення на будівлі (споруди) згідно з рішенням господарського суду відповідне рішення є підставою для оформлення права власності або користування відповідною земельною ділянкою у порядку, передбаченому Земельним кодексом України.

Правочини щодо передання майна в іпотеку також мають свої особливості.

Згідно з вимогами ст. 18 Закону України "Про іпотеку" іпотечний договір укладається між одним або декількома іпотекодавцями та іпотекодержателем у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню.

Іпотечний договір повинен містити такі істотні умови:

1) для іпотекодавця та іпотекодержателя-юридичних осіб відомості про:

для резидентів - найменування, місцезнаходження та ідентифікаційний код в Єдиному державному реєстрі юридичних та фізичних осіб - підприємців;

для нерезидентів - найменування, місцезнаходження та державу, де зареєстровано особу;

для іпотекодавця та іпотекодержателя - фізичних осіб відомості про:

для громадян України - прізвище, ім'я, по батькові, місце проживання із зазначенням адреси та індивідуальний ідентифікаційний номер у Державному реєстрі фізичних осіб - платників податків та інших обов'язкових платежів;

для іноземців, осіб без громадянства - прізвище, ім'я, по батькові (за наявності), адресу постійного місця проживання за межами України;

2) зміст та розмір основного зобов'язання, строк і порядок його виконання та/або посилання на правочин, у якому встановлено основне зобов'язання;

3) опис предмета іпотеки, достатній для його ідентифікації, та/ або його реєстраційні дані, у тому числі кадастровий номер. У разі іпотеки земельної ділянки має зазначатися її цільове призначення;

4) посилання на видачу заставної або її відсутність.

У разі відсутності в іпотечному договорі однієї з вказаних істотних умов він може бути визнаний недійсним на підставі рішення суду. Іпотечний договір може містити інші положення, зокрема, визначення вартості предмета іпотеки, посилання на документ, що підтверджує право власності іпотекодавця на предмет іпотеки, відомості про обмеження та обтяження прав іпотекодавця на предмет іпотеки, визначення способу звернення стягнення на предмет іпотеки. У разі якщо іпотекою забезпечується повернення позики, кредиту для придбання нерухомого майна, яке передається в іпотеку, договір купівлі-продажу цього нерухомого майна та іпотечний договір можуть укладатися одночасно. Важливо, що без наявності вказаних обов'язкових умов іпотечний договір може бути визнаним недійсним у судовому порядку.

Окремо слід звернути увагу на питання укладання іпотечного договору у випадку здійснення будівництва об'єкта нерухомого майна. Відповідно до листа Міністерства юстиції України від 03.04.2007 року №19-14-183 за кожним об'єктом будівництва забудовник передає управителю перелік об'єктів інвестування в об'єкті будівництва, який є попереднім обсягом замовлення на будівництво, та майнові права на ці об'єкти інвестування для подальшої передачі установникам фонду на умовах Правил цього фонду. Без письмової згоди управителя забудовник не має права відчужувати або обтяжувати будь-яким способом об'єкти інвестування, майнові права на які передані управителю фонду (ч. 8 ст. 9 Закону України "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю"). Виконання зобов'язань забудовника за договором, укладеним між ним та управителем фонду, забезпечується встановленням іпотеки. Предметом іпотеки за іпотечним договором можуть бути майнові права на нерухомість, яка є об'єктом будівництва, або, за згодою управителя, об'єкт незавершеного будівництва, або нерухоме майно (ч. 1 ст. 10 Закону України "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю"). Ці положення обов'язково необхідно враховувати при посвідченні іпотечного договору вказаних об'єктів.

Детально врегульоване питання страхування предмета іпотеки. Згідно з ч. 1 ст. 8 Закону України "Про іпотеку" іпотекодавець зобов'язаний застрахувати предмет іпотеки на його повну вартість від ризиків випадкового знищення, випадкового пошкодження або псування, якщо іпотечним договором цей обов'язок не покладено на іпотекодержателя. У разі наступної іпотеки страхування предмета іпотеки не є обов'язковим. Договір страхування укладається на користь іпотекодержателя, який у разі настання страхового випадку набуває право вимоги до страховика. У разі набуття прав за іпотечним договором новим іпотекодержателем він також набуває право вимоги до страховика. Відповідно до Порядку і правил обов'язкового страхування предмета іпотеки від ризиків випадкового знищення, випадкового пошкодження або псування, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 06.04.2011 року № 358, предметом договору обов'язкового страхування іпотеки є майнові інтереси, які не суперечать закону та пов'язані з володінням, користуванням і розпорядженням нерухомим майном (нерухомістю), що є предметом іпотеки. Страхуванню від ризиків випадкового знищення, випадкового пошкодження або псування згідно з цими Порядком і правилами підлягає нерухоме майно (нерухомість), що є предметом іпотеки (крім майнових прав, права оренди чи користування нерухомим майном), а також інше нерухоме майно, яке стане власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору.

Не підлягають страхуванню згідно із цим порядком і правилами:

- будівлі, споруди та приміщення, які на момент укладення договору обов'язкового страхування іпотеки підлягають зносу або реконструкції чи конструктивні елементи та інженерні системи яких перебувають в аварійному стані або потребують капітального ремонту;

- майно, розташоване в зоні військових дій;

- майно, яке не може бути предметом іпотеки відповідно до законодавства.

Майно, зазначене в договорі обов'язкового страхування іпотеки, є застрахованим за його місцезнаходженням.

Питання посвідчення нотаріусом договору застави (іпотеки) також врегульоване в п. 5 гл. 2 розд. II Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України.

Згідно з ч. 1 ст. 55 Закону України "Про нотаріат" правочин про відчуження чи заставу майна, що піддягає реєстрації, посвідчується за умови подання документів, які підтверджують право власності на зазначене майно. Відповідно до під п. 1.2-1.6 п. 1 гл. 2 розд. II Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України право власності на житловий будинок, квартиру, дачу, садовий будинок, гараж, інші будівлі і споруди, що відчужуються, може бути підтверджено, зокрема, одним з таких документів або їх дублікатів: нотаріально посвідченим договором купівлі-продажу, пожертви, довічного утримання (догляду), ренти, дарування, міни, спадковим договором; свідоцтвом про придбання арештованого нерухомого майна з публічних торгів (аукціонів); свідоцтвом про придбання заставленого майна на аукціоні (публічних торгах); свідоцтвом про право власності на об'єкти нерухомого майна; свідоцтвом про право на спадщину; свідоцтвом про право власності на частку в спільному майні подружжя; договором про поділ спадкового майна; договором про припинення права на утримання за умови набуття права на нерухоме майно; договором про припинення права на аліменти для дитини у зв'язку з передачею права власності на нерухоме майно; договором про виділення частки в натурі (поділ); іпотечним договором, договором про задоволення вимог іпотекодержателя, якщо умовами таких договорів передбачено передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки; рішенням суду; договором купівлі-продажу, зареєстрованим на біржі, укладеним відповідно до вимог законодавства, за наявності відмітки на ньому реєстрації відповідних прав, тощо. Право довірчої власності підтверджується договором управління майном. Право власності на земельну ділянку посвідчується державним актом, а на земельну ділянку, набуту у власність із земель приватної власності без змін її меж, цільового призначення, посвідчується цивільно-правовою угодою щодо відчуження земельної ділянки, укладеною в порядку, встановленому законом, у разі набуття права власності на земельну ділянку за такою угодою; свідоцтвом про право на спадщину. Право власності на земельну частку (пай) фізичних осіб, евакуйованих із зони відчуження, які відселені із зони безумовного (обов'язкового) або зони гарантованого добровільного відселення, а також фізичних осіб, що самостійно переселилися з територій, які зазнали радіоактивного забруднення і які на момент евакуації, відселення або самостійного переселення були членами колективних або інших сільськогосподарських підприємств, а також пенсіонерів з їх числа, які проживають у сільській місцевості, може бути підтверджене трудовою книжкою члена колективного або іншого сільськогосподарського підприємства чи нотаріально засвідченим витягом з неї за наявності в ній відповідного запису. Доказом факту евакуації фізичних осіб із зони відчуження, відселення або їх самостійного переселення та членства в колективному або іншому сільськогосподарському підприємстві є довідки, видані обласними державними адміністраціями за місцем евакуації, відселення чи самостійного переселення про їх:

- евакуацію, відселення чи самостійне переселення з територій, що зазнали радіоактивного забруднення;

- членство в колективному або іншому сільськогосподарському підприємстві, яке розміщувалося на території, що зазнала радіоактивного забруднення.

При цьому Закон передбачає випадки посвідчення нотаріусом іпотечного договору до моменту оформлення правовстановлювального документа на предмет іпотеки (ч. 6 ст. 55 Закону України "Про нотаріат"). Йдеться про випадки одночасного посвідчення договору купівлі-продажу нерухомого майна та іпотечного договору. У цьому разі заборона відчуження може накладатися нотаріусом за умови передбачення її накладення в договорі, а також за повідомленням іпотекодержателя (див. коментар до ст. 73 Закону України "Про нотаріат").

Згідно з ч. 7 ст. 55 Закону України "Про нотаріат" обтяження прав власника на нерухоме майно здійснюється після оформлення на нього правовстановлювального документа. Слід зазначити, що на практиці таке обтяження реєструється в момент посвідчення іпотечного договору за повідомленням іпотекодержателя, оскільки саме заборона відчуження є гарантією виконання боржником обов'язків за основним зобов'язанням. Відсутність заборони надає можливість відчуження майна, що здатне завдати суттєвих збитків іпотекодержателю.

Важливо, що правовстановлювальний документ, що подається нотаріусу для вчинення нотаріальної дії, повинен бути складений відповідно до вимог чинного законодавства (див. коментар до ст. 47 Закону України "Про нотаріат").

Відповідно до ст. 182 Цивільного кодексу України право власності та інші речові права на нерухомі речі, обмеження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації. Державна реєстрація прав на нерухомість і правочинів щодо нерухомості є публічною, здійснюється відповідним органом, який зобов'язаний надавати інформацію про реєстрацію та зареєстровані права в порядку, встановленому законом.

Згідно з ч. 1 ст. 4 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" обов'язковій державній реєстрації підлягають речові права та обтяження на нерухоме майно, розміщене на території України, що належить фізичним та юридичним особам, державі в особі органів, уповноважених управляти державним майном, іноземцям та особам без громадянства, іноземним юридичним особам, міжнародним організаціям, іноземним державам, а також територіальним громадам в особі органів місцевого самоврядування, а саме:

1) право власності на нерухоме майно;

2) право володіння; право користування (сервітут); право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис); право забудови земельної ділянки (суперфіцій); право господарського відання; право оперативного управління; право постійного користування та право оренди земельної ділянки; право користування (найму, оренди) будівлею або іншими капітальними спорудами, їх окремими частинами; іпотека; довірче управління майном;

3) інші речові права відповідно до закону;

4) податкова застава, предметом якої є нерухоме майно, та інші обтяження.

Відповідно до п. 4 постанови Кабінету Міністрів України "Про створення єдиної системи державної реєстрації земельних ділянок, нерухомого майна та прав на них у складі державного земельного кадастру" від 17 липня 2003 року №1088 державне підприємство "Центр державного земельного кадастру" проводить реєстрацію земельних ділянок та прав на них шляхом внесення записів про реєстрацію земельних ділянок та прав на них до бази даних державного реєстру земель, а комунальні підприємства бюро технічної інвентаризації вносять дані про об'єкти нерухомого майна, розташовані на земельних ділянках, та права на них до бази даних державного реєстру прав власності на нерухоме майно. Адміністратором бази даних державного реєстру земель є Державне підприємство "Центр державного земельного кадастру". Адміністратором бази даних державного реєстру прав власності на нерухоме майно є Державне підприємство "Інформаційний центр" Міністер