Науково-практичний коментар Закону України "Про нотаріат" - Коротюк О. В. - Стаття 72. Видача свідоцтва про придбання нерухомого майна, яке було предметом застави (іпотеки)

Стаття 72. Видача свідоцтва про придбання нерухомого майна, яке було предметом застави (іпотеки)

Придбання жилого будинку (квартири) з прилюдних торгів оформлюється нотаріусом за місцезнаходженням будинку (квартири) шляхом видачі набувачу свідоцтва про придбання жилого будинку (квартири). Якщо торги не відбулися, свідоцтво про придбання жилого будинку (квартири) видається стягувачеві.

Придбання нерухомого майна, яке було предметом застави (іпотеки), оформлюється нотаріусом за місцезнаходженням цього нерухомого майна шляхом видачі набувачу свідоцтва про придбання нерухомого майна.

Свідоцтва про придбання жилого будинку (квартири) з прилюдних торгів видаються на підставі акта про продаж будинку (квартири) з прилюдних торгів чи акта про те, що будинок (квартира) залишено за стягувачем у зв'язку з тим, що торги не відбулися.

Свідоцтва про придбання нерухомого майна видаються на підставі акта про придбання нерухомого майна або реалізацію предмета іпотеки.

Глава 9 розд. ПІ Закону України "Про нотаріат" складається з однієї статті. Слід звернути увагу на неузгодженість назви вказаної глави і назви статті. Так, назва глави стосується лише придбання жилих будинків, тоді як у назві статті використовується формулювання "нерухоме майно". З огляду на це доцільним є узгодження назв шляхом викладення назви глави як "видача свідоцтва про придбання нерухомого майна з прилюдних торгів". Правильним також здається поділ наведеної статті на дві з урахуванням особливостей видачі свідоцтва про придбання майна з торгів, якщо вони відбулися і не відбулися.

У частинах 1 та 2 ст. 72 Закону України "Про нотаріат" визначено спеціальне місце вчинення цієї нотаріальної дії, а саме - за місцезнаходженням нерухомого майна (див. коментар до ст. 41 Закону України "Про нотаріат"). При цьому згідно з під п. 1.2 п. 1 гл. 12 розд. II Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України видача свідоцтва про придбання заставленого майна, яке складається лише з рухомого майна, здійснюється за місцем проведення аукціону.

Свідоцтво про придбання майна з прилюдних торгів (аукціонів) являє собою правостановлювальний документ, що посвідчує факт придбання певною особою зазначеного у документі майна. Чинне законодавство передбачає можливість оформлення таких свідоцтв:

- свідоцтво про придбання арештованого майна з прилюдних торгів;

- свідоцтво про придбання майна, яке було предметом застави (іпотеки);

- свідоцтво про придбання майна з прилюдних торгів, якщо торги не відбулися.

Порядок проведення прилюдних торгів врегульовано Тимчасовим положенням про порядок проведення прилюдних торгів з реалізації арештованого нерухомого майна, затвердженим наказом Міністерства юстиції України від 27.10.1999 року № 68/5, зареєстрованим у Міністерстві юстиції України 02.11.1999 року за № 745/4038. Згідно з п. 2.1 п. 2 Положення його норми стосуються майна боржника, на яке звертається стягнення і яке підлягає реалізації. Таким чином, видача свідоцтва про придбання майна є можливою за умови попереднього звернення стягнення на таке майно (наприклад, шляхом вчинення виконавчого напису нотаріусом (див. коментар до ст. 87 Закону України "Про нотаріат")), а також його реалізації.

Згідно з під п. 6.1 п. 6 вказаного Положення після повного розрахунку покупців за придбане майно на підставі протоколу про проведення прилюдних торгів та копії документів, що підтверджують розрахунок за придбане майно, державний виконавець складає акт про проведені прилюдні торги і подає його на затвердження начальнику відповідного органу державної виконавчої служби.

У акті зазначаються:

- ким, коли і де проводилися прилюдні торги;

- коротка характеристика реалізованого майна;

- прізвище, ім'я та по батькові (назва юридичної особи), адреса кожного покупця;

- сума, внесена переможцем торгів за придбане майно;

- прізвище, ім'я та по батькові (назва юридичної особи) боржника, його адреса;

- дані про правовстановлювальні документи, що підтверджували право власності боржника на майно: назва правовстановлювального документа, ким виданий, посвідчений (для нотаріусів указувати прізвище, ім'я та по батькові, назви державної нотаріальної контори, нотаріального округу), дата видачі посвідчення, номер за реєстром, орган реєстрації, дата та номер реєстрації.

Відповідно до під п. 6.4 п. 6 Положення на підставі цього акта нотаріус видає покупцеві свідоцтво про придбання нерухомого майна з прилюдних торгів. Таким чином, підставою видачі свідоцтва про придбання арештованого майна з прилюдних торгів є акт державного виконавця, який повинен бути затверджений начальником відповідної Державної виконавчої служби.

Відповідно до п. 16 Положення про порядок проведення аукціонів (публічних торгів) з реалізації заставленого майна, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 22.12.1997 року № 1448, на підставі акта (копії затвердженого суддею акта) про проведений аукціон нотаріус видає переможцю аукціону свідоцтво про придбання майна на аукціоні.

У акті зазначається:

- ким, коли і де проводився аукціон;

- перелік і коротка характеристика реалізованого майна;

- початкова й остаточна ціна реалізації майна;

- прізвище, ім'я та по батькові (назва юридичної особи), адреса покупця;

- сума, внесена переможцем аукціону за придбане майно.

До акта додається список учасників аукціону. Копії затвердженого суддею акта видаються переможцю та організатору аукціону.

Згідно з підпунктами 3.5 та 3.6 п. З гл. 12 розд. II Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України до акта додається список учасників аукціону. При реалізації на аукціоні майна, що підлягає реєстрації, в акті зазначаються дані про правовстановлюючі документи, що підтверджували право власності боржника на майно: назва правовстановлюючого документа, ким виданий, посвідчений (для нотаріусів указувати прізвище, ім'я, по батькові, назву нотаріальної контори, нотаріального округу), дата видачі, посвідчення, номер за реєстром, орган реєстрації, дата і номер реєстрації. Отже, підставою видачі свідоцтва про придбання заставленого майна є акт (копія затвердженого суддею акта) про проведення аукціону.

Варто звернути увагу, що в під п. 3.3 п. З гл. 12 розд. II Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України вказується обов'язковість затвердження акта про проведення аукціону нотаріусом, який вчинив виконавчий напис про необхідність звернення стягнення на заставлене майно або який прийняв рішення. Це положення викликає деякі зауваження. Зокрема, формулювання "який прийняв рішення" виглядає неточним з огляду на відсутність будь-яких посилань щодо виду прийнятого нотаріусом рішення. Згідно з п. 16 Положення про порядок проведення аукціонів (публічних торгів) з реалізації заставленого майна, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 22.12.1997 року № 1448, переможець аукціону в десятиденний строк після повного внесення коштів на обумовлені у протоколі рахунки подає організатору аукціону документи про внесення коштів. З моменту подання переможцем аукціону зазначених документів внесені ним до початку аукціону кошти протягом п'яти днів перераховуються організатором аукціону заставодержателю. У цей же строк організатор аукціону складає акт про проведений аукціон і подає його на затвердження суду, який прийняв рішення про звернення стягнення на заставлене майно, або нотаріусу, що вчинив виконавчий напис. Таке формулювання виглядає більш точним.

Відповідно до підпунктів 3.7 та 3.8 п. З гл. 12 розд. II Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України свідоцтво про придбання нерухомого майна, що було предметом іпотеки, видається нотаріусом на підставі копії складеного державним виконавцем акта про реалізацію предмета іпотеки, затвердженого начальником (заступником начальника) органу державної виконавчої служби.

У акті про реалізацію предмета іпотеки має бути зазначено:

- що реалізація предмета іпотеки відбулась із дотриманням вимог Закону України "Про іпотеку";

- назва організатора прилюдних торгів, дата і місце їх проведення;

- стисла характеристика та місцезнаходження предмета іпотеки;

- прізвище, ім'я, по батькові (назва юридичної особи), адреса покупця;

- початкова ціна предмета іпотеки та ціна продажу;

- сума коштів, внесена за придбане нерухоме майно;

- прізвище, ім'я та по батькові (назва юридичної особи) боржника, його адреса;

- відомості про документ, на підставі якого право власності на предмет іпотеки належало іпотекодавцю.

У цьому випадку важливим є додержання спеціального законодавства про іпотеку. Так, згідно з ч. 1 ст. 41 Закону України "Про іпотеку" реалізація предмета іпотеки, на який звертається стягнення за рішенням суду або за виконавчим написом нотаріуса, проводиться, якщо інше не передбачено рішенням суду, шляхом продажу на прилюдних торгах у межах процедури виконавчого провадження, передбаченої Законом України "Про виконавче провадження", з дотриманням вимог Закону України "Про іпотеку".

Відповідно до частин 2-5 ст. 47 цього ж Закону протягом п'яти робочих днів з дня надходження коштів від реалізації предмета іпотеки державний виконавець складає акт про реалізацію предмета іпотеки, в якому зазначаються:

- назва виконавчого документа, на підставі якого здійснено реалізацію предмета іпотеки, його номер та дата видачі, найменування органу (посадової особи), який видав документ;

- відомості про іпотекодержателя та іпотекодавця;

- стисла характеристика та місцезнаходження предмета іпотеки;

- назва організатора прилюдних торгів, який проводив прилюдні торги, дата та місце їх проведення;

- відомості про покупця;

- початкова ціна предмета іпотеки та ціна продажу;

- сума коштів, перерахована за придбаний предмет іпотеки, включаючи гарантійний платіж, та дати їх перерахування;

- відомості про те, що прилюдні торги відбулися з дотриманням вимог цього Закону.

Акт про реалізацію предмета іпотеки підписується державним виконавцем, затверджується начальником відповідного органу державної виконавчої служби, скріплюється печаткою цього органу та не пізніше наступного дня надсилається до організатора прилюдних торгів, який проводив прилюдні торги. Державний виконавець не може відмовити у видачі акта про реалізацію предмета іпотеки, якщо така реалізація здійснювалася відповідно до вимог цього Закону. У разі відмови видати акт про реалізацію предмета іпотеки державний виконавець повинен протягом п'яти робочих днів з дня закінчення строку, встановленого ч. 2 цієї статті, повідомити про це організатора прилюдних торгів, іпотекодержателя, іпотекодавця та покупця. Повідомлення, що містить підстави для відмови у видачі акта про реалізацію предмета іпотеки, підписується державним виконавцем і начальником відповідного органу державної виконавчої служби та скріплюється печаткою цього органу. Відмова державного виконавця видати акт про реалізацію предмета іпотеки може бути оскаржена відповідно до законодавства. На підставі акта про реалізацію предмета іпотеки нотаріус видає покупцеві свідоцтво про придбання майна з прилюдних торгів.

У пункті 4 гл. 12 розд. II Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України передбачено, що коли право власності на майно підлягає обов'язковій державній реєстрації, нотаріус зазначає це в тексті свідоцтва із вказівкою органу, який здійснює таку реєстрацію.

Згідно з положенням ч. 1 ст. 49 Закону України "Про іпотеку" протягом десяти днів з дня оголошення прилюдних торгів такими, що не відбулися, іпотекодержателі та інші кредитори боржника відповідно до пріоритету їх зареєстрованих вимог мають право придбати предмет іпотеки за початковою ціною шляхом заліку своїх забезпечених вимог у рахунок ціни майна. У цьому випадку придбання предмета іпотеки іпотекодержателем оформлюється протоколом і актом про реалізацію предмета іпотеки у порядку, встановленому ст. 47 цього Закону, а нотаріус на підставі такого акта видає свідоцтво про придбання майна з прилюдних торгів, якщо прилюдні торги не відбулися. Таким чином, свідоцтво про придбання майна з прилюдних торгів, якщо торги не відбулися, здійснюється нотаріусом на підставі акта про реалізацію предмета іпотеки, затвердженого начальником відповідного органу Державної виконавчої служби та скріплене печаткою органу Державної виконавчої служби.

Відповідно до п. 1 гл. 13 Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, якщо прилюдні торги (аукціон) оголошено такими, що не відбулися, нотаріус видає відповідне свідоцтво про передачу майна стягувачеві в рахунок погашення боргу на підставі складеного та затвердженого в установленому порядку акта із зазначенням того, що прилюдні торги (аукціон) не відбулися. Як бачимо, у Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України міститься формулювання "свідоцтво про передачу майна стягувану в рахунок погашення боргу". Водночас свідоцтво має назву "свідоцтво про придбання майна з прилюдних торгів, якщо торги не відбулися". У цьому випадку зазначений Порядок вказує не на назву документа, а на зміст вчинюваної нотаріальної дії.

В Інформаційному листі Головного управління юстиції в Івано-Франківській області зазначається, що у зв'язку з тим, що чинним законодавством України не передбачено процедури зняття арешту чи заборони з майна, що було реалізоване (придбане) на відповідних торгах (аукціоні), рекомендується нотаріусам при видачі вказаних свідоцтв одночасно вирішувати питання про необхідність зняття заборони в Єдиному реєстрі заборон відчуження об'єктів нерухомого майна та вилучення майна з Державного реєстру іпотек набувачем щодо майна, на яке видається свідоцтво. При наявності заборони (арешту) такого майна пропонувати набувачу майна звертатися до відповідного органу, який наклав арешт на майно, для подальшого вилучення (зняття) обтяження з метою уникнення в подальшому будь-якого спору.